分组1：投资评级 - 首次覆盖给予保利发展“推荐”评级[2] 分组2：核心观点 - 保利发展行业龙头地位稳固，强化“中心城市+城市群”深耕战略，业务以不动产投资开发为主，2023年实现收入3468.3亿元，同比增速为23.4%，2023年房地产业务实现收入3225亿元，同比增速为25.7%，房地产业务收入占比为93.0%[1][14][2] 分组3：公司概况 - 保利发展1992年成立，历经创业起步、夯实基础（1992 - 2002）、布局全国、资本运作（2002 - 2010）、深耕主业、多元发展（2010 - 2016）、战略升级、发展改革（2016 - 至今）四个发展阶段[11] - 实控人为隶属于国务院国资委的中国保利集团有限公司，合计持股40.71%，股权结构稳定[12] - 业务以不动产投资开发为主，以美好生活服务与产业金融服务为翼[14] 分组4：战略与管理 - 自2002年以来，战略方向主要经历3次变迁，包括“三个为主，两个结合”及“大十字布局”战略、“三个为主，三个结合”战略、“一主两翼”战略，能根据行业情况及时调整经营策略[17][18][20][21] - 管理团队长期保持稳定，历任管理团队皆长期扎根公司，接班延续性强，能秉承长期主义，且公司能根据行业形势变化和战略发展需要，适时调整组织架构，提升组织运行效率[30][32][26] 分组5：主业经营 - 销售方面，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名跃居行业第一，2024H1签约销售金额1733.36亿元，同比增速为 - 26.8%，销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%，销售均价为18164.63元/平，同比增速为6.1%[37] - 拿地方面，合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈，2024H1拿地强度大幅下降至7.3%，2024M1 - M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低[44] - 土储方面，持续压降土储规模，在建项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，未售土储建面13046万平，同比增速为 - 9.9%，本年在建面积中高能级城市占比为68.1%，待开发面积中高能级城市占比为53.5%[50] - 开发方面，积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，高能级城市本年新开工面积占比为67.4%，未售土储的去化周期为6.7年，较2023年底的6.1年有所上升[52] 分组6：财务概况 - 预计公司2024 - 2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元，对应EPS分别为0.92、0.97和1.10元，11月7日收盘价对应2024 - 2026年PE分别为13/12/11倍[2] - 2024 Q1 - Q3，公司营收1827.7亿元，同比增速为 - 5.0%，归母净利润78.1亿元，同比增速为 - 41.2%，毛利率15.9%，归母净利率4.3%，销售管理研发费用率4.2%，计提资产减值损失比例为0.0001%，预收款项及合同负债对营收的覆盖倍数为2.0，年化的ROE为3.3%，剔除预收款的资产负债率为65.5%，净负债率为66.0%，扣除受限资金的现金短债比为1.99[8]