报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [8] 报告的核心观点 收入微增归母净利润下滑 - 公司2024年上半年实现收入1392.49亿元,同比增长1.66%,归母净利润74.19亿元,同比下降39.29% [2][3] - 收入微增主要由于房地产项目竣工结转略有增加所致 [3] - 归母净利润下降的原因包括:1)毛利率下降5.24个百分点;2)权益占比下滑11.76个百分点 [3] 销售量减价升 - 2024年上半年公司实现销售面积954.25万方,同比下降31.01%;销售金额1733.36亿元,同比下降26.81% [4] - 销售均价为18165元/平米,同比增长6.09% [4] - 公司在38个核心城市的市占率达到7.1%,在11个城市销售排名第一 [4] 合理控制投资节奏 - 2024年上半年新增12个项目,计容建面116万方,总地价126亿元,拿地均价10862元/平米,地售比为0.60 [5] - 公司高权益比例拿地,权益拿地金额占权益销售金额的8.20%,合理控制投资节奏 [5] - 公司在手土储7140万方,其中核心38城面积储备占比约70% [5] 经营业务稳定增长 - 保利物业实现营收78.71亿元,同比增长10.2%,在管面积7.57亿方 [6] - 公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末增加16个至151个,在管面积新增70万方至505万方 [6] 财务管控稳健 - 截至2024年上半年末,公司扣除预收款的资产负债率为65.67%,现金短债比1.22,维持较高的流动性 [18] - 一年内到期有息负债占比19.82%、三年以上到期有息负债占比33.12%,融资成本仅为2.93% [18] - 公司拟发行95亿元可转债,用于项目建设及补充流动资金 [7] 财务预测 - 预测公司2024-2026年归母净利润分别为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元,对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股 [19] - 对应PE为8.76X、8.35X、7.83X [19]