报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 - 3Q24 营收同比-5%、业绩同比-41%，业绩略低于预期 [4] - 3Q24 销售金额同比-28%，排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市 [4] - 三条红线稳居绿档，拟发行不超 95 亿定向可转债，融资优势明显 [4] - 预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间 [4] 公司经营情况总结 - 2024年前三季度，公司营业总收入1,827.7亿元，同比-5.1%；归母净利润78.1亿元，同比-41.2% [4] - 3Q24公司新开工面积856万平，同比-20.0%；竣工面积2062万平，同比-26.6% [4] - 截至24Q3末，公司合同负债（包括预收账款）3,738亿元，同比-16.4% [4] - 24年前三季度累计获取24幅地块，拿地金额415亿元，同比-61.6%；拿地面积223万方，同比-65.9% [4] - 截至2024Q3末，公司待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平，土储规模充沛 [4] - 2024Q3末，公司实现现金回笼2196亿元，同比-34.1%；回笼率91%；货币资金1,274亿元，同比-10.7% [4] 财务数据总结 - 2024年前三季度，公司实现综合毛利率15.9%，同比-3.5pct；净利率6.7%，同比-2.1pct [4][5] - 2024年预计营业总收入347,934百万元，同比0.3%；归母净利润11,475百万元，同比-4.9% [5] - 2024-2026年预计每股收益分别为0.96元、1.01元、1.09元 [5] - 2024-2026年预计ROE分别为5.7%、5.7%、5.9% [5]

来源：公司年报、国金证券研究所 保利发展 (600048.SH) 事件 2024 年 10 月 28 日，公司发布 2024 年三季度报告：2024 年 1-9 月实现营业收入 1827.7 亿元，同比-5.06%；归母净利润 78.1 亿 元，同比-41.23%。第三季度实现营业收入 435.3 亿元，同比 -21.62%；归母净利润 3.9 亿元，同比-63.31%。 点评 短期业绩承压。由于项目结转规模下降，公司营业收入下降，同 时受行业大势影响，项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度 大于营收下滑幅度。 销售规模仍稳居行业第一，紧抓销售回笼。2024 年 1-9 月公司签 约销售金额 2416.86 亿元，同比-27.89%，优于同期 TOP10 房企同 比-32.5%，公司销售韧性明显强于 TOP10 房企；签约面积 1349.62 万平方米，同比-29.66%。2024 年 1-9 月公司全口径销售额同位列 克而瑞百强房企的第一名，与去年同期排名一致。前三季度公司 销售回笼 2196 亿元，回笼率为 91%。 投资聚焦核心 38 城。2024 年 1-9 月公司共计拓展项目 24 宗，总 拿地金额 ...

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级。[1][2] 报告的核心观点 公司业绩情况 1) 2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元,同比下降5.1%;归母净利润78.1亿元,同比下降41.2%。[1] 2) 毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%,少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%,导致利润承压。[1] 公司销售情况 1) 2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元,同比下降27.9%;签约面积1349.6万平米,同比下降29.7%,但降幅低于百强房企。[1] 2) 销售回笼2196亿元,回笼率91%。[1] 公司拓展情况 1) 前三季度新开工面积856万平米,同比下降20%;竣工面积2062万平米,同比下降26.6%。[1] 2) 新增容积率面积223万平米,总获取成本415亿元,拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%,较上半年提升。[1] 3) 38个核心城市拓展金额占比99%,持续向核心城市核心区域聚集。[1] 4) 三季度末公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平米,待开发面积5286万平米。[1] 财务数据总结 1) 预计公司2024-2026年EPS分别为1.12元、1.23元、1.35元,当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。[2][3] 2) 2022-2026年营业收入、净利润、毛利率、净利率、ROE等主要财务指标预测情况。[3][9] 3) 2023-2026年现金流量表、资产负债表等财务数据预测。[7][8]

财务指标 - 公司2024年第三季度营业收入为182.77亿元，同比下降5.06%[2] - 公司2024年前三季度归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元，同比下降41.23%[2] - 公司2024年前三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为74.85亿元，同比下降41.03%[2] - 公司2024年第三季度基本每股收益为0.66元，同比下降40.79%[2] - 公司2024年第三季度加权平均净资产收益率为3.90%，同比下降2.79个百分点[2] - 公司2024年前三季度营业总收入为1,827.74亿元，同比下降5.08%[13] - 公司2024年前三季度净利润为122.42亿元，同比下降27.65%[14] - 公司2024年前三季度基本每股收益为0.66元，同比下降40.54%[14] 现金流 - 公司2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-159.82亿元，同比下降334.20%[2] - 公司2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-159.82亿元，同比下降333.83%[15] - 公司2024年前三季度投资活动产生的现金流量净额为-23.44亿元，同比下降605.41%[15] - 公司2024年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为1,858.68亿元，同比下降24.72%[15] - 公司2024年前三季度购买商品、接受劳务支付的现金为1,576.63亿元，同比下降9.92%[15] - 公司2024年前三季度支付给职工及为职工支付的现金为69.17亿元，同比下降8.72%[15] - 公司2024年前三季度支付的各项税费为231.74亿元，同比下降28.58%[15] - 2024年1-9月经营活动产生的现金流量净额为-11,858,935,339.19元[22] - 2024年1-9月投资活动产生的现金流量净额为5,706,985,486.39元[22] - 2024年1-9月筹资活动产生的现金流量净额为3,894,931,142.73元[22] 非经常性损益 - 公司2024年第三季度非经常性损益项目合计为32.76亿元[3] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的净利润同比下降63.31%[2] - 公司2024年第三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降73.61%[2] - 2024年1-9月对联营企业和合营企业的投资收益为139,287,320.65元[20] - 2024年1-9月信用减值损失为8,245,166.65元[20] - 2024年1-9月资产处置收益为103,255.87元[20] - 2024年1-9月营业外支出为12,170,009.23元[20] 业务指标 - 2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%[7] - 2024年前三季度，公司实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%[7] - 2024年前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%[7] - 截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米[7] - 2024年前三季度，全国新建商品房销售面积7.03亿平方米，销售金额6.89万亿元，分别同比下降17.1%和22.7%[7] - 2024年前三季度，全国房地产开发投资7.87万亿元，同比下降10.1%[7] - 2024年前三季度，全国房屋新开工面积5.61亿平方米，同比下降22.2%；竣工面积3.68亿平方米，同比下降24.4%[7] 资产负债情况 - 公司2024年9月30日的流动资产合计为1,200,268,274,483.08元，较2023年12月31日的1,268,538,727,233.18元有所下降[9] - 公司2024年9月30日的非流动资产合计为173,675,964,080.69元，较2023年12月31日的168,373,063,087.91元有所增加[9] - 公司2024年9月30日的资产总计为1,373,944,238,563.77元，较2023年12月31日的1,436,911,790,321.09元有所下降[9,10] - 公司2024年9月30日的流动负债合计为732,618,121,597.55元，较2023年12月31日的813,731,295,441.14元有所下降[10] - 公司2024年9月30日的非流动负债合计为296,322,510,578.01元，较2023年12月31日的286,153,850,659.16元有所增加[10] - 公司2024年9月30日的负债合计为1,028,940,632,175.56元，较2023年12月31日的1,099,885,146,100.30元有所下降[10] - 公司2024年9月30日的归属于母公司所有者权益合计为200,748,695,962.40元，较2023年12月31日的198,543,096,879.20元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的少数股东权益为144,254,910,425.81元，较2023年12月31日的138,483,547,341.59元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的所有者权益合计为345,003,606,388.21元，较2023年12月31日的337,026,644,220.79元有所增加[11] - 公司2024年9月30日的负债和所有者权益总计为1,373,944,238,563.77元，较2023年12月31日的1,436,911,790,321.09元有所下降[11] - 公司2024年9月30日的资产总计为3,517.79亿元，较2023年12月31日增加7.4%[18] - 公司2024年9月30日的负债总计为3,020.90亿元，较2023年12月31日增加9.4%[19] - 公司2024年9月30日的所有者权益合计为496.88亿元，较2023年12月31日下降3.5%[19] - 公司2024年9月30日的货币资金为9,313.93亿元，较2023年12月31日下降19.5%[18] - 公司2024年9月30日的其他应收款为3,073.47亿元，较2023年12月31日增加9.7%[18] - 2024年9月末现金及现金等价物余额为9,313,930,331.67元[23] 经营业绩 - 2024年1-9月营业收入为233,410,792.87元，同比增长13.5%[20] - 2024年1-9月净利润为3,966,425,388.42元，同比下降36.3%[20] - 公司2024年前三季度归属于母公司所有者的综合收益总额为76.75亿元，同比下降43.27%[14]

会议主要讨论的核心内容 保利发展作为优质房企的表现 - 公司在周期下行时期仍能保持良好业绩,是行业内的头部企业 [1] - 公司在核心城市持续拿地,土地储备充足,有望在行业复苏时率先受益 [3][5] - 公司销售韧性强,市占率持续提升,在部分重点城市市占率领先 [4][5] - 公司销售在新政后迅速反弹,销售弹性较大 [6][7] 房地产市场整体回暖情况 - 新政后市场热度明显提升,成交量大幅增加 [8][9] - 公司在部分城市推出保价计划,有助于提振购房者信心 [9] 公司财务状况 - 公司拿地力度有所放缓,但仍保持行业领先地位 [10] - 公司土地储备充足,可支持未来2-3年的销售 [11] - 公司近期采取发行可转债等措施,增强财务实力 [11] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司国庆期间数据表现优异,销售排名保持行业第一 [2] - 公司年内一线城市拿地金额占比近七成 [2] - 公司2024年1-9月实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;实现签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66% [5][6][7] - 公司2024年1-9月项目累计销售单价17907.71元/平方米,同比增长2.51% [2] 公司投资情况总结 - 2024年9月,公司以招拍挂形式获取4宗地块,拿地总地价137.5亿元,总建筑面积57.55万平方米,平均楼面单价23899元/平方米 [2] - 公司1-9月拿地24宗,总建筑面积223.0万平方米,对应土地款397.2亿元,分别同比下降65.9%、63.3%,拿地强度18.0% [2] - 公司一线城市拿地金额占比69.0% [2] 财务数据总结 - 公司2024年预计实现营业收入383,164百万元,同比增长10.5% [3] - 公司2024年预计实现归母净利润13,195百万元,同比增长9.3% [3] - 公司2024年预计毛利率为16.2%,净利率为3.4% [3][9] - 公司2024年预计ROE为5.5%,EPS为1.10元 [3][9]

会议主要讨论的核心内容 公司销售策略和预期 - 公司计划在国庆节期间推出约200亿元的新货量，占现有可售货量的10%，以抓住市场反弹和客户购房意愿增强的机会，实现较好的销售业绩[1] - 公司将重点做好国庆节认购客户的短签约工作，并努力将来访客户转化为认购客户，争取在10月份实现理想的销售业绩[2] 9月和10月楼市表现及政策影响 - 9月份销售额仅略超200亿元，表现较为悲观[3] - 10月份国庆节期间市场表现既受到9月份数据影响，也反映了政策落地后的效果，未来走势仍需持续观察[3] - 价格端已接近市场底部，公司未进行进一步价格打折，而是通过惯常销售策略增强客户信心[3][4] - 新政策表明完成全年经济指标的重要性，股市持续上涨将增加企业和居民信心，带来财富效应，部分客户将股市收益转化到楼市购买房产[4] 限购放开对市场的影响 - 放开限购主要集中在一线城市，但其他区域龙头城市也显示出强大的吸引力，成交占比明显提升[5] - 高能级城市对周边地区客户具有显著吸引力，具有发展潜力且物业优质，对自住需求者有很大吸引力[5] 未来政策期待 - 希望限制性政策彻底退出，让市场机制决定交易[6] - 还有一些财政及税费方面的政策尚未真正落地，包括取消普宅与非普宅契税差异、年限增值税、所得税等，以及企业端的一些税费预缴问题[6] 公司四季度新推货量及定价策略 - 公司计划在四季度推出22到30个新盘，主要是在2023年获取的项目[6] - 公司认为当前库存和新推货量都能充分满足市场需求[6] - 公司在定价上没有太大调整，仍以去化存货为主要目标，希望未来价格能够保持稳定[7] 公司存货质量及盈利能力 - 如果房价能够止跌回稳，公司对自身存货质量和盈利能力充满信心[9] - 公司70%以上的存货分布在高等级城市，通过土地置换等方式盘活资产，提高了资产利用效率[9] - 今年已提取了接近50亿元的存货减值准备，符合当前市场形势[9] 公司资本市场表现及应对 - 长期市净率低于1倍给公司带来被动影响，包括再融资受阻[10] - 公司采取了集团增持和上市公司回购等行动，以保障股东价值并实现经济决策[10][11] - 公司将分红率提高到40%，以真金白银回馈股东[11] 公司土地获取情况 - 今年以来大多数房企在拿地方面总体收缩，但下半年尤其是四季度通常是政府推动土地出让的好时机[12] - 公司最近在广州获得了一块优质地块，政府给予了非常好的规划条件[12] - 未来公司将密切关注核心城市优质项目出让机会，并根据市场情况适时补充更多优质项目[12]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级,维持此前评级 [2] 报告的核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但销售行业排名稳居首位,龙头地位稳固 [1] - 公司拿地强度回升,融资渠道畅通,资金成本优势明显,有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [1] - 公司 1-8 月拿地金额权益比 78.8%,拿地强度 11.8%,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] 公司投资评级分析 - 公司销售排名稳居行业第一,看好市占率持续提升 [1] - 公司拿地力度较大,尤其在一线城市的拿地占比较高,有利于公司未来发展 [3] - 公司融资渠道畅通,负债结构优化,资金成本优势明显 [3]

报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但销售行业排名稳居首位,龙头地位稳固 [1] - 公司拿地强度回升,融资渠道畅通,资金成本优势明显,有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [1] - 公司 1-8 月拿地金额权益比 78.8%,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] 公司经营情况 销售情况 - 2024 年 8 月,公司签约金额 221.15 亿元,同比减少 29.36%;签约面积 125.43 万平方米,同比减少 21.83% [5][6][7] - 2024 年 1-8 月,公司实现签约金额 2207.69 亿元,同比减少 26.20%;实现签约面积 1224.64 万平方米,同比减少 28.89% [5][6][7] - 2024 年 8 月,公司项目销售均价 17631.35 元/平方米,同比下降 9.64%;2024 年 1-8 月公司项目累计销售单价 18027.26 元/平方米,同比增长 3.79% [1] - 据克尔瑞数据显示,2024 年 1-8 月,公司全口径销售排名全行业第一 [1] 拿地情况 - 2024 年 8 月,公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地,拿地成本 4.29 亿元,权益比例 100% [3] - 公司 1-8 月拿地 20 宗,总建筑面积 165.4 万平方米,对应土地款 259.7 亿元,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] 财务情况 - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,包括 95 亿元中票和 54 亿元公司债,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] - 截至 2024 年上半年,公司有息负债 3725 亿元,综合成本降至 3.31%;扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22,资产负债结构保持稳健 [3]

报告公司投资评级 - 报告给予保利发展"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收和利润情况 - 2024年上半年保利发展实现营业总收入1392.5亿元,同比增长1.6%;归母净利润74.2亿元,同比下降39.3% [8][12] - 营收平稳增长,但受权益比下降影响业绩同比下滑 [8] - 上半年毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、7.7%、5.3%,同比分别下降5.2、3.3、3.6个百分点 [8][15] - 年化ROE为7.4%,同比下降4.9个百分点 [17][20] 资产负债情况 - 截至2024年6月末,公司有息负债规模3735亿元,同比增长4.8%;融资成本3.31%,同比下降25BP [21][26] - 剔除预收账款后的资产负债率为66.7%,净负债率66.2%,现金短债比1.98X,处于绿档房企行列 [23][26] - 公司融资渠道畅通,新增融资938亿元,融资成本2.93%,较2023年下降21BP [8] - 公司计划发行95亿元可转债,有助于优化债务结构 [8] 销售和拿地情况 - 2024年1-7月公司实现销售金额1986.5亿元,同比下降25.8%;销售面积1099.2万平,同比下降29.6% [31][32] - 上半年公司市场占有率较2023年提升0.06个百分点至3.68%,38个核心城市市占率提升0.3个百分点至7.1% [36][37] - 上半年公司新增项目12个,均位于38个核心城市,建面116万平,同比下降70%;拿地金额126亿元,同比下降82% [38][42] 其他业务发展 - 保利物业持续扩大物业服务规模,上半年实现营收78.7亿元,归母净利润8.5亿元,同比分别增长10.2%、10.8% [7] - 公司酒店、购物中心、写字楼等商业经营类资产项目151个,在管面积505万平,上半年实现营收22.6亿元,同比增长3% [7]