报告公司投资评级 报告维持"买入"评级。[4] 报告的核心观点 1. 开发业务盈利延续承压,运营及服务业务贡献主要利润。24年H1,公司实现营业收入468.6亿元,其中开发业务收入337.6亿元,同比下降32.3%;运营业务收入66.1亿元,同比增长4.3%;服务业务收入64.9亿元,同比增长11.1%。公司综合毛利率为20.6%,同比下降1.8pct,主要因开发业务毛利率同比降低6.9pct至7.4%。[3] 2. 短期销售承压,库存去化有待提速。24年H1,公司实现销售额511亿元,同比下降48.1%,销售面积365.5万平米。截至24年6月末,公司在手土储建面4141万平米,以24年上半年月均销量初步计算,去化周期约5.7年,库存去化有待加速。[3] 3. 商场规模稳步提升,资管效益稳步提升。24年H1,公司新开业3座商场,截至24年上半年末,公司累计运营91座商场,已开业商场建面829万平米,同比增长8.8%,整体出租率96.0%。冠寓累计已开业12.3万平米,整体出租率95.5%。物业在管面积3.7亿平米,较23年末增长2.8%。[3] 4. 三道红线保持绿档,借贷平均期限拉长。截至24年六月末,公司综合借贷为1874亿元,较23年末降低52亿元,短债占比15.7%,现金短债比为1.01倍,平均合同借贷年期为9.2年,净负债率为56.7%,扣预后的资产负债率为58.6%,财务状况保持稳健。[3] 盈利预测与估值 考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力,公司的销售额和毛利率修复压力增大等影响,我们下调公司24-26年归母净利润预测为109.3/116.1/132.5亿元(原预测为123.6/128.4/139.5亿元)。当前股价对应24-26年PE基本估值为4.9X、4.6X、4.0X。[3][7]

报告公司投资评级 报告维持"买入"评级[4] 报告的核心观点 1) 开发业务盈利延续承压,运营及服务业务贡献主要利润[3] 2) 短期销售承压,库存去化有待提速[3] 3) 商场规模稳步提升,资管效益稳步提升[3] 4) 三道红线保持绿档,借贷平均期限拉长[3] 公司投资价值分析 1) 考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力,公司的销售额和毛利率修复压力增大,下调公司24-26年归母净利润预测[3] 2) 当前股价对应24-26年PE基本估值为4.9X、4.6X、4.0X,公司保持多元化稳健发展,信用保持稳健,看好公司长期发展[3]

报告公司投资评级 - 维持"增持"评级 [4] 报告的核心观点 - 公司 2024H1 营收同比-24.5%，归母净利润同比-27.2%，运营及服务业务对业绩贡献占比持续提升 [1] - 公司销售继续承压，拿地规模收缩，更加聚焦核心城市 [1] - 运营业务助力公司经营性物业贷增长，同时与服务业务贡献稳定现金流，保障流动性安全 [1] 公司投资评级 - 考虑到目前行业下行环境，预计公司 2024/2025/2026 年营收分别为 1635.3/1548.4/1477.1 亿元；归母净利润分别为 109.8/103.5/99.5 亿元；对应的 EPS 为 1.6/1.5/1.44 元/股；对应 PE 为 4.9/5.2/5.4 倍 [2] 报告核心观点总结 - 公司开发业务受行业下行影响,但运营及服务业务持续提升,为公司业绩贡献稳定 [1] - 公司聚焦核心城市拓展,销售及拿地规模收缩,但经营性物业贷及服务业务带来稳定现金流,保障公司流动性 [1] - 预计未来几年公司业绩将有所下滑,但维持"增持"评级 [2][4]

业绩受行业波动调整，多航道助力跨越周期——龙湖集团 2024 年中报点评 事件：公司发布 2024 年中期业绩公告，公司上半年实现营业收入 468.6 亿元，同 比-24.5%；实现归母净利润 58.7 亿元，同比-27.2%；实现基本每股收益 0.90 元 /股，同比-31.7%；宣派中期股息 0.22 元/股。 收入下滑，运营业务支撑利润。24H1 公司实现营业收入 468.6 亿元，同比-24.5%； 归母净利润 58.7 亿元，同比-27.2%；剔除公平值变动等影响后归母核心利润为 47.5 亿元，其中运营及服务业务利润占比超过 80%，盈利结构持续优化。24H1 公司毛 利率 20.6%，较 23 年同期下降 1.8pct；核心权益后利润率为 10.1%，较 23 年同 期下降 0.5pct，主要为营业额、费用、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影 响所致。公司 24H1 销管费率较 23 年同期上升 0.42pct 至 8.92%，费率水平有所增 加。 销售量价回落，聚焦存货去化。销售端：24H1 公司实现合同销售额 511.2 亿元，同 比-48.1%，销售面积 365.5 万平，同比-37 ...

报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [11][46] 报告的核心观点 公司2024年1H业绩情况 - 营业收入同比下降24.5%,归母净利润同比下降27.2% [19] - 运营及服务业务收入同比增长7.6%,贡献超80% [19] - 毛利率、核心税后利润率、归母核心税后利润率均有所下滑 [19] - 每股基本盈利0.90元,每股核心基本盈利0.73元,派发中期股息每股0.22元 [19] 公司各项业务情况 - 物业销售同比下滑,区域聚焦表现集中 [37] - 新增土储质量提升,土储结构有序调整 [41] - 运营业务持续向好,商场出租率96%,冠寓出租率95.6% [43][44] 财务状况分析 - 负债结构健康,融资成本压降,信用评级良好 [14][21] - 2024年预测EPS为1.69元,给予6-7倍PE估值 [46]

报告公司投资评级 - 公司投资评级为"优于大市"(维持) [5] 报告核心观点 - 2024上半年公司实现营业收入469亿元,同比下降24.5%;实现归母净利润59亿元,同比下降27.2%;剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润48亿元,同比下降27.9% [8] - 公司物业开发业务实现收入338亿元,同比下降32%;运营及服务收入131亿元,同比增长7%。公司经营性业务收入稳定发展,为公司提供了可持续的现金流,一定程度上对冲了开发业务下行对公司的影响 [8] - 2024上半年公司实现销售面积366万平方米,同比下降37%;实现销售金额511亿元,同比下降48%。公司新增拿地7个,总建面60万平方米,权益地价52亿元。截至2024上半年末,公司拥有土储合计4141万平方米,权益面积2959万平方米,土地储备平均成本为每平方米4729元 [15] - 截至2024上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为59%,净负债率为57%,有息负债1874亿元,在手现金501亿元。公司年内到期债务占比为15.7%,2024至26年境内公司债分别剩余45、136、59亿元,2026年底前已无境外到期公开债 [21][22] - 2024上半年公司运营及服务收入131亿元,其中运营收入66亿元,同比增长4%;服务收入65亿元,同比增长11%。截至目前公司已运营商场91座,运营总建面829万平方米 [23] 财务预测与估值 - 我们根据公司结转规模下降的比例适当下调公司24-25年的收入预测至1543/1398亿元(原值1753/1665亿元),在其余假设不变的情况下适当下调盈利预测,预计公司24-25年归母净利分别为114/110亿元(原值为129/129亿元),对应EPS分别为1.66/1.60元,对应PE分别为4.3/4.4X [24]

财务表现 - 合同销售额为人民幣511.2億元，對應銷售總建築面積為365.5萬平方米[3] - 營業收入為人民幣468.6億元，其中運營及服務業務收入為人民幣131.0億元，同比增長7.6%[4] - 股東應佔溢利為人民幣58.7億元，剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利為人民幣47.5億元，其中運營及服務業務貢獻超80%[5] - 毛利額為人民幣96.4億元，毛利率為20.6%，核心稅後利潤率為11.7%，核心權益後利潤率為10.1%[5] - 淨負債率為56.7%，在手現金為人民幣500.6億元[5] - 綜合借貸總額為人民幣1,874.2億元，平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期為9.19年[6] - 每股基本盈利為人民幣0.90元，剔除公平值變動等影響後之每股核心基本盈利為人民幣0.73元[7] - 董事會決議宣佈派發中期股息每股人民幣0.22元[7] 投資物業及聯營合營企業 - 投資物業公平值變動產生收益人民幣1,499,648千元[12] - 應佔聯營公司業績為人民幣412,943千元，應佔合營企業業績為人民幣343,946千元[12] 分部表現 - 公司上半年实现收入人民币49,480,803千元，其中开发业务收入人民币33,757,912千元[54]、运营业务收入人民币6,607,753千元[54]、服务业务及其他收入人民币9,115,138千元[54] - 公司上半年实现经调整盈利人民币7,345,042千元，其中开发业务经调整盈利人民币538,250千元[54]、运营业务经调整盈利人民幣3,991,581千元[54]、服务业务及其他经调整盈利人民幣2,815,211千元[54] - 公司开发业务收入主要于某时间点确认[56]，运营业务收入全部随时间确认[56]，服务业务及其他收入中有人民幣1,208,094千元于某时间点确认、人民幣5,281,291千元随时间确认[57] - 公司分部资产包括各分部直接应佔的有形资产、无形资产及流动资产，不包括总部资产[48] - 公司分部负债包括应付账款、租赁负债、合同负债等，不包括总部负债[49] - 集团收入为46,855,050人民币，同比下降24.6%[60] - 集团除税前溢利为9,130,542人民币，同比下降26.2%[62] - 开发业务分部收入为33,757,912人民币，占总收入的72.1%[64] - 运营业务分部资产为168,258,228人民币，占总资产的37.4%[67] - 开发业务分部负债为135,654,894人民币，占总负债的83.1%[71] - 利息收入为338,358人民币，同比下降28.4%[73] - 匹兑损失为807,480人民币，同比减少42.2%[79] - 购回优先票据及债券收益为854,587人民币，同比增加218.2%[79] - 企业所得税费用为984,489人民币，同比下降40.8%[87] - 土地增值税费用为921,174人民币，同比下降11.8%[87] 业务发展 - 上半年核心权益后净利实现人民幣47.5亿元[122] - 运營及服務業務收入實現人民幣131亿元，同比增長7.6%[122] - 利潤占比進一步提升至八成以上[122] - 有息負債人民幣1,874亿元，較年初減少人民幣52亿元[123] - 平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期延長至9.19年[123] - 有息負債的80%以上來自於銀行支持[123] - 將繼續提前鋪排有息負債的壓降，確保財務盤面持續安全穩健[123] - 2024年1-6月全國商品房銷售額實現人民幣4.71萬億元，同比下降25%[124] - 龍湖商業在20個重點城市開業91座商場，整體出租率達96%[125] - 龍湖長租公寓品牌"冠寓"上半年實現租金收入13.1億元，整體出租率95.6%[126] - 龍湖物業管理品牌"龍湖智創生活"上半年實現收入57.8億元，同比增長10.2%[127] - 龍湖龍智造為客戶提供一站式、全周期、高品質服務，助力項目價值提升[128] - 2024年1-6月本集團開發業務營業額為337.6億元，交付物業總建築面積302.9萬平方米[132] - 2024年1-6月本集團合同銷售額為511.2億元，銷售總建築面積365.5萬平方米[138] - 西部、長三角、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別占比28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%[138] - 二零二四年一至六月本集團合同銷售額為人民幣511.2億元，總建築面積為365.5萬平方米[143] - 二零二四年六月三十日，本集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣1,739億元，面積約為1,239萬平方米[144] - 二零二四年一至六月，本集團運營業務不含稅租金收入為人民幣66.1億元，其中商場、租賃住房和其他收入的占比分別為78.4%、19.8%和1.8%[146] - 截至二零二四年六月三十日，本集團已開業商場建築面積為829萬平方米，整體出租率為96.0%；冠寓已開業12.3萬間，整體出租率為95.6%[146] - 重慶北城天街、北京長楹天街和杭州金沙天街的租金收入占本集團運營業

报告公司投资评级 - 龙湖集团的投资评级为“增持”[5] 报告的核心观点 - 报告指出，龙湖集团的业务结构继续调整，开发板块销售承压，非开发板块稳定运营，维持增持评级[8] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 - 52周内股价区间为7.92-17.90港元，当前股本为6,767百万股，当前市值为62,193百万港元[3] 财务摘要 - 营业收入：2020年至2026年分别为184,547、223,375、250,565、180,737、155,364、140,030、133,926百万人民币，其中2023年同比下降27.9%，2024年同比下降14.0%[4] - 毛利润：2020年至2026年分别为54,031、56,541、53,038、30,584、28,973、29,160、30,630百万人民币[4] - 净利润：2020年至2026年分别为20,002、23,854、24,362、12,850、11,874、12,097、12,617百万人民币，其中2023年同比下降47.3%，2024年同比下降7.6%[4] - PE和PB：2020年至2026年PE分别为12.2、8.3、5.5、5.5、4.8、4.7、4.5，PB分别为2.3、1.6、1.0、0.5、0.4、0.4、0.3[4] 业务结构和销售情况 - 2024年1月至7月，开发板块销售面积和销售金额分别为425万方和586亿元，同比下跌35.5%和46.8%，销售均价为13795元/平方米，同比下跌17.4%[8] - 7月单月销售面积和销售金额分别为60万方和75亿元，同比下跌25.5%和35.3%，单月均价为12622元/平方米，同比下跌13.5%[8] 土地储备和投资 - 7月无新增土地储备，截至7月拿地销售比为0.15，前7月新增7宗土地，累计新增总建面49万方，权益地价60亿元，其中6宗位于核心一二线城市[8] 经营性收入 - 7月单月经营性收入为23亿元，同比增速从上月的-0.8%回升至8.5%，1月至7月累计经营性收入154亿元，同比上涨7.7%，其中运营收入和服务收入分别为79亿元和75亿元[8]

1. 深耕房地产领域 31 年,多元化布局助力业务"多点开花" - 公司成立于 1993 年,于 2009 年在香港交易所上市,主营业务聚焦开发、运营、服务三大板块,是中国领先的地产开发商和商业运营服务商 [1][2] - 公司经过三十多年的发展,形成了以开发、运营、服务为基础的"1+2+2"的业务模式 [4] - 公司股权架构维持稳定,实际控制权稳定 [26][27][28] - 新任管理团队经验丰富,职业经理人助力公司长久发展 [32][33][34] 2. 开发业务:拿地态度相对谨慎,聚焦高能级城市 - 公司 2014-2023 年销售金额年均复合增速 22.0%,销售排名逆势上涨,2022 年开始跻身行业前十 [37][38][39][40][41] - 公司聚焦高能级城市,内地一二线城市销售金额占比超 9 成 [50][51][52] - 公司投资活动较为谨慎,保持稳健经营,行业下行期不过多运用杠杆,拿地金额和面积双双负增长 [59][60][61][62][63][64][65] - 公司持续布局核心优质土地,近两年投资布局区域均为一二线 [70][71][72][73] - 公司土储权益比提升,对业务扩展持谨慎态度,土储结构优质 [77][78][79][80][81][82][83][84] 3. 经营类业务利润贡献超六成,龙湖新增长曲线渐显 - 公司推进"轻重并举"战略,注重运营类、服务类轻资产业务的稳步发展,2023 年经营类业务(运营+服务)利润贡献超六成 [85][86] - 公司商业投资业务持续向好,2024 年将有 14 座商场于龙湖天街在成都、南京、苏州等城市开业,进入"百 Mall"时代 [90][91][92][93] - 公司长租公寓业务持续盈利,产品全新升级,租金收入持续高增 [95][96][97][98][99] - 公司物业管理业务以"大物业"模式为导向,不断延伸业务边际,构建了系统性的科技支撑体系 [101][102][103][104][105] - 公司代建业务快速发展,已成为代建领域头部品牌 [108][109][110][111][112][113][114][115][116] 4. 债务结构分布合理,融资渠道畅通且成本较低 - 公司债务规模有序下降,三道红线指标继续维持在绿档 [117][118][119][120] - 公司债务到期结构分布合理,外币债务占比进一步下降,近两年新增债务以中期债务为主 [122][123][124][125] - 公司融资渠道畅通,尤其是新增低成本的经营性物业贷,为公司提供了强大融资支持,平均融资成本居行业低位 [126][127][129] 5. 盈利预测与投资建议 - 预测公司 2024-2026 年归母净利润分别为 129.7、131.4、133.9 亿元,对应的 EPS 分别为 1.92、1.94、1.98 元/股 [135][136][137] - 选取行业内全国化布局的 6 家代表性房企作为可比公司进行估值,给予公司 2024 年 7.1X 的 PE 估值,对应每股价格为 14.7 港币/股,首次覆盖给予"买入"评级 [138][139][140][141] 6. 风险提示 - 行业下行压力超预期 - 调控政策放松不及预期、收紧超预期 [143]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司非开发业务稳定向好,开发业务有待继续修复 [1][2] - 考虑到近期各地地产支持政策密集落地,预期将对开发业务表现形成支撑 [2] - 公司4月销售规模出现环比回落,单月销售额和销售面积同比下跌,但跌幅较上月有所收窄 [1] - 公司4月新增土储聚焦核心一二线城市,土地投资强度大幅提升 [4] - 公司2024年以来经营性收入增速逐月走阔,业务结构调整逐步深化 [4] 报告分类总结 公司经营情况 - 4月非开发业务稳中向好,开发业务有待继续修复 [1][2] - 4月销售规模出现环比回落,销售额和销售面积同比下跌,但跌幅较上月有所收窄 [1][3] - 公司2024年以来经营性收入增速逐月走阔,业务结构调整逐步深化 [4] 公司拓展情况 - 4月新增土储聚焦核心一二线城市,土地投资强度大幅提升 [4] 财务数据 - 2020-2026年营业收入、净利润等财务数据 [5] - 2020-2026年PE、PB估值水平 [5]