报告投资评级 - 优于大市 维持[2] 报告核心观点 - 报告认为招商蛇口营收同比正增长2024年1 - 9月实现营业收入780.09亿元同比上升2.88%但归属于上市公司股东的净利润同比下降31.00%主要系开发业务项目结转毛利率同比下降[6] - 销售业绩同比下滑2024年1 - 9月累计实现签约销售面积642.44万平同比降低29.99%累计实现签约销售金额1451.71亿元同比降低35.85%不过业内排名保持领先全口径销售面积和金额均位列全国第六[7] - 2024年10月20日与招行深圳分行签署《合作协议》并获得《贷款承诺函》招行深圳分行拟为公司股票回购项目提供不超过7.02亿元贷款额度[7] - 招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年9月20日完成发售10月23日在深交所上市最终募集基金份额5亿份发售单价为2.727元/份基金募集资金净额为13.635亿元[8] - 预测公司2024、2025年的EPS分别为0.67和0.72元考虑销售保持竞争优势融资背景强在当前市场供给侧改革背景下给予公司估值适度溢价合理价值区间为12.04 - 13.38元维持优于大市评级[8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据方面 - 2024年1 - 9月基本每股收益0.22元/股同比下降43.59%毛利率为9.95%较2023年同期下降8.30个百分点净利率为4.38%较2023年同期下降2.90个百分点三项费用率为6.41%较2023年同期下降0.10个百分点[6] - 截至2024年9月底经营活动产生的现金流量净额为129.71亿元同比下降49.58%主要系房地产项目销售回款同比减少[6] - 2024年1 - 9月总资产918760.55百万元较2023年同期下降4.65%净资产288224.68百万元较2023年同期下降2.76%货币现金85842.17百万元较2023年同期下降3.29%[11] - 2024年1 - 9月预收账款245.47百万元较2023年同期增长26.70%合同负债191319.68百万元较2023年同期下降10.08%一年内到期的长期负债37321.02百万元较2023年同期下降9.59%[11] - 报告对招商蛇口2022 - 2026E的营业收入、净利润、全面摊薄EPS、毛利率、净资产收益率等财务指标进行了预测如2024E营业收入180107百万元净利润6060百万元全面摊薄EPS为0.67元毛利率14.0%净资产收益率4.9%等[9] - 2024年11月08日收盘价12.01元52周股价波动7.45 - 13.44元总股本9061百万股流通A股8323百万股总市值108821百万元流通市值99954百万元[2] - 与市场可比地产股相比如华润置地、万科A等在股价、EPS、PE、PEG等指标上各有差异[12] - 招商蛇口在偿债能力指标方面如2023 - 2026E的资产负债率分别为67.3%、67.0%、67.0%、67.3%流动比率分别为1.56、1.55、1.54、1.51等[13] - 在经营效率指标方面如应收账款周转天数、存货周转天数、总资产周转率等指标在2023 - 2026E期间有相应数据呈现[14] - 2024 - 2026E的现金流量表相关数据如净利润、少数股东损益、非现金支出、非经营收益、营运资金变动等指标数据[14] [6][11][9][2][12][13][14] 业务发展方面 - 营收增长同比回正但净利润受开发业务项目结转毛利率下降影响而同比下降[6] - 销售业绩同比下滑但在行业内排名保持领先[7] - 首单回购专项贷款落地与招行深圳分行合作[7] - 租赁REIT上市发行成功募集资金[8] [6][7][8]