龙湖集团：开发业务聚焦高能级城市，经营类业务助力穿越周期

深耕房地产领域 31 年,多元化布局助力业务"多点开花" - 公司成立于 1993 年,于 2009 年在香港交易所上市,主营业务聚焦开发、运营、服务三大板块,是中国领先的地产开发商和商业运营服务商 [1][2] - 公司经过三十多年的发展,形成了以开发、运营、服务为基础的"1+2+2"的业务模式 [4] - 公司股权架构维持稳定,实际控制权稳定 [26][27][28] - 新任管理团队经验丰富,职业经理人助力公司长久发展 [32][33][34] 2. 开发业务:拿地态度相对谨慎,聚焦高能级城市 - 公司 2014-2023 年销售金额年均复合增速 22.0%,销售排名逆势上涨,2022 年开始跻身行业前十 [37][38][39][40][41] - 公司聚焦高能级城市,内地一二线城市销售金额占比超 9 成 [50][51][52] - 公司投资活动较为谨慎,保持稳健经营,行业下行期不过多运用杠杆,拿地金额和面积双双负增长 [59][60][61][62][63][64][65] - 公司持续布局核心优质土地,近两年投资布局区域均为一二线 [70][71][72][73] - 公司土储权益比提升,对业务扩展持谨慎态度,土储结构优质 [77][78][79][80][81][82][83][84] 3. 经营类业务利润贡献超六成,龙湖新增长曲线渐显 - 公司推进"轻重并举"战略,注重运营类、服务类轻资产业务的稳步发展,2023 年经营类业务(运营+服务)利润贡献超六成 [85][86] - 公司商业投资业务持续向好,2024 年将有 14 座商场于龙湖天街在成都、南京、苏州等城市开业,进入"百 Mall"时代 [90][91][92][93] - 公司长租公寓业务持续盈利,产品全新升级,租金收入持续高增 [95][96][97][98][99] - 公司物业管理业务以"大物业"模式为导向,不断延伸业务边际,构建了系统性的科技支撑体系 [101][102][103][104][105] - 公司代建业务快速发展,已成为代建领域头部品牌 [108][109][110][111][112][113][114][115][116] 4. 债务结构分布合理,融资渠道畅通且成本较低 - 公司债务规模有序下降,三道红线指标继续维持在绿档 [117][118][119][120] - 公司债务到期结构分布合理,外币债务占比进一步下降,近两年新增债务以中期债务为主 [122][123][124][125] - 公司融资渠道畅通,尤其是新增低成本的经营性物业贷,为公司提供了强大融资支持,平均融资成本居行业低位 [126][127][129] 5. 盈利预测与投资建议 - 预测公司 2024-2026 年归母净利润分别为 129.7、131.4、133.9 亿元,对应的 EPS 分别为 1.92、1.94、1.98 元/股 [135][136][137] - 选取行业内全国化布局的 6 家代表性房企作为可比公司进行估值,给予公司 2024 年 7.1X 的 PE 估值,对应每股价格为 14.7 港币/股,首次覆盖给予"买入"评级 [138][139][140][141] 6. 风险提示 - 行业下行压力超预期 - 调控政策放松不及预期、收紧超预期 [143]