报告评级 - 报告给予万科A"中性"评级 [1] 报告核心观点 - 1H24公司营业收入和归母净利润均出现大幅下滑,主要由于房地产开发业务规模和毛利率下降,以及计提减值和资产处置损失 [2] - 公司持续推动存量资产盘活,加快大宗资产和股权交易,回流现金,并利用金融支持政策推动融资模式转型 [2] - 考虑公司去库存、减值和资产处置的压力,分析师下调了公司未来3年的盈利预测 [3] 公司投资评级 - 报告维持公司"中性"评级,主要由于公司未来工作重心在落实"一揽子"方案,短期业绩有一定压力 [3]

报告公司投资评级 - 报告给予万科A(000002)增持评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年,公司实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9%;归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8% [4] - 业绩亏损的主要原因包括:1)房地产开发项目结算规模和毛利率持续下降,2024年上半年开发结算毛利率较2023年同期下降13.5个pct至6.8%;2)对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元,以及对应收款项计提信用减值损失21.0亿元;3)部分非主业财务投资出现亏损;4)为更快回笼资金,公司加速对资产交易和股权处置,部分交易价格低于账面值 [4] - 新开工低于预期,竣工按部就班。上半年新开工及复工计容面积约412万方,完成年初计划的38.4%;竣工计容面积约860万方,完成年初计划的39.0% [4] - 土地投资强度持续低位,公司上半年仅新增3个地块,新增项目平均地价为3944元/平方米。目前公司存货金额为6204亿元,较2023年底下降11.6% [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年营业收入预计为3438.3亿元,同比下降26.2%;归母净利润预计为88.59亿元,同比下降27.2% [7] - 2024年每股收益预计为0.74元,净资产收益率预计为3.4% [7] - 2024年市盈率预计为9.10倍 [7] 股价走势 - 万科A股价在过去12个月内下跌52%,相对于沪深300指数下跌32% [1] 相关报告 - 公司近期发布的相关研究报告包括"继续去库存"、"积极应对困难"、"期待黎明"、"更加聚焦"、"韧性更强"等 [6]

公司基本信息 - 公司基本信息，包括中英文名称、注册地址、办公地址、法定代表人等[7] - 公司信息披露媒体和备置地点[10] - 公司最近一次注册变更情况[10] 公司股票上市情况 - 公司股票上市情况，包括A股和H股的上市地点、股票简称和代码[10] 财务报告信息 - 公司不存在会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据[10] - 公司2024年半年度财务报告已经审阅[2] - 公司董事长和财务负责人声明保证财务报告的真实、准确和完整[2] - 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺[2] 业绩情况 - 上半年实现营业收入1,427.8亿元，同比下降28.9%[16] - 归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%[16] - 开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损、资产交易和股权处置价格低于账面值是业绩亏损的主要原因[16] - 全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力[16] - 加快推进大宗资产和股权交易，实现签约金额204亿元，开拓多种资产交易路径[16] - 积极利用金融支持政策，新增融资612亿元，综合成本3.66%[16] - 已完成73亿元境内公开债券和104亿元境外公开债券的偿付，年内尚有20亿元境内公开债券待兑付[17] - 将继续坚定落实"一揽子"方案，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道[17] 行业情况 - 上半年全国商品房销售面积和销售金额下降，分别同比下降19.0%和25.0%[18] - 上半年全国房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降23.7%和10.1%[18] - 上半年全国300个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降37.5%和35.8%[18] - 上半年前50强物业企业新增合约面积合计5.6亿平方米，同比下降6.4%[19] - 上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.9%[20] 主要业务经营情况 - 2024年上半年本集团实现营业收入1,427.8亿元，同比下降28.9%[23] - 本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为7.2%，较2023年同期下降12.1个百分点[23] - 本集团物业服务毛利率13.7%，较2023年同期下降1.7个百分点[23] - 本集团房地产开发业务结算收入为1,116.8亿元，同比下降34.6%[26] - 本集团对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元[26] - 上半年实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1,273.3亿元，同比下降37.6%[28] - 在14个城市位列销售金额第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三[28] - 上半年实现结算面积879.4万平方米，同比下降29.2%，实现结算收入1,116.8亿元，同比下降34.6%，结算毛利率为6.8%[28] - 截至报告期末，合并报表范围内有2,213.0万平方米已售资源未结算，合同金额合计约3,272.0亿元[30] - 上半年新开工及复工计容面积约411.7万平方米，完成年初计划的38.4%；竣工计容面积约859.6万平方米，完成年初计划的39.0%[31] - 上半年累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米[31] - 上半年合计完成169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅6.2万套[34] - 开展"与业主共建家园"系列行动，提升客户对交付质量和入住体验的满意度[34] - 在48个大盘项目开展提升物业服务，完善社区配套，推进社区氛围营造，大盘项目整体入住户数新增约1.4万户[34] 产品创新 - 持续迭代产品线，推动产品力升级，包括"拾系"、"映象系"、"锦系"等产品线在上海、杭州、宁波、长沙、银川、武汉、郑州等城市落地[35] - 坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验，包括内外盒子模块、小镇中心模块、"V+M"精装修模块在多个城市落地应用[35] - 推动未来城市理想单元前沿产品研发落地，如上海嘉定理想之地、广州理想花、上海雅宾利四期、武汉云泊江岸和成都古翠隐秀等项目[36] - 深度参与城市更新等城市的重要发展进程，如上海上生新所二期建成开放[36] 其他业务 - 万物云实现营业收入176.3亿元，其中社区空间居住消费服务收入101.5亿元，商企和城市空间综合服务收入60.8亿元，AIoT及BPaaS解决方案服务收入14.0亿元[39] - 万物云新获取221个住宅服务项目，蝶城数量从621个增长至642个，累计完成200个蝶城的流程改造验收[40] - 泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，为5300多家企业客户提供服务[41] - 泊寓在大型项目上建立产品优势和社群口碑，如厦门海湾社区实现出租率100

报告公司投资评级 - 公司评级为"增持-A/增持-H" [9] 报告的核心观点 - 内外部因素影响,公司24H1首次出现半年度亏损,短期业绩仍承压 [2][16][20] - 公司首要任务转向负债管理,当前现金流安全 [33][34][37] - 管理层增持,体现对公司长期经营发展的信心 [40][41] 公司投资价值分析 - 预计24/25年归母净利-99/+5亿元,给予公司23年末归母净资产0.4倍合理估值,对应A股合理价值8.41元/股,港股6.16港元/股,均给予"增持"评级 [4][46] 风险提示 - 未来基本面表现不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等 [51]

报告公司投资评级 - 报告维持"优于大市"评级 [14] 报告的核心观点 - 公司多项业务仍具备发展潜力,积极应对债务问题并获得多方支持 [14] - 预计公司 2024 年和 2025 年每股净资产在 20.62 和 21.27 元 [14] - 考虑公司龙头地位,预计合理价值区间 8.25-10.31 元 [14] - 融资净增结构改善,高管增持维护信心 [14] 财务数据分析 - 2024 年上半年公司预计实现归母净亏损 70 亿元至 90 亿元,同比下降 171%至 191% [9] - 2024 年上半年公司预计实现扣非净亏损 50 亿元至 65 亿元,同比下降 157%至 175% [9] - 2024 年上半年公司预计基本每股收益-0.59 元/股至-0.76 元/股 [9] - 2024 年上半年公司结转项目毛利率显著下降,部分项目计提减值,部分非主业财务投资出现亏损,部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [10] - 2024 年上半年公司新增融资、再融资超 600 亿元,对应偿还超过 500 亿元,债务结构优化降低短期偿付压力 [11] - 2024 年上半年公司完成 3 笔境外债的偿付,合计约 105 亿元,完成 3 笔境内公司债和中票的偿付,合计 50 亿元 [11] - 2024 年下半年,境内公开债券剩余 2 笔,合计共 43 亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排 [11] - 公司大部分在建项目都已经向属地城市做了项目白名单申报,上半年新增 149.8 亿元经营性物业贷,获得 200 亿元银团贷款和 6 月落地交行固融资产包融资 [12]

报告公司投资评级 公司被下调至"中性"评级 [3] 报告的核心观点 1) 公司1H24归母净利润预计亏损70-90亿元,同比下降171%-191%,主要由于:①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降;②对部分项目计提减值;③非主业财务投资出现亏损;④大宗资产和股权交易价格低于账面值,形成资产处置损失 [2] 2) 公司采取了一系列措施应对当前困境,包括加快房屋交付、正常兑付债务、实现大宗交易等,并积极推动业务转型升级 [2] 3) 公司骨干管理人员拟增持公司股票,以维护股东利益,增强投资者信心 [2] 财务数据总结 1) 2024-2026年归母净利润预测分别为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元,较之前预测大幅下调 [3] 2) 2022-2026年营业收入分别为503,838百万元、465,739百万元、376,850百万元、359,019百万元和342,817百万元,呈现下降趋势 [7] 3) 2022-2026年归母净利润分别为22,618百万元、12,163百万元、-4,981百万元、2,566百万元和2,631百万元 [7] 4) 2022-2026年每股收益分别为1.945元、1.019元、-0.418元、0.215元和0.221元 [7] 5) 2022-2026年ROE分别为9.32%、4.85%、-2.03%、1.03%和1.05% [7] 历史评级和目标价格 1) 过去一年内,机构对公司的评级一直为"增持" [12] 2) 最新目标价格为N/A,未给出具体目标价 [12]

市场政策及销售情况 - 政策对症下药，效果明显，需求端政策力度较大，多个城市取消限购、调降首付比例，6月百强房企销售金额环比增长32.5%，万科自身销售也逐月上升 [2][3] - 供给端政策要求扎实推进消化存量商品房、妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，给予市场很大信心和鼓舞 [3] - 相信政策会给予市场持续支撑，未来十年需求量可保障每年10-12亿平方米的开工量，但2023年预计住宅新开工量不会超过5亿平方米，行业只要活下去就一定有机会 [4] 融资情况 - 公司获得金融机构极大支持，今年新增融资超600亿元，偿还超500亿元 [5][8] - 融资模式转型取得进展，项目白名单申报、经营性物业贷等新增149.8亿元 [6][7] - 5月获得200亿元银团贷款，6月落地交行固融资产包融资，未来将继续争取银团贷款机会 [8] 开发业务应对 - 上半年开发业务实现销售回款1186亿元，保持行业头部，全口径现房签约超240亿元 [10] - 新增投资项目表现回归预期水平，产品线建设成熟，管理精细程度加强，现房销售能力领先 [11][12][13][14][15][16] 租赁住宅及物业服务 - 租赁业务运营效率持续提升，帮助内外部盘活存量房产和土地，拓展一线城市房源 [17][18][19][20] - 万物云经营良好，蝶城运营提效显著，万物梁行继续蝉联"中国IFM综合设施管理企业TOP1" [21][22][23][24] 大宗交易 - 上半年实现资产交易回款93.4亿元，REIT和Pre-REIT基金取得积极进展 [25][26][27] - 大宗交易聚焦构建可持续的资产退出渠道、提升资产经营水平、链接广泛的资产买家 [28][29][30] 业绩及债务管理 - 二季度亏损加大主要由于结算节奏、落实一揽子方案等因素 [31][32][33][34] - 上半年借款超600亿、偿还500亿，债务结构有所优化 [36][37][39] - 下半年有关债务偿还已有安排，公开市场债务基本完成兑付 [40] 管理层增持 - 管理团队多次以个人名义增持公司股票，再次推出增持计划以表达与股东同呼吸共命运的决心 [41][42]

净利润预测 - 2024年上半年，万科企业股份有限公司预计净利润为负值[6] - 2024年上半年，万科企业股份有限公司净利润下降了171%至191%[3] 销售业绩 - 公司实现高品质交付7.4万套房子，销售金额达到1273.3亿元[7] 项目投资情况 - 公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高[8] - 公司对部分项目计提了减值，部分非主业财务投资出现亏损[8] 业务展望 - 公司聚焦现金流安全，推进业务重整和风险化解，有信心回馈股东[9] 业绩预告说明 - 本次业绩预告是公司内部初步测算的结果，具体财务数据以正式披露的2024年半年度报告为准[10] 信息披露与投资风险 - 公司将严格依照相关法律法规的规定和要求，及时做好信息披露工作，敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险[11]

报告投资评级 - 报告维持对万科A的"增持"评级 [3] 报告核心观点 - 公司销售维持行业前三,但拿地收缩,出售持有资产换取现金流 [2] - 公司2024年1-6月分别实现归母净利润102.6、116.1、121.3亿元,EPS分别为0.86、0.97、1.02元,当前股价对应PE估值分别为8.1、7.1、6.8倍 [6] - 2024年上半年公司实现销售面积197.0万方,销售金额251.3亿元,分别同比下降5.3%和7.7% [6] - 2024年上半年公司累计实现销售面积939.5万方,销售金额1273.3亿元,分别同比下降27.6%和13.8% [6] - 公司2024年6月新增1宗地块,计容建面15.3万方,总地价5.36亿元,上半年公司在二三线城市拿地6宗,计容建面61.2万方,总地价28.6亿元,拿地权益比59.9%,拿地强度2.2% [6] - 公司2023年权有效期内提供的新增担保总额须不超过1500亿元,2024年以来公司贷款担保动作较频繁,截至6月末担保余额524.98亿元,占2023年末净资产比重20.93% [6] - 公司二季度以来融资较畅通,5月成功发行14.34亿元CMBS,票面利率3.6%,200亿元银团贷款,至7月通银行、邮储银行等银行获得贷款超390亿元 [6] - 公司自2月起相继出售上海七宝MEGA 48%股权等,预计回收现金流超60亿元 [6] 财务数据总结 - 2024年公司营业收入预计为4136.66亿元,同比下降11.2%;归母净利润预计为102.63亿元,同比下降15.6% [6] - 2024年公司毛利率预计为15.3%,净利率预计为4.2%;ROE预计为4.1% [6] - 2024年公司EPS预计为0.86元,当前股价对应PE为8.1倍 [6]

报告公司投资评级 - 维持增持评级 [2] - 维持目标价11.53元,对应2024年0.53X PB [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年,公司累计实现合同销售面积940万方,同比下滑27.6%,实现合同销售金额1273亿元,同比下滑37.6% [2] - 销售均价从年初的15510元/平下降到13553元/平,环比下滑了12.6%,相较2023年同期15722元/平下滑13.8% [2] - 2024年上半年,公司累计拿地61万方,同比下滑77%,累计拿地金额29亿元,同比下滑94%;公司拿地金额/销售金额相较2023年上半年23%下滑至2% [2] 财务预测 - 2024/2025/2026年EPS分别为0.74/0.82/0.65元 [2] - 2024年营业收入343,830百万元,同比下降26.2% [4] - 2024年净利润(归母)8,859百万元,同比下降27.2% [4] - 2024年ROE为3.4%,ROA为1.0% [4] - 2024年销售毛利率为16.0%,EBIT Margin为9.2%,销售净利率为4.2% [4]