报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级[2] 报告的核心观点 经营分析 - 公司经营业绩短期承压,受项目结转节奏和高地价低毛利项目结构性影响,营收及经营利润均有所下滑,且经营利润下滑幅度大于营收下滑幅度[4] - 公司销售韧性强,销售排名提升,2024年1-9月销售额同比下降16.8%,优于同期TOP10房企32.5%的下降幅度[4] - 公司投资高度聚焦一二线城市,2024年1-9月新拿地总金额203亿元,其中一线城市占51%,二线城市占49%[4] - 公司财务状况稳健,净借贷比率和融资成本维持行业最低水平[4] 盈利预测和估值 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为242.5亿元、260.0亿元和270.9亿元,同比增速分别为-5.3%、7.2%和4.2%[4] - 公司股票现价对应PE估值为6.0x/5.6x/5.4x,维持"买入"评级[4] 风险提示 - 房地产市场销售持续低迷[4] - 华北市场下行[4] - 人民币汇率波动[4]

中国经济形势 - 中国经济運行總體平穩，但社會需求依然不足，經濟持續回升向好仍面臨諸多困難挑戰[1] - 多國央行及香港於季內宣佈減息，預期全球經濟進入一輪貨幣寬鬆期[1] - 中央推出一系列經濟與房地產刺激政策，要促進房地產市場止跌回穩，顯著提振經濟與房地產市場的信心[1] 房地產市場 - 第三季度房地產市場持續低迷，全國新建商品房銷售額同比下降，但降幅較上半年有所收窄[1] 本集團業績 - 本集團連同其聯營公司及合營公司實現合約物業銷售額人民幣1,988.5億元，銷售面積為763萬平方米[3] - 本集團在中國內地六個城市新增六幅土地，新增土地儲備總建築面積為73萬平方米[3] - 本集團的收入為人民幣226.5億元，經營溢利為人民幣21.3億元[4] - 本集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢，淨借貸比率和融資成本維持於行業最低區間[4]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 2024年中期业绩符合预期 - 公司2024年中期营业收入869.4亿元,同比减少2.5% [5] - 其中房地产开发和商业物业运营收入分别为820.4和35.4亿元,分别同比减少3.2%和增长19.8% [5] - 商业物业运营的营收占比为4.1%,同比提升0.8个百分点 [5] - 公司中期核心归母净利润为106.4亿元,同比减少23% [5] - 中期每股派息30港仙,同比减少14.3%,派息率略有提升 [5] 销售有压力,审慎补充土储 - 公司2024年上半年合约销售金额和面积分别为1483.8亿元和544万平米,分别同比下降17.6%和32.3% [10] - 公司审慎补充土储,2024年上半年新增6幅土地,总土储面积117万平米,总地价为128.9亿元,仅占销售额的9%,拿地强度较低 [10] - 截至2024年6月30日,公司总土储3322万平米(不含中海宏洋),土储持续去化中 [10] 利润率保持行业较高水平 - 公司2024年中期的毛利率和核心归母净利率分别为22.1%和12.2%,分别同比减少0.5和3.3个百分点,仍然处于行业较高水平 [7] 保持较低财务杠杆,融资成本进一步下行 - 截至2024年中期公司的净负债率为38.7%,仍处于行业较低水平 [13] - 平均融资成本进一步下行至3.50%,较2023年底降低0.05个百分点 [13] - 持有超过1000亿元的现金,现金储备充足 [13] - 公司合计有息负债2555.7亿元,其中25.2%为非人民币负债,随着海外进入降息周期,公司的融资成本有望继续改善 [13]

公司概况 - 公司在中国内地、香港、澳门和伦敦开展房地产开发和商业物业运营业务[3] - 公司在87个主要城市开展房地产开发业务[3] - 公司股份在香港联交所上市，证券代号为00688[12] - 公司中期业绩公布日期为2024年8月28日[12] - 本集团主要从事房地产开发、商业物业运营及其他业务[52] - 本集团的主要经营地点包括香港、澳门及中国内地多个城市[52] 财务表现 - 公司上半年收入为869.4亿人民币[4] - 公司上半年股东应占溢利为103.1亿人民币[4] - 公司上半年净借贷比率为38.7%[5] - 公司上半年股东应占权益为3,785.4亿人民币[5] - 上半年合约物业销售额为人民币1,483.8亿元[17] - 销售面积为544万平方米[18] - 本公司及其附属公司合约物业销售额占比80%[18] - 中海宏洋集团有限公司合约物业销售额占比12.8%[18] - 资产负债率为56.1%，净借贷比率为38.7%，融资成本为3.5%[13,14] - 2024年上半年收入为869.35亿人民币，较上年同期下降2.5%[43] - 2024年上半年经营溢利为160.59亿人民币，较上年同期下降15.8%[43] - 2024年上半年本公司股东应占溢利为103.14亿人民币，较上年同期下降23.5%[43] - 2024年上半年每股基本及攤薄盈利为人民币0.94元，较上年同期下降23.6%[43] - 2024年上半年应占联营公司及合营公司溢利合计为618.39亿人民币，较上年同期下降40.9%[43] 业务发展 - 一线城市销售占比62.7%[13] - 上海中海·顺昌玖里高层开盘当日基本售罄，创造全国单盘单次开盘销售纪录[13] - 本集团北京、上海、深圳等城市首次推出的高端改善型产品玖序系项目逆势热销[13] - 商业物业收入同比增长19.8%至人民币35.4亿元[13] - 新增土地储备总购地金额为人民币128.9亿元[13] - 上半年销售回款超过50亿元的城市有五个，包括上海、北京、广州、深圳及天津，其中上海超过200亿元，北京超过100亿元[21] - 期内房地产开发业务收入为820.4亿元[21] - 联营和合营项目为本集团贡献净利润6.2亿元[21] - 中海宏洋录得合约物业销售额190.2亿元，收入218.5亿元及股东应占溢利8.8亿元[21] - 期内本集团系列公司在中国内地17个城市项目竣工总建筑面积316万平方米[21][22][23] - 期内新增6幅土地，新增土地储备总建筑面积117万平方米，总地价128.9亿元[24][25] - 于2024年6月30日，本集团系列公司土地储备总建筑面积3,322万平方米，中海宏洋土地储备总建筑面积1,583万平方米[25][26] - 商业物业收入35.4亿元，同比上升19.8%，其中写字楼收入17.6亿元，购物中心收入11.1亿元[27] - 期内新签约管理3个外部商业物业[27] 资金管理 - 流动资产净值3,760.8亿元，流动比率2.4倍，净借贷比率38.7%，银行结余及现金1,002.4亿元[29] - 获标普全球上调信用评级至A-/稳定[29] - 二零二四年上半年，本集团销售回款为人民币908.2亿元，商业物业及其他经营回款为人民币68.7亿元，经营回款合计为人民币976.9亿元[31] - 于二零二四年六月三十日，本集团的银行及其他借贷为人民幣1,697.5亿元，擔保票據及公司債券為人民幣858.2億元，總借貸合共為人民幣2,555.7億元[31] - 於二零二四年六月三十日，本集團銀行結餘及現金為人民幣1,002.4億元，加上未動用銀行授信額度人民幣439.7億元，可動用資金達人民幣1,442.1億元[31] - 本集團積極縮減非人民幣淨負債敞口，人民幣借貸佔比提升至74.8%，較二零二三年年底提升4.5個百分點[32] - 本集團已就其物業之若干買家償還銀行按揭貸款提供擔保人民幣578.0億元，並為其聯營公司、合營公司及其他實體之若干已用信貸額度向銀行提供擔保[35] 企业管治 - 公司董事会包括执行董事、非执行董事和独立非执行董事[6] - 公司设有审核及风险管理委员会、薪酬委员会、提名委员会和企业管治委员会[6] - 公司遵守上市规则的企业管治守则[2] - 公司董事在报告期内遵守证券交易的标准守则[3] - 公司审核及风险管理委员会已审阅中期业绩[4] 可持续发展 - 本集团连续14年获纳入恒生可持续发展企业指数系列成分股，连续八年入选富时社会责任指数成分股，并获得国际主流ESG评级机构最高评价[37] - 本集团已制定包括缓解、控制、转移及接受四类策略的气候适应措施，并计划以财务角度全面评估各项气候适应措施的可行性与实际成效[38] - 本集团新增符合绿色建筑标准项目17个，其相应面积达222万平方米，累计绿建项目653个，总建筑面积1.09亿平方米[38] - 本集团

报告公司投资评级 - 报告给予中国海外发展(688)买入评级 [1] 报告的核心观点 销售及利润规模双领先 - 2024年上半年公司实现合同销售额约1484亿元,同比增长17.6%,行业排名第二,权益口径销售金额排名第一 [1] - 合同销售面积约544万方,同比下降32.3%,合同均价提升21.7%至27279元/平方米 [1] - 整体市占率提高0.49个ppt至3.15% [1] - 公司依然聚焦主流城市主流地段布局,一二线城市合约销售金额占集团系列公司(不含中海宏洋)合约销售金额从2023年底的74%上升至83%,其中北上广深实现销售金额744亿元,占整体销售金额62.7% [1] 土地储备充足 - 2024年上半年公司新增总购地金额128.9亿元,新增土地建面为117万方 [1] - 截至2024年6月末,公司总土储约4905万方(其中中海宏洋土储为1583万方) [1] - 集团旗下系列公司已售未结转金额为2541亿元(其中中海宏洋为432亿元),较23年底增长7.1% [1] 利润率维持行业领先,融资成本维持行业最低区间 - 期内公司整体毛利率为22.1%,同比下降0.5个ppt [1] - 归属股东的核心净利润同比下降23.0%至106.4亿元(扣除税后投资物业重估增值),核心净利润率12.2% [1] - 公司资产负债率约56.1%,净负债率约38.7%,平均融资成本约3.5% [1] - 公司在手现金约1002.4亿元,占总资产11.0%,人民币借贷占比提升至74.8%,融资结构持续优化 [1] 商业运营业务稳步增长 - 期内公司商业运营收入同比增长20.0%至35.4亿元,其中一线城市收入占比42% [1] - 写字楼业务顶住市场压力,新签约面积56万方,出租率76.2%,收入逆市增长6.4%至17.6亿元 [1] - 购物中心业务保持高增长,出租率96.6%,整体销售额同比提升30%,同店提升7%,推动收入同比大幅增长57.6%至11.1亿元 [1] 目标价和评级 - 给予公司2024年8倍市盈率,目标价18.2港元,维持买入评级 [1]

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [2] 报告的核心观点 1) 2024年上半年公司实现营业收入869亿元,同比下降2.5%;归属普通股东净利润103亿元,同比下降23.5% [2] 2) 公司毛利率22.1%,已售未结金额2109亿元,较2023年末增长13.5%,保障2024年结转体量 [2] 3) 核心城市改善型项目保障销售金额,土储谨慎补仓,上半年投资强度仅8.1% [2] 4) 上半年商业运营收入同比增长20%,购物中心运营收入同比增长57.6% [2] 5) 公司现金流稳定,融资成本保持优势,资产负债率为56.1% [2] 财务数据总结 1) 预计公司2024-2026年营业收入分别为2176、2289、2425亿元,实现归属普通股东净利润分别为273、291、312亿元,对应EPS分别为2.50、2.66、2.85元 [2] 2) 公司2023年营业收入为202,524百万元,同比增长12.2%;归母净利润为25,610百万元,同比增长10.1% [8] 3) 公司2024-2026年预计毛利率分别为20.3%、20.8%、21.3%,净利率分别为12.6%、12.7%、12.9% [8] 4) 公司2023年资产负债率为57.5%,2024-2026年预计分别为56.6%、56.0%、55.2% [8]

利润规模行业领先，派息比例同比提高 - 2024 年上半年，公司实现主营业务收入 869.4 亿元，同比下滑 2.5%。其中，房地产开发收入 820.39 亿元，同比下滑 3.24%；商业物业运营收入 35.38 亿元，同比上升 19.78%；其他业务收入 13.59 亿元，同比下滑 4.08%。2024 年上半年，公司归母净利润为 103.1 亿元，核心归母净利润为 106.4 亿元。董事局宣布派发中期股息每股港币 30 仙，中期派息比例提高 4 个百分点至 28.3%。[5] - 2024 年上半年，联营和合营项目为公司贡献净利润达 6.2 亿元。主要联营公司中海宏洋录得合约物业销售金额 190.2 亿元，其收入为 218.5 亿元及股东应占溢利为 8.8 亿元。[5] 深耕策略效果显现，销售表现业内突出 - 2024 年上半年，集团系列公司合约物业销售额为 1483.8 亿元，同比下降 17.65%，销售楼面面积为 544 万平，同比下降 32.34%。2024 年上半年，公司在一线和强二线城市实现合约销售 1075 亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）的 83%。北京、上海、深圳市占率位居当地市场第一。[7][8] 一线城市投资聚焦，土储质量持续改善 - 2024 年上半年，公司于中国内地 4 个城市新增 6 幅土地，新增总建面为 117 万平，实际权益面积为 115 万平，总地价为 128.9 亿元，权益地价为 120.3 亿元，新增总货值 279.9 亿元。2022 年至今，公司一线和强二线城市的投资额占比持续保持在 85%以上，一线城市投资占比大幅提升。2024 年上半年，公司总购地金额中一线城市占比 67%。[9][10] - 截止 2024 年上半年底，集团系列公司合计土地储备达到 4905 万平。其中，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为 3322 万平，实际权益为 2886 万平；主要联营公司中海宏洋新增土地储备 25 万平。截止 2024 年上半年底，中海宏洋土地储备为 1583 万平，实际权益为 1305 万平。[9] 商业运营增长可观，精益发展逆势扩张 - 2024 上半年，公司实现商业物业收入 35.4 亿元，同比上升 19.8%，其中写字楼收入为 17.6 亿元，购物中心收入为 11.1 亿元，长租公寓收入为 1.2 亿元，酒店及其他商业物业收入为 5.5 亿元。[11] - 写字楼业务方面，2024 年上半年公司新签约建筑面积 56 万平，推动收入逆势增长 6.4%；持续优化租户结构，经营局面稳定可持续。公司购物中心业务保持高速增长，收入同比大幅提升 57.6%；经营效率持续精进，期末出租率达 96.6%。公司轻资产管理业务实现规模化发展，2024 年上半年新签约管理三个外部商业物业，分别位于北京、深圳等高能级城市的核心地段。[11] 保持绿档评级上调，融资成本稳中有降 - 截止 2024 年上半年底，公司流动资产净值为 3760.8 亿元，流动比率为 2.4 倍，净借贷比率为 38.7%，在手现金为 1002.4 亿元。2024 年上半年，公司加权平均融资成本为 3.5%，融资成本处于行业最低区间。2024 年上半年，标普全球上调集团的信用评级从 BBB+／稳定至 A-／稳定。[12][13][14] - 2024 年上半年，公司境内外融资 438.3 亿元，提早或到期归还债务 468.7 亿元，净偿还债务 30.4 亿元。上半年，公司有息借贷维持稳定，各项资金成本稳中有降。截止 2024 年上半年底，公司总借贷为 2555.7 亿元，其中一年内到期的借贷为 396.7 亿元，占总借贷的 15.5%。[12] 投资建议：维持"优于大市"评级 - 我们预测公司 2024-2025 年 EPS 约为 2.55 元和 2.85 元。我们看好公司稳健财务能力带来的可持续性发展能力，认为企业可以在本轮供给侧改革竞争中获取持续优势，给予公司 2024 年 6-7 倍 PE 估值，对应合理价值区间为每股 15.30-17.85 元，即每股 16.63-19.40 港元，给予公司"优于大市"评级。[15][16]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [6] 报告核心观点 - 公司业绩韧性较强,销售行业领跑,土储优质,财务及融资优势明显 [6] - 公司坚持审慎稳健的财务策略,三道红线保持"绿档",各项指标继续保持行业领先 [3] - 标普上调集团信用评级从"BBB+/稳定"至"A-/稳定",公司成为目前唯一获得标普全球A-信用评级的内房上市公司 [3] - 公司商业物业收入保持高速增长,购物中心收入同比增长57.6%,经营效率持续精进 [4] 财务数据总结 - 2024-2026年营业收入预计分别为208,599.79、216,109.38、225,185.98百万元,增长率分别为3.00%、3.60%、4.20% [5] - 2024-2026年归母净利润预计分别为23,060.99、26,665.09、28,994.69百万元,增长率分别为-9.95%、15.63%、8.74% [5] - 2024-2026年每股收益预计分别为2.11元、2.44元、2.65元 [5] - 公司资产负债率2024-2026年预计分别为55.04%、53.83%、50.91%,保持在较低水平 [10]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 业绩有所下行 - 2024H1营收同比-2.5%，归母净利润同比-24%，低于预期 [2] - 主要源于公司结转规模下降、结转毛利率下降、少数股东损益增加、投资物业公允价值变动收益下降 [2] - 已售未结转金额2,541亿元,较23年末+7.1%,可覆盖23年营收1.25倍,助力后续业绩稳定 [2] 销售聚焦一二线 - 2024H1销售金额1,483.8亿元,同比-17.6%;销售面积544万平,同比-32.3%;销售均价2.73万元/平米,同比+21.7% [2] - 销售金额中,一线城市占比61%、强二线城市占比22%,一线及强二线城市合计占比83% [2] - 北京、上海、深圳销售额市占率位居当地市场第一 [2] 拿地聚焦一二线 - 2024H1拿地金额129亿元,同比-66%;拿地金额/销售金额比9% [2] - 一线、强二线拿地金额占比88%,拿地聚焦核心高能级城市 [2] - 总土地储备4,905万平,其中不含中海宏洋的总土地储备3,322万平,权益面积2,886万平 [2] 财务指标优异 - 三道红线指标维持"绿档",融资成本仅3.5%,处于行业一流水平 [2] - 商业收入35.4亿元,同比+19.8%;商业运营规模871万平米,98%一二线城市核心地段 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024H1营收869亿元,同比-2.5%;归母净利润103.1亿元,同比-23.5% [2] - 毛利率22.1%,同比-0.5pct;归母净利率11.9%,同比-3.3pct [2] - 销售及管理费用率3.9%,同比+0.1pct [2] - 公司拟每股派中期股息30港仙,占比核心归母净利润28%,同比+2pct [2] 销售情况 - 2024H1销售金额1,483.8亿元,同比-17.6%;销售面积544万平,同比-32.3% [2] - 销售均价2.73万元/平米,同比+21.7%;整体销售回款率83%,同比-11pct [2] - 销售金额中,一线城市占比61%、强二线城市占比22%,一线及强二线城市合计占比83% [2] - 北京、上海、深圳销售额市占率位居当地市场第一 [2] 拿地情况 - 2024H1拿地金额129亿元,同比-66%;拿地金额/销售金额比9% [2] - 一线、强二线拿地金额占比88%,拿地聚焦核心高能级城市 [2] - 总土地储备4,905万平,其中不含中海宏洋的总土地储备3,322万平,权益面积2,886万平 [2] 财务状况 - 三道红线指标维持"绿档",融资成本仅3.5%,处于行业一流水平 [2] - 资产负债率50.0%,净负债率38.7%,现金短债比1.9倍 [2] - 商业收入35.4亿元,同比+19.8%;商业运营规模871万平米,98%一二线城市核心地段 [2]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [11] 报告的核心观点 - 公司上半年实现营业收入869亿元,同比下降2.5%;归母净利润103亿元,同比下降23.5% [5] - 公司销售表现持续跑赢行业,整体市场占有率提高0.49pct至3.15% [5] - 公司销售均价27279元/平方米,同比增长21.7%,一线城市大项目引领市场 [5] - 公司聚焦优势城市,一线和强二线城市实现销售1075亿元,占总销售额的83% [5] - 公司上半年毛利率22.1%,财务保持稳健,资产负债率50.0%,净负债率38.7% [7][9] 财务数据总结 - 公司2024-2025年预计归母净利润分别为261/267亿元,EPS分别为2.38/2.44元 [11] - 公司2024-2025年预计营业收入分别为221561/238178百万元,同比增长9.4%/7.5% [2] - 公司2024-2025年预计净利润分别为26102/26744百万元,同比增长1.9%/2.5% [2] - 公司2024-2025年预计EBIT Margin分别为20.0%/19.1%,ROE分别为6.8%/6.7% [2]