投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）的投资评级维持为“买入”[4] 核心观点 - 保利发展作为经营管理能力优秀的龙头央企，其销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化[4] 经营管理 - 2024年上半年，保利发展实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%。营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降[4] 销售与拿地 - 2024年7月，保利发展实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；签约金额253.2亿元，同比下降18.3%。1-7月累计签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；累计签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%。公司7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%，其中在一线城市拿地金额占比59.5%[4] 融资与负债 - 2024年1-7月，保利发展成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点[4]