房地产/房地产开发 开 源 证 券 证 券 研 究 报 告 公司信息更新报告 行业排名保持领先，融资支持力度充分 万科 A（000002.SZ） 2024 年 09 月 10 日 投资评级：增持（维持） 日期 2024/9/9 | --- | --- | |-------------------------|------------| | | | | 当前股价 ( 元 ) | 6.37 | | 一年最高最低 ( 元 ) | 13.95/6.18 | | 总市值 ( 亿元 ) | 759.99 | | 流通市值 ( 亿元 ) | 618.97 | | 总股本 ( 亿股 ) | 119.31 | | 流通股本 ( 亿股 ) | 97.17 | | 近 3 个月换手率 (%) | 98.95 | 股价走势图 万科A 沪深300 -60% -48% -36% -24% -12% 0% 2023-09 2024-01 2024-05 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售维持前三，结算毛利承压，融 资动作持续落地—公司信息更新报 告》-2024.9.2 《销售维持前三，拿地收缩，出售持 有资产换取现金流—公司信息更新报 ...

报告公司投资评级 报告未披露公司的投资评级。[1] 报告的核心观点 1. 万科上半年归属于上市公司股东的净利润出现大幅亏损,主要原因包括:房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资和资产交易出现亏损。[2][3] 2. 万科的归母亏损与少数股东盈利并存,主要是因为少数股东损益仅反映了合作项目层面的利润,而集团层面还需扣除上市公司的各项费用。[4][5] 3. 万科的存货结构中,在建开发产品占比较高,已完工开发产品(现房)占比持续提升,反映了销售压力。[6][7] 4. 万科上半年销售面积和销售金额大幅下降,销售回款也大幅下降,经营活动现金流转为净流出。[7][8] 5. 为弥补经营和筹资活动的净流出,万科加大了资产出售力度,但仍不足以覆盖。[8] 6. 万科有息债务持续增长,期限结构恶化,主要依赖银行借款,面临较大的偿债压力。[9][10] 7. 万科通过缩表实现了资产规模的下降,但有息债务反而增加,缩表的受益者并非债权人。[10][11] 8. 万科的土地储备与销售存在错配,销售主力区域的土储不足,而土储充裕的区域销售贡献不足。[11][12][14][15] 9. 万科的其他业务如物业服务、租赁住宅、商业等也有不错的表现,但对于缓解短期债务压力的贡献有限。[16][17] 10. 在销售大幅下滑的情况下,万科在费用端的节流表现一般,相比销售回款的下降,费用的下降幅度较小。[17]

报告投资评级 - 报告给予"增持"评级 [7] 报告核心观点 - 在动荡环境下,公司相对保守的经营导向是理性选择 [7] - 公司计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿以上 [7] - 公司短期内的主基调是降杠杆,未来两年计划削减付息债务1000亿元 [7] - 公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位相对稳固,存量业务价值可观 [7] - 行业整体承压下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出 [7] 财务数据总结 - 2024H公司营收1427.8亿元(-28.9%),归母净利亏损98.5亿元 [5][6] - 2024H综合毛利率8.1%(-10.8个百分点),开发业务毛利率6.8%(-13.5个百分点) [6] - 2024H资产与信用减值41.1亿元,资产处置亏损25.5亿元 [6] - 2024H预收账款2786.7亿元(-35.4%),预收账款/年化结算收入=0.81X [6] - 2024H销售额1273.3亿元(-37.6%),销售面积939.5万方(-27.6%) [10] - 2024H新开工量411.7万方(-65.6%),竣工量859.6万方(-33.4%) [10] - 截至2024H未竣工土储8213.5万方(-23.8%) [10] 业务发展情况 - 2024H万物云全口径营收176.3亿元(+9.5%),深化蝶城战略 [6] - 2024H物流业务全口径营收19.4亿元,商业收入45.9亿元(+6.7%) [6] - 2024H长租公寓全口径收入17.3亿元(+5.3%),已布局全国24.2万间房间 [6]

公 司 半 年 报 点 评 证 券 研 究 报 告 公 司 报 告 245 前書 | --- | --- | |------------------------|--------------------------------| | 行业 | 房地产 | | 公司网址 | www.vanke.com | | 大股东 / 持股 | 深圳市地铁集团有限公司 /27.18% | | 实际控制人 | | | 总股本 ( 百万股 ) | 11,931 | | 流通 A 股 ( 百万股 ) | 9,717 | | 流通 B/H 股 ( 百万股 ) | 2,207 | | 总市值 ( 亿元 ) | 702 | | 流通 A 股市值 ( 亿元 ) | 624 | | 每股净资产 ( 元 ) | 20.26 | | 资产负债率 (%) | 72.9 | | 行情走势图 | | 万科A(000002.SZ) 各业务稳步推进，多举措兑付债务 股价:6.42元 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 相关研究报告 【平安证券】万科A（000002.SZ）*季报点 ...

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科 A（000002）公司半年报 2024 年 09 月 02 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 | --- | --- | --- | |-------------------------------------------------------------|-------------|-------| | 股票数据 | | | | 0 [ 9 Table_StockInfo 月 02 日收盘价（元） ] | 6.42 | | | 52 周股价波动（元） | 6.18-14.33 | | | 总股本 / 流通 A 股（百万股） | 11931/9717 | | | 总市值 / 流通市值（百万元） | 80652/80603 | | | 相关研究 | | | | [Table_ReportInfo] 《融资净增结构改善，高管增持维护信心》 | | | | 2024.07.12 | | | | 《聚焦主业发展，负债结构稳健》 | 2024.05.27 | | | 《坚定经营信心，积极应对阶段挑战》 | ...

投资评级和报告核心观点 - 报告给出万科A的投资评级为"增持"(维持) [3] - 报告认为公司低价地结转结束后,盈利能力有望触底回升,维持"增持"评级 [5] 公司业绩情况 - 2024年上半年公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润-98.5亿元,同比下降199.8% [5] - 业绩亏损主要受到结转规模下降、高价低毛利项目集中结转、存货和应收款项计提减值等因素影响 [5] 销售和拿地情况 - 2024年上半年公司实现销售面积939.5万方,销售金额1273.3亿元,分别同比下降27.6%和37.6% [5] - 上半年公司累积获取项目3宗,总地价10.2亿元,权益地价7.8亿元 [5] 融资情况 - 2024年以来公司贷款担保动作较频繁,上半年合计新增融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [5] - 公司已完成73亿元的境内债和折合人民币约104亿元的境外债的偿付 [5]

报告公司投资评级 - 报告将公司投资评级下调至"增持"[3] 报告的核心观点 1) 2024H1 万科实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%,主要因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及资产交易和股权处置价格低于账面值[1] 2) 2024H1 万科销售面积和销售金额同比分别下降27.6%和37.6%,面临阶段性挑战,但通过强化回款策略,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善[1][2] 3) 公司受益于金融支持政策,财务状况保持稳健,持续降解存量债务,并加速大宗资产和股权交易,补充资金204亿元[1][2][4] 4) 报告预计2024-2026年公司营收和归母净利润将分别为3189.6/3104.3/3082.6亿元和-139.0/2.3/13.0亿元,对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股[2] 财务数据总结 1) 2024H1 公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%[1] 2) 2024H1 公司销售面积和销售金额分别为939.5万平和1273.3亿元,同比下降27.6%和37.6%[1][8][9] 3) 2024H1 公司毛利率为6.8%,同比下降13.5个百分点[13] 4) 2024H1 公司新增项目权益地价10.2亿元,同比下降64.3%[14] 5) 截至2024H1,公司有息负债3312.7亿元,净负债率62.0%[1]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司短期现金流承压,积极推动销售及大宗交易回款,并利用金融支持政策化解潜在风险 [1] - 公司聚焦经营安全,未来继续围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,全面化解潜在风险 [1] - 公司销售优势维持,加速存量去化,24H1销售面积和金额同比下降 [1] - 公司现金流继续承压,加速推进大宗交易实现资金回款 [1] - 公司经营业务表现稳健,物业服务、仓储物流、租赁住宅等业务收入保持增长,REITs募资进展顺利 [1] 财务数据和估值分析 - 公司24-26年归母净利润预测调整为-88.11亿元、-9.32亿元、5.52亿元 [1][2] - 公司24-26年营业收入预测分别为3,306.75亿元、3,157.94亿元、3,316.16亿元 [2] - 公司24-26年EBITDA预测分别为38.67亿元、194.10亿元、262.68亿元 [2] - 公司24-26年EPS预测分别为-0.74元/股、-0.08元/股、0.05元/股 [2] - 公司24-26年市盈率预测分别为-8.69倍、-82.22倍、138.87倍 [2] - 公司24-26年市净率预测均为0.31倍 [2] - 公司24-26年EV/EBITDA预测分别为74.65倍、14.27倍、12.09倍 [2] 基本数据 - 公司A股总股本9,724.20万股,流通A股股本9,716.94万股 [3] - 公司A股总市值624.29亿元,流通A股市值623.83亿元 [3] - 公司每股净资产20.38元 [3] - 公司资产负债率72.94% [3] - 公司一年内最高/最低股价为14.33元/6.18元 [3]

报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持万科A公司"中性"评级 [3] 核心观点 - 1H24公司营业收入和归母净利润均出现大幅下滑,主要由于房地产开发业务规模和毛利率下降,以及计提减值和资产处置损失 [2] - 公司持续推动存量资产盘活,加快大宗资产和股权交易,回流现金 [2] - 公司利用金融支持政策,推动融资模式转型,新增融资612亿元 [2] - 考虑公司去库存、减值和资产处置压力,分析师下调公司未来盈利预测 [3] 财务数据总结 营收和利润 - 1H24公司营业收入1427.8亿元,同比下降28.9% [2] - 1H24公司归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8% [2] - 分析师预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元 [3] 现金流和资产负债 - 1H24公司实现销售回款1186亿元,完成大宗资产交易204亿元 [2] - 1H24公司新增融资612亿元,综合融资成本3.66% [2] - 2021-2023年公司资产负债率分别为79.74%、76.95%和73.22% [9] 投资建议 - 考虑公司去库存、减值和资产处置压力,分析师维持公司"中性"评级 [3]

报告评级 - 报告给予万科A"中性"评级 [1] 报告核心观点 - 1H24公司营业收入和归母净利润均出现大幅下滑,主要由于房地产开发业务规模和毛利率下降,以及计提减值和资产处置损失 [2] - 公司持续推动存量资产盘活,加快大宗资产和股权交易,回流现金,并利用金融支持政策推动融资模式转型 [2] - 考虑公司去库存、减值和资产处置的压力,分析师下调了公司未来3年的盈利预测 [3] 公司投资评级 - 报告维持公司"中性"评级,主要由于公司未来工作重心在落实"一揽子"方案,短期业绩有一定压力 [3]