行业或公司 * 房地产行业 * 公司：未明确指出具体公司名称，但根据内容推测可能为一家大型房地产企业 核心观点和论据 1. 销售情况：1-11月权益销售额同比降幅13%，预计全年降幅与1-11月相近，一二线城市销售占比提升至85%，贡献占比近七年新高。[1] 2. 销售结构：1-11月核心38城销售占比90%，增量项目销售占比59%，同比提升20个百分点。[2] 3. 推货情况：1-11月新推货量2887亿，同比降幅与销售降幅一致，11月单月新推280亿。[2] 4. 来访数据：11月来访量10万组，同比提升54%，11月为历史最高，持续9周。[3] 5. 去化率：1-11月整体推货去化率66%，与去年持平，增量项目去化率69%，同比提升1个百分点，存量项目去化率60%，核心38城去化率比非核心38城高11个百分点。[4] 6. 拓展情况：1-11月拓展金额582亿，同比降低55%，拓展强度下降，全年20年新拓项目拓展毛利率稳定在20-25%，31个项目中有11个项目已首开，动态交进率8%。[5] 7. 资金面：公司金钻负债1399亿，平均债务成本不断下降，全面永续负债3400-3500亿，成本下降39BP，目前3.19。[6] 8. 按揭利率：武汉、大连、青岛等城市按揭利率阶段性回升，但长期来看仍有望下降。[7] 9. 春换季：公司正在解决存量资源问题，推进已完成项目，完成退币换地或改规划，合计12个项目，规模236万方，占存量资源7-8%。[8] 10. 增量项目：新获取项目收益情况明显优于存量项目，立项标准未变，预计未来收益稳定。[11] 11. 保障房收购：公司已收购郑州油矿广场1.1亿，武汉保障房项目200多套，价格有折扣。[13] 12. 可转债：公司发行95亿可转债，看重权益资本增量可能和资金使用灵活性。[16] 13. 拿地态度：市场环境回暖将使公司拿地更加积极，但短期内不会调整拿地标准。[20] 14. RAISE项目：公司持续进行RAISE项目或资产支持计划，但短期内以私募或偏战性的资产融资为主。[23] 其他重要内容 * 公司关注来访数据，认为其能反映市场情绪。[3] * 公司关注去化率，认为其反映项目销售情况。[4] * 公司关注拓展情况，认为其反映公司未来发展潜力。[5] * 公司关注资金面，认为其反映公司财务状况。[6] * 公司关注按揭利率，认为其反映市场供需情况。[7] * 公司关注春换季，认为其是解决存量资源问题的重要路径。[8] * 公司关注增量项目，认为其是公司未来发展的重要支撑。[11] * 公司关注保障房收购，认为其是公司业务拓展的重要方向。[13] * 公司关注可转债，认为其是公司融资的重要手段。[16] * 公司关注拿地态度，认为其反映公司市场策略。[20] * 公司关注RAISE项目，认为其是公司业务创新的重要方向。[23]