行业或公司 * 核心城市和核心区域的房地产市场回暖迹象明显，10 月和 11 月新房和二手房成交数据显示出较强韧性，高端项目去化率高。[1] * 低能级城市房地产市场仍处于底部，但随着政策持续发力，特别是购房成本降低，市场有望逐步止跌回稳。[1] * 公司保持谨慎的土地投资策略，1-11 月拿地金额远低于销售额，密切关注意场动态，根据销售和回款情况调整投资计划。[1] * 公司积极优化资产负债表，通过加快资产周转、降低融资成本、拉长债务期限和权益融资等措施增强财务稳健性。[1] * 公司未公布 2025 年具体销售目标，但制定了多版本应对举措，将根据市场变化抓住业务发展机会。[1] * 改善型需求成为新房销售主力，对价格敏感度较低，产品竞争力强的项目去化率表现良好。[1] * 公司维持严格的财务测算和利润要求，确保土地投资的盈利能力。[1] * 开发贷和公开市场融资成本持续下降，较去年年底已降低超过 30 个基点，且仍有下降空间。[1] * 政府收储和换地方政策逐步落地，对稳定市场预期和加快企业资产周转起到积极作用，多个城市已有实质性进展。[1] 核心观点和论据 * 核心城市和核心区域房地产市场回暖，低能级城市市场有望逐步止跌回稳。[1] * 公司保持谨慎的土地投资策略，优化资产负债表，增强财务稳健性。[1] * 公司未公布 2025 年具体销售目标，但制定了多版本应对举措。[1] * 改善型需求成为新房销售主力，产品竞争力强的项目去化率表现良好。[1] * 开发贷和公开市场融资成本持续下降，政府收储和换地方政策逐步落地。[1] 其他重要内容 * 公司在土地市场上的表现：11 月份以来，不少核心城市开始出现明显变化。一方面是土地供应增加，另一方面具备较强投资能力的房企对热点地块竞拍更为积极。[6] * 公司在资产负债管理方面采取的措施：通过精细化管理优化资产负债表，加快资产周转，提高存货质量；降低资金成本，拉长债务结构期限，实现更好的债务结构优化；对每一个科目进行优化，并通过权益融资夯实资本基础。[7] * 公司对于 2025 年的投资计划和销售目标的展望：由于当前市场存在不确定性，目前难以给出明确量化指引。今年我们首次未公布具体销售目标，但内部制定了多版本应对举措。[8] * 今年到目前为止的退货情况：去化率的变化在核心城市尤为明显。以深圳为例，10 月和 11 月新推项目如二四海整体二期项目表现出色，开盘认购率接近 96-97%，而去年 10 月一期项目开盘认购率约为 40%。一线城市的新开盘认购去化率表现较好，并且热度持续，即使价格有所提升。[9] * 公司在拿地方面是否放松了财务测算和利润要求：公司对于利润率和成本控制的要求没有放宽。尽管不同城市有适应性调整，但整体标准未变。[10] * 从 10 月之后，开发贷及发债融资成本有何变化：开发贷及公开市场融资成本有所下降。今年三季度末相比去年年底降幅超过 30 个基点，并且仍有进一步下降空间。[11] * 政府沟通收储政策进展如何？换地方政策对公司有何影响：收储政策逐步落地，对市场预期稳定作用显著。从需求端和供应端来看，目前武汉、广州、郑州、天津等地项目已有实质性进展。换地方政策通过收储演变而来，有助于企业加快资产周转，对政府和企业均有利。[12]

一、涉及公司 招商蛇口[1] 二、核心观点及论据 （一）推荐招商蛇口的原因 1. 10月以来地产板块超调后企稳修复，基于房地产板块贝塔行情延续性推荐招商蛇口，虽11月8日人大会议未提及房地产土地及现房收储具体金额，但财政部在制定收储资金政策细节，政策出台需多部委协调不会太快，11月8日和11日市场回调是短期现象，地产板块方向和政策力度确定，年底到明年政策持续释放[3] 2. 招商蛇口在22 - 23年聚焦6 + 10个城市进行土地储备，投资金额占比达88%，24年前9个月拿地100%位于核心一二线城市，这些城市可能率先价格企稳修复，且享受股票回购增持再贷款等新融资工具，有估值溢价[4] 3. 招商蛇口全年销售业绩规模居行业前5，10月销售同比涨幅高于百强房企平均水平，在重点一二线城市大量补仓（23年上海拿地最多），21 - 23年累计计提减值107亿元，占三年利润总额20%，为24 - 25年利润修复奠定基础，减值压力减少将打开利润弹性[6] 4. 账面估值一倍多市净率看似偏高，但因深圳妈湾和太子湾大面积土地储备，成本法计价使净资产低估，经重估实际净资产应增加约0.25元每股，若市净率为一倍，考虑土地储备增值后真实估值约0.75倍市净率，估值不高[8] （二）房地产销售数据影响 1. 判断10 - 12月房地产销售数据不会差，不会证伪只会证实政策效果，草根调研显示二手房挂牌量下降、房价企稳等微观现象，会传导到新房买方心态，11 - 12月销售环比可能正增长，理想情况同比也可能正增长，将推动保利和招商等头部地产公司估值修复[5] （三）地产板块整体走势预期 1. 今年底到明年地产政策由小到大持续释放，地产回本方向和政策力度放大确定，只是节奏与市场预期错配，错配时会有短期回调但整体向好，对未来几个月到明年地产板块积极看多，估值修复趋势确定[7] （四）龙头地产公司表现预期 1. 招商蛇口和保利发展等龙头地产公司在2024 - 2025年政策持续发力时，受益于新政策工具和核心重点城市基本面修复带来的销售弹性，估值有更高修复空间，10月个股被低估，随着市场关注基本面，阿尔法将体现，11月板块回调时可重点关注保利和招商蛇口，招商蛇口为重点推荐标的[9] 三、其他重要内容 1. 文中未提及其他可能被忽略的特殊内容，如行业竞争格局中招商蛇口相对于其他竞争对手的独特优势（除已提及的自身优势外），或者宏观经济因素对招商蛇口影响的特殊情况等。

报告投资评级 - 优于大市 维持[2] 报告核心观点 - 报告认为招商蛇口营收同比正增长2024年1 - 9月实现营业收入780.09亿元同比上升2.88%但归属于上市公司股东的净利润同比下降31.00%主要系开发业务项目结转毛利率同比下降[6] - 销售业绩同比下滑2024年1 - 9月累计实现签约销售面积642.44万平同比降低29.99%累计实现签约销售金额1451.71亿元同比降低35.85%不过业内排名保持领先全口径销售面积和金额均位列全国第六[7] - 2024年10月20日与招行深圳分行签署《合作协议》并获得《贷款承诺函》招行深圳分行拟为公司股票回购项目提供不超过7.02亿元贷款额度[7] - 招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年9月20日完成发售10月23日在深交所上市最终募集基金份额5亿份发售单价为2.727元/份基金募集资金净额为13.635亿元[8] - 预测公司2024、2025年的EPS分别为0.67和0.72元考虑销售保持竞争优势融资背景强在当前市场供给侧改革背景下给予公司估值适度溢价合理价值区间为12.04 - 13.38元维持优于大市评级[8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据方面 - 2024年1 - 9月基本每股收益0.22元/股同比下降43.59%毛利率为9.95%较2023年同期下降8.30个百分点净利率为4.38%较2023年同期下降2.90个百分点三项费用率为6.41%较2023年同期下降0.10个百分点[6] - 截至2024年9月底经营活动产生的现金流量净额为129.71亿元同比下降49.58%主要系房地产项目销售回款同比减少[6] - 2024年1 - 9月总资产918760.55百万元较2023年同期下降4.65%净资产288224.68百万元较2023年同期下降2.76%货币现金85842.17百万元较2023年同期下降3.29%[11] - 2024年1 - 9月预收账款245.47百万元较2023年同期增长26.70%合同负债191319.68百万元较2023年同期下降10.08%一年内到期的长期负债37321.02百万元较2023年同期下降9.59%[11] - 报告对招商蛇口2022 - 2026E的营业收入、净利润、全面摊薄EPS、毛利率、净资产收益率等财务指标进行了预测如2024E营业收入180107百万元净利润6060百万元全面摊薄EPS为0.67元毛利率14.0%净资产收益率4.9%等[9] - 2024年11月08日收盘价12.01元52周股价波动7.45 - 13.44元总股本9061百万股流通A股8323百万股总市值108821百万元流通市值99954百万元[2] - 与市场可比地产股相比如华润置地、万科A等在股价、EPS、PE、PEG等指标上各有差异[12] - 招商蛇口在偿债能力指标方面如2023 - 2026E的资产负债率分别为67.3%、67.0%、67.0%、67.3%流动比率分别为1.56、1.55、1.54、1.51等[13] - 在经营效率指标方面如应收账款周转天数、存货周转天数、总资产周转率等指标在2023 - 2026E期间有相应数据呈现[14] - 2024 - 2026E的现金流量表相关数据如净利润、少数股东损益、非现金支出、非经营收益、营运资金变动等指标数据[14] [6][11][9][2][12][13][14] 业务发展方面 - 营收增长同比回正但净利润受开发业务项目结转毛利率下降影响而同比下降[6] - 销售业绩同比下滑但在行业内排名保持领先[7] - 首单回购专项贷款落地与招行深圳分行合作[7] - 租赁REIT上市发行成功募集资金[8] [6][7][8]

投资评级 - 招商蛇口（001979.SZ）的投资评级为买入（维持）[1] 核心观点 - 招商蛇口销售规模同比由负转正国庆热度助力销售回暖维持买入评级公司2024年10月经营简报显示销售规模同比由负转正销售单价有所提升行业排名保持领先拿地持续聚焦核心城市优质土地储备充足积极获取土地可售货源较充足融资渠道畅通看好未来市占率持续提升维持盈利预测预计2024 - 2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元EPS为0.71、0.78、0.82元当前股价对应PE为17.0、15.5、14.6倍[4] 销售情况 - 2024年10月实现签约销售金额223.00亿元同比增长6.42%实现签约销售面积91.77万平方米同比增长5.18%单月销售均价24299.88元/平方米同比增长1.18%2024年1 - 10月累计实现签约销售金额1674.71亿元同比下降32.27%累计实现签约销售面积734.21万平方米同比下降26.94%累计销售均价22809.69元/平方米同比下降7.30%10月销售金额同比实现10个月以来首次由负转正销售面积实现近一年来首次由负转正据克而瑞数据2024年1 - 10月全口径销售金额排名第5名[5] 拿地情况 - 2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕关注强心30城进一步聚焦核心10城2024年9月获取两宗地块用地面积总计3.04万平方米总建筑面积13.86万平方米拿地总成本17.62亿元两宗地块均位于核心城市10月拿地金额占销售金额比例为7.90%拿地强度有所收缩[6] 财务预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为190022、200235、207165百万元同比分别增长8.6%、5.4%、3.5%归母净利润分别为6391、7029、7438百万元同比分别增长1.1%、10.0%、5.8%毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1%净利率分别为4.7%、4.9%、5.1%ROE分别为2.9%、3.1%、3.3%EPS分别为0.71、0.78、0.82元P/E分别为17.0、15.5、14.6倍P/B分别为1.0、1.0、1.0倍[7]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [8] 报告核心观点 - 公司2024年前三季度营收保持平稳,归母净利润下降主要由于结算毛利率下降,全年业绩展望维持平稳 [3] - 公司三条红线维持"绿档"水平,融资成本持续压降,销售规模维持行业第五,经营边际有所改善,持有业务实现稳健发展,新发展模式探索保持领先 [6] - 公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为基础资产申请发行招商蛇口租赁住房REIT,在房地产行业新发展模式探索上领先同行 [5] - 预计2024-2026年归母净利润分别为64/66/69亿元,对应市盈率分别为15.6X/15.1X/14.4X,当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大 [6] 财务数据总结 - 2024年前三季度实现营收780亿元(+2.9%),归母净利润26.0亿元(-31.0%),扣非后归母净利润16.8亿元(-43.3%) [3] - 2024年前三季度签约销售金额1452亿元,同比下降35.9%,销售降幅逐步收敛 [4] - 2024年前三季度拿地金额为289亿元,拿地强度(拿地金额/销售金额)为20%,在核心城市拿地占比提升 [4]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 - 公司作为央企龙头,财务稳健,融资成本有显著优势,能够积极参与土地市场,随着低毛利地块逐渐消化,新拿地利润率修复,公司在竞争格局改善中受益 [3] - 预测公司2024/2025/2026年营收分别为1772/1733/1647亿元,归母净利润分别为59/59/59亿元,对应摊薄EPS为0.65/0.65/0.65元/股,当前股价对应2024年PE17.8倍 [3] 公司销售情况总结 - 2024年前三季度公司实现全口径销售额1451.4亿元,同比下降36%,降幅略低于克而瑞百强房企整体38.6%的降幅,销售金额排名维持在第5位 [2] 公司拿地情况总结 - 2024年前三季度公司共获取14宗土地,总地价288.8亿元,权益地价208.7亿元,计容建面140万方,金额口径权益比72.3%,同比减少7.9pct,金额口径拿地强度19.9%,同比减少10.6pct,投资区域聚焦一二线城市 [2] 公司财务指标总结 - 截至2024年三季度末,公司总资产9188亿元,同比减少4.6%;货币资金858亿元,同比减少3.3%;总负债6305亿元,同比减少5.5%;测算口径有息负债2250亿元,同比增加7.0% [2] - 公司采取稳杠杆和优结构的融资策略,整体财务表现优异,期末剔除预收账款的资产负债率为60.4%、净负债率为48.3%、现金短债比为2.07倍 [2]

公司投资评级 - 招商蛇口的投资评级为"买入"，维持评级 [2] 报告的核心观点 - 招商蛇口2024年三季报显示，公司营收和净利润表现稳定，但毛利率有所下滑，主要受开发业务项目结转毛利率下降影响。尽管如此，公司销售相对稳健，布局核心城市，融资优势明显，预计未来业绩将逐步触底回升 [1] 业绩表现 - 2024年前三季度，公司实现营收约780.09亿元，同比增长2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%。第三季度营收为267.37亿元，同比增长9.64%；归母净利润为11.83亿元，下降26.78%。毛利率为9.95%，较上半年下降2.03个百分点，较2023年同期下降8.3个百分点 [1] 销售与投资 - 2024年前三季度，公司累计实现签约销售面积642.44万方，累计实现签约销售金额1451.71亿元，分别同比-30.0%、-35.9%。公司获取14宗地块，总计容建筑面积139.97万平，总地价288.84亿元，单三季度支付地价108.7亿元，投资力度增强，布局上海、广州、杭州、西安、郑州等一二线核心城市 [1] 融资与现金流 - 截至三季度末，公司在手货币资金858.42亿元，较中期增加30.44亿元。前三季度经营活动产生的现金流量净额129.71亿元，同比下降49.58%。招商蛇口租赁住房REIT于10月23日上市，募集资金净额为13.635亿元，拓宽融资渠道 [1] 回购与贷款 - 10月14日，招商蛇口等招商局集团旗下8家上市公司披露回购或增持计划，招商蛇口回购总金额为3.51亿元～7.02亿元。10月20日，公司获得A股首单回购贷款，由招行深圳分行提供不超过7.02亿元贷款额度，贷款期限12个月，贷款利率不超过2.25% [1] 财务预测 - 预计2024-2026年归母净利润分别为55.90亿元、62.10亿元、78.30亿元，较原预测值有所调整 [1] 财务数据和估值 - 2024年预计营业收入为185,158.00百万元，同比增长5.80%；归母净利润为5,589.60百万元，同比下降11.55%。EPS预计为0.62元/股，市盈率18.30，市净率0.84 [4] 资产负债表 - 2024年预计货币资金为87,132.35百万元，应收票据及应收账款为3,998.68百万元，存货为389,599.22百万元，资产总计为902,470.78百万元 [5] 利润表 - 2024年预计营业收入为185,158.00百万元，营业成本为157,754.61百万元，归母净利润为5,589.60百万元 [5] 现金流量表 - 2024年预计经营活动现金流为20,223.46百万元，投资活动现金流为-13,842.98百万元，筹资活动现金流为-7,537.65百万元 [6]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[4] 报告的核心观点 - 招商蛇口2024年前三季度营业收入同比增长2.88%，归母净利润同比下降31%，主要由于项目结转毛利率下降。预计随着低毛利项目结转完毕，公司盈利能力将逐步恢复。销售金额和面积同比下降，但降幅较上半年有所收窄。公司计划通过回购股份提振市场信心，预计回购金额在3.51亿元至7.02亿元之间。公司经营稳健，融资畅通，维持"买入"评级。[2] 根据相关目录分别进行总结 基本数据 - 总股本/流通股本：9,061/8,323百万股 - 流通A股市值：96,291.76百万元 - 每股净资产：10.79元 - 资产负债率：68.63% - 一年内最高/最低股价：13.44/7.45元 [4] 股价相对走势 - 招商蛇口股价在2023年11月至2024年10月期间相对沪深300指数的走势为-30%至20% [5] 投资要点 营收稳健, 毛利率承压 - 2024年前三季度，公司实现营业收入780.09亿元，同比增长2.88%；毛利率为9.95%，同比下降8.3个百分点；归母净利润为26.01亿元，同比下降31.00%。三季度单季度实现营业收入267.37亿元，同比增长9.64%；毛利率为6.05%，同比下降16.4个百分点；归母净利润为11.83亿元，同比下降26.78%。公司归母净利润下滑，主要因为项目结转毛利率同比下降。预计随着低毛利项目陆续结转完毕，公司盈利能力将逐步得到修复。[6] 销售降幅收窄，拿地聚焦核心城市 - 2024年前三季度公司实现销售金额1451.4亿元，同比下降35.9%；销售面积638.0万平方米，同比下降30.5%，降幅较上半年有所收窄。公司保持以销定投，三季度共拿地7宗，主要集中在上海等核心城市，规划建筑面积共59.84万平方米。2024年前三季度公司权益拿地金额为160.2亿元，同比下降39.9%；权益拿地面积为65.8万平方米，同比下降49.3%。[7] 积极回购，提振市场信心 - 2024年10月16日，公司发布公告，拟以自有资金或自筹资金通过集中竞价交易方式进行股份回购，回购的股份将全部予以注销。此次回购股份的价格不超过人民币15.68元/股，回购金额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元。预计回购股份数量约为2238.52至4477.04万股，占公司当前总股本的0.25%至0.49%。公司回购股份，有利于提升投资者信心，进一步稳定市场预期。[8] 投资建议 - 预计公司2024-2026年营业收入分别为1868.37/2003.82/2129.32亿元，同比增长6.76%/7.25%/6.26%；归母净利润分别为63.56/74.81/90.42亿元，同比增长0.57%/17.71%/20.86%。EPS分别为0.70/0.83/1.00元/股，3年CAGR为12.68%。公司经营稳健，融资畅通，积极回购稳定预期，维持"买入"评级。[9] 财务数据和估值 - 2022-2026年营业收入分别为183003/175008/186837/200382/212932百万元，增长率分别为13.92%/-4.37%/6.76%/7.25%/6.26%。EBITDA分别为20638/18248/22267/25267/28577百万元，归母净利润分别为4264/6319/6356/7481/9042百万元，EPS分别为0.47/0.70/0.70/0.83/1.00元/股，市盈率分别为24.6/16.6/16.5/14.0/11.6，市净率分别为1.3/1.1/1.0/1.0/0.9，EV/EBITDA分别为18.2/20.0/16.0/13.8/12.1。[10] 财务预测摘要 - 2022-2026年资产负债表、利润表、现金流量表数据详见原文档。[12]

报告评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 核心观点 - 公司前三季度实现营业收入约780.09亿元,同比增长2.88%,归母净利润约26.01亿元,同比下降31% [1] - 营收与归母净利润增速不一致,主因开发业务项目结转毛利率同比下降 [1] - 公司前三季度毛利率为9.95%,相较去年同期18.25%、上半年11.98%,分别下滑8.3pcts、2.03pcts [1] 销售情况 - 前三季度权益销售金额1002亿元,同比下降29% [2] - 2024年1-9月,公司累计签约面积642.44万方,同比下降30%,实现销售金额1451.71亿元,同比下降35.9% [2] - 一线城市权益销售金额占31%,相比2023年36%略有下降,与供货类型和节奏有关 [2] 土地投资 - 2024年1-9月,公司累计获取土地14宗,总计容建筑面积约139.98万平方,总地价288.84亿,权益地价208.7亿元 [2] - 土地投资强度为19.9%,相较2023年39%有所下降,相较上半年14.5%有所提升,主因公司谨慎投资,下半年以来拿地主要为高能级城市核心地块 [2] - 1-9月公司一二线城市权益拿地金额占比为99.8%,包括上海、广州、杭州、成都、郑州、合肥、西安,其中上海占总权益拿地金额60% [2] 融资情况 - 截至2024年10月30日,公司累计发行140亿元信用债,此外10月发行保租房reits(基金募资13.6亿元),融资渠道畅通 [3] - 公司2024年到期公开债15亿元,流动性充裕,偿债压力较小 [3]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [5] 报告的核心观点 - 收入利润阶段承压：2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%，归母净利润增速低于营收主要因毛利率同比下降8.3个百分点至10%。前三季度公司投资收益同比增加21亿元，少数股东损益占比同比下降7.8个百分点至23.9% [4] - 销售稳居行业前列，投资强度边际提升：2024年前三季度公司销售面积642.4万平米，同比下降30%，销售金额1451.7亿元，同比下降35.9%；根据克而瑞中国房地产企业销售TOP100排行榜披露，公司销售额稳居行业前五。前三季度新增土储建面140万平米，总地价289亿元，公司需支付地价209亿元，权益比72.3%；拿地销售面积比21.8%、拿地销售金额比19.9%，较上半年（18.3%、14.5%）提升 [4] 财务数据总结 - 2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9% [3] - 2024年前三季度公司归母净利润26亿元，同比下降31% [3] - 2024年前三季度公司毛利率为10%，同比下降8.3个百分点 [4] - 2024年前三季度公司投资收益同比增加21亿元，少数股东损益占比同比下降7.8个百分点至23.9% [4] - 2024年前三季度公司销售面积642.4万平米，同比下降30%；销售金额1451.7亿元，同比下降35.9% [4] - 2024年前三季度公司新增土储建面140万平米，总地价289亿元，公司需支付地价209亿元，权益比72.3%；拿地销售面积比21.8%、拿地销售金额比19.9%，较上半年（18.3%、14.5%）提升 [4] 未来预测 - 预计公司2024-2026年EPS为0.72元、0.73元、0.77元，当前股价对应PE分别为15.7倍、15.4倍、14.7倍 [6] - 公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展 [5]