会议主要讨论的核心内容 - 公司5月份签约金额353亿元,同比下降13%,但环比有所改善[1][2] - 1-5月累计签约金额1313亿元,同比下降33%,但跟行业平均水平相比表现较好[2] - 5月单月认购金额有30-40亿元的增长,反映市场购房意愿有所改善[2] - 5月单月推货金额340亿元,4-5月合计推货820亿元,与去年同期基本持平[3][4] - 5月来访量达到7.5万组,创近一年新高,5月整体来访量同比环比均有改善[4] - 一二线城市来访量同比环比均有较大幅度增长,二线城市如杭州、西安等同比增幅超过100%[4] - 公司目前去化率在40%-45%左右,比去年低5个百分点左右,但公司更关注成交规模而非去化率[5][6] - 公司今年累计拿地金额约90亿元,拿地强度不到10%,未来拿地节奏会根据市场情况而定[8][9] - 公司融资成本有所下降,今年新增债务成本在2.78%左右,较去年下降30-40个基点[6][7] - 多个城市已下调商贷利率,LPR下降45-80个基点,买房人利率成本有较大幅度下降[7] 问答环节重要的提问和回答 问题1 投资者提问 5月份去化率同比下降5个百分点,但环比有所改善吗?[8] 邝总回答 去化率环比可能略有改善,但幅度不大,只有1-2个百分点。公司更关注成交规模,适当降低去化率以推动更多销售[8][9] 问题2 投资者提问 公司今年拿地金额只有90亿元,占销售的比例不到10%,未来拿地计划如何?[9] 邝总回答 公司拿地节奏放缓有几方面原因:1)市场环境较差,公司希望保留更多现金;2)前期土地供给较少,地价也没有大幅下降;3)公司手头现金储备充足,未来会根据市场情况适当增加拿地[9] 问题3 投资者提问 未来公司毛利率的走势如何?是否已经见底?[11][12] 邝总回答 公司新拿地项目的毛利率和IRR目前都在15%以上,符合公司的立项要求。但由于今年存量项目销售情况不佳,2023年整体毛利率可能还会有所下降。预计2024年随着新项目占比提高,毛利率有望回升[11][12]