财务数据 - 公司23年营业收入为4,657亿元，同比-7.6%[1] - 公司23年销售额为3,761亿元，同比-9.8%[2] - 公司23年拿地面积为596万平，同比-13.6%[2] - 公司23年IP收入合计为168亿元，同比+7.9%[4] - 公司23年末未竣工建面为9,189万平，权益比例为63%[3] - 公司23年有息负债同比增长1.9%，达到3,236亿元[5] 未来展望 - 公司2024年预测营业总收入为365,543百万元，同比增长率为-21.5%[7] - 公司2024年预测归母净利润为10,909百万元，同比增长率为-10.3%[7] - 公司2024年预测每股收益为0.91元/股，市盈率为9.0[7] - 公司2024年预测ROE为4.1%[7] 市场比较 - 保利发展的市盈率为6.0，市净率为0.6，归母净利润为183.5亿元，增速为-33.0%[8] - 招商蛇口的市盈率为20.1，市净率为0.9，归母净利润增速为48.2%[8] - 金地集团的市盈率为2.8，市净率为0.3，归母净利润增速为-85.5%[8] - 万科A的市盈率为4.3，市净率为0.4，归母净利润增速为-46.2%[8] 公司信息披露 - 公司具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格[9] - 公司隶属于申万宏源证券有限公司，取得证券投资咨询业务许可[10] - 投资评级标准：买入、增持、中性、减持[11] - 行业投资评级标准：看好、中性、看淡[12] - 不同证券研究机构采用不同的评级术语和标准[13] - 报告采用的基准指数为沪深300指数[14]

财务数据 - 公司2023年实现营业收入4657.39亿元，同比-7.6%[2] - 公司净负债率为54.7%，同比+11.0%[2] - 公司有息负债3200.5亿元，一年内到期占比19.5%[2] - 公司销售面积和金额分别同比下降6.2%和9.8%[3] - 公司营业收入在2023年出现11.3%的增长，但在接下来的几年中呈现下降趋势[7] - 归母净利润在2023年大幅下降46.4%，但在2025年有望反弹至13.1%的增长[7] - 毛利率在2022年为19.6%，之后逐渐下降至16.6%[7] - 净利率在2022年为7.5%，在2025年有望提升至5.7%[7] - ROE在2022年为9.3%，在接下来的几年中保持在4%左右[7] - 每股收益在2022年为1.96元，2023年下降至1.03元，但在2026年有望达到1.02元[7] - 市盈率在2022年为4.6倍，逐渐上升至8.8倍[7] - 市净率在2022年为0.4倍，未来几年保持稳定[7] - 公司资产总计在2022年至2026年逐年下降，2026年预计为1439.63亿元[8] - 公司营业收入在2022年至2026年呈逐年下降趋势，2026年预计为357.79亿元[8] - 公司净利润在2022年至2026年逐年下降，2026年预计为20.22亿元[8] - 公司ROE在2022年至2026年逐年下降，2026年预计为4.6%[8] - 公司ROIC在2022年至2026年逐年下降，2026年预计为4.9%[8] 业务发展 - 公司多元业务发展稳健，万物云、物流业务、长租公寓“泊寓”、商业业务表现良好[4] - 公司合计开业203个商业项目，建筑面积1158万方[5] 资金情况 - 长期投资和应付账款周转率呈现逐年下降的趋势[1] - 筹资活动现金流和短期借款呈现波动变化，现金净增加额逐年下降[1] - 每股指标中，每股收益和每股净资产呈现波动变化，每股经营现金流逐年增长[1] - 估值比率中，P/E和P/B呈现波动变化，EV/EBITDA逐年增长[1]

业绩表现 - 2023年度业绩发布会，万科A每股9元，跌幅达2%[2] - 2023年，万科实现合同销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%[5] - 2023年集团营业收入同比下降7.6%，净利润同比下降46.4%[8] 财务状况 - 截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，资产负债率为65.5%[14] - 2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，郁亮表示未来两年计划削减付息债务1000亿元以上[15] - 万科面临的融资挑战主要来自于开发业务收支不平衡、融资模式改变和经营性业务收益率不足[17] 高管行动 - 万科高管主动进行自愿降薪，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元[9] - 2021年万科归母净利接近腰斩，郁亮自愿放弃年度奖金[11] - 郁亮认为万科对风险的认知程度还不够足，危机意识需要加强，改变的决心和力度还需要更大[20] 评级展望 - 惠誉下调万科评级至‘BB+’，列入负面观察名单，认为销售业绩不佳导致融资途径收窄[13] - 华泰证券给予万科A“增持”评级，目标价不超过10.08元；平安证券给予万科A“推荐”评级，但未给出目标价[21]

方兴地产发展历程 - 方兴地产从年销售额不足10亿的小公司，增长到2017年的500亿[5] - 公司高层反思了近几年的几个错误决策，包括错拿高价地和对形势的误判[9] - 金茂几乎参加了北京的每一场土拍，但并无土地进账，基本获取的是城市核心地带地块[10] 金茂产品战略 - 金茂发布“金玉满堂”四大产品线，面对新的挑战，房企必须用新思维、新方式应对变化[12] - 金茂推出了四大产品线，分别对应不同人群，如科技住宅、城市核心区住宅、公寓大平层和亲子社区[22] - 金茂发布的产品战略是更细分、全维升级的策略，试图打破品牌认知的瓶颈，覆盖更多居住人群[20] 金茂客户需求分析 - 金茂将客户需求拆解为“五观十论”，从消费观、家庭观、生活观、社交观、审美观逐一观察，以满足不同阶段的需求[26] - 金茂公司通过对市场客户的全新3D模型系统进行细分，重点聚焦四类画像清晰的高潜力客群，提供高品质产品解决方案[27] - 金茂意识到未来的豪宅不仅仅局限于地段价值、软硬件价值、圈层价值，更是一种情绪价值，要覆盖更多的人群[28] 金茂品牌与服务 - 金茂府的产品品牌与集团品牌紧密相连，形成了品牌联动效应，与其他房企相比具有优势[17] - 金茂物业的服务中增加了个性定制服务、儿童及长者关怀、宠物关爱、人文建设与环保公益等方面，将人文服务融入到日常服务中[29] - 中国金茂首席品牌体验官杨澜表示，金茂符合大时代潮流，围绕人群进行升级的产品策略是中国房地产市场转型升级的缩影[30]

A股市场 - 3月A股市场整体呈现震荡休整态势，受全国“两会”政策影响，指数出现调整[1] - 一季度A股市场中，有色金属板块涨幅领先，表现突出[3] - 行业方面，有色金属、石油石化等板块涨幅居前，医药生物、房地产等表现不佳[4] - 个股公司方面，金盾股份、艾艾精工等涨幅较大，肯特股份、微创光电等跌幅较大[5] 海外股市 - 海外股市中，阿根廷股市涨幅领先，欧洲股市也表现不俗[2] 港股市场 - 港股市场横盘震荡，北水加仓科技股，南向资金流入增加[6] - 一季度南向资金净买入1331.46亿港元，恒生原材料指数涨幅领先，医疗保健业跌幅最大[7] - 恒生指数一季度涨跌情况：能源业指数累涨22.67%，原材料业指数累涨19.3%，电讯业指数累涨4.06%；医疗保健业累跌22.07%，地产建筑业指数累跌13.85%等[11] - 港股个股涨跌情况：涨幅前五个股包括优必选、鸿腾精密科技等，跌幅前五个股包括康哲药业、中海物业等[12] 美股市场 - 美股表现：标普500指数创历史新高，投资者对经济和降息的乐观情绪推动市值暴增4万亿美元[14] - 行业表现：半导体产品与设备领涨，媒体娱乐、生物科技、零售、银行等行业跑出超额收益[16] 证券公司观点 - 兴业证券建议关注有业绩确定性的高景气与高ROE方向扩散[21] - 平安证券指出产业端在新质生产力号召下，各部门积极出台并落地执行一系列配套政策[22] - 渤海证券认为后市行情的发展关键在于业绩端能否如预期般呈现恢复过程[23] - 行业配置方面，可关注具备防御属性的高股息板块、AI产业趋势催化下的TMT板块投资机会、设备更新和消费品以旧换新政策引导下的机械设备、汽车行业的阶段性博弈机会[24]

公司财务表现 - 公司2023年度销售额为3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持行业第二[12] - 公司全口径收入为558.1亿元，同比增加8.9%，其中合并报表收入为428.1亿元，同比增加13.8%[12] - 公司全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正[12] - 公司剔除预收房款的资产负债率为65.5%，连续5年下降[12] - 公司全年实现交易签约123亿元，新增投资质量明显提升[14] - 公司新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，贡献销售额510亿元[15] - 公司库存项目加速去化，2023年去化比例超过60%[15] - 公司已正式进入申报/发行阶段的REITs包括华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT和中金印力消费REIT[14] - 公司面对高质量发展转型的短期压力，采取了针对性举措并取得成效[13] - 公司面对市场下行，积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序[12] - 公司2023年营业收入为4657.39亿，同比下降7.56%[38] - 公司2023年营业利润为292.52亿，同比下降43.78%[38] - 公司2023年净利润为121.63亿，同比下降46.39%[38] - 公司2023年经营活动产生的现金流量净额为39.12亿，同比增长42.24%[38] - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.6%[49] - 公司2023年净利润为121.6亿元，同比下降46.4%[49] - 公司经营性现金流净额连续15年为正，手中货币资金达998.1亿元[50] - 公司全年新获融资897亿元，资债结构持续优化，资产负债率为65.5%[50] - 公司开发业务销售金额3761.2亿元，位居行业第二，保质交付28.9万个单位[51] - 公司经营服务业务全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%[51] - 公司在ESG等方面获得多项奖项，荣登《财富》"世界500强"第173位[51] 项目开发与销售 - 公司2023年实现销售额120亿元，销售面积23.8万平方米[91] - 公司全年住宅、公寓、商办共计交付28.9万套[94] - 公司开发业务的营业利润率为11.2%[69] - 公司2023年新获取项目总规划计容建筑面积为596.0万平方米[88] - 公司2023年新获取项目已有33个实现开盘销售，投资兑现度达88%[88] 公司房地产项目分布 - 南方区域销售面积占比23.7%，销售金额占比16.5%[81] - 上海区域销售面积占比34.2%，销售金额占比25.4%[81] - 北京区域销售面积占比13.5%，销售金额占比17.5%[81] 公司多元化业务 - 万物云实现营业收入334.2亿元，同比增长10.2%[97] - 万物梁行新增15个超高层项目，多经业务带来收入人民币5.43亿元，同比增长107.5%[99] - 万物云在项目中共计落地459台灵石服务器，实现在线率超过99.3%[100] - 冷链业务收入同比增长33.9%，冷链开业规模持续扩大[102] - 泊寓业务实现整体盈利，出租率为95.76%，继续维持高位[107] 公司房地产项目规划 - 2024年，公司计划新开工及复工项目总计容面积为1,071.8万平方米，预计竣工项目总计容面积为2,205.7万平方米[167] - 北京长阳半岛项目规划计容建筑面积为437,179平方米，23年计容开工面积为859,085平方米，23年计容竣工面积为859,085平方米[168] - 北京翡翠公园项目23年计容竣工面积为297,780平方米，23年末储备为80,377平方米，24年计划竣工计容面积为46,742平方米[168]

业绩总结 - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.6%[1] - 公司2023年房开业务结算量减少，贡献营收同比下降9.6%[2] - 公司2023年合同销售金额为3761亿元，同比下降9.8%[3] - 公司净利润在2021年至2026年间呈现下降趋势，从38,070百万元下降至21,494百万元[1] - 每股收益在同期内也有所下降，从1.937元下降至1.081元[1] 财务指标 - 2023年主营业务收入预计为465,739百万元，较2022年下降7.6%[7] - 2023年毛利率预计为15.2%，较2022年下降4.4%[7] - 2023年EBIT利润率预计为7.3%，较2022年下降3.1%[7] - 净资产收益率在2021年至2026年间稳定在4.68%至9.55%之间[1] - 主营业务收入增长率在同期内波动较大，从8.04%增长至-1.80%[1] 投资评级 - 公司市场相关报告评级比率分析显示，买入评级数量逐渐增加，增持评级数量较为稳定[2] - 根据历史推荐和目标定价数据，公司股票的投资评级为增持，市价在18.23元至18.98元之间，目标价为20.34元[9] - 公司提供的投资评级说明中，增持意味着预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%之间[9] 风险提示 - 报告强调，投资者应当注意公司披露的风险提示，过往业绩并不能代表未来表现，投资决策需谨慎[11] 联系方式 - 上海电话：021-80234211，北京电话：010-85950438，深圳电话：0755-86695353[13]

公司业绩 - 公司全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持在行业第二[8] - 公司全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正[8] - 公司2023年新增项目43个，其中33个已实现开盘销售，销售额达510亿元，投资兑现度达88%[11] - 公司库存项目加速去化，2023年去化比例超过60%[11] - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.56%；营业利润为292.5亿元，同比下降43.78%[29] - 公司2023年归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元，同比下降46.39%[29] - 公司2023年经营活动产生的现金流量净额为39.1亿元，同比增长42.24%[29] - 公司2023年营业收入为4,657.4亿元，同比下降7.6%，净利润为121.6亿元，同比下降46.4%[39] - 公司2023年营业收入为4657.4亿元，同比下降7.6%，净利润为121.6亿元，同比下降46.4%[55] - 公司2023年房地产开发业务结算面积为2961.5万平方米，同比下降12.9%，实现结算收入4016.1亿元，同比下降9.6%[70] - 公司2023-2024雪季，旗下滑雪场接待73万人次，同比减少11%，实现业务收入2.8亿元，同比持平[103] 区域销售情况 - 南方区域销售面积892.7万平方米，销售金额406.3亿元，占比分别为23.7%和16.5%[68] - 上海区域销售面积1291.4万平方米，销售金额624.1亿元，占比分别为34.2%和25.4%[68] - 北京区域销售面积506.0万平方米，销售金额432.5亿元，占比分别为13.5%和17.5%[68] 商业业务 - 公司持有类业务通过资产交易、发行REITs等方式实现商业模式闭环，已开始发售印力商业REIT，万纬仓储物流REIT已获中国证监会受理[41] - 本集团商业业务营业收入91.1亿元，同比增长4.6%[96] - 本集团合计开业203个商业项目，建筑面积1,158万平方米[97] - 重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等15个商业项目开业，受到消费者好评[98] - 印力已与超过12,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量3,432万[100] - 本集团持有33家在营酒店，覆盖北京、深圳、广州、成都等核心城市和阳朔、丽江等目的地旅游胜地[101] 房地产开发 - 房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4297.5亿元，占比92.3%[56] - 物业服务的营业收入为294.3亿元，占比6.3%[56] - 房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为15.4%，较去年下降4.4个百分点[57] - 房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1%，较去年下降3.5个百分点[57] 投资及金融 - 公司持有的交叉货币掉期(CCS)合约金额占公司年末净资产比例为1.77%[187] - 公司投资的衍生金融工具主要为交叉货币掉期(CCS)，报告期内产生浮动盈利人民币953.45万元[186] - 金融资产中，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产总额为519,500.40万元，其中衍生金融资产占比为4,505.39万元，其他权益工具投资占比为125,429.96万元[191]

财务数据 - 公司2023年全年实现营收4,657.4亿元，较上年下滑7.6%[1] - 公司2023年归母净利润为121.6亿，较上年下滑46.4%[1] - 公司2023年扣非归母净利润为97.9亿元，较上年下滑50.6%[1] - 公司2023年计提存货跌价准备34.9亿元，影响归母净利润29.5亿元[1] - 公司2023年管理费用同比减少39.8%[1] - 公司期末净负债率为54.7%，同比提高11.0个百分点，有息负债3200.5亿元，货币现金998亿元[3] 业绩展望 - 公司计划2024年实现交易回款不低于300亿元，未来两年削减付息债务1000亿元以上[4] - 2026年公司预计营业收入将略有下降，为331,670百万元[6] - 2026年公司预计净利润率将略有增加，为3.6%[6] - 公司ROE预计在2026年将为4.2%[6] 新项目和业务 - 公司2023年累计获取新项目43个，主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市[2] - 公司2023年新获取项目投资兑现度达88%[2] - 公司2023年经营服务业务全口径收入为558.1亿元，同比增加8.9%[3] - 物流业务经营收入同比增长17%至41.8亿元，冷链仓储规模全国第一[3]

财务数据 - 公司2023年实现营业收入4,657.4亿元，同比下降7.6%[1] - 归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%[1] - 2024/2025年预计每股净收益分别为0.74元和0.82元[1] - 2024年每股股利预计为1.02元，较2023年持平[1] - 2024年经营利润率预计为8.6%，较2023年有所提升[2] - 2024年市盈率预计为12.44，较2023年有所增加[3] - 净负债率在过去5个季度中呈现逐渐下降的趋势[1] - 12个月的PE比率在过去5个季度中波动较大[1] - EV/EBITDA比率在过去5个季度中逐渐增加[1] - 股息率在过去5个季度中有所波动，最高达到11.0%[1] - 市值在过去5个季度中保持在110,240百万元的范围内[1] 公司计划 - 公司2024年新开工计划减少37.2%，竣工计划减少29.6%[1] - 销售下滑导致后续结算放缓，2023年不分红[1] 未来展望 - 2024/2025年每股净收益预计分别为0.74元和0.82元[1] - 2024年经营利润率预计为8.6%[2] 公司财务指标 - 2022年至2026年，万科A的营业总收入分别为50.38亿元、46.57亿元、34.38亿元、34.46亿元和27.03亿元[2] - 2022年至2026年，万科A的净利润分别为2.27亿元、1.22亿元、0.89亿元、0.98亿元和0.78亿元[2] - 2022年至2026年，万科A的资产负债率分别为76.9%、73.2%、68.5%、67.5%和未提供具体数据[2]