房地产/房地产开发 公 司 研 究 土拍市场动作积极，一线城市拿地金额占比七成 保利发展（600048.SH） 2024 年 12 月 09 日 ——公司信息更新报告 | --- | --- | --- | --- | --- | |-------------------------|------------|--------------------------------------------------------|------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------| | | | | | | | 投资评级：买入（维持） | | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | 日期 | 2024/12/9 | qidong@kysec.cn 证书编号： S0790522010002 | huyaowen@kysec.cn 证书编号： S0790524070001 | duzhiyuan@kysec.c ...

行业或公司 * 房地产行业 * 公司：未明确指出具体公司名称，但根据内容推测可能为一家大型房地产企业 核心观点和论据 1. **销售情况**：1-11月权益销售额同比降幅13%，预计全年降幅与1-11月相近，一二线城市销售占比提升至85%，贡献占比近七年新高。[1] 2. **销售结构**：1-11月核心38城销售占比90%，增量项目销售占比59%，同比提升20个百分点。[2] 3. **推货情况**：1-11月新推货量2887亿，同比降幅与销售降幅一致，11月单月新推280亿。[2] 4. **来访数据**：11月来访量10万组，同比提升54%，11月为历史最高，持续9周。[3] 5. **去化率**：1-11月整体推货去化率66%，与去年持平，增量项目去化率69%，同比提升1个百分点，存量项目去化率60%，核心38城去化率比非核心38城高11个百分点。[4] 6. **拓展情况**：1-11月拓展金额582亿，同比降低55%，拓展强度下降，全年20年新拓项目拓展毛利率稳定在20-25%，31个项目中有11个项目已首开，动态交进率8%。[5] 7. **资金面**：公司金钻负债1399亿，平均债务成本不断下降，全面永续负债3400-3500亿，成本下降39BP，目前3.19。[6] 8. **按揭利率**：武汉、大连、青岛等城市按揭利率阶段性回升，但长期来看仍有望下降。[7] 9. **春换季**：公司正在解决存量资源问题，推进已完成项目，完成退币换地或改规划，合计12个项目，规模236万方，占存量资源7-8%。[8] 10. **增量项目**：新获取项目收益情况明显优于存量项目，立项标准未变，预计未来收益稳定。[11] 11. **保障房收购**：公司已收购郑州油矿广场1.1亿，武汉保障房项目200多套，价格有折扣。[13] 12. **可转债**：公司发行95亿可转债，看重权益资本增量可能和资金使用灵活性。[16] 13. **拿地态度**：市场环境回暖将使公司拿地更加积极，但短期内不会调整拿地标准。[20] 14. **RAISE项目**：公司持续进行RAISE项目或资产支持计划，但短期内以私募或偏战性的资产融资为主。[23] 其他重要内容 * 公司关注来访数据，认为其能反映市场情绪。[3] * 公司关注去化率，认为其反映项目销售情况。[4] * 公司关注拓展情况，认为其反映公司未来发展潜力。[5] * 公司关注资金面，认为其反映公司财务状况。[6] * 公司关注按揭利率，认为其反映市场供需情况。[7] * 公司关注春换季，认为其是解决存量资源问题的重要路径。[8] * 公司关注增量项目，认为其是公司未来发展的重要支撑。[11] * 公司关注保障房收购，认为其是公司业务拓展的重要方向。[13] * 公司关注可转债，认为其是公司融资的重要手段。[16] * 公司关注拿地态度，认为其反映公司市场策略。[20] * 公司关注RAISE项目，认为其是公司业务创新的重要方向。[23]

证券时报e公司讯，保利发展(600048)12月4日晚间公告，11月公司实现签约面积137.99万平方米，同比 减少16.93%；签约金额240.01亿元，同比减少24.72%。 2024年1—11月，公司实现签约面积1710.2万平方米，同比减少24.25%；签约金额3080.24亿元，同比减 少22.9%。 ...

分组1：投资评级 - 首次覆盖给予保利发展“推荐”评级[2] 分组2：核心观点 - 保利发展行业龙头地位稳固，强化“中心城市+城市群”深耕战略，业务以不动产投资开发为主，2023年实现收入3468.3亿元，同比增速为23.4%，2023年房地产业务实现收入3225亿元，同比增速为25.7%，房地产业务收入占比为93.0%[1][14][2] 分组3：公司概况 - 保利发展1992年成立，历经创业起步、夯实基础（1992 - 2002）、布局全国、资本运作（2002 - 2010）、深耕主业、多元发展（2010 - 2016）、战略升级、发展改革（2016 - 至今）四个发展阶段[11] - 实控人为隶属于国务院国资委的中国保利集团有限公司，合计持股40.71%，股权结构稳定[12] - 业务以不动产投资开发为主，以美好生活服务与产业金融服务为翼[14] 分组4：战略与管理 - 自2002年以来，战略方向主要经历3次变迁，包括“三个为主，两个结合”及“大十字布局”战略、“三个为主，三个结合”战略、“一主两翼”战略，能根据行业情况及时调整经营策略[17][18][20][21] - 管理团队长期保持稳定，历任管理团队皆长期扎根公司，接班延续性强，能秉承长期主义，且公司能根据行业形势变化和战略发展需要，适时调整组织架构，提升组织运行效率[30][32][26] 分组5：主业经营 - 销售方面，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名跃居行业第一，2024H1签约销售金额1733.36亿元，同比增速为 - 26.8%，销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%，销售均价为18164.63元/平，同比增速为6.1%[37] - 拿地方面，合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈，2024H1拿地强度大幅下降至7.3%，2024M1 - M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低[44] - 土储方面，持续压降土储规模，在建项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，未售土储建面13046万平，同比增速为 - 9.9%，本年在建面积中高能级城市占比为68.1%，待开发面积中高能级城市占比为53.5%[50] - 开发方面，积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，高能级城市本年新开工面积占比为67.4%，未售土储的去化周期为6.7年，较2023年底的6.1年有所上升[52] 分组6：财务概况 - 预计公司2024 - 2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元，对应EPS分别为0.92、0.97和1.10元，11月7日收盘价对应2024 - 2026年PE分别为13/12/11倍[2] - 2024 Q1 - Q3，公司营收1827.7亿元，同比增速为 - 5.0%，归母净利润78.1亿元，同比增速为 - 41.2%，毛利率15.9%，归母净利率4.3%，销售管理研发费用率4.2%，计提资产减值损失比例为0.0001%，预收款项及合同负债对营收的覆盖倍数为2.0，年化的ROE为3.3%，剔除预收款的资产负债率为65.5%，净负债率为66.0%，扣除受限资金的现金短债比为1.99[8]

投资评级 - 保利发展的投资评级为买入（维持）[1][3] 核心观点 - 保利发展2024年10月经营简报显示签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成，维持盈利预测并给出对应估值，因此维持买入评级[3] 各方面总结 财务数据方面 - 2024 - 2026年预计归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍[3] - 2022 - 2026年营业收入、归母净利润、毛利率、净利率、ROE等财务指标呈现一定变化趋势，如2024 - 2026年营业收入预计分别为3831.64亿元、4038.76亿元、4166.98亿元，归母净利润预计分别为131.64亿元、141.85亿元、151.04亿元等[4] 销售数据方面 - 2024年10月签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%；项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；1 - 10月签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%；累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%[3] - 给出2023年1月 - 2024年10月各月的签约销售金额、签约销售面积及其同比数据，如2023年1月签约销售金额295.45亿元同比+4.39%，签约销售面积183.94万平方米同比 - 0.98%等[6][7][8] 拿地数据方面 - 2024年10月以59.00亿元获取广州1宗住宅用地，1 - 10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%）[3]

2024年10月数据 - 签约面积222.59万平方米同比增加23.98% [1] - 签约金额423.37亿元同比增加27.85% [1] 2024年1 - 10月数据 - 签约面积1572.21万平方米同比减少25.07% [1] - 签约金额2840.23亿元同比减少22.88% [1]

拿地策略相关 - 公司前三季度权益拿地规模远不及过去5年同期任何一年拿地强度为过去同期一半原因包括全国（300城）土地推地成交大幅下滑和主动调整投资节奏[1] - 三季度以来公司拓展力度不断增强获取项目107万方全口径拓展金额289亿元2024年1 - 10月权益拓展金额排名行业第二[2] - 9月末房地产行业政策支持力度加强市场有回暖迹象公司国庆期间到访超10万批次累计成交额达到历史新高10月一线城市成交面积同环比分别为45.69%和11.58%二线代表城市成交面积环比上涨6.05%公司将继续推进库存去化四季度密切关注市场动态积极参与土地拍卖[2] - 9月底以来公司在广州新增拓展4宗地块总地价近180亿元公司将保持战略定力择优拓展未明确表示四季度同比增幅超30%是否属实[3] 销售相关 - 9月末广州全面取消限购公司在广州销售情况良好多个项目热销市场热度较9月明显提升10月房地产市场政策“组合拳”出台公司将继续以产品焕新推动销售去化[2] 财务相关 - 公司经营活动现金流已连续6年为正2024年1 - 3季度为负数是阶段性表现净利润下跌因行业处于下行周期未来将密切关注市场克服波动实现平稳健康发展[3] - 公司2021年、2022年获取的项目已陆续进入结转周期[3] - 本年监管资金政策整体未出现大的调整部分项目随着竣工备案、确权等监管比例逐步降低截至2024年9月底公司监管资金较半年末有所降低公司将密切关注政策变化提高资金使用效率[3] 产品质量与社会责任相关 - 公司一直重视产品质量按合同约定和内部标准开发建设积极解决客户投诉承担社会责任以客户为中心践行高品质发展[4] - 公司已建立多专业线融合的品质全流程管控标准成立内部专员和外部第三方结合的品质监督小组形成全周期品质检查机制建立多种客户反馈渠道保障客户权益[4][5]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [2] 报告的核心观点 业绩情况 - 2024年1-9月,公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归属于上市公司股东的净利润78.13亿元,同比下降41.23%;毛利率为15.92%,较2023年同期下降3.47个百分点 [5] - 2024年前三季度,公司实现销售回笼2196亿元,回笼率为91%;期末货币资金余额1273.99亿元 [5] - 截至2024年三季度末,公司总资产为13739.44亿元,较23年年末下降4.38%;归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元,较23年年末增长1.11%;资产负债率为74.89%,较23年年末下降1.66个百分点 [5] 销售情况 - 2024年1-9月,公司实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66%,销售规模保持行业第一 [6] - 2024年前三季度,公司新增容积率面积223万平方米,总获取成本415亿元,其中38个核心城市拓展金额占比99% [6] - 2024年前三季度,公司新开工面积856万平方米,同比下降20.0%;竣工面积2062万平方米,同比下降26.6% [6] - 截至2024年三季度末,公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平方米,待开发面积5286万平方米 [6] 融资情况 - 公司推出95亿元转债方案,募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金,可有效满足项目的开发建设资金需求,保障施工和交付进度 [7] - 在债券存续期内,随着本次可转债逐渐转换为公司股份,公司长期权益资本将得到有效补充,有利于改善公司负债结构,控制经营风险,加强跨越周期的能力,有效增强资本市场投资者信心 [7] 财务数据分析 - 2024年1-9月,公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归属于上市公司股东的净利润78.13亿元,同比下降41.23% [11] - 2024年前三季度,公司毛利率为15.92%,较2023年同期下降3.47个百分点;净利率为4.27%,较2023年同期下降2.63个百分点 [13] - 2024年前三季度,公司资产负债率为74.89%,较2023年年末下降1.66个百分点;有息负债率为74.82%,较2023年年末下降1.87个百分点 [13] - 2024年前三季度,公司ROE为6.40%,较2023年同期下降4.85个百分点 [13] - 2024年,公司营业收入预计增长1.5%,EBIT增长16.3%,净利润增长1.8% [15]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 收入略降归母净利润下滑 - 2024年前三季度公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归母净利润78.13亿元,同比下降41.23% [2] - 归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于:1)毛利率下滑3.45个百分点;2)权益占比下滑14.76个百分点 [2] - 费用管控方面,销售费用率和管理费用率基本维持稳定 [2] 销售量减价升 - 2024年前三季度,公司实现销售面积1349.62万方,同比下降29.66%;销售金额2416.86亿元,同比下降27.89%;销售均价17908元/平米,同比增长2.51% [2] 维持高权益比例拿地 - 2024年前三季度,公司新增计容建面223万方,对应拿地总金额415亿元,拿地均价18610元/平米,拿地权益比例为86.87% [2] - 截至2024年三季度末,公司在手待开发面积5286万方,在手土储充裕 [2] 资产负债率下降 - 2024年前三季度,公司资产负债率为74.89%,较2023年末下降1.66个百分点 [2] - 截至2024年10月25日,公司成功发行5亿元中票,融资成本较低 [2]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 报告核心观点 - 公司2024年前三季度实现营业收入约1827.74亿元,同比下降5.08%,归母净利润约78.13亿元,同比下降41.23%。利润下滑速度快于营收,主因市场下行价格承压,毛利率下行 [1] - 公司前三季度毛利率为16%,基本与上半年持平,相较去年同期下降3.5个百分点 [1] - 公司前三季度权益销售金额同比下降16%,土地投资强度为17% [2] - 公司拟发行85亿元可转债,用于补充流动性 [3] 公司财务数据总结 - 2024年前三季度营业收入1827.74亿元,同比下降5.08% [1] - 2024年前三季度归母净利润78.13亿元,同比下降41.23% [1] - 2024年前三季度毛利率16%,同比下降3.5个百分点 [1] - 2024年前三季度权益销售金额1908亿元,同比下降16% [2] - 2024年前三季度新增土地建筑面积223万方,总地价415亿元,土地投资强度17% [2]