一、涉及公司 招商蛇口[1] 二、核心观点及论据 （一）推荐招商蛇口的原因 1. 10月以来地产板块超调后企稳修复，基于房地产板块贝塔行情延续性推荐招商蛇口，虽11月8日人大会议未提及房地产土地及现房收储具体金额，但财政部在制定收储资金政策细节，政策出台需多部委协调不会太快，11月8日和11日市场回调是短期现象，地产板块方向和政策力度确定，年底到明年政策持续释放[3] 2. 招商蛇口在22 - 23年聚焦6 + 10个城市进行土地储备，投资金额占比达88%，24年前9个月拿地100%位于核心一二线城市，这些城市可能率先价格企稳修复，且享受股票回购增持再贷款等新融资工具，有估值溢价[4] 3. 招商蛇口全年销售业绩规模居行业前5，10月销售同比涨幅高于百强房企平均水平，在重点一二线城市大量补仓（23年上海拿地最多），21 - 23年累计计提减值107亿元，占三年利润总额20%，为24 - 25年利润修复奠定基础，减值压力减少将打开利润弹性[6] 4. 账面估值一倍多市净率看似偏高，但因深圳妈湾和太子湾大面积土地储备，成本法计价使净资产低估，经重估实际净资产应增加约0.25元每股，若市净率为一倍，考虑土地储备增值后真实估值约0.75倍市净率，估值不高[8] （二）房地产销售数据影响 1. 判断10 - 12月房地产销售数据不会差，不会证伪只会证实政策效果，草根调研显示二手房挂牌量下降、房价企稳等微观现象，会传导到新房买方心态，11 - 12月销售环比可能正增长，理想情况同比也可能正增长，将推动保利和招商等头部地产公司估值修复[5] （三）地产板块整体走势预期 1. 今年底到明年地产政策由小到大持续释放，地产回本方向和政策力度放大确定，只是节奏与市场预期错配，错配时会有短期回调但整体向好，对未来几个月到明年地产板块积极看多，估值修复趋势确定[7] （四）龙头地产公司表现预期 1. 招商蛇口和保利发展等龙头地产公司在2024 - 2025年政策持续发力时，受益于新政策工具和核心重点城市基本面修复带来的销售弹性，估值有更高修复空间，10月个股被低估，随着市场关注基本面，阿尔法将体现，11月板块回调时可重点关注保利和招商蛇口，招商蛇口为重点推荐标的[9] 三、其他重要内容 1. 文中未提及其他可能被忽略的特殊内容，如行业竞争格局中招商蛇口相对于其他竞争对手的独特优势（除已提及的自身优势外），或者宏观经济因素对招商蛇口影响的特殊情况等。