1. 深耕房地产领域 31 年,多元化布局助力业务"多点开花" - 公司成立于 1993 年,于 2009 年在香港交易所上市,主营业务聚焦开发、运营、服务三大板块,是中国领先的地产开发商和商业运营服务商 [1][2] - 公司经过三十多年的发展,形成了以开发、运营、服务为基础的"1+2+2"的业务模式 [4] - 公司股权架构维持稳定,实际控制权稳定 [26][27][28] - 新任管理团队经验丰富,职业经理人助力公司长久发展 [32][33][34] 2. 开发业务:拿地态度相对谨慎,聚焦高能级城市 - 公司 2014-2023 年销售金额年均复合增速 22.0%,销售排名逆势上涨,2022 年开始跻身行业前十 [37][38][39][40][41] - 公司聚焦高能级城市,内地一二线城市销售金额占比超 9 成 [50][51][52] - 公司投资活动较为谨慎,保持稳健经营,行业下行期不过多运用杠杆,拿地金额和面积双双负增长 [59][60][61][62][63][64][65] - 公司持续布局核心优质土地,近两年投资布局区域均为一二线 [70][71][72][73] - 公司土储权益比提升,对业务扩展持谨慎态度,土储结构优质 [77][78][79][80][81][82][83][84] 3. 经营类业务利润贡献超六成,龙湖新增长曲线渐显 - 公司推进"轻重并举"战略,注重运营类、服务类轻资产业务的稳步发展,2023 年经营类业务(运营+服务)利润贡献超六成 [85][86] - 公司商业投资业务持续向好,2024 年将有 14 座商场于龙湖天街在成都、南京、苏州等城市开业,进入"百 Mall"时代 [90][91][92][93] - 公司长租公寓业务持续盈利,产品全新升级,租金收入持续高增 [95][96][97][98][99] - 公司物业管理业务以"大物业"模式为导向,不断延伸业务边际,构建了系统性的科技支撑体系 [101][102][103][104][105] - 公司代建业务快速发展,已成为代建领域头部品牌 [108][109][110][111][112][113][114][115][116] 4. 债务结构分布合理,融资渠道畅通且成本较低 - 公司债务规模有序下降,三道红线指标继续维持在绿档 [117][118][119][120] - 公司债务到期结构分布合理,外币债务占比进一步下降,近两年新增债务以中期债务为主 [122][123][124][125] - 公司融资渠道畅通,尤其是新增低成本的经营性物业贷,为公司提供了强大融资支持,平均融资成本居行业低位 [126][127][129] 5. 盈利预测与投资建议 - 预测公司 2024-2026 年归母净利润分别为 129.7、131.4、133.9 亿元,对应的 EPS 分别为 1.92、1.94、1.98 元/股 [135][136][137] - 选取行业内全国化布局的 6 家代表性房企作为可比公司进行估值,给予公司 2024 年 7.1X 的 PE 估值,对应每股价格为 14.7 港币/股,首次覆盖给予"买入"评级 [138][139][140][141] 6. 风险提示 - 行业下行压力超预期 - 调控政策放松不及预期、收紧超预期 [143]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司非开发业务稳定向好,开发业务有待继续修复 [1][2] - 考虑到近期各地地产支持政策密集落地,预期将对开发业务表现形成支撑 [2] - 公司4月销售规模出现环比回落,单月销售额和销售面积同比下跌,但跌幅较上月有所收窄 [1] - 公司4月新增土储聚焦核心一二线城市,土地投资强度大幅提升 [4] - 公司2024年以来经营性收入增速逐月走阔,业务结构调整逐步深化 [4] 报告分类总结 公司经营情况 - 4月非开发业务稳中向好,开发业务有待继续修复 [1][2] - 4月销售规模出现环比回落,销售额和销售面积同比下跌,但跌幅较上月有所收窄 [1][3] - 公司2024年以来经营性收入增速逐月走阔,业务结构调整逐步深化 [4] 公司拓展情况 - 4月新增土储聚焦核心一二线城市,土地投资强度大幅提升 [4] 财务数据 - 2020-2026年营业收入、净利润等财务数据 [5] - 2020-2026年PE、PB估值水平 [5]

公司在主要城市的房地产项目 - 公司按区域划分共有60个城市的开发项目[13] - 公司在成都、重庆等地有多个在建和规划中的住宅、商业和停车场项目[35][36][37][38][39] - 公司在北京、保定等地有多个在建和规划中的住宅和商业项目[35][36][37][38][39] - 公司在晋中、唐山等地有在建和规划中的住宅和商业项目[35][36][37][38][39] - 公司在重庆、长沙、福州、贵阳、佛山、广州、合肥、海口、杭州、宁波、温州、济南、南京等多个城市拥有在建和规划中的主要开发物业[40-58] - 公司在青岛、苏州、长春等地拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[60][62][64][66][68][70][72] - 公司在武汉、常州、无锡等地拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[70][71][72] - 公司在天津、蘭州等地拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[70][72][73] - 公司在西安拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[78] - 公司在惠州、泉州、深圳等地拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[64][65][70] - 公司在南京、南通、上海等地拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[59][62][64][65] - 公司在东莞拥有一个在建的大型房地产项目[65] - 公司在长春拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[64][65] - 公司在沈阳拥有多个在建和规划中的大型房地产项目[64][65] - 公司在太原拥有一个在建的大型房地产项目[65] 公司在主要城市的商业物业项目 - 公司在北京、成都、杭州等地拥有多个已开业的商业物业项目，总建筑面积超过300万平方米[88][89][90][91][92][93][94][95][96][97][98][99] - 公司在北京、常州、成都、杭州、合肥、济南等地有多个已开业的商业物业项目[88][89][90][91][92][93][94][95][96][97][98][99] - 公司在重庆、南京、上海等主要城市拥有多个已开业的商业物业[103-120] - 公司在重庆、杭州、成都等一线及二线城市拥有多个在建或规划中的大型商业物业项目[114-125] - 公司在海口、东莞等城市也有TOD(交通导向型发展)商业物业项目[124-125] - 公司在合肥、济南等城市也有在建的商业物业项目[124-125] - 公司在常州拥有一个总建筑面积超过10万平方米的在建商业物业项目[124] - 公司在成都拥有一个总建筑面积超过13万平方米的在建商业物业项目[124] - 公司在广州拥有一个总建筑面积超过10万平方米的在规划中的商业物业项目[124] 公司的商业物业运营情况 - 已开业商场全年销售额同店同比增长30%，日均客流同店同比增长28%[142] - 龙湖冠寓在高能级城市开业12.3万间房源，整体出租率达95.5%[143] - 公司的商业物业整体出租率保持在较高水平，为94.1%-99.2%之间[182] - 公司的商业物业租金收入占总收益的比重为0.1%-5.9%不等[182] - 公司天街项目的整体出租率在90%以上,其中多个项目出租率超过95%[186] - 公司天街项目的整体租金收入达10.23亿人民币,占总收益的10.7%[186] - 天街小计的建筑面积为7,389,988平方米，租金收入为95.4%的9,808,243人民币千元，出租率为96.2%[194] - 星悦薈小计的建筑面积为547,682平方米，租金收入为4.4%的445,460人民币千元，出租率为95.3%[196] - 家悦薈小计的建筑面积为29,104平方米，租金收入为0.2%的23,832人民币千元，出租率为91.3%[198] - 商场租金收入合计为10,277,535人民币千元，出租率为96.2%[199] - 平均日客流为263万人次[200] 公司的其他业务情况 - 运营及服务业务全年实现可持续性收入人民币249亿，同比增长近6%[141] - 龙湖智创生活和龙湖龙智造遵循轻资产管理模式，深耕基础服务质量及增值品类[144] - 投资物业运营和服务及其他业务实现可持续收入人民币249亿元，同比增长近6%，对核心归属利润的贡献超过60%，成为集团利润和增长的重要引擎[146] - 公司在长租公寓业务方面保持乐观态度,截至去年底,龙湖GO友已在一线城市推出12.3万套房源,整体出租率达95.5%,致力于满足年轻人优质城市居住需求[148] - 公司的智慧生活和智慧建造服务品牌采取轻资产管理模式,有效拓展和延伸房地产服务链条,为业主提供优质基础服务和增值服务[149] 公司的财务及ESG表现 - 公司通过稳步有序压降负债、优化债务结构，确保财务安全[135] - 公司经营性现金流实现正值，各业务板块间充分协同[136,138] - 公司入选恒生可持续发展企业基准指数,MSCI ESG评级提升至AA级,持续完善ESG管理体系,将可持续发展理念融入组织[150][151] - 公司通过正向现金流驱动开发、运营、服务三大业务协同发展,重资产高回报、轻资产强服务,形成了适应市场和未来的竞争力[152][153]

业绩总结 - 龙湖集团2023年末有息负债规模为1926.5亿元，同比减少7.4%[1] - 公司2023年营收同比下降27.9%，核心归母净利润同比下降49.4%[1] - 公司2023年全口径销售金额为1734.9亿元，同比下降13.9%[1] - 公司2023年商场租金收入为102.8亿元，同比增长9%[1] - 公司2024/2025/2026年预计营收分别为1715.2/1641.5/1586.4亿元，归母净利润分别为124.7/123.4/125.1亿元[1] 未来展望 - 2024年预计营业收入将继续下降，预计净利润也将呈现下降趋势[2] - 2024年预计ROE和ROIC将继续下降，显示公司盈利能力和资本回报率下降[2] - 2024年预计资产负债率将继续下降，显示公司财务风险逐渐减小[2] 其他新策略 - 公司不对报告中的信息的准确性和完整性做出任何保证[3] - 公司可能会随时调整报告中的资料、意见和预测[4] - 报告中的信息仅供客户参考，不构成最终操作建议[5] - 投资者应当充分考虑自身特定状况，并不应将报告作为唯一投资决策因素[5] - 公司及其关联机构可能持有报告中涉及的公司发行的证券并进行交易[6]

业绩总结 - 龙湖集团2024年1-3月全口径销售额为237亿元，同比下降27.9%[1] - 公司23年开发业务收入大幅减少，毛利率下降，归母净利润同比减少47.3%[1] - 公司2023年销售金额为1735亿元，同比下降13.9%，2024年一季度销售额为237亿元，同比下降52.9%[2] - 公司2023年运营及服务收入为249亿元，同比增长5.7%，核心净利润占比60%以上[2] - 公司截至2023年末在手现金为604.2亿元，有息负债为1926.5亿元，净负债率为55.9%[2] - 龙湖集团2022年至2026年的营业收入逐年下降，2026年预计为131,727百万元[4] - 龙湖集团2022年至2026年的净利润逐年下降，2026年预计为18,415百万元[4] - 龙湖集团2022年至2026年的基本EPS逐年下降，2026年预计为2.06元[4] 行业评级 - 行业评级体系中，买入评级表示未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上[5] 光大证券相关 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

财务数据 - 公司2023年营业总收入为1810.94亿元，同比下降27.8%[1] - 公司2023年毛利为305.8亿元，同比下降42.3%[2] - 公司2023年物业发展收入为1558.6亿元，同比下降31.3%[3] - 公司2023年物业投资收入为129.4亿元，同比增长8.9%[4] - 公司2023年净利润同比下降47.25%至12.85亿元[12] - 公司2023年合同销售额同比下降13.9%至1734.9亿元，销售总建筑面积同比下降17.3%至1079.6万平[13] - 公司2023年物业投资业务不含税租金收入同比增长8.9%至129.4亿元[14] 社会责任 - 公司积极践行社会责任，累计帮扶超过226万人，累计捐赠超过19亿元[15] - 公司截至2023年末累计满足绿建标准的项目超过1.3亿平方米[16] 评级和估值 - 公司维持“优于大市”评级，预测2024年EPS约为2.05元，给予2024年6-7倍PE估值[17] - 可比公司估值表显示，公司2023年PE为4.22倍，2023PEG为0.44[18] 龙湖集团比较 - 龙湖集团2023年营业收入预计为180737百万元，2024年预计增长至187303百万元，2025年进一步增长至200841百万元，2026年达到219055百万元[19] - 龙湖集团2023年每股收益预计为1.95元，2024年预计增至2.05元，2025年为2.20元，2026年达到2.39元[19] - 龙湖集团2023年净资产收益率为8.46%，2024年为8.36%，2025年为8.23%，2026年为8.21%[19]

业绩总结 - 公司1-2月累计总合同销售金额128亿元，同比下滑55%，销售均价环比上涨14%[2] - 公司1-2月累计经营性收入同比上涨8%，继续降低对开发业务收入的依赖[4] 未来展望 - 公司新增1块土地储备，单月土地投资强度为9%，拿地投资力度较小[3] 评级 - 评级分为股票评级和行业评级，根据市场表现分为增持、谨慎增持、中性和减持四个等级[13] - 增持评级表示相对当地市场指数涨幅15%以上，减持评级表示相对当地市场指数下跌5%以上[13] 其他新策略 - 龙湖集团（0960）提供了海外当地市场指数的附录，包括亚洲、美洲、欧洲和澳洲的指数名称[14]

业绩总结 - 公司2023年业绩符合预期，营业收入同比下滑27.87%[2] - 公司2023年继续缩表，总资产进一步下降11%[3] 用户数据 - 非开发业务毛利润贡献占比达44%[6] - 运营业务收入同比上涨9%至129亿元[6] 评级 - 评级分为股票评级和行业评级[15] 市场信息 - 公司提供海外当地市场指数，包括亚洲、美洲、欧洲和澳洲的指数名称[16]

业绩总结 - 公司2023年实现营业收入1807亿元，同比下降27.9%[1] - 公司物业开发业务收入1559亿元，同比下降31%[4] - 公司销售面积1080万平方米，销售金额1735亿元，其中一、二线城市销售占比达95%[5] 财务状况 - 公司剔除预收账款后的资产负债率为60%，净负债率为56%[7] - 公司年内到期债务占比为8%，2024至26年境内公司债分别剩余117、143、59亿元[7] - 公司现金短债比为1.36倍，年内财务安全，融资渠道较好[7] 未来展望 - 公司预计2024-25年归母净利分别为129.2/129.5亿元，对应EPS分别为1.91/1.91元，维持“买入”评级[8] - 公司预计2024-25年总营业收入预计为1753/1665亿元，分别同比下降3%/5%[9] - 公司预计未来三年管理费用/营业收入为4.6%，销售费用/营业收入为3.0%[10] 其他 - 公司将盈利预测分为乐观、中性和悲观预测，中性预测条件下2024年每股收益为1.91元[12] - 报告中的投资评级标准包括买入、增持、中性、卖出、超配、低配等级别[16]

业绩总结 - 龙湖集团2023年营业收入为1807.4亿元，同比下降27.9%[1] - 公司2023年归母净利润为128.5亿元，同比下降47.3%[1] - 公司的营业收入和归属母公司净利润的增长率分别为负27.87%和负47.25%，但逐年有所改善[4] - 公司的毛利率和销售净利率保持在稳定水平，ROE和ROIC也呈现逐年增长的趋势[4] - 公司的资产负债率和净负债比率逐年下降，偿债能力逐渐提升[4] 未来展望 - 预计2024-2026年公司开发业务结算金额增速为3%[3] - 预计2024-2026年公司运营业务租金收入增速分别为8%/7%/6%[3] - 预计2024-2026年公司服务业务收入增速分别为15%/12%/10%[3] - 公司的每股指标显示出未来几年有望稳步增长，估值比率也呈现下降趋势[4] 其他新策略 - 公司的投资评级为中性，未来6个月内预计个股相对市场表现将保持稳定[6] - 龙湖集团2023年年报点评[9] - 上海销售团队包括高级销售经理卞黎旸、田婧雯等人[9] - 北京销售团队包括高级销售经理姚航、胡青璇等人[9] - 广深销售团队包括销售经理龚之涵、丁凡等人[10]