投资评级和核心观点 - 报告给予公司"买入"评级,认为公司未来增量空间广阔 [2] - 公司形成开发、运营、服务三大业务板块协同发展,多航道业务助力公司未来业绩增量空间广阔 [4] 公司业务结构优化 - 公司核心业绩短期承压,但业务结构持续优化,运营及服务业务营收占比不断上升 [6] - 公司财务盘面保持稳健,债务结构安全稳定,连续7年保持"三道红线"绿档水平 [7] 商业投资业务 - 公司商业投资深耕逾20年,已形成天街和星悦荟两大商业产品线,聚焦高能级城市布局 [32][33][41] - 公司商业投资各项经营数据均处于行业领先水平,在一二线城市商业运营中处于领先地位 [47][48][51][52] - 公司深度践行TOD模式,已形成六大TOD产品线,为未来发展奠定基础 [53][54][55][56] 地产开发业务 - 公司销售数据短期承压,但聚焦核心区域和高能级城市,销售占比保持较高水平 [60][61][62] - 公司推出多款高端产品,凭借优秀的产品力和品牌影响力,为项目去化提供支撑 [63][64][66] - 公司投资拿地更加稳健,聚焦一二线城市,土储充足且资产优质,为未来发展奠定基础 [73][74][79][80][81][82] 其他业务 - 公司长租公寓业务"冠寓"发展迅速,经营数据行业领先,未来有望发行REITs [93][94][95][96][97][98] - 公司物业管理和代建业务发展势头强劲,为公司未来高质量发展提供支撑 [101][102][103][104][105]

公司概况 - 公司在16个城市开展地产开发业务[6] - 公司在华南、长三角、华中、西部和环渤海等5个区域拥有物业[6] - 公司管理层包括4名执行董事、1名非执行董事和4名独立非执行董事[7] - 公司设有审核委员会、薪酬委员会、提名委员会、环境社会及管治委员会和投资委员会[7] - 公司的主要营业地点位于北京和香港[8] 项目开发情况 - 公司在成都、北京、常州、贵阳等多个城市开发了多个住宅和商业项目[10,11,12] - 公司在成都、佛山、贵阳等地拥有多个在建和规划中的大型项目，总建筑面积超过100,000平方米[10,11,12] - 公司在东莞、鄂州、佛山等地拥有多个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在杭州拥有两个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在贵阳拥有多个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在海口拥有一个大型在建项目，总建筑面积超过200,000平方米[12] - 公司在佛山、福州等地拥有多个已完工但仍未出售的项目[12] - 公司在成都、贵阳等地拥有多个已完工但仍未出售的项目，总建筑面积超过10,000平方米[10,12] - 公司在成都、佛山、贵阳等地拥有多个发展中项目，总建筑面积超过50,000平方米[10,11,12] - 公司在成都、贵阳等地拥有多个规划中项目，总建筑面积超过100,000平方米[10,12] - 公司在杭州、合肥、惠州、济南、晋中、昆明、蘭州、南京、南通、寧波、莆田、青島等多个城市开发了多个住宅和商业项目[14][15][16] - 公司在多个城市的开发项目中的权益比例在30%-100%之间[14][15][16] - 公司在多个城市有已完工待售、在建和规划中的项目，总建筑面积超过300万平方米[14][15][16] - 公司在青島、蘭州等城市有多个大型在建和规划中的住宅和商业项目[16][17] - 公司在南京、寧波等城市有多个大型在建和规划中的住宅和商业项目[16] - 公司在昆明、濟南等城市有多个大型在建和规劃中的住宅和商業項目[14][16] - 公司在青岛、清远、泉州、厦门、上海、深圳、沈阳等地拥有多个在建和规划中的房地产项目[18][19][20] - 公司在沈阳地区共有8个在建和规划中的房地产项目[20][22] - 公司在蘇州地区共有5个在建和规划中的房地产项目[20][21] - 公司在天津地区共有2个在建和规划中的房地产项目[21] - 公司在武汉地区共有3个在建和规划中的房地产项目[21][22] - 公司在多个城市的房地产项目中拥有35%至100%不等的权益[18][19][20][21][22] - 公司在建和规划中的房地产项目总建筑面积超过300万平方米[18][19][20][21][22] - 公司在沈阳、蘇州、天津、武漢等地的房地产项目中,已完工但仍未出售的建筑面积合计超过10万平方米[20][21][22] - 公司在沈阳、天津等地的房地产项目中,规划建筑面积合计超过30万平方米[20][21] - 公司在武漢地区的一个房地产项目规划建筑面积高达36.5万平方米[22] - 公司在2024年上半年完成了多个项目的开发建设，包括高新雲河頌二期、草堂大街地塊、上城等[25] - 公司在煙台、鹽城、湛江、長春等地區有多個在建和規劃中的項目[25] - 公司在長沙、肇慶、鄭州、中山、重慶等地區也有多個在建和規劃中的項目[28] - 公司在多個項目中擁有51%至100%的權益[25][28] - 公司已完工但仍未出售的建築面積合計超過40萬平方米[25][28] - 公司在建和規劃中的建築面積合計超過1,000萬平方米[25][28] - 公司的主要項目涵蓋住宅、商業、辦公和停車場等多種用途[25][28] - 公司在長沙、鄭州等城市有多個春江天璽項目[28] - 公司在煙台有葡醍海灣、灩瀾海岸等大型項目[25] - 公司在長春有景粼玖序、水都等大型項目[25] 商业物业投资 - 集团在重庆、珠海等地拥有多个在建和规划中的住宅及商业项目[30] - 集团在北京、常州、成都等地拥有多个已开业的商业投资物业[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业总建筑面积超过200,000平方米[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业权益比例多为100%或51%[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业主要用途为商业和停车场[32] - 公司在16个城市共有38个已开业的商业物业项目[34,35,36] - 公司在这些项目中的权益比例主要为100%或50%[34,35,36] - 已完工的总建筑面积超过300万平方米[34,35,36] - 公司在杭州、南京、上海等一线城市拥有多个已开业的商业物业项目[34,35,36] - 公司在成都、西安、武汉等二线城市也有多个已开业的商业物业项目[34,35,36]

报告公司投资评级 报告维持"买入"评级。[4] 报告的核心观点 1. 开发业务盈利延续承压,运营及服务业务贡献主要利润。24年H1,公司实现营业收入468.6亿元,其中开发业务收入337.6亿元,同比下降32.3%;运营业务收入66.1亿元,同比增长4.3%;服务业务收入64.9亿元,同比增长11.1%。公司综合毛利率为20.6%,同比下降1.8pct,主要因开发业务毛利率同比降低6.9pct至7.4%。[3] 2. 短期销售承压,库存去化有待提速。24年H1,公司实现销售额511亿元,同比下降48.1%,销售面积365.5万平米。截至24年6月末,公司在手土储建面4141万平米,以24年上半年月均销量初步计算,去化周期约5.7年,库存去化有待加速。[3] 3. 商场规模稳步提升,资管效益稳步提升。24年H1,公司新开业3座商场,截至24年上半年末,公司累计运营91座商场,已开业商场建面829万平米,同比增长8.8%,整体出租率96.0%。冠寓累计已开业12.3万平米,整体出租率95.5%。物业在管面积3.7亿平米,较23年末增长2.8%。[3] 4. 三道红线保持绿档,借贷平均期限拉长。截至24年六月末,公司综合借贷为1874亿元,较23年末降低52亿元,短债占比15.7%,现金短债比为1.01倍,平均合同借贷年期为9.2年,净负债率为56.7%,扣预后的资产负债率为58.6%,财务状况保持稳健。[3] 盈利预测与估值 考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力,公司的销售额和毛利率修复压力增大等影响,我们下调公司24-26年归母净利润预测为109.3/116.1/132.5亿元(原预测为123.6/128.4/139.5亿元)。当前股价对应24-26年PE基本估值为4.9X、4.6X、4.0X。[3][7]

报告公司投资评级 报告维持"买入"评级[4] 报告的核心观点 1) 开发业务盈利延续承压,运营及服务业务贡献主要利润[3] 2) 短期销售承压,库存去化有待提速[3] 3) 商场规模稳步提升,资管效益稳步提升[3] 4) 三道红线保持绿档,借贷平均期限拉长[3] 公司投资价值分析 1) 考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力,公司的销售额和毛利率修复压力增大,下调公司24-26年归母净利润预测[3] 2) 当前股价对应24-26年PE基本估值为4.9X、4.6X、4.0X,公司保持多元化稳健发展,信用保持稳健,看好公司长期发展[3]

报告公司投资评级 - 维持"增持"评级 [4] 报告的核心观点 - 公司 2024H1 营收同比-24.5%，归母净利润同比-27.2%，运营及服务业务对业绩贡献占比持续提升 [1] - 公司销售继续承压，拿地规模收缩，更加聚焦核心城市 [1] - 运营业务助力公司经营性物业贷增长，同时与服务业务贡献稳定现金流，保障流动性安全 [1] 公司投资评级 - 考虑到目前行业下行环境，预计公司 2024/2025/2026 年营收分别为 1635.3/1548.4/1477.1 亿元；归母净利润分别为 109.8/103.5/99.5 亿元；对应的 EPS 为 1.6/1.5/1.44 元/股；对应 PE 为 4.9/5.2/5.4 倍 [2] 报告核心观点总结 - 公司开发业务受行业下行影响,但运营及服务业务持续提升,为公司业绩贡献稳定 [1] - 公司聚焦核心城市拓展,销售及拿地规模收缩,但经营性物业贷及服务业务带来稳定现金流,保障公司流动性 [1] - 预计未来几年公司业绩将有所下滑,但维持"增持"评级 [2][4]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级[4] 报告核心观点 - 公司2024年上半年业绩受行业波动回落影响,营业收入同比下降24.5%,归母净利润同比下降27.2%[1] - 但公司多元业务赛道优势为利润提供支撑,运营及服务业务利润占比超过80%,盈利结构持续优化[1] - 公司债务结构及时优化,短债压力逐步释放,有利于公司平稳跨越行业周期[1] 财务数据分析 - 2024-2026年预测公司营业收入分别为171,699.75、178,584.91、184,978.25百万元,归母净利润分别为12,400.93、13,298.27、14,822.38百万元[2][3] - 公司2024-2026年预测毛利率分别为16.92%、17.92%、18.92%,净利率分别为7.22%、7.45%、8.01%,盈利能力持续提升[10] - 公司2024-2026年预测资产负债率分别为66.56%、64.19%、59.34%,财务结构持续优化[10] 运营数据分析 - 2024年上半年公司合同销售额同比下降48.1%,销售面积同比下降37.0%,受行业波动影响[1] - 但公司运营业务表现良好,不含税租金收入同比增长4.4%,商场和租赁住房出租率分别达96.0%和95.6%[1] - 公司物业管理面积达3.7亿平方米,同比增长5.7%,服务业务收入同比增长11.1%[1]

报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [11][46] 报告的核心观点 公司2024年1H业绩情况 - 营业收入同比下降24.5%,归母净利润同比下降27.2% [19] - 运营及服务业务收入同比增长7.6%,贡献超80% [19] - 毛利率、核心税后利润率、归母核心税后利润率均有所下滑 [19] - 每股基本盈利0.90元,每股核心基本盈利0.73元,派发中期股息每股0.22元 [19] 公司各项业务情况 - 物业销售同比下滑,区域聚焦表现集中 [37] - 新增土储质量提升,土储结构有序调整 [41] - 运营业务持续向好,商场出租率96%,冠寓出租率95.6% [43][44] 财务状况分析 - 负债结构健康,融资成本压降,信用评级良好 [14][21] - 2024年预测EPS为1.69元,给予6-7倍PE估值 [46]

报告公司投资评级 - 公司投资评级为"优于大市"(维持) [5] 报告核心观点 - 2024上半年公司实现营业收入469亿元,同比下降24.5%;实现归母净利润59亿元,同比下降27.2%;剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润48亿元,同比下降27.9% [8] - 公司物业开发业务实现收入338亿元,同比下降32%;运营及服务收入131亿元,同比增长7%。公司经营性业务收入稳定发展,为公司提供了可持续的现金流,一定程度上对冲了开发业务下行对公司的影响 [8] - 2024上半年公司实现销售面积366万平方米,同比下降37%;实现销售金额511亿元,同比下降48%。公司新增拿地7个,总建面60万平方米,权益地价52亿元。截至2024上半年末,公司拥有土储合计4141万平方米,权益面积2959万平方米,土地储备平均成本为每平方米4729元 [15] - 截至2024上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为59%,净负债率为57%,有息负债1874亿元,在手现金501亿元。公司年内到期债务占比为15.7%,2024至26年境内公司债分别剩余45、136、59亿元,2026年底前已无境外到期公开债 [21][22] - 2024上半年公司运营及服务收入131亿元,其中运营收入66亿元,同比增长4%;服务收入65亿元,同比增长11%。截至目前公司已运营商场91座,运营总建面829万平方米 [23] 财务预测与估值 - 我们根据公司结转规模下降的比例适当下调公司24-25年的收入预测至1543/1398亿元(原值1753/1665亿元),在其余假设不变的情况下适当下调盈利预测,预计公司24-25年归母净利分别为114/110亿元(原值为129/129亿元),对应EPS分别为1.66/1.60元,对应PE分别为4.3/4.4X [24]

财务表现 - 合同销售额为人民幣511.2億元，對應銷售總建築面積為365.5萬平方米[3] - 營業收入為人民幣468.6億元，其中運營及服務業務收入為人民幣131.0億元，同比增長7.6%[4] - 股東應佔溢利為人民幣58.7億元，剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利為人民幣47.5億元，其中運營及服務業務貢獻超80%[5] - 毛利額為人民幣96.4億元，毛利率為20.6%，核心稅後利潤率為11.7%，核心權益後利潤率為10.1%[5] - 淨負債率為56.7%，在手現金為人民幣500.6億元[5] - 綜合借貸總額為人民幣1,874.2億元，平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期為9.19年[6] - 每股基本盈利為人民幣0.90元，剔除公平值變動等影響後之每股核心基本盈利為人民幣0.73元[7] - 董事會決議宣佈派發中期股息每股人民幣0.22元[7] 投資物業及聯營合營企業 - 投資物業公平值變動產生收益人民幣1,499,648千元[12] - 應佔聯營公司業績為人民幣412,943千元，應佔合營企業業績為人民幣343,946千元[12] 分部表現 - 公司上半年实现收入人民币49,480,803千元，其中开发业务收入人民币33,757,912千元[54]、运营业务收入人民币6,607,753千元[54]、服务业务及其他收入人民币9,115,138千元[54] - 公司上半年实现经调整盈利人民币7,345,042千元，其中开发业务经调整盈利人民币538,250千元[54]、运营业务经调整盈利人民幣3,991,581千元[54]、服务业务及其他经调整盈利人民幣2,815,211千元[54] - 公司开发业务收入主要于某时间点确认[56]，运营业务收入全部随时间确认[56]，服务业务及其他收入中有人民幣1,208,094千元于某时间点确认、人民幣5,281,291千元随时间确认[57] - 公司分部资产包括各分部直接应佔的有形资产、无形资产及流动资产，不包括总部资产[48] - 公司分部负债包括应付账款、租赁负债、合同负债等，不包括总部负债[49] - 集团收入为46,855,050人民币，同比下降24.6%[60] - 集团除税前溢利为9,130,542人民币，同比下降26.2%[62] - 开发业务分部收入为33,757,912人民币，占总收入的72.1%[64] - 运营业务分部资产为168,258,228人民币，占总资产的37.4%[67] - 开发业务分部负债为135,654,894人民币，占总负债的83.1%[71] - 利息收入为338,358人民币，同比下降28.4%[73] - 匹兑损失为807,480人民币，同比减少42.2%[79] - 购回优先票据及债券收益为854,587人民币，同比增加218.2%[79] - 企业所得税费用为984,489人民币，同比下降40.8%[87] - 土地增值税费用为921,174人民币，同比下降11.8%[87] 业务发展 - 上半年核心权益后净利实现人民幣47.5亿元[122] - 运營及服務業務收入實現人民幣131亿元，同比增長7.6%[122] - 利潤占比進一步提升至八成以上[122] - 有息負債人民幣1,874亿元，較年初減少人民幣52亿元[123] - 平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期延長至9.19年[123] - 有息負債的80%以上來自於銀行支持[123] - 將繼續提前鋪排有息負債的壓降，確保財務盤面持續安全穩健[123] - 2024年1-6月全國商品房銷售額實現人民幣4.71萬億元，同比下降25%[124] - 龍湖商業在20個重點城市開業91座商場，整體出租率達96%[125] - 龍湖長租公寓品牌"冠寓"上半年實現租金收入13.1億元，整體出租率95.6%[126] - 龍湖物業管理品牌"龍湖智創生活"上半年實現收入57.8億元，同比增長10.2%[127] - 龍湖龍智造為客戶提供一站式、全周期、高品質服務，助力項目價值提升[128] - 2024年1-6月本集團開發業務營業額為337.6億元，交付物業總建築面積302.9萬平方米[132] - 2024年1-6月本集團合同銷售額為511.2億元，銷售總建築面積365.5萬平方米[138] - 西部、長三角、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別占比28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%[138] - 二零二四年一至六月本集團合同銷售額為人民幣511.2億元，總建築面積為365.5萬平方米[143] - 二零二四年六月三十日，本集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣1,739億元，面積約為1,239萬平方米[144] - 二零二四年一至六月，本集團運營業務不含稅租金收入為人民幣66.1億元，其中商場、租賃住房和其他收入的占比分別為78.4%、19.8%和1.8%[146] - 截至二零二四年六月三十日，本集團已開業商場建築面積為829萬平方米，整體出租率為96.0%；冠寓已開業12.3萬間，整體出租率為95.6%[146] - 重慶北城天街、北京長楹天街和杭州金沙天街的租金收入占本集團運營業

报告公司投资评级 - 龙湖集团的投资评级为“增持”[5] 报告的核心观点 - 报告指出，龙湖集团的业务结构继续调整，开发板块销售承压，非开发板块稳定运营，维持增持评级[8] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 - 52周内股价区间为7.92-17.90港元，当前股本为6,767百万股，当前市值为62,193百万港元[3] 财务摘要 - 营业收入：2020年至2026年分别为184,547、223,375、250,565、180,737、155,364、140,030、133,926百万人民币，其中2023年同比下降27.9%，2024年同比下降14.0%[4] - 毛利润：2020年至2026年分别为54,031、56,541、53,038、30,584、28,973、29,160、30,630百万人民币[4] - 净利润：2020年至2026年分别为20,002、23,854、24,362、12,850、11,874、12,097、12,617百万人民币，其中2023年同比下降47.3%，2024年同比下降7.6%[4] - PE和PB：2020年至2026年PE分别为12.2、8.3、5.5、5.5、4.8、4.7、4.5，PB分别为2.3、1.6、1.0、0.5、0.4、0.4、0.3[4] 业务结构和销售情况 - 2024年1月至7月，开发板块销售面积和销售金额分别为425万方和586亿元，同比下跌35.5%和46.8%，销售均价为13795元/平方米，同比下跌17.4%[8] - 7月单月销售面积和销售金额分别为60万方和75亿元，同比下跌25.5%和35.3%，单月均价为12622元/平方米，同比下跌13.5%[8] 土地储备和投资 - 7月无新增土地储备，截至7月拿地销售比为0.15，前7月新增7宗土地，累计新增总建面49万方，权益地价60亿元，其中6宗位于核心一二线城市[8] 经营性收入 - 7月单月经营性收入为23亿元，同比增速从上月的-0.8%回升至8.5%，1月至7月累计经营性收入154亿元，同比上涨7.7%，其中运营收入和服务收入分别为79亿元和75亿元[8]