报告投资评级 - 优于大市 维持[1] 报告核心观点 - 报告认为万科A积极应对债务问题并获得多方支持后续多项业务仍具备发展潜力[6] 根据相关目录分别进行总结 财务状况 - 2024年1 - 9月累计实现营业收入2198.9亿元同比下降24.3%归母净亏损179.4亿元同比下降231.7%[4] - 截至2024年9月底有息负债合计3276.1亿元一年以上有息负债占比为64.4%净负债率为66.2%剔除预收款的资产负债率为65.4%较年初下降0.1个百分点持有的货币资金为797.5亿元[4] - 2024年第三季度实现经营性净现金流3.3亿元自二季度以来继续保持为正截至2024年9月底已完成197亿元公开债务的偿还年内已无到期的境内外公开债券[5] - 2024年1 - 9月销售回款率超过100%2023年至今累计盘活和臵换新项目36个合计优化及新增产能474亿2024年1 - 9月实现大宗交易签约金额232.6亿元携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre - REIT基金已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目[5] - 2024年1 - 9月公司合并报表新增融资与再融资774亿元新增融资综合成本3.58%经营性物业贷合计落地262亿其中合并报表范围内新增187亿[5] - 2024年1 - 9月累计实现合同销售面积1330.8万平合同销售金额1812.0亿元同比分别下降26.8%和35.4%[6] - 2024年1 - 9月累计新增4个开发项目总建筑面积37.1万平权益规划建筑面积24.2万平截至2024年9月底在建项目建筑面积4654.3万平规划中项目总计容建筑面积3022.0万平合并报表范围内有1961.6万平已售未结资源合同金额合计2929.4亿元[6] 估值情况 - 预计公司2024年和2025年每股净资产在19.45和19.66元按照2024年0.5 - 0.6XPB水平对应合理价值区间9.73 - 11.7元[6] - 采用PB和RNAV两种方式估值RNAV约为22.46元每股2024年10月股价约在8.7 - 10.7元左右折价约为52% - 61%[16]