报告评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 核心观点 - 公司前三季度实现营业收入约780.09亿元,同比增长2.88%,归母净利润约26.01亿元,同比下降31% [1] - 营收与归母净利润增速不一致,主因开发业务项目结转毛利率同比下降 [1] - 公司前三季度毛利率为9.95%,相较去年同期18.25%、上半年11.98%,分别下滑8.3pcts、2.03pcts [1] 销售情况 - 前三季度权益销售金额1002亿元,同比下降29% [2] - 2024年1-9月,公司累计签约面积642.44万方,同比下降30%,实现销售金额1451.71亿元,同比下降35.9% [2] - 一线城市权益销售金额占31%,相比2023年36%略有下降,与供货类型和节奏有关 [2] 土地投资 - 2024年1-9月,公司累计获取土地14宗,总计容建筑面积约139.98万平方,总地价288.84亿,权益地价208.7亿元 [2] - 土地投资强度为19.9%,相较2023年39%有所下降,相较上半年14.5%有所提升,主因公司谨慎投资,下半年以来拿地主要为高能级城市核心地块 [2] - 1-9月公司一二线城市权益拿地金额占比为99.8%,包括上海、广州、杭州、成都、郑州、合肥、西安,其中上海占总权益拿地金额60% [2] 融资情况 - 截至2024年10月30日,公司累计发行140亿元信用债,此外10月发行保租房reits(基金募资13.6亿元),融资渠道畅通 [3] - 公司2024年到期公开债15亿元,流动性充裕,偿债压力较小 [3]