投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）的投资评级维持为“买入”[4] 核心观点 - 保利发展作为经营管理能力优秀的龙头企业，其销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化[5] 营收与利润 - 2024年上半年，保利发展实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；归属于净利润75.1亿元，同比下降38.6%。营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降[6] 销售与拿地 - 2024年7月，保利发展实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；签约金额253.2亿元，同比下降18.3%。1-7月累计签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%。7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，拿地强度达58.3%。1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%，其中在一线城市拿地金额占比59.5%[7] 融资与负债 - 2024年1-7月，保利发展成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中期票据和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归属于净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点[8]

投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）的投资评级维持为“买入”[4] 核心观点 - 保利发展作为经营管理能力优秀的龙头央企，其销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化[4] 经营管理 - 2024年上半年，保利发展实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%。营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降[4] 销售与拿地 - 2024年7月，保利发展实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；签约金额253.2亿元，同比下降18.3%。1-7月累计签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；累计签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%。公司7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%，其中在一线城市拿地金额占比59.5%[4] 融资与负债 - 2024年1-7月，保利发展成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点[4]

报告公司投资评级 - 公司维持"推荐"评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年公司分别实现营业总收入1392.69亿元、归母净利润75.08亿元,同比分别增长1.64%、下降38.57% [4] - 公司营业收入略有增长,主要受房地产项目竣工交付结转所致。营业利润同比下降27.73%,主要受到市场下行及价格承压、结转毛利率下降等因素影响。由于期内结转项目权益比例下降,归母净利润同比下降38.57%,下降幅度高于营业利润 [4] - 2024年6月单月销售金额同比增长4.62%,自2023年6月以来首次单月销售金额同比正增长。2024年4月30日中央政治局会议和"517"新政以来,市场热度有所提升,公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右,较新政出台前的4月环比提升32% [4] - 公司2024年上半年新增12个地块,新增建面115.88万方,对应全口径地价126.03亿元,计算得来楼面价10876元/平米;新增项目权益口径建面100.63万方,由此计算的权益比例86.84%,其中7个地块为100%权益拿地。公司2024年上半年新增项目的地售比为60%,新增项目保持高质量公司拿地谨慎,新增地价占同期销售的7.27% [4] - 公司二季度共发行两次中票,共分别融资20亿元、6亿元,对应的利率2.52%、2.34%。公司融资渠道通畅,融资成本低,体现公司的融资优势 [4] 财务数据总结 - 2024年上半年公司营业收入为1392.69亿元,同比增长1.64% [4] - 2024年上半年公司归母净利润为75.08亿元,同比下降38.57% [4] - 2024年上半年公司销售面积为954.25万方,销售金额为1733.36亿元,同比分别下降31.01%、26.81% [4] - 2024年上半年公司新增12个地块,新增建面115.88万方,对应全口径地价126.03亿元,计算得来楼面价10876元/平米 [4]

报告评级 - 公司维持"推荐"评级 [5] 核心观点 - 2024年上半年公司实现营业总收入1392.69亿元,同比增长1.64%,归母净利润75.08亿元,同比下降38.57% [2] - 公司利润下滑的主要原因包括:1)市场下行及价格承压影响下,项目结转毛利率下降,公司营业利润同比下降27.73%;2)归母净利润同比下降38.57%,跌幅高于营业利润,可能跟公司计提减值有关;3)公司未售土储占比提高,低质量土储包袱拖累利润实现 [2] - 2024年上半年公司实现签约面积954.25万方,同比下降31.01%,实现签约金额1733.36亿元,同比下降26.81%,跌幅小于行业平均水平 [3] - 2024年上半年公司获取12宗地块,权益地价109亿元,投资强度约7.3%,主要原因是核心城市房地产市场也面临较大下行压力,公司拿地更趋于谨慎 [3] - 公司融资优势突出,2024年二季度新发行2笔中期票据,发行金额分别为6亿元和20亿元,票面利率分别为2.34%和2.52% [4] - 2024年第一季度公司实现销售回笼576.51亿元,综合回笼率为91.53%,期末货币资金余额1295.54亿元 [4] 财务预测 - 预计2024-2026年公司eps分别为1.02、1.08、1.24元 [5][6] - 基于剩余收益模型测算,公司2024年目标价为13元,对应2024年12.5倍PE [5] 风险提示 - 行业继续单边缩表,市场超预期下行 [5]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [10] 报告核心观点 - 2024年上半年公司营收同比增长1.6%,但净利润同比下降38.6%,略低于市场预期,主要受市场下行及价格承压影响,项目结转利润率下滑 [7] - 2024年上半年公司销售金额同比下降26.8%,但销售金额排名行业第一,拿地金额和面积同比大幅下降,体现公司投资较为谨慎 [8] - 公司三大财务指标(资产负债率、净负债率、现金短债比)均稳居绿色区间,资金回笼率持续提升 [9] 财务数据总结 - 2024年公司营业总收入预计347,934百万元,同比增长0.3% [11] - 2024年公司归母净利润预计12,431百万元,同比增长3.0% [11] - 2024年公司毛利率预计16.0%,ROE预计6.1% [11] - 公司目前股价对应2024年PE为9倍 [11]

报告评级 - 保利发展(600048)的投资评级为增持 [1] 报告核心观点 - 公司利润率依然处在下滑通道,未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升将企稳 [1] - 公司 ROE 创新低,需继续加快在手项目去化 [1] - 未来两年现金分红率不低于 40%,股息率上升至 4.8%左右 [1] 财务数据总结 营收及利润 - 2024年上半年公司实现营业收入1393亿元,同比增长1.6%;实现归母净利润75亿元,同比减少38.6% [1] - 2024年-2026年公司预计EPS分别为0.95/1.01/1.10元 [1] 盈利能力 - 2024年上半年,公司营业利润率从2023年同期14.1%下滑4.1个百分点至10.0% [1] - 2024年上半年,公司归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.5个百分点至5.4% [1] - 2024年上半年公司ROE下降2.4个百分点至3.7% [1] 现金流及分红 - 未来两年公司现金分红率不低于40%,股息率上升至4.8%左右 [1] - 考虑到回购股份,公司2023年度现金分红率为42.4% [1] 风险提示 无

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年上半年销售情况,签约和认购规模同比下降,但6月份已连续4个月环比增长 [1][2][3] - 公司上半年销售权益比例提升,未来有望保持较高水平 [2] - 公司上半年推货规模同比下降,但二季度与去年持平 [3] - 公司上半年来访量逐月走高,6月达到5.1万组,创近一年半新高 [4][5] - 公司6月份新房签约转化率有所提升,但仍需时间消化 [5][6] - 公司上半年采取谨慎的投资策略,关注防范风险,但下半年有望加大投资力度 [6][7] - 公司融资环境较好,新增贷款成本有所下降,为公司财务费用带来正面影响 [7][8] - 公司上半年业绩有所下滑,主要受毛利率下降和结算进度影响 [9] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问公司下半年的推货规模和城市布局结构 [14] **公司回应** 1) 公司下半年推货规模充足,除了已推未售2000多亿,还有计划推的货源 [15] 2) 公司推货主要集中在核心38个城市,与公司成交结构基本一致 [15] 问题2 **投资者提问** 询问公司手上未结算项目的利润空间 [14][16] **公司回应** 1) 公司认为未结算项目仍有较好的盈利能力,净资产预计达2000亿左右 [16] 2) 公司股价目前已经充分反映了市场下行的影响 [16] 问题3 **投资者提问** 询问公司对政府土地收储政策的看法和进展 [14][17] **公司回应** 1) 政府收储政策实施还需要一定时间,目前进展缓慢,需要政府和开发商进一步协商 [17][18] 2) 公司会根据市场变化适当调整拿地策略,下半年有望在核心城市继续拿地 [19][20]

会议主要讨论的核心内容 - 公司上半年销售情况,总体销售额1733亿元,同比下降27%,但环比去年下半年基本持平 [1][2] - 6月份单月销售额420亿元,同比增长4%,连续4个月环比增长 [1][2] - 上半年销售权益比为77%,高于去年同期的68% [2] - 上半年推货总额1700亿元,同比下降20%,但二季度与去年持平 [3][4] - 上半年来访量逐月走高,6月达到5.1万组,创近一年半新高 [4][5] - 6月新出货区划率为43%,较5月提升3个百分点,但仍低于全年平均水平 [5][6] - 公司上半年投资策略以防风险为主,对项目利润率要求较高,下半年将加大投资力度 [6][7] - 公司融资成本有所下降,新增贷款成本约2.95%,较去年末下降20个BP [7][8] - 上半年公司收入有所增长,但利润有所下降,主要受毛利率下降和去年基数较高影响 [9][13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问7月份来访量和消化率的变化情况,以及公司近期拿地项目的利润率情况 [9][10][12] **公司回应** - 7月来访量可能会有所下降,主要受到季节性因素影响,但不代表市场情绪已经消失 [10][11] - 公司近期在上海拿地的项目符合公司的投资标准,未来将根据市场变化适时加大拿地力度 [12] 问题2 **投资者提问** 询问公司在手未结算项目的利润空间,以及政府收储政策对公司的影响 [14][15][17] **公司回应** - 公司在手未结算项目整体仍有较好的盈利空间,预计全年净资产将达2000亿元左右 [16][17] - 政府收储政策实施还需要一定时间,公司正在与部分城市探讨合作,但具体进展仍需观察 [17][18] 问题3 **投资者提问** 询问公司下半年拿地计划和销售毛利率预期 [19][20] **公司回应** - 公司下半年拿地计划将根据市场变化适当调整,会更加审慎,但仍会积极把握合适机会 [19][20] - 下半年销售毛利率预计仍将承压,但公司将采取措施控制下滑幅度,确保全年业绩稳定 [20]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级 [9] 报告的核心观点 行业下行毛利率下降，当期业绩承压 - 公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 结转规模小幅增加带动营收增长 [2] - 但归母净利润同比出现下滑，主要由于受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少 27.73%，以及期内结转项目权益比例下降 [2] 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大 - 公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%(百强房企平均-41.8%)，规模稳居行业第一 [2] - 销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿 [2] 以销定投，拿地聚焦核心城市 - 公司 1H24 年拓展项目 12 个，总地价 126 亿元，同比-61.1%，权益地价 109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比 86% [2] - 1H24 主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市 [2] 财务数据总结 营收和利润情况 - 2024年营业收入预计为352,040百万元，同比增长1.48% [4] - 2024年归母净利润预计为9,095百万元，同比下降24.63% [4] 盈利能力指标 - 2024年ROE(归属母公司)为4.46%，较2023年下降 [4] - 2024年每股收益为0.760元，较2023年下降 [4] 估值水平 - 2024年公司股票对应PE为11.44倍 [4] - 2024年公司股票对应PB为0.51倍 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [9] 报告的核心观点 行业下行毛利率下降，当期业绩承压 - 公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 结转规模小幅增加带动营收增长 [2] - 归母净利润同比出现下滑，主要由于受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少 27.73%，以及期内结转项目权益比例下降 [2] 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大 - 公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%(百强房企平均-41.8%)，规模稳居行业第一 [2] - 销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿 [2] 以销定投，拿地聚焦核心城市 - 公司 1H24 年拓展项目 12 个，总地价 126 亿元，同比-61.1%，权益地价 109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比 86% [2] - 1H24 主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市 [2] 财务数据总结 营业收入 - 2024年预计为 352,040 百万元，同比增长 1.48% [4] - 2025年预计为 367,439 百万元，同比增长 4.37% [4] - 2026年预计为 389,330 百万元，同比增长 5.96% [4] 归母净利润 - 2024年预计为 9,095 百万元，同比下降 24.63% [4] - 2025年预计为 9,809 百万元，同比增长 7.85% [4] - 2026年预计为 10,642 百万元，同比增长 8.48% [4] 其他财务指标 - 2024年每股收益预计为 0.760 元 [4] - 2024年 ROE 预计为 4.46% [4] - 2024年 P/E 预计为 11.44 倍 [4]