报告公司投资评级 - 报告给予保利发展"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收和利润情况 - 2024年上半年保利发展实现营业总收入1392.5亿元,同比增长1.6%;归母净利润74.2亿元,同比下降39.3% [8][12] - 营收平稳增长,但受权益比下降影响业绩同比下滑 [8] - 上半年毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、7.7%、5.3%,同比分别下降5.2、3.3、3.6个百分点 [8][15] - 年化ROE为7.4%,同比下降4.9个百分点 [17][20] 资产负债情况 - 截至2024年6月末,公司有息负债规模3735亿元,同比增长4.8%;融资成本3.31%,同比下降25BP [21][26] - 剔除预收账款后的资产负债率为66.7%,净负债率66.2%,现金短债比1.98X,处于绿档房企行列 [23][26] - 公司融资渠道畅通,新增融资938亿元,融资成本2.93%,较2023年下降21BP [8] - 公司计划发行95亿元可转债,有助于优化债务结构 [8] 销售和拿地情况 - 2024年1-7月公司实现销售金额1986.5亿元,同比下降25.8%;销售面积1099.2万平,同比下降29.6% [31][32] - 上半年公司市场占有率较2023年提升0.06个百分点至3.68%,38个核心城市市占率提升0.3个百分点至7.1% [36][37] - 上半年公司新增项目12个,均位于38个核心城市,建面116万平,同比下降70%;拿地金额126亿元,同比下降82% [38][42] 其他业务发展 - 保利物业持续扩大物业服务规模,上半年实现营收78.7亿元,归母净利润8.5亿元,同比分别增长10.2%、10.8% [7] - 公司酒店、购物中心、写字楼等商业经营类资产项目151个,在管面积505万平,上半年实现营收22.6亿元,同比增长3% [7]

业绩情况 - 上半年实现归属于上市公司股东的净利润74.20亿元,同比下降39.29% [3] - 受市场下行影响,上半年毛利率同比有所降低,同时受结转权益比下降的影响,净利润同比降幅略大于净利润降幅 [3] 财务结构优化 - 截至2024年6月30日,公司有息债务余额为3735.10亿元,其中银行贷款占比73.73%,公司信用类债券占比17.82%,非银行金融机构占比8.45% [3] - 一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99个百分点;三年以上到期的有息负债占比33.12%,较年初提升1.52个百分点,财务结构不断优化 [3] - 公司将根据具体经营情况,积极把握市场利率下行的趋势,通过发行公司债券等方式,持续动态调整债务的期限结构和成本结构 [3] 土地储备及拓展 - 截至2024年6月30日,公司土地储备计容建面7140万平方米,较年初下降8%,其中核心38城面积储备占比约7成,三四线占比不到3成 [3] - 2023年底公司拓展相对集中,2023年全年新增总货量逾3000亿元,2024年上半年公司主动调整投资节奏,优中选优,持续优化资源结构 [3][8] 资产管理 - 公司积极探讨多种方式加快持有资产资金回笼,累计已发行CMBS、类REITs等各类资产证券化产品 [3] - 公司通过完善顶层设计和管理机制、整合资源集约赋能等方式,持续增强资产经营的专业化、规模化水平,同时积极拓宽融资方式 [3] 股东回报 - 根据公司最新披露的《2023-2025年股东回报规划》,公司预计2023-2025年度内分红比例不低于40% [3] - 2023年公司已向全体股东每10股派发现金红利4.10元(含税),实现分配总额48.64亿元,上市以来公司已累计实现分红640亿(含回购) [3]

丨证券研究报告丨 公司研究丨点评报告丨保利发展（600048.SH） [Table_Title] 周期压力扰动短期表现，拟发行可转债提升资金 实力——保利发展 2024 年中报点评 报告要点 [Table_Summary] 短期周期扰动不改长期价值，增厚资金实力助力远期市占率提升。尽管周期压力难免，但考虑 公司在融资拿地等方面的竞争优势，前期估值隐含的预期已过于悲观，只需等待修复契机即可 释放较大弹性。格局优化为公司长期投资逻辑，拟发行可转债则为市占率提升提供催化，公司 估值修复可期。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SFC：BUV416 %% %% research.95579.com 请阅读最后评级说明和重要声明 %% %% 1 保利发展（600048.SH） cjzqdt11111 [Table_Title 周期压力扰动短期表现 2] ，拟发行可转债提升资 金实力——保利发展 2024 年中报点评 [Table_Summary2] 事件描述 公司 2024H1 实现营收 1392 亿元（+1.7%）， ...

报告公司投资评级 报告给予保利发展"买入"评级。[3] 报告的核心观点 1) 公司 2024 年 H1 实现营业收入 1392 亿元,同比增长 1.7%;归母净利润 74 亿元,同比下降 39.3%。营收稳步增长,但利润率延续承压。[3] 2) 2024 年 H1 公司新增 12 个项目,总计容建面 116 万平米,总地价 126 亿元,权益地价 109 亿元,拿地销售比为 7.3%,拿地权益比为 86.5%。拿地实力充足,下半年有望提升拿地强度。[3] 3) 公司推出 95 亿元可转债计划,有利于优化公司的债务结构,节约公司财务成本,提升运营稳健性。[3] 4) 考虑目前房价延续承压,销售需求恢复较慢,我们下调公司 2024-2026 年 EPS 预测。当前股价对应 2024-2026 年 PE 估值为 9.5/8.8/8.3 倍,维持"买入"评级。[3] 财务数据总结 1) 2024 年 H1 公司实现营业收入 1392 亿元,同比增长 1.7%;归母净利润 74 亿元,同比下降 39.3%。[3] 2) 2024 年 H1 公司完成竣工 1380 万平米,占全年计划的 41%,结算均价 1.73 万元/平米,同比增长 17%。[3] 3) 2024 年 H1 公司累计实现销售额 1733 亿元,同比减少 26.8%,其中 2024 Q2 销售额 1104 亿元,环比增长 75%,边际改善明显。[3] 4) 截至 2024 年 6 月末,公司有息负债总额 3735 亿元,较年初净增加 193 亿元,综合成本降至 3.31%。[3] 5) 公司 2024-2026 年 EPS 预测分别为 0.83/0.90/0.95 元,当前股价对应 PE 估值为 9.5/8.8/8.3 倍。[3]

报告评级 - 报告给予保利发展"买入"评级，维持此前评级 [1] 报告核心观点 - 保利发展 2024 年上半年实现营收 1392.5 亿元，同比增长 1.6%，实现归属于上市公司股东的净利润 74.2 亿元，同比下降 39.3% [11] - 公司收入增速高于归母净利润增速，主要系结算权益比下降，同时报告期内公司的销售毛利率为 16.02%，较上年同期下滑 5.24pct [12] - 2024 年上半年，公司实现销售金额 1733.4 亿元，同比下降 26.8%，实现销售面积 954.3 万平方米，排名稳居行业第一 [13] - 公司市场占有率较 2023 年底提升 0.06pct 至 3.68%，其中 38 个核心城市市场占有率提升 0.3pct 至 7.1%，市场竞争力进一步提升 [13] - 公司新增融资的平均成本较 2023 年下降 21 个 BP 至 2.93%，截至 6 月底，公司有息负债总额 3735 亿元，综合成本降低至 3.31%，较年初下降 25 个 BP [14] - 公司扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22，财务安全度较高 [14] 盈利预测及估值 - 预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 135 亿、145 亿、153 亿，对应 PE 为 7.1、6.6、6.3 倍 [14] 投资建议 - 维持公司"买入"评级 [14] 风险提示 - 房地产行业下行超预期 - 项目结算毛利率下行 - 引用数据滞后或不及时 [14]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 报告核心观点 - 公司 2024 年上半年营收高位稳定,利润受行业下行波动 [2] - 销售投资展现优于行业韧性,市占率提升逻辑稳步兑现 [2] - 融资成本优势持续扩大,公司龙头地位稳固 [2] - 未来销售有望保持良好增速,结转毛利率有望逐步触底回升 [2] 营收及利润情况 - 2024 年上半年公司实现营业收入 1392.49 亿元,同比增长 1.66% [2] - 2024 年上半年归母净利润 74.20 亿元,同比下降 39.29% [2] - 收入端得益于项目竣工交楼结转收入增加,营收规模平稳增长 [2] - 利润端主要受结算权益比下降的影响 [2] 销售及市占率情况 - 2024 年上半年公司实现签约金额 1733.36 亿元,同比下降 26.81% [2] - 2024 年上半年公司实现权益销售金额约 1330 亿元,同比下降 17% [2] - 2024 年上半年公司市占率较 2023 年底提升 0.06pct 至 3.68% [2] - 38 个核心城市市场占有率提升 0.3pct 至 7.1% [2] 投资及融资情况 - 2024 年上半年公司拓展项目 12 个,总计容面积 116 万平,权益地价 109 亿元 [2] - 公司主动调整投资节奏,持续加大力度去库存 [2] - 公司积极把握低利率融资窗口,新增融资平均成本较 2023 年下降 21BP [2] - 截至 6 月底,公司有息负债总额 3735 亿元,综合成本降低至 3.31% [2]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司作为央企龙头,经营稳健融资优势显著,在核心城市积极拓展土地,土储质量不断优化,随着新增土储毛利率修复,结算利润率有望得到改善 [2] - 公司 2024/2025/2026 年营业收入预测分别为 3538/3477/3320 亿元,归母净利润分别为 126/135/135 亿元,对应摊薄 EPS 为 1.05/1.13/1.12 元/股,当前股价对应 2024 年动态 PE7.6 倍 [2][3] 公司经营情况总结 - 2024 年上半年实现营业收入 1392.5 亿元,同比+1.7%;归母净利润 74.2 亿元,同比-39.3% [2] - 销售金额稳居行业第一,全口径基本持平全国数据,上半年销售权益比 77%,较去年提升 9 个百分点,显著跑赢行业平均水平 [2] - 上半年公司市场占有率较 2023 年底提升 0.06 个百分点至 3.68%,其中 38 个核心城市市场占有率提升 0.3 个百分点至 7.1% [2] - 融资成本持续下行,上半年新增融资的平均成本较 2023 年下降 21BP 至 2.93%,截至 6 月底,公司有息负债 3735 亿元,综合成本降低至 3.31%,较年初下降 25BP [2] - 公司拟发行不超过 95 亿定向可转债,有助于企业现金流的改善 [2] 财务数据总结 - 公司 2024/2025/2026 年营业收入预测分别为 3538/3477/3320 亿元,归母净利润分别为 126/135/135 亿元,对应摊薄 EPS 为 1.05/1.13/1.12 元/股 [3] - 公司 2024 年动态 PE 为 7.6 倍 [3] - 公司 2022/2023/2024E 年毛利率分别为 22.0%/16.0%/15.9% [2][14] - 公司 2022/2023/2024E 年净利率分别为 6.5%/3.5%/3.6% [8] - 公司 2022/2023/2024E 年 ROE 分别为 8.4%/5.3%/5.4% [8]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [5] 报告核心观点 - 2024上半年公司实现营业收入1392亿元,同比增长1.7%;实现归母净利润74亿元,同比下降39.3% [9] - 公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降5.2pct至16.0%,以及受结算权益比例下降11.7pct至69.4% [9] - 2024上半年公司实现销售面积954万平方米,同比下降31.0%;实现销售金额1733亿元,同比下降26.8%,继续稳居行业第一,市占率持续提升至3.68% [13] - 公司在核心38城销售贡献提升2pct至89%,其中32个城市市占率排名前五,11个城市市占率排名第一 [13] - 公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元,总地价126亿元,其中新增货值住宅业态占比达96% [13] - 截至2024上半年末,公司总土储7140万平方米,较年初下降8%,核心38城面积储备占比约7成,已开工未售的存量住宅面积较年初下降16% [13] - 公司债务结构持续优化,一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99个pct;三年以上到期的有息负债占比33.12%,较年初提升1.52pct [18] - 上半年公司累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6%,公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上,并表口径已售待回笼资金1033亿元,整体现金流合理充裕 [18] - 我们下调此前的盈利预测,预计公司24-25年归母净利润分别为111/123亿元,对应EPS分别为0.92/1.02元,对应最新股价PE分别为8.7/7.8X [19] 财务预测与估值 - 公司2022-2026年营业收入分别为2811.08亿元、3468.94亿元、3524.44亿元、3612.55亿元、3659.51亿元 [21] - 公司2022-2026年归母净利润分别为183.47亿元、120.67亿元、110.60亿元、122.63亿元、145.25亿元 [21] - 公司2022-2026年每股收益分别为1.53元、1.01元、0.92元、1.02元、1.21元 [21] - 公司2022-2026年ROE分别为9.35%、6.08%、5%、6%、7% [21] - 公司2022-2026年资产负债率分别为87%、86%、88%、88%、87% [21]

报告评级 - 公司投资评级为"推荐"[2] 报告核心观点 业绩承压 - 2024年上半年公司实现营业收入约1392亿元,同比增长1.66%,归母净利润约74亿元,同比下降39.29%[3] - 主要原因是市场下行及价格承压影响下,项目结转毛利率下降,2024年上半年公司毛利率16%,较2023年同期下滑5个百分点[4] - 下半年或仍有资产减值压力[4] 拿地放缓 - 2024年上半年公司实现签约面积954.25万方,同比下降31.01%,实现签约金额1733.36亿元,同比下降26.81%[5] - 1-6月公司获取12宗宅地,计容建面约116万方,总地价126亿元,权益地价109亿元,投资强度约7.3%[5] 融资优势 - 公司积极把握低利率融资窗口,新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%[6] - 2024年上半年累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6%,期末公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上[6] 投资建议 - 融资优势保障公司不断聚焦核心城市,改善土储质量,奠定未来利润率和ROE回升的基础[7] - 但短期内公司存量土储可能存在减值压力[7] - 预计2024-2026年公司EPS分别为1.02、1.08、1.24元,基于剩余收益模型测算公司价值,得出2024年目标价13元,对应2024年12.5倍PE,维持"推荐"评级[7]

公司点评报告 · 房地产行业 营收同比正增长,合理控制投资节奏 2024 年半年报点评 2024年8月19日 ● 事件:公司发布 2024年半年报,2024年上半年实现营业收入 1392.49亿元, 同比增长 1.66%,归母净利润 74.19亿元,同比下降 39.29%, EPS 为 0.62元 /股,同比下降 38.89%。 ● 收入微增归母净利润下滑:公司 2024年上半年实现收入 1392.49 亿元,同 比增长 1.66%,归母净利润 74.19亿元,同比下降 39.29%。收入实现微增主 要由于房地产项目竣工结转略有增加所致。归母净利润不升反降的原因在于: 1) 毛利率:2024年 H1 毛利率为 16.02%,受到市场整体压力及结转项目价 格承压的影响,本期毛利率较2023年 H1 毛利率低 5.24pct;2)权益占比: 2024年 H1 的少数股东损益为 32.78亿元,占净利润的 30.64%,2023 年同 期该值为18.88%,权益比例下滑 11.76pct,由于报告期内结转项目权益比例 下降,导致归母净利润下降受到影响。费用管控方面,2024年 H1 销售费用 率、管理费用率分别为 ...