财务数据 - 公司2023年实现营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%[1] - 公司2023年归母净利润121.63亿元，同比下降46.39%[1] - 公司2023年计提资产减值34.90亿元，主要原因是对存货计提跌价准备[1] - 公司2023年销售面积2466万方，销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%[2] - 公司2023年新增43个项目，总计容建面596万方，权益建面333.3万方[3] - 公司2023年净负债率为54.7%，现金短债比为1.6倍[3] - 公司2023年物流业务实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%[4] - 公司2023年租赁住宅业务实现收入34.6亿元，同比增长6.8%[5] - 公司2023年商业实现营业收入91.1亿元，同比增长4.6%[5] - 公司2023年物业服务实现营业收入334.2亿元，同比增长10.2%[5] 未来展望 - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为122.05亿元、124.13亿元、127.55亿元[6] - 公司2024-2026年对应的EPS分别为1.02元/股、1.04元/股、1.07元/股[6] - 公司2024-2026年对应的PE分别为9.03X、8.88X、8.64X[6] - 公司2026年营业收入预计达到486312.78百万元，较2023年增长4.4%[9] - 公司2026年净利润预计为21803.46百万元，同比增长6.6%[9] - 公司2026年ROE预计为4.44%，ROIC预计为3.03%[9] - 公司2026年资产负债率预计为69.50%，净负债比率预计为49.50%[9] - 公司2026年流动比率预计为1.49，速动比率预计为0.50[9] 风险提示 - 公司风险提示包括宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期[7] 财务指标预测 - 公司2023-2026年的主要财务指标预测包括营业收入、归母净利润、毛利率、摊薄EPS等[8] 现金流情况 - 公司投资活动现金流在过去四个季度中呈现负增长趋势[1] - 公司筹资活动现金流在过去四个季度中波动较大[1]

万科企业债务还款 - 万科企业股份有限公司提前还债表明态度，6.3亿美元中期票据到期偿付资金已到位[1] - 今年境外公开市场债务已偿付近一半，剩下的两笔境外债务将通过3种方式兑付[1] - 剩余两笔境外债务将通过境外自有资金、境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金、以及境外银团贷款方式兑付[1]

公司业绩 - 公布的2024年2月销售金额为140亿元，同比下降54%[1] - 预计23-24年归母净利润分别为162亿元、172亿元，同比-28%、+6%[2] - 2024年公司实现销售金额140.0亿元，同比下降53.5%，环比下降28.0%[6] - 公司24年前2月销售金额为334.5亿元，同比下降43.1%[6] - 公司24年前2月销售排名维持全国第2位，保持一梯队规模水平[6] - 公司23年销售金额为3648亿元，同比增速为10%[7] - 公司24年前2月销售金额排名第1，万科A排名第2[8] - 公司过去五个月销售带来的月均可支配资金为246亿元，对月度刚性支出覆盖充足[9] - 公司23年四季度至24年2月销售金额呈现承压状态[10] - 公司新增6个项目，拿地总金额为23亿元，拿地力度为7%[10] - 公司24年初新增2个物流园区，权益投资额为1.7亿元[11] - 公司账面有息负债3231亿元，现金短债比2.2倍，高于安全红线[15] - 公司母公司货币现金余额为260亿元，对24年公开市场到期债务及其他借款具备较强的保障能力[15] - 公司多年布局发展经营性物业，在22年及23年均实现了收入正增长[15] - 公司出售上海七宝万科50%权益，获得27.7亿回款[20] - 公司将11日到期的6.3亿美元的中期票据本息全数偿还[20] 评级和目标价 - 维持公司22年末归母净资产0.9倍合理估值，对应A股合理价值18.31元/股，H股16.97港元/股，维持“买入”评级[2] - 公司当前估值处于低位，后续具备较大的估值修复空间，维持“买入”评级[21] - 未来基本面表现不及预期的风险包括行业政策面改善力度不及预期、三四线需求大幅下滑、库存累积快于预期、居民端需求持续性不及预期等[23] - 万科A的目标价表现强于大盘15%以上时，评级为买入[28] 未来展望 - 2023年营业收入预计为422,309百万元，2024年预计为406,307百万元，2025年预计为393,646百万元[25] - 2023年净利润率预计为6.4%，2024年预计为7.1%，2025年预计为8.2%[25] - ROE预计分别为2023年6.1%，2024年6.1%，2025年6.4%[25]

万科A公告 - 全资子公司万科地产（香港）有限公司发行了2024年到期的5.35%中期票据[1] - 该票据将于2024年3月11日到期，公司已存入6.47亿美元于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息[1]

股价及销售额 - 万科股价目标价格为10.94元，当前股价为9.33元[1] - 万科合同销售额同比下降41.7%，但降幅小于行业和头部房企[2] 资产及财务状况 - 万科通过资产处置、发行REITs等方式缓解现金流紧张，具有较大的经营性资产[3] - 流动比率逐年增长，从1.22上升至1.54，显示公司偿付短期债务能力逐渐增强[1] - 营运资金变动呈现逐年下降趋势，从68,777万下降至42,214万，公司经营活动现金流受到一定影响[1] - 应收账款周转率逐年下降，从117.1降至67.4，显示公司收款速度有所减缓[1] - 每股收益逐年波动，从1.89上升至1.84，再次上升至1.84，公司盈利能力有所波动[1] - 债权融资逐年增加，从20,626万增至57,080万，公司融资渠道逐渐扩大[1] - 现金净增加额逐年下降，从44,954万减至3,769万，公司现金流状况有所下滑[1] 未来展望及预测 - 2025年万科A的营业收入预计为477,367百万元，同比增长2.2%[5] - 2025年万科A的每股收益预计为1.84元，净利率为4.6%[5] - 2024年保利发展的市盈率为5.90，最低于可比公司中的最小值4.51[6] - 2025年预计万科A的营业收入将略有增长，达到477,367百万元[7] - 2025年预计万科A的净利润率将略有增长，达到4.6%[7] - 2025年预计万科A的ROE将略有增长，达到7.7%[7] 投资评级及风险提示 - 投资评级标准中，买入、增持、中性、减持分别对应不同的市场表现，投资者可根据评级标准进行投资决策[9] - 行业投资评级标准中，看好、中性、看淡分别对应不同的市场表现，投资者可根据评级标准进行行业投资决策[12] - 本报告暂停对该行业给予投资评级，缺乏足够的研究依据支持[14] - 报告提醒投资者注意之前给予该行业的投资评级信息已不再有效[14] - 过去表现不代表未来，投资者需自行承担投资风险[19] - 公司不对使用报告内容引发的损失负责，投资决策由投资者自主承担[20]

高管人事变动 - 2023年商业地产领域至少发生160起高管人事变动，涉及158位高管[1] - 近40家商业地产企业的高层发生变动，包括万科商业板块、印力、宝龙商业、爱琴海、金地商置等[2] - 超40起董事长、董事会主席、总裁职务的重磅级高层变动，涉及李欣、吴秉琪、肖广瑞、包伟、袁嘉骅等[3] - 内部调任占变动比例超50%，跳槽占比为26%，辞任/退休占比为15%[4] 公司架构调整 - 龙湖集团引进包伟，有意向高端商业转型[11],[12] - 招商商管袁嘉骅晋升董事长，重申“双百目标”[13],[14] - 万科商业板块持续进行架构调整，包括人员调整和商业事业部整合[15],[16],[17] - 爱琴海集团在组织架构、人才引进方面的举措进入近阶段[18] - 爱琴海集团宣布成立10个管理区域，包括华南、西南、华中、西北、华北、江苏、浙江、上海、山东和东北区域[18] - 宝龙商业以“招商”为调整核心，将原招商营运中心拆分为“招商管理中心”和“营运管理中心”，增设杭州、宁波、上海、南京、福建、山东六大城市招商中心[19] - 银泰商业完成组织架构调整，涉及多则人事变动[20] - 金地商置为聚焦核心城市、提升管理效率，开启成立十年来最大的一次架构“缩编”，涉及一系列高层岗位调动[21] - 中海商业板块将北京商管下辖的山东区域项目划分到上海商管，调整后，北京、上海、广佛、成都这四大区域商管公司分别管理北方、华东、南方和中西部地区[22] 个人职务变动 - 陶慕明因欲退休及投放更多时间于私人事务，辞去了星盛商业执行董事及行政总裁职务[23] - 龙湖集团高级副总裁、商业航道总经理李楠即将退休，目前仍担任龙湖商业航道顾问[24] - 张华容创立全新商业资产管理品牌“悦容匯”[26] - 张华容将全面投身全新商业资产管理品牌“悦容匯”的打造，并担任新品牌的董事长及CEO[27] - “悦容匯”品牌创立半年，已初具规模，在运营项目7个，包括广西南宁华丰城、昆明瑞鼎城等项目[28] - 韩石、王寿庆、何相国等职业经理人又换“新东家”，包括何相国辞任银泰商业管理集团总裁兼事业一部总经理，8月奔赴海南入职中免，担任集团营销中心副总裁[29] - 何相国于3月辞任银泰商业管理集团总裁兼事业一部总经理，8月奔赴海南入职中免，担任集团营销中心副总裁[30] - 杨卫东6月卸任印力集团合伙人、成都城市公司首席合伙人等职务，履新保利商旅商业执行总经理[30] - 王寿庆重出江湖，9月获任杉杉生活副总裁，分管商管事业部及文化事业部，同时兼任上述两个事业部总经理职务，全面负责商管及文化事业部建设及业务推进工作[30] - 何闰峰6月调任印力集团上海城市公司任副总，7月又加盟平安不动产任商办事业部建设管理中心总经理[30] - 韩石8月辞任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁后，已于12月初履新兆泰集团常务副总裁、首席运营官[30] - 新一代商业地产掌舵人将带领企业走得更稳、更远[31]

财务数据 - 2023年第三季度，万科企业股份有限公司营业收入为89,415,901,221.73元，同比下降31.62%[6] - 归属于上市公司股东的净利润为3,751,005,173.71元，同比下降22.53%[6] - 经营活动产生的现金流量净额为235,323,600.88元，年初至报告期末同比增长105.64%[6] - 公司总资产为1,646,701,739,373.12元，本报告期末比上年度末下降6.32%[6] - 公司的流动负债合计为940,470,380,494.21，较2022年12月31日的1,077,801,572,017.84有所下降[19] - 公司的非流动负债合计为299,103,965,502.69，较2022年12月31日的274,366,533,914.65有所上升[19] - 公司的负债合计为1,239,574,345,996.90，较2022年12月31日的1,352,168,105,932.49有所下降[19] - 公司的股本为11,930,709,471.00，较2022年12月31日的11,630,709,471.00有所上升[19] - 公司的资本公积为24,815,597,785.32，较2022年12月31日的22,867,565,043.46有所上升[19] - 公司的未分配利润为103,558,954,714.54，较2022年12月31日的98,013,892,763.93有所上升[19] - 公司的归属于母公司所有者权益合计为252,907,846,631.80，较2022年12月31日的243,325,374,922.33有所上升[19] - 公司的所有者权益合计为407,127,393,376.22，较2022年12月31日的405,636,829,963.55有所上升[19] - 公司的负债和所有者权益总计为1,646,701,739,373.12，较2022年12月31日的1,757,804,935,896.04有所下降[19] - 本期营业总收入为290,308,491,288.95元，较上期营业总收入337,673,241,644.89元下降[20] - 本期营业总成本为264,551,849,697.70元，较上期营业总成本300,792,729,077.02元下降[20] - 本期营业利润为28,212,424,140.19元，较上期营业利润37,448,716,649.95元下降[20] - 本期净利润为21,027,345,000.60元，较上期净利润27,286,850,129.28元下降[20] - 归属于母公司所有者的净利润为13,621,477,419.62元，较上期17,093,336,590.71元下降[20] 投资和并购 - 深圳市地铁集团有限公司持股比例为27.18%[8] - HKSCC NOMINEES LIMITED持股比例为18.49%[8] - 深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）持股比例为3.68%[8] 业绩展望 - 第三季度全国商品房销售金额同比下降22.0%，1-9月同比下降10.4%[12] - 1-9月，本集团累计实现营业收入人民币2,903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币136.2亿元，同比下降20.3%[12] 财务报表调整 - 2023年首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况[23] - 本集团于2023年度执行了财政部于近年颁布的企业会计准则相关规定及指引[23] - 新保险准则取代了2006年印发的《企业会计准则第25号——原保险合同》和《企业会计准则第26号——再保险合同》[23] - 2022年1-9月净利润调整前为27,244,596,166.41元，调整后为27,286,850,129.28元[23] - 2022年1-9月归属于上市公司股东的净利润调整前为17,050,421,834.82元，调整后为17,093,336,590.71元[23] - 2022年年末股东权益调整前为404,991,506,406.21元，调整后为405,636,829,963.55元[23]

公司基本信息 - 公司2023年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[2] - 万科企业股份有限公司注册地址位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号[14] - 万科企业股份有限公司的法定代表人是郁亮[14] - 万科企业股份有限公司的国际互联网网址为www.vanke.com[14] 公司财务表现 - 2023年上半年，公司营业收入为2069.16亿元，同比下降2.91%[16] - 归属于上市公司股东的净利润为122.52亿元，同比下降19.43%[16] - 公司资产总额为1757.80亿元，较年初下降4.19%[16] - 公司负债总额为1352.17亿元，较年初下降5.22%[16] - 公司股本增加至116.31亿股，较年初增加3亿股[16] - 2023年上半年，万科企业实现营业收入2,008.9亿元，同比下降2.9%；净利润98.7亿元，同比下降19.4%[18] - 房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%；经营服务业务全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%[18] - 2023年上半年，公司实现营业收入2,008.9亿元，同比下降2.9%[22] - 公司实现归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%[22] - 公司每股基本盈利为0.84元，同比下降20.0%[22] - 公司全面摊薄的净资产收益率为4.0%，较上年同期减少1.2个百分点[22] - 本集团主营业务营业收入为19,839,917.67万元，较去年同期下降2.68%[24] - 本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较去年同期下降1.5个百分点[24] - 物业服务的营业收入为1,403,733.71万元，同比增长15.13%[24] - 本集团毛利率扣除了投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销后为20.2%[25] - 上半年本集团实现销售面积1,297.0万平方米，同比增长0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%[27] - 东北区域销售面积为119.5万平方米，销售金额为96.9亿元，占比分别为9.2%和4.8%[28] - 华中区域销售面积为166.8万平方米，销售金额为191.1亿元，占比分别为12.9%和9.4%[28] - 西南区域销售面积为131.5万平方米，销售金额为139.7亿元，占比分别为10.1%和6.9%[28] - 截至报告期末，南方区域营业收入为3,782,873.48万元，占比为20.90%，权益净利润为442,360.42万元，占比为34.62%[28] - 截至报告期末，上海区域营业收入为7,081,080.78万元，占比为39.11%，权益净利润为612,047.81万元，占比为47.91%[28] - 上半年新开工及复工计容面积约1,196万平方米，完成年初计划的71.5%[29] - 1-8月累计获取新项目32个，总规划计容建筑面积449.0万平方米，新增项目平均地价为16,003元/平方米[29] - 截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10,773.6万平方米，其中在建项目计容建筑面积约7,310.7万平方米[29] - 预计全年竣工面积将与年初计划基本持平[29] - 万科企业股份有限公司2023年半年度报告显示，报告期内新增项目总建筑面积达到了2,570,053平方米，公司权益计容为1,476,575平方米[30] - 万科企业股份有限公司在报告期末新增开发项目，其中北京通州永顺6004地块建筑面积为78,553平方米，太原万科悦都荟后续地块建筑面积为191,105平方米[30] - 公司强调提升高品质项目的稳定量产能力，通过强化产品线建设和实施产品系经理责任制来完善产品线体系[31] - 万科集团上半年实现超过9.2万套住宅的平稳交付[33] - 万物云2023年上半年实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%[34] - 万物云持续贯彻蝶城战略，蝶城内落地房屋焕新业务[34] - 万物云上半年新增合同金额1.56亿元，同比增加65.5%[36] - 万物云服务了1,964个项目，合约项目数量达2,329个，其中第三方物业和设施管理服务项目占比为82.72%[36] - 万物云新增近20个500强及独角兽客户，新增签约7个超高层项目[36] - 万纬物流上半年物流业务实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%[38] - 万纬物流累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积843.7万平方米[38] - 万纬物流获得国内第三方冷链物流企业首个BRCGS S&D最高级别AA级认证[38] - 万纬物流新增1个LEED铂金级认证，3个LEED金级认证[38] - 泊寓上半年租赁住宅业务实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%[39] - 泊寓上半年新增开业0.73万间房源，全国共运营管理租赁住房22.47万间[40] - 泊寓出租率为95.9%，自有渠道获客占比82.3%[40] - 泊寓客户满意度为94.8%，客户续租率为58%[40] - 本集团商

财务表现 - 2023年第一季度，万科企业股份有限公司营业收入为684.74亿元，同比增长9.27%[5] - 归属于上市公司股东的净利润为14.46亿元，同比增长1.16%[5] - 公司总股本为11.93亿股，全面摊薄每股收益为0.1212元[5] - 公司在报告期内实现营业收入684.7亿元，同比增长9.3%；实现归属于上市公司股东的净利润14.5亿元，同比增长1.2%[11] - 净利润为2,833,713,594.33元，较上一期增加了46,195,542.27元[21] - 归属于母公司所有者的净利润为1,445,811,341.87元，较上一期增加了16,515,985.72元[21] - 综合收益总额为2,748,789,340.00元，较上一期增加了504,952,543.67元[21] - 稀释每股收益为0.1251元，较上期0.1229元有所增长[22] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为70.01亿元，同比增长152.8%[5] - 2023年1-3月，经营活动产生的现金流量净额为70.01亿元，销售回款增加及经营支出减少影响较大[7] - 经营活动产生的现金流入小计为925.14亿元，较上期952.46亿元略有下降[22] - 投资活动产生的现金流出小计为497.75亿元，较上期218.75亿元大幅增加[22] - 吸收投资收到的现金为351.25亿元，较上期165.50亿元有所增长[23] - 发行债券收到的现金为0元，较上期99.76亿元减少[23] - 筹资活动现金流出小计为381.01亿元，较上期346.31亿元有所增加[23] - 现金及现金等价物净增加额为28.85亿元，较上期32.58亿元有所增长[23] - 期初现金及现金等价物余额为1344.25亿元，期末现金及现金等价物余额为1373.10亿元[23] 公司业务 - 公司非经常性损益项目合计为8.00亿元[6] - 公司管理费用下降40.54%，主要受人工及行政费用下降影响[6] - 公司截至报告期末净负债率为45.5%，持有货币资金1,400.1亿元，长期负债占比进一步提高至81.5%[12] - 公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%[15] - 万纬物流绿色仓库可租赁面积达到568万平方米，占已开业项目可租赁面积的58%[17] - 本集团商业开发与运营业务实现营业收入23.3亿元，同比增长10.4%，印力管理的商业项目营业收入为13.7亿元[17] - 印力会员数量达到2,310万人，会员月活跃数量同比提升54%[17]

公司概况 - 万科企业股份有限公司是全域空间服务提供商[6] - 印力集团控股有限公司是集团商业物业开发与运营能力平台[7] 业务范围 - Business Group包括南方区域 BG、上海区域 BG、北京区域 BG、西南区域 BG、西北区域 BG、华中区域BG、东北区域 BG及物业BG（万物云）[8] - Business Unit包括印力 BU、物流 BU、长租公寓 BU、海外BU、酒店与度假BU等[9] 装配式建造体系 - “5+2”装配式建造体系包括系统模板、全混凝土外墙、装配式内隔墙、爬架、穿插提效[10] 股票信息 - A股是本公司股本中每股面值为人民币1.00元的内资普通股，在深交所上市并以人民币交易[12] - B股是本公司1993年发行的每股面值为人民币1.00元的境内上市外资普通股，在深交所上市并交易[13] - H股是本公司股本中每股面值为人民币1.00元的境外上市外资普通股，在联交所上市并以港币交易[14] 报告期 - 报告期指2022年1月1日至2022年12月31日[15] 财务数据 - 公司2022年营业收入同比增长11.3%[16] - 公司全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%[16] - 公司长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管理租赁住房21.5万间[16] - 公司新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高[16] - 公司物流业务经营收入同比增长17.9%[16] - 公司商业营业收入同比增长14.3%[16] - 公司全年销售金额和毛利水平出现了下滑，对未来一段时间的业绩构成一定挑战[16] - 公司确保安全为首要目标，继续保持业内领先信用评级[16] - 公司债务结构明显优化，长期负债占比提高，新增融资成本下降[16] - 公司全年权益总投资496亿元，已开项目投资兑现度近90%[16] 房地产市场趋势 - 今年以来，商品房销售有所回暖，但仍需关注风险认识的加深[17] - 合理住房需求成为主流，消费者更加理性，市面上可供选择的产品更多[17] - 城市现有不动产并非都得到了有效利用，城市更新将会越来越普遍[17] - 房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则[17] - 社会平均收益率下降是大势所趋，市场对经营性不动产的认知逐步改变[17] - 万科拥有业内最全面的不动产赛道布局，已初步建立了专业能力[17] - 公司将继续保持高质量投资，优先投向市场稳定、项目安全边际高的“特别好”项目[17] 万物云业务 - 万物云将保持高品质服务水平，加强投后整合，实现基础业务稳健增长[18] - 物流、长租公寓、商业等业务将抓住窗口期进一步发展，巩固头部地位[18] 财务数据 - 2022年度营业收入达到5038.38亿元，同比增长11.27%[24] - 2022年度归属于上市公司股东的净利润为226.18亿元，同比增长0.42%[24] - 2022年度经营活动产生的现金流量净额为27.50亿元，同比下降33.13%[24] - 2022年末资产总额为17571.24亿元，较上年末下降9.36%[24] - 2022年末负债总额为13521.33亿元，较上年末下降12.53%[24] - 2022年末归属于上市公司股东的净资产为2426.91亿元，较上年末增长2.86%[24] - 2022年末资产负债率为76.95%，较上年末下降2.79个百分点[24] - 2022年末净负债率为43.68%，较上年末上升13.99个百分点[24]