报告投资评级 - 报告维持对万科A的"增持"评级 [3] 报告核心观点 - 公司销售维持行业前三,但拿地收缩,出售持有资产换取现金流 [2] - 公司2024年1-6月分别实现归母净利润102.6、116.1、121.3亿元,EPS分别为0.86、0.97、1.02元,当前股价对应PE估值分别为8.1、7.1、6.8倍 [6] - 2024年上半年公司实现销售面积197.0万方,销售金额251.3亿元,分别同比下降5.3%和7.7% [6] - 2024年上半年公司累计实现销售面积939.5万方,销售金额1273.3亿元,分别同比下降27.6%和13.8% [6] - 公司2024年6月新增1宗地块,计容建面15.3万方,总地价5.36亿元,上半年公司在二三线城市拿地6宗,计容建面61.2万方,总地价28.6亿元,拿地权益比59.9%,拿地强度2.2% [6] - 公司2023年权有效期内提供的新增担保总额须不超过1500亿元,2024年以来公司贷款担保动作较频繁,截至6月末担保余额524.98亿元,占2023年末净资产比重20.93% [6] - 公司二季度以来融资较畅通,5月成功发行14.34亿元CMBS,票面利率3.6%,200亿元银团贷款,至7月通银行、邮储银行等银行获得贷款超390亿元 [6] - 公司自2月起相继出售上海七宝MEGA 48%股权等,预计回收现金流超60亿元 [6] 财务数据总结 - 2024年公司营业收入预计为4136.66亿元,同比下降11.2%;归母净利润预计为102.63亿元,同比下降15.6% [6] - 2024年公司毛利率预计为15.3%,净利率预计为4.2%;ROE预计为4.1% [6] - 2024年公司EPS预计为0.86元,当前股价对应PE为8.1倍 [6]