报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [8] 报告核心观点 - 公司2024年前三季度营收保持平稳,归母净利润下降主要由于结算毛利率下降,全年业绩展望维持平稳 [3] - 公司三条红线维持"绿档"水平,融资成本持续压降,销售规模维持行业第五,经营边际有所改善,持有业务实现稳健发展,新发展模式探索保持领先 [6] - 公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为基础资产申请发行招商蛇口租赁住房REIT,在房地产行业新发展模式探索上领先同行 [5] - 预计2024-2026年归母净利润分别为64/66/69亿元,对应市盈率分别为15.6X/15.1X/14.4X,当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大 [6] 财务数据总结 - 2024年前三季度实现营收780亿元(+2.9%),归母净利润26.0亿元(-31.0%),扣非后归母净利润16.8亿元(-43.3%) [3] - 2024年前三季度签约销售金额1452亿元,同比下降35.9%,销售降幅逐步收敛 [4] - 2024年前三季度拿地金额为289亿元,拿地强度(拿地金额/销售金额)为20%,在核心城市拿地占比提升 [4]