投资评级和核心观点 - 报告给予公司"买入"评级,认为公司未来增量空间广阔 [2] - 公司形成开发、运营、服务三大业务板块协同发展,多航道业务助力公司未来业绩增量空间广阔 [4] 公司业务结构优化 - 公司核心业绩短期承压,但业务结构持续优化,运营及服务业务营收占比不断上升 [6] - 公司财务盘面保持稳健,债务结构安全稳定,连续7年保持"三道红线"绿档水平 [7] 商业投资业务 - 公司商业投资深耕逾20年,已形成天街和星悦荟两大商业产品线,聚焦高能级城市布局 [32][33][41] - 公司商业投资各项经营数据均处于行业领先水平,在一二线城市商业运营中处于领先地位 [47][48][51][52] - 公司深度践行TOD模式,已形成六大TOD产品线,为未来发展奠定基础 [53][54][55][56] 地产开发业务 - 公司销售数据短期承压,但聚焦核心区域和高能级城市,销售占比保持较高水平 [60][61][62] - 公司推出多款高端产品,凭借优秀的产品力和品牌影响力,为项目去化提供支撑 [63][64][66] - 公司投资拿地更加稳健,聚焦一二线城市,土储充足且资产优质,为未来发展奠定基础 [73][74][79][80][81][82] 其他业务 - 公司长租公寓业务"冠寓"发展迅速,经营数据行业领先,未来有望发行REITs [93][94][95][96][97][98] - 公司物业管理和代建业务发展势头强劲,为公司未来高质量发展提供支撑 [101][102][103][104][105]