投资评级 - 万科A（000002.SZ）的投资评级为增持（维持）[1]。 核心观点 - 万科A 2024年1 - 10月销售规模同比收缩销售单价有所下滑但行业排名稳居前列销售规模明显领先于同行业平均水平行业排名持续保持领先地位同时拿地强度有所收缩土储相对充足贷款担保动作频繁融资端获支持力度充分负债结构不断优化维持增持评级[3]。 销售规模相关 - 2024年10月万科A实现销售面积143.9万平方米同比下降28.05%实现销售金额213.6亿元同比下降32.89%2024年1 - 10月累计实现销售面积1474.4万平方米同比下降26.94%实现销售金额2025.5亿元同比下降35.17%2024年10月项目销售单价为14843.64元/平方米同比下降6.73%2024年1 - 10月项目累计销售单价13735.00元/平方米同比下降11.27%据克而瑞数据显示2024年1 - 10月全口径销售金额排名行业第四[3]。 土地储备相关 - 2024年9月万科A获取两宗土地共计占地面积6.9万平方米建筑面积17.2万平方米权益建筑面积4.2万平方米权益地价3.35亿元其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点权益比例20.7%占地面积6.0万平方米综合容积率2.5建筑面积15.0万平方米权益建筑面积3.1万平方米权益地价3.00亿元另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城权益比例51.0%占地面积0.9万平方米综合容积率2.4%建筑面积2.2万平方米权益建筑面积1.1万平方米权益地价0.35亿元2024年9月无新增物流地产项目[3]。 财务相关 - 预计2024 - 2026年万科A归母净利润分别为 - 60.5、0.75、27.55亿元EPS分别为 - 0.51、0.01、0.23元当前股价对应PE估值分别为 - 18.8、1504.2、41.2倍[3]。 - 2022 - 2026年万科A营业收入分别为5038.38亿元、4657.39亿元、3540.91亿元、3395.64亿元、3317.13亿元YOY分别为11.3%、 - 7.6%、 - 24.0%、 - 4.1%、 - 2.3%[4]。 - 2022 - 2026年万科A毛利率分别为19.6%、15.2%、9.1%、12.6%、14.3%净利率分别为7.5%、4.4%、 - 2.8%、0.0%、1.4%ROE分别为9.3%、5.1%、 - 2.6%、0.0%、1.2%[4]。

报告投资评级 - 维持买入评级并调整目标价至11.42元 [2] 报告核心观点 - 行业处于深度调整期万科前三季度营收利润下降开发业务结算及毛利率下降叠加计提减值影响业绩但短期内公开债信用风险较低且多元化业务稳健发展经营性资产释放价值 [1] 根据相关目录分别进行总结 财务状况 - 2024年前三季度营业收入2198.9亿元同比下降24.3%归母净利润为 -179.4亿元同比下降231.7%开发业务结算规模同比 -24%结算毛利率同比下降10.2pct至8.3%投资净收益大幅下滑97%计提减值损失74.7亿元较23年增加36亿元 [1] - 2022 - 2026年营业收入、营业利润、归属母公司净利润等多项财务指标呈现不同程度的同比增长或下降趋势如2024 - 2026年预测归母净利润为 -207.1/ -122.6/21.8亿元 [3] - 万科在2024年1 - 9月累计销售额1812亿同比降幅小于行业及头部房企回款率超100%开展存量资源盘活累计盘活项目36个推进大宗资产交易签约金额233亿新增融资与再融资774亿经营性物业贷合计落地262亿偿还有息负债约700亿元年内已无境内外公开债 [1] - 2024年前三季度经营服务业务稳健物业/租赁/商业/物流仓储收入同比增长12%/4%/2%/ -1%在REITs取得多方面进展 [1] 估值与可比公司 - 可比公司25年PB为0.6X对应目标价11.42元 [2] - 列出保利发展、招商蛇口、华润置地等可比公司的最新价格、PB、每股净资产等估值数据 [5]

报告投资评级 - 优于大市 维持[1] 报告核心观点 - 报告认为万科A积极应对债务问题并获得多方支持后续多项业务仍具备发展潜力[6] 根据相关目录分别进行总结 财务状况 - 2024年1 - 9月累计实现营业收入2198.9亿元同比下降24.3%归母净亏损179.4亿元同比下降231.7%[4] - 截至2024年9月底有息负债合计3276.1亿元一年以上有息负债占比为64.4%净负债率为66.2%剔除预收款的资产负债率为65.4%较年初下降0.1个百分点持有的货币资金为797.5亿元[4] - 2024年第三季度实现经营性净现金流3.3亿元自二季度以来继续保持为正截至2024年9月底已完成197亿元公开债务的偿还年内已无到期的境内外公开债券[5] - 2024年1 - 9月销售回款率超过100%2023年至今累计盘活和臵换新项目36个合计优化及新增产能474亿2024年1 - 9月实现大宗交易签约金额232.6亿元携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre - REIT基金已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目[5] - 2024年1 - 9月公司合并报表新增融资与再融资774亿元新增融资综合成本3.58%经营性物业贷合计落地262亿其中合并报表范围内新增187亿[5] - 2024年1 - 9月累计实现合同销售面积1330.8万平合同销售金额1812.0亿元同比分别下降26.8%和35.4%[6] - 2024年1 - 9月累计新增4个开发项目总建筑面积37.1万平权益规划建筑面积24.2万平截至2024年9月底在建项目建筑面积4654.3万平规划中项目总计容建筑面积3022.0万平合并报表范围内有1961.6万平已售未结资源合同金额合计2929.4亿元[6] 估值情况 - 预计公司2024年和2025年每股净资产在19.45和19.66元按照2024年0.5 - 0.6XPB水平对应合理价值区间9.73 - 11.7元[6] - 采用PB和RNAV两种方式估值RNAV约为22.46元每股2024年10月股价约在8.7 - 10.7元左右折价约为52% - 61%[16]

报告公司投资评级 - 报告给予"增持"评级 [6] 报告的核心观点 - 收入与毛利率双降,资产减值与处置亏损拖累业绩表现 [3] - 销售处于行业一梯队,积极盘活资产,加速库存去化 [4] - 经营业态具备韧性,第二曲线稳健运营 [5] - 公司积极盘活库存,处置资产,计划加强大宗与股权交易工作,实现回款,紧抓现金流、增厚安全垫;积极利用经营性物业贷等融资工具,推动融资模式转型 [6] 报告内容总结 业绩表现 - 2024前三季度公司营收2199亿元(-24.3%),归母净利亏损179亿元(去年同期盈利136亿元),综合毛利率9.5%(-8.1个百分点) [3] - 主要受到毛利率下滑、资产减值、非主业投资亏损、资产处置亏损等因素拖累 [3] - 预收账款大幅下降,后期结算收入和业绩预计将持续承压 [3] 销售和拿地 - 2024前三季度销售额1812亿元(-35.4%),销售面积1330.8万平方米(-26.8%),仍处行业一梯队 [4] - 加速库存去化,全口径拿地金额41.2亿元,拿地面积37.1万平方米 [4] - 新开工和竣工量同比大幅下降,未竣工土储7676万平方米(-26.3%) [4] 第二曲线业务 - 物业服务、商业、物流仓储、长租公寓等第二曲线业务保持稳健增长 [5] - 各业务均处于行业第一梯队,为公司穿越周期提供支撑 [5] 资金管理 - 公司积极盘活资产、处置资产,计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿元以上 [6] - 利用经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型 [6] - 维持资金链平衡是公司当前核心要务 [6]

报告公司投资评级 - 报告维持"推荐"评级 [6] 报告的核心观点 业绩承压因素 - 开发业务结算规模和毛利率下滑 [4] - 资产及信用减值损失增加 [4] - 投资收益同比减少 [4] - 部分大宗资产交易和股权交易亏损 [4] 公司采取的措施 - 全力保障高品质交付 [4] - 采取多种措施保障公开债务顺利兑付 [4] - 拓展资产退出渠道 [4] - 融资渠道顺畅，多元业务有质量增长 [4] 投资建议 - 下调2024年EPS预测至-1.70元 [6] - 维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元 [6] - 当前股价一定程度反映业绩悲观预期 [6] - 当前净资产对应PB 0.47倍，明显低于可比公司均值 [6] - 维持"推荐"评级 [6]

报告公司投资评级 - 报告维持公司"增持"评级 [1] 报告核心观点 - 公司短期现金流承压,但积极推动销售及大宗交易回款,并利用金融支持政策化解潜在风险 [1] - 考虑房价下行及计提风险,预测公司2024-2026年归母净利润分别为-155.4亿元、-29.5亿元、10.10亿元 [1] 公司经营情况总结 财务数据 - 2024年前三季度,公司实现营收2198.95亿元,同比下降24.25%;归母净亏损179.43亿元,同比转亏 [1] - 第三季度,公司实现营业收入771.2亿元,同比下降13.76%;归母净亏损80.9亿元,亏损幅度继续加大 [1] - 公司毛利率9.5%,较24H1提升1.38pct,较23年同期下降8.08pct [1] - 公司计提资产减值损失20.11亿元,信用减值损失54.6亿元 [1] 销售情况 - 2024年前三季度,公司累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812.0亿元,同比分别下降26.8%和35.4% [1] - 第三季度公司实现合同销售面积391.3万平方米,合同销售金额538.7亿元,同比分别下降24.9%和29.7% [1] - 受政策利好影响,十一期间公司实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113% [1] 投资情况 - 前三季度,公司累计新增4个开发项目,总建面37.1万平方米,权益建面24.2万平方米 [1] - 其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售,首开兑现度100% [1] - 规划中项目总建面约3,022.0万平方米,权益建面约1,920.1万平方米,存量土储规模较为充沛 [1] 债务情况 - 截至三季度末,公司有息负债3276.1亿元,其中一年以上有息负债占比64.4% [1] - 剔除预收款的资产负债率为65.4%,较年初下降0.1个百分点 [1] - 公司顺利完成年内全部公开债的兑付,25年剩余到期境内债券余额331.5亿元及4.23亿元美元债 [1] - 公司前三季度合并报表新增融资与再融资774亿元,新增融资综合成本3.58% [1] - 截至三季度末货币资金为797.5亿元,较24年中期减少126.5亿元 [1] 其他业务 - 物业服务:万物云累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12% [1] - 仓储物流:物流业务实现经营收入29.6亿元,同比+6.3% [1] - 租赁住宅:实现营业收入26.3亿元,同比+3.7%,净新增开业0.49万间 [1] - 商业运营:营业收入66.7亿元,同比+1.5%,客流同比增长9.6%,销售额同比增长4.1% [1]

报告公司投资评级 报告维持"增持"评级[5] 报告的核心观点 1) 前三季度净亏损179亿元,同比由盈转亏[1][2] 2) 开发基本盘承压,但9月底以来市场活跃度提升,公司多举措坚守财务安全线[2][3] 3) 预测公司2024/2025/2026年营收为3189.6/3104.3/3082.6亿元,归母净利润为-139.0/2.3/13.0亿元[4] 财务数据总结 1) 2024-2026年营业收入预计为3189.6/3104.3/3082.6亿元,同比变化为-7.6%/-2.7%/-0.7%[4] 2) 2024-2026年归母净利润预计为-13903/233/1299百万元,同比变化为-214.3%/456.5%[4] 3) 2024-2026年毛利率预计为15.2%/6.7%/7.6%,同比变化为-3.4pct/6.7pct/7.6pct[10] 4) 2024-2026年净资产收益率预计为-5.8%/0.1%/0.6%[10] 5) 2024-2026年资产负债率预计为69.8%/70.8%/69.8%[10] 6) 2024-2026年净负债比率预计为55.9%/47.4%/34.9%[10]

报告公司投资评级 - 公司当前投资评级为"中性"(维持评级) [2] 报告的核心观点 - 公司1-9月营收和归母净利大幅下滑,主要原因包括:房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降,计提资产减值损失和信用减值损失,投资收益减少,以及资产处置形成亏损 [2] - 公司短期仍面临偿债压力,需要继续努力保障兑付 [2] - 公司通过多举措促回款、盘活存量资产、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道等方式,提升经营性现金流 [2] - 公司获得金融机构大力支持,合并报表新增融资与再融资 774 亿元,保障融资渠道顺畅 [2] 财务数据总结 - 2024年1-9月,公司实现营收2198.9亿元,同比下降24.25%;归母净亏损179.4亿元,同比由盈转亏 [2] - 2024年第三季度,公司实现营收771.2亿元,同比下降13.76%;归母净亏损80.9亿元,同比由盈转亏 [2] - 截至2024年9月底,公司已偿还197亿元公开债务,有息负债共3276亿元,其中一年内到期部分为1166.3亿元 [2] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元 [2] 投资建议 - 考虑到公司未来一段时间内仍存在去库存、减值和资产处置的压力,我们下调公司盈利预测,维持"中性"评级 [2]

财务指标 - 公司2024年1-9月营业收入为2,198.95亿元，同比下降24.25%[5] - 公司2024年1-9月归属于上市公司股东的净利润为-179.43亿元，同比下降231.73%[5] - 公司2024年1-9月经营活动产生的现金流量净额为-48.48亿元，同比下降2,159.99%[11] - 公司2024年9月30日总资产为13,571.80亿元，较上年度末下降9.81%[5] - 公司2024年9月30日归属于上市公司股东的所有者权益为2,341.20亿元，较上年度末下降6.65%[5] - 公司2024年7-9月营业收入为771.16亿元，同比下降13.76%[5] - 公司2024年7-9月归属于上市公司股东的净利润为-80.91亿元，同比下降315.70%[5] - 公司2024年7-9月非经常性损益为-12.36亿元[8] - 公司2024年9月30日短期借款为8,677.83亿元，较上年度末增加715.92%[10] - 公司2024年9月30日一年内到期的非流动负债为11,152.05亿元，较上年度末增加71.76%[10] 股东情况 - 公司总股数为 11,930,709,471 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股 2,206,512,938 股[16] - 前 10 名股东中，深铁集团持股比例为 27.18%，持股数量为 3,242,810,791 股[14] - HKSCC NOMINEES LIMITED 为公司 H 股非登记股东，持股比例为 18.49%，持股数量为 2,206,317,349 股[14] - 香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东，持股比例为 1.67%，持股数量为 198,726,252 股[14] - 中央汇金资产管理有限责任公司持股比例为 1.55%，持股数量为 185,478,200 股[14] - 招商财富资管－招商银行－招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计划持股比例为 1.23%，持股数量为 146,255,820 股[14] - 中国证券金融股份有限公司持股比例为 1.11%，持股数量为 132,669,394 股[14] - 中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深 300 交易型开放式指数证券投资基金持股比例为 1.08%，持股数量为 128,409,227 股[14] - 中国建设银行股份有限公司－易方达沪深 300 交易型开放式指数发起式证券投资基金持股比例为 0.73%，持股数量为 86,617,500 股[14] - 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金持股比例为 0.60%，持股数量为 72,003,489 股[14] 房地产开发 - 1-9月按期保质完成11.3万套房的交付，开展1,267次"与业主共建家园"活动，超过3万户业主走进工地[19] - 1-9月实现销售金额1,812.0亿元，回款率超过100%，开展存量资源盘活，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿[20] - 1-9月合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿[21] - 1-9月房地产开发业务结算面积为1,384.2万平方米，贡献营业收入1,732.3亿元，税前毛利率为8.3%[22] - 1-9月实现新开工及复工计容面积697.5万平方米，实现竣工计容面积1,368.6万平方米[23] - 1-9月实现现房销售325亿元，准现房销售434亿元，车（位）商（铺）办（公）销售197亿元[24] 租赁住宅 - 1-9月租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，泊寓新拓展房源8,641间，新开业4,865间，出租率94.9%[27] - 泊寓项目前台GOP利润率为89.4%，自有渠道获客占比提升至87.6%，单房运营成本同比下降6.2%[28] - 完成广州三元里项目大宗交易，盘活内外部存量房源超8000间[28] - 泊寓线上平台累计注册人数482万，公众号粉丝数达到135万[28] 商业开发与运营 - 商业开发与运营业务实现营业收入66.7亿元，同比增长1.5%[29] - 整体出租率为93.6%，其中印力管理的商业项目出租率为94.2%[29] - 万科商业整体客流同比增长9.6%，销售额同比增长4.1%，会员数量达4,092万，同比增长23.8%[29] - 新项目如深圳坂田万科广场、武汉赵家条印象里、大连东关街历史文化街区项目等相继开业[30] - 存量项目如温州印象城MEGA、合肥万科广场等通过优化运营实现客流和销售额的提升[30] - 中金印力消费基础设施REIT底层资产杭州西溪印象城项目出租率99.0%，租金收缴率98.6%[31] 物流仓储 - 物流仓储业务实现营业收入29.6亿元，其中高标库收入16.1亿元，冷链收入13.5亿元，同比增长6.3%[32] - 物流仓储业务累计开业项目151个，可租赁建筑面积1,033.7万平方米，稳定期出租率88%[32] - 万纬物流持续拓展"万店配"及"一件代发"等标准化服务，三季度共发运470万单[33] 现金流 - 营业总收入为2,198.95亿元，同比下降24.32%[39] - 归属于母公司所有者的净利润为-179.43亿元，同比下降231.83%[39] - 经营活动现金流量净额为-48.48亿元，同比下降2,105.72%[42] - 投资活动现金流量净额为56.32亿元，同比增加353.89%[42] - 筹资活动现金流量净额为-204.06亿元，同比减少34.91%[42,43] - 期末现金及现金等价物余额为773.28亿元，同比下降23.63%[42,43] - 销售商品、提供劳务收到的现金为1,494.34亿元，同比下降32.03%[42] - 购买商品、接受劳务支付的现金为1,066.44亿元，同比下降34.16%[42] - 支付给职工以及为职工支付的现金为149.56亿元，同比下降4.24%[42] - 支付的各项税费为259.31亿元，同比下降36.01%[42]

报告评级和核心观点 - 报告维持"增持"评级 [3] - 公司2024年1-9月销售规模同比收缩,销售单价有所下滑,但行业排名稳居前三 [3][8][9][10][11][12] - 公司融资端获支持力度充分,贷款担保动作频繁,负债结构不断优化 [3] 财务数据和预测 - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元,EPS分别为-0.51、0.01、0.23元 [7] - 预计2024-2026年公司毛利率分别为9.1%、12.6%、14.3%,净利率分别为-2.8%、0.0%、1.4% [7] - 预计2024-2026年公司ROE分别为-2.6%、0.0%、1.2% [7]