报告公司投资评级 万科A的投资评级为"增持"（下调）[1]。 报告的核心观点 1. 万科全额偿还到期美元债,融资端获支持力度充分[1][4] 2. 公司销售规模排名前三,土储相对充足,负债结构不断优化[1] 3. 公司销售规模收缩,受低能级城市结转项目拖累,短期业绩可能持续承压[1] 4. 2024年5月公司销售面积和销售金额同比下降,但环比有所增长[2] 5. 公司在二线城市新增多宗地块,土地储备相对充足[3] 财务数据总结 1. 预计2024-2026年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3亿元,EPS分别为0.86、0.97、1.02元[1][6] 2. 公司当前股价对应PE估值分别为9.3、8.2、7.9倍[1][6] 3. 公司2022-2026年营业收入、营业利润、归母净利润均呈现下滑趋势[6][7] 4. 公司2022-2026年毛利率、净利率、ROE等盈利指标有所下降[6][7] 5. 公司资产负债率、净负债比率等偿债能力指标有所改善[7]

报告公司投资评级 - 报告维持"优于大市"评级 [1] 报告的核心观点 业绩情况 - 2024年一季度公司实现营业收入615.9亿元,同比下降10.0%,主要原因为一季度公司房地产开发业务贡献同比下降 [1] - 公司归母净亏损3.6亿元,同比下降125.0%,主要受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响 [1] - 扣除税金及附加前,公司开发业务的结算毛利率为10.5%,同比下降6.7个百分点 [6] - 整体毛利率10.8%,同比下降4.6个百分点 [1] 财务状况 - 截至2024年一季度末,公司扣除预收款后的负债率为64.9%,相比2023年底下降0.6个百分点,净负债率59.3% [2] - 公司持有货币资金830.7亿元,可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债 [2] - 公司回款效率保持100%以上 [2] 业务发展 - 2024年一季度公司新增3个开发项目,总建筑面积约36.2万平,权益规划建筑面积约19.7万平 [3] - 截至2024年一季度末,公司在建项目总计容建筑面积5675.7万平,权益计容建筑面积3592.9万平 [3] - 公司多元业务有序发展,租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营等业务均实现营收增长 [4] 投资建议 - 维持"优于大市"评级,预计公司2024年和2025年EPS在0.94元 [5] - 考虑公司龙头地位,给予公司估值适度溢价,按照2024年10-12XPE水平,对应合理价值区间9.38-11.26元 [5]

报告公司投资评级 - 报告维持公司"买入"评级 [1] 报告的核心观点 - 招行牵头提供200亿元银团贷款支持,抵押物为万科旗下万纬物流全部股权,有助于公司进一步提升流动性,体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持 [1] - 公司积极处置资产化债,财务安全性持续提升,计划通过大宗资产、股权交易兑现"蓄水池",年内交易回款不低于300亿元 [1] - 预计2024-2025年归母净利润分别为109亿元、109亿元,同比-10.2%、-0.2%,对应PE为9.8x、9.8x,维持公司2023年末归母净资产0.5倍合理估值 [1] 财务数据总结 - 2022年营业收入5038.38亿元,同比增长11.3% [2] - 2022年归母净利润226.18亿元,同比增长0.4% [2] - 2022年毛利率19.6%,净利率7.5% [2] - 2022年ROE为9.3%,ROIC为8.2% [2] - 2022年资产负债率77.0%,净负债比率44.6% [2] - 预计2024-2025年营业收入分别为3590.04亿元、3039.87亿元,同比下降22.9%、15.3% [2] - 预计2024-2025年归母净利润分别为109.21亿元、108.96亿元,同比下降10.2%、0.2% [2]

业绩总结 - 公司2023年营业总收入为465739百万元，2024年预计为419250百万元，2025年预计为408514百万元，2026年预计为398957百万元[10] - 公司2023年营业利润占营业收入的比例为6%，2024年预计为6%，2025年预计为6%，2026年预计为6%[10] - 公司2023年每股收益为1.02元，2024年预计为0.92元，2025年预计为0.87元，2026年预计为0.83元[10] 未来展望 - 公司计划2024年加强大宗与股权交易工作，实现回款300亿元以上，2024Q1已实现大宗交易回款42亿[3] - 公司计划未来两年削减付息债务1000亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，推动融资模式转型[3] 其他新策略 - 公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发业务头部地位相对稳固，存量业务价值可观[3] 风险提示 - 本报告并非针对或意图发送给在当地法律或监管规则下不允许该报告发送的人员[16] - 报告内容的全部或部分不构成投资建议，投资者应独立评估信息并自主决策[16] - 本报告所包含的观点及建议不适用于所有投资者，不应被视为对特定客户的建议或策略[16] - 刊载或转发本报告需注明发布人和日期，提示风险，未经授权刊载将承担法律责任[17]

业绩总结 - 公司2024年一季度实现营收615.94亿元，同比下降10.05%[1] - 公司销售金额579.8亿元，同比下降42.8%[2] - 公司2024-2026年归母净利润预测为116.22亿元、118.66亿元、122.34亿元[3] - 公司2026年预计营业收入将达到486312.78百万元，较2023年增长4.4%[7] - 预计2026年净利润为20913.65百万元，较2023年增长2.2%[7] 项目和回款情况 - 公司2024年一季度新增3个项目，总地价18.39亿元[2] - 公司2024年一季度回款效率保持100%以上，净负债率为59.3%[2] 风险提示 - 公司存在宏观经济不及预期、房地产销售不及预期、资金回流不及预期等风险[5] 财务指标展望 - 2026年ROE预计为4.26%，ROIC为2.86%[7] - 资产负债率预计在2026年降至69.94%[7] - 每股收益预计在2026年达到1.03元[7] 评级标准 - 评级标准包括推荐、中性和回避三种级别[10] - 推荐级别要求相对基准指数涨幅在10%以上，中性级别在-5%至10%之间，回避级别为相对基准指数跌幅5%以上[10] - 不同市场有不同的基准指数，如沪深300指数、三板成指或北证50指数等[10]

财务数据 - 万科2024年一季度营业收入为615.9亿元，同比下降10.0%[1] - 公司2024Q1经营性现金流量净额为-94.2亿元，同比下降234.7%[1] - 2024-2026年预计归母净利润分别为102.6、116.1、121.3亿元，EPS分别为0.86、0.97、1.02元[1] - 公司在手货币资金达830.7亿元，足以覆盖一年内到期的有息负债[3] - 2024年营业收入预计为413.7亿元，同比下降11.2%；归母净利润预计为102.6亿元，同比下降15.6%[4] - 公司2026年预计营业收入为357788百万元，较2022年下降29.1%[5] - 公司2026年预计净利润为20224百万元，较2022年下降46.3%[5] - 公司2026年预计每股收益为1.02元，较2022年下降46.3%[5] - 公司2026年预计ROE为4.6%，较2022年下降50.5%[5] - 公司2026年预计ROIC为4.9%，较2022年下降41.0%[5] 业务表现 - 万科2024Q1开发业务收入为466.7亿元，同比下降13.8%[2] - 2024Q1经营服务业务贡献收入为109.5亿元，同比增长12.0%[2] 其他信息 - 本报告仅供开源证券股份有限公司的机构或个人客户使用，属于商业秘密材料[14] - 报告基于可靠的已公开信息，不保证信息的准确性或完整性，仅供客户参考，不构成出售或购买证券的邀请[15] - 客户应考虑本报告的意见是否符合其特定状况，咨询独立投资顾问，本公司不对投资建议负责[15] - 报告可能包含其他网站链接，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险[16] - 开源证券可参与、投资或持有报告涉及的证券，可能与报告涉及的公司存在业务关系，无需通知客户[17] - 本报告的版权归本公司所有，未经授权不得复制或再次分发，所有商标及标记为本公司所有[18] - 开源证券研究所地址分别位于上海、深圳、北京和西安，提供研究服务[19]

财务数据 - 公司2024年一季度营收为615.9亿元，同比下滑10%[1] - 公司一季度归母净利润为-3.6亿，较上年同期明显下滑[2] - 公司资产负债率为72.7%，销售同比下滑，但回款效率保持100%以上[3] - 公司经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%[4] 未来展望 - 万科A公司2026年预计营业收入为33.17亿元，较2023年下降29.1%[9] - 2026年预计净利润为20.18亿元，较2023年下降1.3%[9] 投资建议 - 平安证券研究所强烈推荐万科A股票投资[10] - 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格[11]

业绩总结 - 公司2024年一季度实现营业收入615.9亿元，同比下降10.1%[1] - 归母净利润为-3.6亿元，同比下降125.0%[1] - 公司销售金额为580亿元，同比下降42.8%，排名行业第三[4] - 尚有已售未结金额3501亿元，对当年营收规模有一定支撑[4] 未来展望 - 公司主营业务收入预测在2021年至2026年呈现波动增长，2023年至2026年出现下滑趋势[8] - 资产负债率在2021年至2026年间逐渐下降，但仍保持在70%以上的水平[8] - 公司市场相关报告投资建议以“买入”为主，得分最高[9] 投资评级 - 最终评分为1.17，处于中性评级[10] - 历史推荐与股价对比显示，市价在15.89元，目标价为20.00元[10] - 增持预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%[10]

财务表现 - 2024年第一季度，万科企业股份有限公司营业收入为615.94亿元，同比下降10.05%[5] - 归属于上市公司股东的净利润为-3.62亿元，同比下降125.04%[5] - 经营活动产生的现金流量净额为-94.21亿元，同比下降234.57%[5] - 2024年第一季度基本每股收益为-0.0305元，同比下降124.40%[5] - 公司实现营业收入615.9亿元，同比下降10.0%[13] - 公司实现归属于上市公司股东的净利润-3.6亿元，同比下降125.0%[13] - 公司实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%[14] - 公司实现租赁住宅业务营业收入8.33亿元，同比增长7.3%[16] - 物流仓储业务一季度实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%，其中冷链营业收入增长10.1%[17] - 商业开发与运营业务一季度实现营业收入23.8亿元，同比增长2.3%[18] 资产情况 - 非流动性资产处置损益为694.44万元，出售、处理部门或投资单位收益为15.01亿元[6] - 公司持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债[14] - 公司在建项目总计容建筑面积5,675.7万平方米，权益计容建筑面积3,592.9万平方米[14] - 公司流动资产合计达到1,111,071,320,565.76元，非流动资产合计为352,797,774,280.42元[19] 股东信息 - 股东信息显示，深圳市地铁集团有限公司持有万科27.18%的股份[7] 负债情况 - 公司流动负债合计为802,373,756,361.82元，非流动负债合计为261,961,952,006.71元[20] - 2024年3月31日，公司负债合计为1,064,335,708,368.53元，较上一季度下降了3.41%[21] 现金流情况 - 2024年3月31日，公司经营活动产生的现金流净额为-9,421,419,428.01元，较上一季度下降了234.34%[23] - 2024年3月31日，公司投资活动产生的现金流净额为2,219,883,567.74元，较上一季度增长760.57%[23] - 2024年3月31日，公司筹资活动使用的现金流净额为-8,944,582,700.60元，较上一季度下降了138.08%[24] - 2024年3月31日，公司现金及现金等价物净减少额为-16,119,902,023.09元，较上一季度下降了657.77%[24]

公司业绩 - 公司23年实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%[6] - 公司23年销售额为3761亿元，同比下降10%[2] - 公司归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%[6] - 公司有息负债规模稳定，截至23年末账面有息负债3201亿元，同比增长2%[3] 公司业务 - 公司经营性业务收入增长较稳健，物管及经营性业务收入同比增长7.8%[9] - 公司全口径经营服务业收入同比增长8.9%[9] - 公司销售规模在2023年下降了46%，回到2016年前后水平[12] - 公司计划未来2年削减付息债务1000亿元以上[19] 公司展望 - 公司预计24-26年销售、结算收入将呈现下降趋势，毛利率维持低位[20] - 公司未来风险包括基本面表现不及预期、行业政策改善力度不及预期[22] - 公司2026年的营业收入预计将呈现逐年下降的趋势[24] - 公司2026年的净利率预计将逐年增长[24]