报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [4] 报告的核心观点 营收和利润情况 - 2024年上半年公司实现营收1392.49亿元,同比上升1.66%,主要系房地产竣工交楼结转规模增加 [1] - 2024年上半年公司毛利率为16.0%,与2023年全年水平保持一致 [1] - 2024年上半年公司扣非归母净利72.30亿元,同比下降38.35%,主要系销售费用和财务费用增加,以及结算权益比下降的影响 [1] 销售情况 - 2024年上半年公司实现销售金额1733.36亿元,同比减少26.81%,销售金额稳居行业第一 [1] - 2024年上半年公司销售权益比77%,较去年提升9个百分点,权益销售金额约1330亿元,较去年同期下降17% [1] - 2024年上半年公司38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%,38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89% [1] 融资和现金流情况 - 2024年上半年公司新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%,综合成本降低至3.31% [1] - 2024年上半年公司回笼金额1466亿元,销售回笼率84.6% [1] - 截至2024年上半年,公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上,现金流合理充裕 [1] 土地储备和拓展情况 - 公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元 [1] - 截至2024年上半年,公司土地储备计容建面7140万平方米,较年初下降8%,核心38城面积储备占比约7成 [1] - 公司正积极响应存量土地盘活政策,在多个城市开展存量土地的调规、置换工作 [1] 财务预测 - 预测2024-2026年营收分别达3501.18亿元/3579.38亿元/3745.64亿元,同比增长0.9%/2.2%/4.6% [4] - 预测2024-2026年PE倍数为9/7/6 [4] 风险提示 - 公司土地拓展不及预期 [1] - 市场回暖速度不及预期 [1]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [4] 报告的核心观点 销售稳居行业第一，市占率进一步提升 - 公司2024上半年实现签约金额1733亿元，同比-26.8%，稳居行业第一 [4] - 公司市占率较2023年底提升0.06pct至3.7%，其中核心38市占率提升至7.1%，销售贡献达到89% [4] 调整投资节奏，优化资源结构 - 报告期内公司拓展项目12个，所有项目均位于核心38城 [4] - 公司持续加大力度去库存，截止2024H1末土储计容建面较年初下降8%，且结构进一步优化，核心38城土储面积约占7成 [4] 收入平稳增长，加强成本管控 - 报告期内公司实现营收1392亿元，同比微增1.6% [4] - 由于结算权益比下降，仅实现归母净利润74亿元，同比-39.3% [4] - 公司持续加强费用管控，报告期内除地价外的直投成本较计划降低0.7%，管理费用率同比下降0.15pct [4] 资产负债结构稳健，融资成本进一步降低 - 截止2024H1末，公司扣预收资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.7%、66.2%、1.2，资产负债结构稳健 [4] - 公司积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.9%，截至6月底，公司综合成本降低至3.3% [4] 根据目录分别总结 财务数据 - 2024-2026年公司预计实现营业收入3395/3435/3443亿元，归母净利润121/127/134亿元 [4] - 对应PE分别为8.08/7.70/7.33倍 [4] 投资建议 - 维持"增持"评级 [4] 风险提示 - 销售不及预期 [4] - 行业政策超预期收紧 [4] - 行业信用风险加剧 [4]

房地产/房地产开发 公 司 研 究 保利发展（600048.SH） 2024 年 08 月 20 日 销售市占率持续提升，结转毛利率下滑拖累业绩 ——公司信息更新报告 投资评级：买入（维持） | --- | --- | |--------------------|------------| | 日期 | 2024/8/19 | | 当前股价(元) | 8.18 | | 一年最高最低(元) | 14.89/7.74 | | 总市值(亿元) | 979.18 | | 流通市值(亿元) | 979.18 | | 总股本(亿股) | 119.70 | | 流通股本(亿股) | 119.70 | | 近 3 个月换手率(%) | 59.87 | 经营管理能力优秀的龙头央企，维持"买入"评级 保利发展发布 2024 年半年报。公司上半年收入增长，毛利率下滑拖累业绩，但 二季度销售回暖，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望 持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计 2024-2026 年公司归母净利润分别为 131.9、142.5、151.6 亿元，EPS 分别为 1.10、1.19、 ...

2024年08月20日 房地产 公 司 报 告 证 券 研 究 报 告 保利发展(600048.SH) 资源结构不断优化，融资优势持续凸显 推荐 ( 维持) 事项： 股价:8.18元 主要数据 | --- | --- | |-------------------|------------------------------| | 行业 | 房地产 | | 公司网址 | www.polycn.com | | 大股东/持股 | 保利南方集团有限公司/37.69% | | 实际控制人 | 国务院国有资产监督管理委员会 | | 总股本(百万股) | 11,970 | | 流通A股(百万股) | 11,970 | | 流通B/H股(百万股) | | | 总市值(亿元) | 979 | | 流通A股市值(亿元) | 979 | | 每股净资产(元) | 16.31 | | 资产负债率(%) | 75.3 | 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】保利发展（600048.SH）*季报点评*紧 抓销售回笼，投资持续聚焦*推荐20240429 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YA ...

事件 2024 年 8 月 19 日保利发展发布 2024 半年度报告，上半年实现营 业收入 1392.5 亿元，同比+1.7%；归母净利润 74.2 亿元，同比 -39.3%。单二季度实现营业收入 895.0 亿元，同比-7.8%；归母净 利润 52.0 亿元，同比-45.3%。 点评 毛利率&结算权益比下降，归母净利润承压下滑：公司营收主要来 源房地产项目竣工交付结转，1H24 公司交付 7.3 万套，带动营收 规模小幅增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市 场下行及价格承压影响，1H24 项目结转毛利率 16.02%，同比下降 5.24pct，与 2023 年全年相当；②期内结转项目权益比例下降。 销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%）， 规模稳居行业第一；全国市占率 3.68%，较 2023 年全年提升 0.06pct。38 个核心城市销售贡献同比提升 2pct 至 89%，市占率 提升 0.3pct 至 7.1%；据中指数据，1H24 在广州、上海、北京和 佛山等城市销售金额超过百亿。 投资 ...

国泰君安版权所有发送给上海东方财富金融数据服务有限公司.东财接收研报邮箱.ybjieshou@eastmoney.com p1 股 票 研 究 证 券 研 究 报 告 股票研究 /[Table_Date] 2024.08.19 ——保利发展 2024 年半年报点评 [table_Authors] 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 登记编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 开拓新渠道 保利发展(600048) [Table_Industry] 房地产/金融 | --- | --- | --- | |-----------------------------|-----------|-------| | [Table_Invest] 评级： | | 增持 | | | 上次评级: | 增持 | | [Table_Target] 目 ...

财务表现 - 上半年公司实现营业收入1,172,621.43万元，同比下降1.66%[22] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为722,973.63万元，同比下降38.35%[22] - 基本每股收益为0.62元，同比下降38.89%[23] - 加权平均净资产收益率为3.69%，同比减少2.41个百分点[23] - 公司在收入确认和资产计量等方面坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，长期保持合理健康的负债水平[45] - 公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平[46] - 公司上半年实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，毛利率16.0%[60] - 公司持续推动供采改革和费用管控，除地价外直投成本较计划降低0.69%[61] 非经常性损益 - 计入当期损益的政府补助为23,382,675.95元[24] - 非流动性资产处置损益为-5,275,807.81元[24] - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益为80,683,499.83元[24] - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出为151,640,217.99元[24] - 其他符合非经常性损益定义的损益项目为20,449,779.21元[24] 行业环境 - 上半年全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%；商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19%[29] - 上半年全国重点20城一二手房成交总面积13065万平方米，环比2023年下半年13990万平方米下降6.6%[30] - 2024年6月末，全国商品房待售面积7.4亿平方米，其中住宅待售面积3.8亿平方米，较2024年初下降2075万平方米、2213万平方米[31] - 上半年房地产开发资金来源5.35万亿元，同比下降22.6%，其中定金及预收款1.60万亿元，个人按揭贷款0.77亿元，分别同比下降34.1%和37.7%[33] - 上半年全国300城土地（住宅）推出规划建筑面积1.15亿平方米，同比下降44%；成交面积0.89亿平方米，同比下降36%[36] - 上半年房屋新开工面积3.80亿平方米，同比下降23.7%；房地产开发投资完成额同比下降10.1%，连续25个月下降[39] 公司经营情况 - 公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%[51] - 公司二季度实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%[52] - 公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%[53] - 公司新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%，有息负债总额3735亿元，综合成本降至3.31%[54][55] - 公司报告期内累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，现金余额1464亿元[57] - 保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米，实现营业收入78.71亿元[64] - 公司新获取项目中超过75%打造为"天悦和"产品系，综合产品力位列全国前三[67] - 公司ESG绩效得到提升，MSCI ESG评级上调为BB，Wind ESG评级、华证ESG评级均上调为A[69] 财务数据变动分析 - 房地产项目竣工交楼结转收入略有增加[73] - 受结转规模和结转结构影响,相应结转成本增加[73] - 销售代理费及渠道费增加[73] - 咨询费等管理支出降低[73] - 研发支出归集方式变化[73] - 利息收入降低[73] - 支付上一年度拓展项目的土地款同比增加[73] - 对不并表公司的投资支出增加,处置子公司收到的现金净额降低[73] - 净增贷款增加[73] - 公司资产构成与上年末相比不存在重大变动[76] 项目开发情况 - 公司在广州地区共有45个在建项目，涉及住宅、写字楼等多种类型[83,84,85,86,87,88,89,90,91] - 公司在上海地区共有8个在建项目，主要为住宅项目[92,93,94,95] - 公司在2024年计划新开工2个项目，并有2个项目计划在2024年竣工[96] - 公司在上海、苏州等地区共有78个在建项目，总建筑面积约1.4亿平方米[97] - 公司2024年上半年新开工17个项目[110] - 公司2024年上半年竣工项目[110] - 公司可售容积率面积合计为1,037,663平方米[102] - 公司累计开工面积为3,369,992平方米[102,109] - 公司累计竣工面积为2,237,646平方米[102,109] - 公司本年在建面积为1,369,992平方米[102,109] - 公司本年签约面积为369,992平方米[102,109] - 公司累计签约面积为1,237,646平方米[102,109] - 公司本年结转面积为86,711平方米[102] - 公司累计结转面积为1,237,646平方米[102,109] 区域项目情况 - 公司在广州地区的在建项目总建筑面积达到1562.4万平方米，其中可售面积841.2万平方米[85] - 公司在广州地区的在建项目中，已累计签约面积579.5万平方米，本年签约面积200.3万平方米[85] - 公司在广州地区的在建项目中，本年结转面积为

投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）的投资评级维持为“买入”[4] 核心观点 - 保利发展作为经营管理能力优秀的龙头企业，其销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化[5] 营收与利润 - 2024年上半年，保利发展实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；归属于净利润75.1亿元，同比下降38.6%。营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降[6] 销售与拿地 - 2024年7月，保利发展实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；签约金额253.2亿元，同比下降18.3%。1-7月累计签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%。7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，拿地强度达58.3%。1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%，其中在一线城市拿地金额占比59.5%[7] 融资与负债 - 2024年1-7月，保利发展成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中期票据和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归属于净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点[8]

投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）的投资评级维持为“买入”[4] 核心观点 - 保利发展作为经营管理能力优秀的龙头央企，其销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化[4] 经营管理 - 2024年上半年，保利发展实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%。营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降[4] 销售与拿地 - 2024年7月，保利发展实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；签约金额253.2亿元，同比下降18.3%。1-7月累计签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；累计签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%。公司7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%，其中在一线城市拿地金额占比59.5%[4] 融资与负债 - 2024年1-7月，保利发展成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点[4]

报告公司投资评级 - 公司维持"推荐"评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年公司分别实现营业总收入1392.69亿元、归母净利润75.08亿元,同比分别增长1.64%、下降38.57% [4] - 公司营业收入略有增长,主要受房地产项目竣工交付结转所致。营业利润同比下降27.73%,主要受到市场下行及价格承压、结转毛利率下降等因素影响。由于期内结转项目权益比例下降,归母净利润同比下降38.57%,下降幅度高于营业利润 [4] - 2024年6月单月销售金额同比增长4.62%,自2023年6月以来首次单月销售金额同比正增长。2024年4月30日中央政治局会议和"517"新政以来,市场热度有所提升,公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右,较新政出台前的4月环比提升32% [4] - 公司2024年上半年新增12个地块,新增建面115.88万方,对应全口径地价126.03亿元,计算得来楼面价10876元/平米;新增项目权益口径建面100.63万方,由此计算的权益比例86.84%,其中7个地块为100%权益拿地。公司2024年上半年新增项目的地售比为60%,新增项目保持高质量公司拿地谨慎,新增地价占同期销售的7.27% [4] - 公司二季度共发行两次中票,共分别融资20亿元、6亿元,对应的利率2.52%、2.34%。公司融资渠道通畅,融资成本低,体现公司的融资优势 [4] 财务数据总结 - 2024年上半年公司营业收入为1392.69亿元,同比增长1.64% [4] - 2024年上半年公司归母净利润为75.08亿元,同比下降38.57% [4] - 2024年上半年公司销售面积为954.25万方,销售金额为1733.36亿元,同比分别下降31.01%、26.81% [4] - 2024年上半年公司新增12个地块,新增建面115.88万方,对应全口径地价126.03亿元,计算得来楼面价10876元/平米 [4]