一级市场 - 一级市场方面，无中资机构参与美元债新发[1] - 中资美元债投资级市场整体小幅下跌[1] 公司动态 - 海航集团接获公司清盘呈请[4] - 黔南州投资公司被列入被执行人名单[5] 央行政策 - 中国央行党委理论学习中心组强调盘活存量信贷对提升金融服务实体经济的质效意义重大[6] - 中国人民银行货币政策司司长邹澜表示对物价和实际利率情况需要综合研判[7]

万科REITs发展 - 万科旗下华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金获得深交所问询，待问询通过后将进入询价环节[1] - 万科旗下商业REIT已获公众超募认购，长租公寓REIT目前也在积极申报中，有望成为业内唯一实现三种经营性REITs突破的企业[1] - 万科长租公寓REIT目前在积极申报中，有望成为业内唯一实现三种经营性REITs突破的企业，REITs对经营性不动产的重要性被强调[4] - 万科经营性业务的REITs突破将助力其打通经营性不动产商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，有望实现不动产商转型[5] REITs募集资金情况 - 华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金获得深交所问询，待问询通过后将进入询价环节，推进进展顺利[2] - 中金印力REIT公众投资者认购份额数量已超过初始募集份额数量，提前结束了公众发售部分，募集资金总额预计为32.6亿元[3]

业绩总结 - 公司2023年营收4657亿元，同比减少7.6%[1] - 公司综合毛利率为15.2%，同比降低4.3%[1] - 公司归母净利润为121.6亿元，同比减少46.2%[1] - 公司24年Q1销售承压，同比下降42.8%[1] - 万科2026年预计营业收入为367,809百万元，较2022年下降27.2%[3] - 2026年预计净利润为17,472百万元，较2022年下降53.5%[3] - 2026年预计每股红利为0.51元，较2022年增长了0.17元[3] 财务状况 - 公司有息负债3200亿元，净负债率54.7%[1] - 公司计划未来两年削减有息债务1000亿元以上[1] 预测展望 - 公司预测24-25年EPS为0.75/0.84元，新增26年EPS预测为0.89元，PE估值为9.4/8.4/8.0倍[1] 评级及风险提示 - 评级体系中，买入评级表示未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上[4] - 分析报告指出，各种估值方法及模型都存在局限性，估值结果不保证证券能够在该价格交易[5] 公司信息 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，成立于1996年[8] - 光大证券股份有限公司的经营范围包括证券经纪、证券投资咨询、财务顾问等多项业务[8] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，不构成对任何人的投资建议[8]

业绩总结 - 公司2024年营业收入预测为4889.84亿元，2025年预测为5162.25亿元，增速分别为4.00%和5.00%[9] - 公司2024年预计EPS为1.08元，2025年预计为1.13元，净利润预测分别为12846万元和13481万元[8] - 2026年万科A的每股收益预测为1.22元，较2023年有明显增长[10] - 2026年万科A的P/E比率预测为5.81，较2023年有所下降[10] - 2026年万科A的资产负债率预测为62.8%，较2023年有所下降[10] 公司展望 - 公司维持“优于大市”投资评级，积极应对阶段挑战，具备发展潜力[1] 公司信息披露 - 分析师具有证券投资咨询执业资格，报告数据来源于市场公开信息[11] - 分析师负责的股票研究范围包括万科A在内的多家公司[12] - 投资评级标准中，优于大市的预期个股相对基准指数涨幅在10%以上[12] - 市场基准指数的比较标准中，A股市场以海通综指为基准[13] - 报告提醒市场有风险，投资需谨慎，报告仅供特定客户参考[16] - 报告所载信息仅反映发布当日的判断，价格、价值及投资收入可能会波动[15] - 海通证券及其关联机构可能持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易[16] - 本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，不得复制或再次分发[17] - 海通证券股份有限公司经营范围包括证券投资咨询业务[17] - 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[17]

经营困难 - 公司遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压，但已制定稳定经营和降低负债方案[2] - 公司认为主要问题在于转型发展步子过大、操之过急，管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成[3] 法律措施 - 公司已采取法律措施针对与合作方的经济纠纷[12] 项目进展 - 唐山翡翠蓝山项目已依据胜诉判决与合作方达成执行和解，项目正常经营并已高品质交付[13] 管理层变动 - 济南万科总经理肖劲被公安机关带走是个人案件，与烟台举报无关，警方已介入调查[13] - 蔡平因孩子在美国接受教育提出辞职，王润川前往香港深造，集团管理层境外公务出行正常进行[14]

财务表现 - 公司23年实现营业收入4657.39亿元，同比-7.56%；归母净利润121.63亿元，同比-46.39%[1] - 公司23年总资产减值损失较22年末增加30.40亿元至34.89亿元，毛利率15.23%，较22年下降3.47pct[1] - 公司23年实现合同销售面积2,466.0万平方米，合同销售金额3,761.2亿元，分别同比下降6.2%和9.8%[1] - 公司23年新获融资897亿元中，境内融资766亿元，融资综合成本3.61%，融资成本保持低位[2] - 公司23年物业服务、仓储物流、租赁住宅、商业运营业务表现良好，分别实现营业收入同比增长[2] 未来展望 - 公司24-25年归母净利润预测为91.9、95.0亿元，维持“买入”评级[2] - 公司2024年预计营业收入为350,235.79亿元，同比下降24.80%；归属母公司净利润为9,193.64亿元，同比下降24.41%[2] - 公司资产负债表显示，2026年预计货币资金将达到113,953.76百万元，较2022年增长16.9%[4] - 营业收入预测显示，2024年营业收入将下降24.8%，但2025年和2026年将分别增长3.28%和5.01%[4] 其他新策略 - 本报告中的信息来源于公开资料，不构成证券买卖的出价或征价邀请[7] - 过往表现不应作为日后表现的预示和担保[8] - 天风证券可能持有报告中提及公司的证券并提供金融服务，存在潜在利益冲突[10] - 天风证券的投资评级包括买入、增持、持有和卖出等级别[11]

业绩总结 - 公司2023年营业总收入为465739百万元，2024年预计为419250百万元，2025年预计为408514百万元，2026年预计为398957百万元[10] - 公司2023年营业利润占营业收入的比例为6%，2024年预计为6%，2025年预计为6%，2026年预计为6%[10] - 公司2023年每股收益为1.02元，2024年预计为0.92元，2025年预计为0.87元，2026年预计为0.83元[10] 未来展望 - 公司预计2024-2026年归母净利109/103/99亿，同比增速-10%/-5%/-5%，P/E为9.8/10.4/10.9X，给予“增持”评级[5] 新产品和新技术研发 - 公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发业务头部地位相对稳固，存量业务价值可观[3] 市场扩张和并购 - 公司计划2024年加强大宗与股权交易工作，实现回款300亿元以上，彰显紧抓现金流、增厚安全垫的决心[3] - 未来两年计划削减付息债务1000亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，推动融资模式转型[3] 其他新策略 - 行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出[5]

业绩总结 - 公司23年实现营业收入4657.4亿元，同比-7.6%[1] - 公司23年销售、管理费用率分别同比+0.17pct、-0.66pct，业绩增速低于营收增速[2] - 公司23年累计销售额位居行业第二，拥有较大体量的经营性资产，资产负债率持续优化，净负债率保持合理水平[4] 未来展望 - 万科A的2026年预测营业收入为356,394百万元，较2022年下降了11.6%[7] - 2026年预测净利润为13,849百万元，较2022年下降了63.3%[7] - 2026年预测每股收益为0.70元，较2022年下降了63.2%[7] - 2026年预测ROE为3.2%，较2022年下降了6.3个百分点[7] - 2026年预测净利率为2.3%，较2022年下降了2.2个百分点[7] 其他新策略 - 本报告暂停对特定行业给予投资评级，投资者需注意之前的评级信息已失效[14] - 报告提醒投资者过往表现不代表未来回报，投资者需自行承担投资风险[19] - 公司声明报告中的信息不构成投资建议，投资者应考虑个人情况并寻求专家意见[18] - 公司不对投资者因使用报告内容而导致的损失负责，投资决策由投资者自主承担[20]

财务数据 - 公司2023年全年营业收入为4657亿元，同比下降8%[1] - 公司2023年Q4单季度营业收入为1754亿元，同比增长6%[1] - 公司2023年综合毛利率为15.2%，同比下滑4.3个百分点[5] - 公司2023年销售规模降幅收窄，签约销售额为3761亿元，同比下降10%[7] - 公司2023年新增土储质量较高，投资强度为22%[9] - 公司2023年新增土储质量较高，一二线城市投资金额占比98%[10] - 公司2023年经营性净现金流保持为正[13] 未来展望 - 公司2024-2025年预计归母净利润分别为97/96亿元，每股收益分别为0.81/0.80元[16] - 公司2024-2026年房地产开发业务收入预计分别为3122/2817/2680亿元[17][18][19] - 公司2024-2025年乐观预测下营业收入分别为345364/316623亿元[26] - 2026年预测的营业收入为311,230百万元，较2022年下降38.3%[28] - 2026年预测的每股净资产为23.48元，较2022年增长12.9%[28] - 2026年预测的ROE为4%，较2022年下降5%[28] 其他 - 公司盈利预测分为乐观、中性和悲观预测，中性预测下2024-2025年归母净利润分别为97/96亿元[24] - 该报告由国信证券经济研究所发布[35] - 公司总部位于深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层[35] - 公司总机电话为0755-82130833[35]

财务数据 - 公司2023年实现营业总收入4657.4亿元，同比下降7.6%[1] - 公司2023年归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%[1] - 公司2023年销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，销售均价15252元/平[1] - 公司2023年拿地金额/销售金额为22.6%[1] - 公司2024/2025/2026年营业收入预测分别为3845/3580/3465亿元[2] - 公司2024/2025/2026年归母净利润预测分别为94/95/98亿元[2] - 公司2024年预计营业收入将继续下降至384,532百万元[2] 业务发展 - 公司物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发运营等多元化业务稳步增长[1] - 公司公募REITs发行取得突破[1] - 公司计划未来两年削减付息债务1000亿元，推动融资模式转型[1] 股价评级 - 当前股价对应2024年PE为11.4倍，下调至“增持”评级[2] 财务指标 - 公司净资产收益率逐年下降，分别为9.3%/5.1%/3.5%/3.8%/4.1%[3] - 公司P/E比率逐年增加，分别为4.7/8.8/11.4/11.3/11.0倍[3] - 公司P/B比率保持稳定在0.4倍[3] - 公司ROE预计将在2024年下降至3.5%[2] - 公司资产负债率预计将在2024年降至69.4%[2] - 公司净负债比率预计将在2024年下降至50.2%[2] - 公司速动比率在2024年预计将保持稳定在0.4[2] - 公司应收账款周转率预计将在2024年保持稳定在62.9[2]