报告公司投资评级 - 报告给予中国海外发展(688)买入评级 [1] 报告的核心观点 销售及利润规模双领先 - 2024年上半年公司实现合同销售额约1484亿元,同比增长17.6%,行业排名第二,权益口径销售金额排名第一 [1] - 合同销售面积约544万方,同比下降32.3%,合同均价提升21.7%至27279元/平方米 [1] - 整体市占率提高0.49个ppt至3.15% [1] - 公司依然聚焦主流城市主流地段布局,一二线城市合约销售金额占集团系列公司(不含中海宏洋)合约销售金额从2023年底的74%上升至83%,其中北上广深实现销售金额744亿元,占整体销售金额62.7% [1] 土地储备充足 - 2024年上半年公司新增总购地金额128.9亿元,新增土地建面为117万方 [1] - 截至2024年6月末,公司总土储约4905万方(其中中海宏洋土储为1583万方) [1] - 集团旗下系列公司已售未结转金额为2541亿元(其中中海宏洋为432亿元),较23年底增长7.1% [1] 利润率维持行业领先,融资成本维持行业最低区间 - 期内公司整体毛利率为22.1%,同比下降0.5个ppt [1] - 归属股东的核心净利润同比下降23.0%至106.4亿元(扣除税后投资物业重估增值),核心净利润率12.2% [1] - 公司资产负债率约56.1%,净负债率约38.7%,平均融资成本约3.5% [1] - 公司在手现金约1002.4亿元,占总资产11.0%,人民币借贷占比提升至74.8%,融资结构持续优化 [1] 商业运营业务稳步增长 - 期内公司商业运营收入同比增长20.0%至35.4亿元,其中一线城市收入占比42% [1] - 写字楼业务顶住市场压力,新签约面积56万方,出租率76.2%,收入逆市增长6.4%至17.6亿元 [1] - 购物中心业务保持高增长,出租率96.6%,整体销售额同比提升30%,同店提升7%,推动收入同比大幅增长57.6%至11.1亿元 [1] 目标价和评级 - 给予公司2024年8倍市盈率,目标价18.2港元,维持买入评级 [1]