报告评级 - 公司维持"推荐"评级 [5] 核心观点 - 2024年上半年公司实现营业总收入1392.69亿元,同比增长1.64%,归母净利润75.08亿元,同比下降38.57% [2] - 公司利润下滑的主要原因包括:1)市场下行及价格承压影响下,项目结转毛利率下降,公司营业利润同比下降27.73%;2)归母净利润同比下降38.57%,跌幅高于营业利润,可能跟公司计提减值有关;3)公司未售土储占比提高,低质量土储包袱拖累利润实现 [2] - 2024年上半年公司实现签约面积954.25万方,同比下降31.01%,实现签约金额1733.36亿元,同比下降26.81%,跌幅小于行业平均水平 [3] - 2024年上半年公司获取12宗地块,权益地价109亿元,投资强度约7.3%,主要原因是核心城市房地产市场也面临较大下行压力,公司拿地更趋于谨慎 [3] - 公司融资优势突出,2024年二季度新发行2笔中期票据,发行金额分别为6亿元和20亿元,票面利率分别为2.34%和2.52% [4] - 2024年第一季度公司实现销售回笼576.51亿元,综合回笼率为91.53%,期末货币资金余额1295.54亿元 [4] 财务预测 - 预计2024-2026年公司eps分别为1.02、1.08、1.24元 [5][6] - 基于剩余收益模型测算,公司2024年目标价为13元,对应2024年12.5倍PE [5] 风险提示 - 行业继续单边缩表,市场超预期下行 [5]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [10] 报告核心观点 - 2024年上半年公司营收同比增长1.6%,但净利润同比下降38.6%,略低于市场预期,主要受市场下行及价格承压影响,项目结转利润率下滑 [7] - 2024年上半年公司销售金额同比下降26.8%,但销售金额排名行业第一,拿地金额和面积同比大幅下降,体现公司投资较为谨慎 [8] - 公司三大财务指标(资产负债率、净负债率、现金短债比)均稳居绿色区间,资金回笼率持续提升 [9] 财务数据总结 - 2024年公司营业总收入预计347,934百万元,同比增长0.3% [11] - 2024年公司归母净利润预计12,431百万元,同比增长3.0% [11] - 2024年公司毛利率预计16.0%,ROE预计6.1% [11] - 公司目前股价对应2024年PE为9倍 [11]

报告评级 - 保利发展(600048)的投资评级为增持 [1] 报告核心观点 - 公司利润率依然处在下滑通道,未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升将企稳 [1] - 公司 ROE 创新低,需继续加快在手项目去化 [1] - 未来两年现金分红率不低于 40%,股息率上升至 4.8%左右 [1] 财务数据总结 营收及利润 - 2024年上半年公司实现营业收入1393亿元,同比增长1.6%;实现归母净利润75亿元,同比减少38.6% [1] - 2024年-2026年公司预计EPS分别为0.95/1.01/1.10元 [1] 盈利能力 - 2024年上半年,公司营业利润率从2023年同期14.1%下滑4.1个百分点至10.0% [1] - 2024年上半年,公司归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.5个百分点至5.4% [1] - 2024年上半年公司ROE下降2.4个百分点至3.7% [1] 现金流及分红 - 未来两年公司现金分红率不低于40%,股息率上升至4.8%左右 [1] - 考虑到回购股份,公司2023年度现金分红率为42.4% [1] 风险提示 无

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年上半年销售情况,签约和认购规模同比下降,但6月份已连续4个月环比增长 [1][2][3] - 公司上半年销售权益比例提升,未来有望保持较高水平 [2] - 公司上半年推货规模同比下降,但二季度与去年持平 [3] - 公司上半年来访量逐月走高,6月达到5.1万组,创近一年半新高 [4][5] - 公司6月份新房签约转化率有所提升,但仍需时间消化 [5][6] - 公司上半年采取谨慎的投资策略,关注防范风险,但下半年有望加大投资力度 [6][7] - 公司融资环境较好,新增贷款成本有所下降,为公司财务费用带来正面影响 [7][8] - 公司上半年业绩有所下滑,主要受毛利率下降和结算进度影响 [9] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问公司下半年的推货规模和城市布局结构 [14] **公司回应** 1) 公司下半年推货规模充足,除了已推未售2000多亿,还有计划推的货源 [15] 2) 公司推货主要集中在核心38个城市,与公司成交结构基本一致 [15] 问题2 **投资者提问** 询问公司手上未结算项目的利润空间 [14][16] **公司回应** 1) 公司认为未结算项目仍有较好的盈利能力,净资产预计达2000亿左右 [16] 2) 公司股价目前已经充分反映了市场下行的影响 [16] 问题3 **投资者提问** 询问公司对政府土地收储政策的看法和进展 [14][17] **公司回应** 1) 政府收储政策实施还需要一定时间,目前进展缓慢,需要政府和开发商进一步协商 [17][18] 2) 公司会根据市场变化适当调整拿地策略,下半年有望在核心城市继续拿地 [19][20]

会议主要讨论的核心内容 - 公司上半年销售情况,总体销售额1733亿元,同比下降27%,但环比去年下半年基本持平 [1][2] - 6月份单月销售额420亿元,同比增长4%,连续4个月环比增长 [1][2] - 上半年销售权益比为77%,高于去年同期的68% [2] - 上半年推货总额1700亿元,同比下降20%,但二季度与去年持平 [3][4] - 上半年来访量逐月走高,6月达到5.1万组,创近一年半新高 [4][5] - 6月新出货区划率为43%,较5月提升3个百分点,但仍低于全年平均水平 [5][6] - 公司上半年投资策略以防风险为主,对项目利润率要求较高,下半年将加大投资力度 [6][7] - 公司融资成本有所下降,新增贷款成本约2.95%,较去年末下降20个BP [7][8] - 上半年公司收入有所增长,但利润有所下降,主要受毛利率下降和去年基数较高影响 [9][13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问7月份来访量和消化率的变化情况,以及公司近期拿地项目的利润率情况 [9][10][12] **公司回应** - 7月来访量可能会有所下降,主要受到季节性因素影响,但不代表市场情绪已经消失 [10][11] - 公司近期在上海拿地的项目符合公司的投资标准,未来将根据市场变化适时加大拿地力度 [12] 问题2 **投资者提问** 询问公司在手未结算项目的利润空间,以及政府收储政策对公司的影响 [14][15][17] **公司回应** - 公司在手未结算项目整体仍有较好的盈利空间,预计全年净资产将达2000亿元左右 [16][17] - 政府收储政策实施还需要一定时间,公司正在与部分城市探讨合作,但具体进展仍需观察 [17][18] 问题3 **投资者提问** 询问公司下半年拿地计划和销售毛利率预期 [19][20] **公司回应** - 公司下半年拿地计划将根据市场变化适当调整,会更加审慎,但仍会积极把握合适机会 [19][20] - 下半年销售毛利率预计仍将承压,但公司将采取措施控制下滑幅度,确保全年业绩稳定 [20]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级 [9] 报告的核心观点 行业下行毛利率下降，当期业绩承压 - 公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 结转规模小幅增加带动营收增长 [2] - 但归母净利润同比出现下滑，主要由于受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少 27.73%，以及期内结转项目权益比例下降 [2] 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大 - 公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%(百强房企平均-41.8%)，规模稳居行业第一 [2] - 销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿 [2] 以销定投，拿地聚焦核心城市 - 公司 1H24 年拓展项目 12 个，总地价 126 亿元，同比-61.1%，权益地价 109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比 86% [2] - 1H24 主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市 [2] 财务数据总结 营收和利润情况 - 2024年营业收入预计为352,040百万元，同比增长1.48% [4] - 2024年归母净利润预计为9,095百万元，同比下降24.63% [4] 盈利能力指标 - 2024年ROE(归属母公司)为4.46%，较2023年下降 [4] - 2024年每股收益为0.760元，较2023年下降 [4] 估值水平 - 2024年公司股票对应PE为11.44倍 [4] - 2024年公司股票对应PB为0.51倍 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [9] 报告的核心观点 行业下行毛利率下降，当期业绩承压 - 公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 结转规模小幅增加带动营收增长 [2] - 归母净利润同比出现下滑，主要由于受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少 27.73%，以及期内结转项目权益比例下降 [2] 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大 - 公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%(百强房企平均-41.8%)，规模稳居行业第一 [2] - 销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿 [2] 以销定投，拿地聚焦核心城市 - 公司 1H24 年拓展项目 12 个，总地价 126 亿元，同比-61.1%，权益地价 109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比 86% [2] - 1H24 主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市 [2] 财务数据总结 营业收入 - 2024年预计为 352,040 百万元，同比增长 1.48% [4] - 2025年预计为 367,439 百万元，同比增长 4.37% [4] - 2026年预计为 389,330 百万元，同比增长 5.96% [4] 归母净利润 - 2024年预计为 9,095 百万元，同比下降 24.63% [4] - 2025年预计为 9,809 百万元，同比增长 7.85% [4] - 2026年预计为 10,642 百万元，同比增长 8.48% [4] 其他财务指标 - 2024年每股收益预计为 0.760 元 [4] - 2024年 ROE 预计为 4.46% [4] - 2024年 P/E 预计为 11.44 倍 [4]

财务数据 - 公司2024年上半年营业收入为139.27亿元,同比增长1.64%[4] - 公司2024年上半年营业利润为13.95亿元,同比下降27.73%[4] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的净利润为7.51亿元,同比下降38.57%[4] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为7.31亿元,同比下降37.64%[4] - 公司2024年6月30日总资产为1,390.64亿元,较年初下降3.22%[4] - 公司2024年6月30日归属于上市公司股东的所有者权益为200.34亿元,较年初增长0.90%[4] - 公司2024年6月30日每股净资产为16.88元,较年初增长1.80%[4] 业绩下滑原因 - 受市场下行及价格承压影响,公司项目结转毛利率下降,导致营业利润和净利润同比大幅下降[6] - 报告期内结转项目权益比例下降,也是导致净利润同比大幅下降的原因之一[6] 其他说明 - 本公告数据未经审计,与半年报披露数据可能存在差异,以半年报数据为准[3][7]

房地产/房地产开发 保利发展(600048.SH) 单月销售金额同环比增长,高溢价竞得杨浦宅地 2024 年 07 月 11 日 ——公司信息更新报告 投资评级:买入(维持) | | | |--------------------|------------| | 日期 | 2024/7/10 | | 当前股价(元) | 8.52 | | 一年最高最低(元) | 14.89/7.74 | | 总市值(亿元) | 1,019.88 | | 流通市值(亿元) | 1,019.88 | | 总股本(亿股) | 119.70 | | 流通股本(亿股) | 119.70 | | 近 3 个月换手率(%) | 71.41 | 股价走势图 保利发展 沪深300 -48% -32% -16% 0% 16% 32% 2023-07 2023-11 2024-03 2024-07 数据来源:聚源 相关研究报告 《销售数据降幅收窄,投资强度同比 下降—公司信息更新报告》-2024.6.7 《营收增长结转权益比下降,一季度 拿地强度偏低—公司信息更新报告》 -2024.4.29 《营收增长利润承压,行业龙头分红 比 例 提 升 — 公 ...

会议主要讨论的核心内容 - 公司5月份签约金额353亿元,同比下降13%,但环比有所改善[1][2] - 1-5月累计签约金额1313亿元,同比下降33%,但跟行业平均水平相比表现较好[2] - 5月单月认购金额有30-40亿元的增长,反映市场购房意愿有所改善[2] - 5月单月推货金额340亿元,4-5月合计推货820亿元,与去年同期基本持平[3][4] - 5月来访量达到7.5万组,创近一年新高,5月整体来访量同比环比均有改善[4] - 一二线城市来访量同比环比均有较大幅度增长,二线城市如杭州、西安等同比增幅超过100%[4] - 公司目前去化率在40%-45%左右,比去年低5个百分点左右,但公司更关注成交规模而非去化率[5][6] - 公司今年累计拿地金额约90亿元,拿地强度不到10%,未来拿地节奏会根据市场情况而定[8][9] - 公司融资成本有所下降,今年新增债务成本在2.78%左右,较去年下降30-40个基点[6][7] - 多个城市已下调商贷利率,LPR下降45-80个基点,买房人利率成本有较大幅度下降[7] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 5月份去化率同比下降5个百分点,但环比有所改善吗?[8] **邝总回答** 去化率环比可能略有改善,但幅度不大,只有1-2个百分点。公司更关注成交规模,适当降低去化率以推动更多销售[8][9] 问题2 **投资者提问** 公司今年拿地金额只有90亿元,占销售的比例不到10%,未来拿地计划如何?[9] **邝总回答** 公司拿地节奏放缓有几方面原因:1)市场环境较差,公司希望保留更多现金;2)前期土地供给较少,地价也没有大幅下降;3)公司手头现金储备充足,未来会根据市场情况适当增加拿地[9] 问题3 **投资者提问** 未来公司毛利率的走势如何?是否已经见底?[11][12] **邝总回答** 公司新拿地项目的毛利率和IRR目前都在15%以上,符合公司的立项要求。但由于今年存量项目销售情况不佳,2023年整体毛利率可能还会有所下降。预计2024年随着新项目占比提高,毛利率有望回升[11][12]