公司投资评级 - 维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 - 销售快速修复，稳居行业头部，年末加大一线城市核心土储获取力度 [1] 销售表现 - 2024年1-11月，公司实现销售额2704亿元，同比下降5.8%，累计同比降幅较1-10月收窄3.2个百分点，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第二位 [1] - 公司累计销售均价26471元/平米，同比增长14.1%，主要因核心城市高端改善楼盘销售增长影响 [1] - 10、11月公司分别实现销售额416亿元、300亿元，同比分别增长66.0%、30.7%，自10月份以来销售额同比持续高速增长，修复势头明显 [1] 土储获取 - 2024年1-10月，公司新拿地总价235亿元，同比减少78.5%，整体拿地销售比为11.2%，同比降低37个百分点 [1] - 公司于一线城市新拿地总价136亿元，在拿地总价中占比57.8%，于西安、成都等核心二线城市拿地金额占比21.9% [1] - 2024年11月，公司在上海市杨浦区、北京市朝阳区、深圳市南山区分别新获取住宅地块，成交总价分别为36.5亿元、153.3亿元、185.1亿元 [1] 收入与利润 - 2024年前三季度，公司累计实现营收1095.8亿元，同比下降6.7% [1] - 2024年单三季度，公司实现营收226.5亿元，同比下降19.8%，收入下滑或因三季度结算进度放缓及前期销售额下滑导致待结算资源减少 [1] - 公司前三季度经营溢利181.8亿元，同比下降19.6%，经营溢利率16.6%，同比下降2.7个百分点 [1] - 单三季度经营溢利21.3亿元，同比下降39.7%，经营溢利率9.4%，同比下降3.1个百分点 [1] 盈利预测与估值 - 下调公司24-26年基本EPS预测为2.24元/2.34元/2.50元，现价对应24-26年PE（基本）估值分别为5.6/5.3/5.0倍 [1] - 2024E-2026E年营业收入预测为195293百万元、199655百万元、208568百万元，营业收入增长率分别为-3.6%、2.2%、4.5% [2] - 2024E-2026E年归母净利润预测为24509百万元、25653百万元、27400百万元，归母净利润增长率分别为-4.3%、4.7%、6.8% [2] - 2024E-2026E年基本EPS预测为2.24元/2.34元/2.50元，核心EPS预测为1.97元/2.07元/2.24元 [2] - 2024E-2026E年P/E（基本）估值分别为5.6/5.3/5.0倍，P/E（核心）估值分别为6.3/6.0/5.6倍 [2]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级[2] 报告的核心观点 经营分析 - 公司经营业绩短期承压,受项目结转节奏和高地价低毛利项目结构性影响,营收及经营利润均有所下滑,且经营利润下滑幅度大于营收下滑幅度[4] - 公司销售韧性强,销售排名提升,2024年1-9月销售额同比下降16.8%,优于同期TOP10房企32.5%的下降幅度[4] - 公司投资高度聚焦一二线城市,2024年1-9月新拿地总金额203亿元,其中一线城市占51%,二线城市占49%[4] - 公司财务状况稳健,净借贷比率和融资成本维持行业最低水平[4] 盈利预测和估值 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为242.5亿元、260.0亿元和270.9亿元,同比增速分别为-5.3%、7.2%和4.2%[4] - 公司股票现价对应PE估值为6.0x/5.6x/5.4x,维持"买入"评级[4] 风险提示 - 房地产市场销售持续低迷[4] - 华北市场下行[4] - 人民币汇率波动[4]

中国经济形势 - 中国经济運行總體平穩，但社會需求依然不足，經濟持續回升向好仍面臨諸多困難挑戰[1] - 多國央行及香港於季內宣佈減息，預期全球經濟進入一輪貨幣寬鬆期[1] - 中央推出一系列經濟與房地產刺激政策，要促進房地產市場止跌回穩，顯著提振經濟與房地產市場的信心[1] 房地產市場 - 第三季度房地產市場持續低迷，全國新建商品房銷售額同比下降，但降幅較上半年有所收窄[1] 本集團業績 - 本集團連同其聯營公司及合營公司實現合約物業銷售額人民幣1,988.5億元，銷售面積為763萬平方米[3] - 本集團在中國內地六個城市新增六幅土地，新增土地儲備總建築面積為73萬平方米[3] - 本集團的收入為人民幣226.5億元，經營溢利為人民幣21.3億元[4] - 本集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢，淨借貸比率和融資成本維持於行業最低區間[4]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 2024年中期业绩符合预期 - 公司2024年中期营业收入869.4亿元,同比减少2.5% [5] - 其中房地产开发和商业物业运营收入分别为820.4和35.4亿元,分别同比减少3.2%和增长19.8% [5] - 商业物业运营的营收占比为4.1%,同比提升0.8个百分点 [5] - 公司中期核心归母净利润为106.4亿元,同比减少23% [5] - 中期每股派息30港仙,同比减少14.3%,派息率略有提升 [5] 销售有压力,审慎补充土储 - 公司2024年上半年合约销售金额和面积分别为1483.8亿元和544万平米,分别同比下降17.6%和32.3% [10] - 公司审慎补充土储,2024年上半年新增6幅土地,总土储面积117万平米,总地价为128.9亿元,仅占销售额的9%,拿地强度较低 [10] - 截至2024年6月30日,公司总土储3322万平米(不含中海宏洋),土储持续去化中 [10] 利润率保持行业较高水平 - 公司2024年中期的毛利率和核心归母净利率分别为22.1%和12.2%,分别同比减少0.5和3.3个百分点,仍然处于行业较高水平 [7] 保持较低财务杠杆,融资成本进一步下行 - 截至2024年中期公司的净负债率为38.7%,仍处于行业较低水平 [13] - 平均融资成本进一步下行至3.50%,较2023年底降低0.05个百分点 [13] - 持有超过1000亿元的现金,现金储备充足 [13] - 公司合计有息负债2555.7亿元,其中25.2%为非人民币负债,随着海外进入降息周期,公司的融资成本有望继续改善 [13]

公司概况 - 公司在中国内地、香港、澳门和伦敦开展房地产开发和商业物业运营业务[3] - 公司在87个主要城市开展房地产开发业务[3] - 公司股份在香港联交所上市，证券代号为00688[12] - 公司中期业绩公布日期为2024年8月28日[12] - 本集团主要从事房地产开发、商业物业运营及其他业务[52] - 本集团的主要经营地点包括香港、澳门及中国内地多个城市[52] 财务表现 - 公司上半年收入为869.4亿人民币[4] - 公司上半年股东应占溢利为103.1亿人民币[4] - 公司上半年净借贷比率为38.7%[5] - 公司上半年股东应占权益为3,785.4亿人民币[5] - 上半年合约物业销售额为人民币1,483.8亿元[17] - 销售面积为544万平方米[18] - 本公司及其附属公司合约物业销售额占比80%[18] - 中海宏洋集团有限公司合约物业销售额占比12.8%[18] - 资产负债率为56.1%，净借贷比率为38.7%，融资成本为3.5%[13,14] - 2024年上半年收入为869.35亿人民币，较上年同期下降2.5%[43] - 2024年上半年经营溢利为160.59亿人民币，较上年同期下降15.8%[43] - 2024年上半年本公司股东应占溢利为103.14亿人民币，较上年同期下降23.5%[43] - 2024年上半年每股基本及攤薄盈利为人民币0.94元，较上年同期下降23.6%[43] - 2024年上半年应占联营公司及合营公司溢利合计为618.39亿人民币，较上年同期下降40.9%[43] 业务发展 - 一线城市销售占比62.7%[13] - 上海中海·顺昌玖里高层开盘当日基本售罄，创造全国单盘单次开盘销售纪录[13] - 本集团北京、上海、深圳等城市首次推出的高端改善型产品玖序系项目逆势热销[13] - 商业物业收入同比增长19.8%至人民币35.4亿元[13] - 新增土地储备总购地金额为人民币128.9亿元[13] - 上半年销售回款超过50亿元的城市有五个，包括上海、北京、广州、深圳及天津，其中上海超过200亿元，北京超过100亿元[21] - 期内房地产开发业务收入为820.4亿元[21] - 联营和合营项目为本集团贡献净利润6.2亿元[21] - 中海宏洋录得合约物业销售额190.2亿元，收入218.5亿元及股东应占溢利8.8亿元[21] - 期内本集团系列公司在中国内地17个城市项目竣工总建筑面积316万平方米[21][22][23] - 期内新增6幅土地，新增土地储备总建筑面积117万平方米，总地价128.9亿元[24][25] - 于2024年6月30日，本集团系列公司土地储备总建筑面积3,322万平方米，中海宏洋土地储备总建筑面积1,583万平方米[25][26] - 商业物业收入35.4亿元，同比上升19.8%，其中写字楼收入17.6亿元，购物中心收入11.1亿元[27] - 期内新签约管理3个外部商业物业[27] 资金管理 - 流动资产净值3,760.8亿元，流动比率2.4倍，净借贷比率38.7%，银行结余及现金1,002.4亿元[29] - 获标普全球上调信用评级至A-/稳定[29] - 二零二四年上半年，本集团销售回款为人民币908.2亿元，商业物业及其他经营回款为人民币68.7亿元，经营回款合计为人民币976.9亿元[31] - 于二零二四年六月三十日，本集团的银行及其他借贷为人民幣1,697.5亿元，擔保票據及公司債券為人民幣858.2億元，總借貸合共為人民幣2,555.7億元[31] - 於二零二四年六月三十日，本集團銀行結餘及現金為人民幣1,002.4億元，加上未動用銀行授信額度人民幣439.7億元，可動用資金達人民幣1,442.1億元[31] - 本集團積極縮減非人民幣淨負債敞口，人民幣借貸佔比提升至74.8%，較二零二三年年底提升4.5個百分點[32] - 本集團已就其物業之若干買家償還銀行按揭貸款提供擔保人民幣578.0億元，並為其聯營公司、合營公司及其他實體之若干已用信貸額度向銀行提供擔保[35] 企业管治 - 公司董事会包括执行董事、非执行董事和独立非执行董事[6] - 公司设有审核及风险管理委员会、薪酬委员会、提名委员会和企业管治委员会[6] - 公司遵守上市规则的企业管治守则[2] - 公司董事在报告期内遵守证券交易的标准守则[3] - 公司审核及风险管理委员会已审阅中期业绩[4] 可持续发展 - 本集团连续14年获纳入恒生可持续发展企业指数系列成分股，连续八年入选富时社会责任指数成分股，并获得国际主流ESG评级机构最高评价[37] - 本集团已制定包括缓解、控制、转移及接受四类策略的气候适应措施，并计划以财务角度全面评估各项气候适应措施的可行性与实际成效[38] - 本集团新增符合绿色建筑标准项目17个，其相应面积达222万平方米，累计绿建项目653个，总建筑面积1.09亿平方米[38] - 本集团

报告公司投资评级 - 报告给予中国海外发展(688)买入评级 [1] 报告的核心观点 销售及利润规模双领先 - 2024年上半年公司实现合同销售额约1484亿元,同比增长17.6%,行业排名第二,权益口径销售金额排名第一 [1] - 合同销售面积约544万方,同比下降32.3%,合同均价提升21.7%至27279元/平方米 [1] - 整体市占率提高0.49个ppt至3.15% [1] - 公司依然聚焦主流城市主流地段布局,一二线城市合约销售金额占集团系列公司(不含中海宏洋)合约销售金额从2023年底的74%上升至83%,其中北上广深实现销售金额744亿元,占整体销售金额62.7% [1] 土地储备充足 - 2024年上半年公司新增总购地金额128.9亿元,新增土地建面为117万方 [1] - 截至2024年6月末,公司总土储约4905万方(其中中海宏洋土储为1583万方) [1] - 集团旗下系列公司已售未结转金额为2541亿元(其中中海宏洋为432亿元),较23年底增长7.1% [1] 利润率维持行业领先,融资成本维持行业最低区间 - 期内公司整体毛利率为22.1%,同比下降0.5个ppt [1] - 归属股东的核心净利润同比下降23.0%至106.4亿元(扣除税后投资物业重估增值),核心净利润率12.2% [1] - 公司资产负债率约56.1%,净负债率约38.7%,平均融资成本约3.5% [1] - 公司在手现金约1002.4亿元,占总资产11.0%,人民币借贷占比提升至74.8%,融资结构持续优化 [1] 商业运营业务稳步增长 - 期内公司商业运营收入同比增长20.0%至35.4亿元,其中一线城市收入占比42% [1] - 写字楼业务顶住市场压力,新签约面积56万方,出租率76.2%,收入逆市增长6.4%至17.6亿元 [1] - 购物中心业务保持高增长,出租率96.6%,整体销售额同比提升30%,同店提升7%,推动收入同比大幅增长57.6%至11.1亿元 [1] 目标价和评级 - 给予公司2024年8倍市盈率,目标价18.2港元,维持买入评级 [1]

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [2] 报告的核心观点 1) 2024年上半年公司实现营业收入869亿元,同比下降2.5%;归属普通股东净利润103亿元,同比下降23.5% [2] 2) 公司毛利率22.1%,已售未结金额2109亿元,较2023年末增长13.5%,保障2024年结转体量 [2] 3) 核心城市改善型项目保障销售金额,土储谨慎补仓,上半年投资强度仅8.1% [2] 4) 上半年商业运营收入同比增长20%,购物中心运营收入同比增长57.6% [2] 5) 公司现金流稳定,融资成本保持优势,资产负债率为56.1% [2] 财务数据总结 1) 预计公司2024-2026年营业收入分别为2176、2289、2425亿元,实现归属普通股东净利润分别为273、291、312亿元,对应EPS分别为2.50、2.66、2.85元 [2] 2) 公司2023年营业收入为202,524百万元,同比增长12.2%;归母净利润为25,610百万元,同比增长10.1% [8] 3) 公司2024-2026年预计毛利率分别为20.3%、20.8%、21.3%,净利率分别为12.6%、12.7%、12.9% [8] 4) 公司2023年资产负债率为57.5%,2024-2026年预计分别为56.6%、56.0%、55.2% [8]

利润规模行业领先，派息比例同比提高 - 2024 年上半年，公司实现主营业务收入 869.4 亿元，同比下滑 2.5%。其中，房地产开发收入 820.39 亿元，同比下滑 3.24%；商业物业运营收入 35.38 亿元，同比上升 19.78%；其他业务收入 13.59 亿元，同比下滑 4.08%。2024 年上半年，公司归母净利润为 103.1 亿元，核心归母净利润为 106.4 亿元。董事局宣布派发中期股息每股港币 30 仙，中期派息比例提高 4 个百分点至 28.3%。[5] - 2024 年上半年，联营和合营项目为公司贡献净利润达 6.2 亿元。主要联营公司中海宏洋录得合约物业销售金额 190.2 亿元，其收入为 218.5 亿元及股东应占溢利为 8.8 亿元。[5] 深耕策略效果显现，销售表现业内突出 - 2024 年上半年，集团系列公司合约物业销售额为 1483.8 亿元，同比下降 17.65%，销售楼面面积为 544 万平，同比下降 32.34%。2024 年上半年，公司在一线和强二线城市实现合约销售 1075 亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）的 83%。北京、上海、深圳市占率位居当地市场第一。[7][8] 一线城市投资聚焦，土储质量持续改善 - 2024 年上半年，公司于中国内地 4 个城市新增 6 幅土地，新增总建面为 117 万平，实际权益面积为 115 万平，总地价为 128.9 亿元，权益地价为 120.3 亿元，新增总货值 279.9 亿元。2022 年至今，公司一线和强二线城市的投资额占比持续保持在 85%以上，一线城市投资占比大幅提升。2024 年上半年，公司总购地金额中一线城市占比 67%。[9][10] - 截止 2024 年上半年底，集团系列公司合计土地储备达到 4905 万平。其中，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为 3322 万平，实际权益为 2886 万平；主要联营公司中海宏洋新增土地储备 25 万平。截止 2024 年上半年底，中海宏洋土地储备为 1583 万平，实际权益为 1305 万平。[9] 商业运营增长可观，精益发展逆势扩张 - 2024 上半年，公司实现商业物业收入 35.4 亿元，同比上升 19.8%，其中写字楼收入为 17.6 亿元，购物中心收入为 11.1 亿元，长租公寓收入为 1.2 亿元，酒店及其他商业物业收入为 5.5 亿元。[11] - 写字楼业务方面，2024 年上半年公司新签约建筑面积 56 万平，推动收入逆势增长 6.4%；持续优化租户结构，经营局面稳定可持续。公司购物中心业务保持高速增长，收入同比大幅提升 57.6%；经营效率持续精进，期末出租率达 96.6%。公司轻资产管理业务实现规模化发展，2024 年上半年新签约管理三个外部商业物业，分别位于北京、深圳等高能级城市的核心地段。[11] 保持绿档评级上调，融资成本稳中有降 - 截止 2024 年上半年底，公司流动资产净值为 3760.8 亿元，流动比率为 2.4 倍，净借贷比率为 38.7%，在手现金为 1002.4 亿元。2024 年上半年，公司加权平均融资成本为 3.5%，融资成本处于行业最低区间。2024 年上半年，标普全球上调集团的信用评级从 BBB+／稳定至 A-／稳定。[12][13][14] - 2024 年上半年，公司境内外融资 438.3 亿元，提早或到期归还债务 468.7 亿元，净偿还债务 30.4 亿元。上半年，公司有息借贷维持稳定，各项资金成本稳中有降。截止 2024 年上半年底，公司总借贷为 2555.7 亿元，其中一年内到期的借贷为 396.7 亿元，占总借贷的 15.5%。[12] 投资建议：维持"优于大市"评级 - 我们预测公司 2024-2025 年 EPS 约为 2.55 元和 2.85 元。我们看好公司稳健财务能力带来的可持续性发展能力，认为企业可以在本轮供给侧改革竞争中获取持续优势，给予公司 2024 年 6-7 倍 PE 估值，对应合理价值区间为每股 15.30-17.85 元，即每股 16.63-19.40 港元，给予公司"优于大市"评级。[15][16]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [6] 报告核心观点 - 公司业绩韧性较强,销售行业领跑,土储优质,财务及融资优势明显 [6] - 公司坚持审慎稳健的财务策略,三道红线保持"绿档",各项指标继续保持行业领先 [3] - 标普上调集团信用评级从"BBB+/稳定"至"A-/稳定",公司成为目前唯一获得标普全球A-信用评级的内房上市公司 [3] - 公司商业物业收入保持高速增长,购物中心收入同比增长57.6%,经营效率持续精进 [4] 财务数据总结 - 2024-2026年营业收入预计分别为208,599.79、216,109.38、225,185.98百万元,增长率分别为3.00%、3.60%、4.20% [5] - 2024-2026年归母净利润预计分别为23,060.99、26,665.09、28,994.69百万元,增长率分别为-9.95%、15.63%、8.74% [5] - 2024-2026年每股收益预计分别为2.11元、2.44元、2.65元 [5] - 公司资产负债率2024-2026年预计分别为55.04%、53.83%、50.91%,保持在较低水平 [10]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 业绩有所下行 - 2024H1营收同比-2.5%，归母净利润同比-24%，低于预期 [2] - 主要源于公司结转规模下降、结转毛利率下降、少数股东损益增加、投资物业公允价值变动收益下降 [2] - 已售未结转金额2,541亿元,较23年末+7.1%,可覆盖23年营收1.25倍,助力后续业绩稳定 [2] 销售聚焦一二线 - 2024H1销售金额1,483.8亿元,同比-17.6%;销售面积544万平,同比-32.3%;销售均价2.73万元/平米,同比+21.7% [2] - 销售金额中,一线城市占比61%、强二线城市占比22%,一线及强二线城市合计占比83% [2] - 北京、上海、深圳销售额市占率位居当地市场第一 [2] 拿地聚焦一二线 - 2024H1拿地金额129亿元,同比-66%;拿地金额/销售金额比9% [2] - 一线、强二线拿地金额占比88%,拿地聚焦核心高能级城市 [2] - 总土地储备4,905万平,其中不含中海宏洋的总土地储备3,322万平,权益面积2,886万平 [2] 财务指标优异 - 三道红线指标维持"绿档",融资成本仅3.5%,处于行业一流水平 [2] - 商业收入35.4亿元,同比+19.8%;商业运营规模871万平米,98%一二线城市核心地段 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024H1营收869亿元,同比-2.5%;归母净利润103.1亿元,同比-23.5% [2] - 毛利率22.1%,同比-0.5pct;归母净利率11.9%,同比-3.3pct [2] - 销售及管理费用率3.9%,同比+0.1pct [2] - 公司拟每股派中期股息30港仙,占比核心归母净利润28%,同比+2pct [2] 销售情况 - 2024H1销售金额1,483.8亿元,同比-17.6%;销售面积544万平,同比-32.3% [2] - 销售均价2.73万元/平米,同比+21.7%;整体销售回款率83%,同比-11pct [2] - 销售金额中,一线城市占比61%、强二线城市占比22%,一线及强二线城市合计占比83% [2] - 北京、上海、深圳销售额市占率位居当地市场第一 [2] 拿地情况 - 2024H1拿地金额129亿元,同比-66%;拿地金额/销售金额比9% [2] - 一线、强二线拿地金额占比88%,拿地聚焦核心高能级城市 [2] - 总土地储备4,905万平,其中不含中海宏洋的总土地储备3,322万平,权益面积2,886万平 [2] 财务状况 - 三道红线指标维持"绿档",融资成本仅3.5%,处于行业一流水平 [2] - 资产负债率50.0%,净负债率38.7%,现金短债比1.9倍 [2] - 商业收入35.4亿元,同比+19.8%;商业运营规模871万平米,98%一二线城市核心地段 [2]