报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [10] 报告核心观点 - 公司业绩靓眼，商场零售可观，高比例派息 [10] - 公司背靠央企华润置地，深耕购物中心行业20年，实现全国化高品质扩张，打造了购物中心的商管企业之一、重奢标杆 [10] - 在购物中心快速发展的大背景下，公司购物中心商管规模将加速扩张，凭借优秀商管能力推动长期同店增长、以及具有强议价权的商管模式推动毛利率提升，预计公司业绩将进入加速成长期 [10] 商管业务总结 - 24H1商管毛利同比+29%，商场销售额同比+20%、同店同比+8% [8] - 至24H1末，公司累计在管商场108个，其中85个项目零售额排名当地市场前三、较23年末+4%，占比79% [8] - 24H1新开业商场7个，均位于一二线城市，TOD项目占比71.4% [8] - 24H1末在管面积1,185万平、较23年末+8%；预计24年末累计开业122个商场，其中置地92个；累计开业1,320万平，同比+21% [8] - 24H1商场零售额1,007亿元，同比+19.7%，同店同比+8% [8] - 24H1商场租金收入126亿元，同比+19.7%；NOI 85亿元，同比+20.7%；NOI利润率67.8%、同比+0.6pct [8] - 第三方项目收入贡献27.5%，同比+1.5pct [8] - 24H1公司商业运营收入28.5亿元，同比+23.4%；商场和写字楼分别占比总营收的24%和12%，收入分别同比+34%和+7% [8] - 商业运营毛利17.4亿元，同比+28.5%；毛利率60.9%，同比+2.4pct [8] 物管业务总结 - 24H1物管毛利同比+7%，在管面积中第三方占比62% [9] - 24H1末公司住宅合约面积4.46亿平，同比+4.9%；在管面积3.98亿平，同比+7.5%，其中第三方占比62% [9] - 24H1新增第三方合约面积2433万平，86%位于一线城市 [9] - 24H1公司住宅物管收入51.0亿元，同比+13.8%，占比总营收的64% [9] - 住宅物管毛利9.64亿元，同比+6.9%；毛利率为18.9%，同比-1.2pct，源于非业主增值服务占比下降 [9] 财务数据 - 24H1归母净利润同比+36%、核心同比+24%，略超市场预期，利润率高位提升 [1] - 预测24-26年业绩分别为36.1/44.6/53.6亿元，现价对应24年PE13X [10] 风险提示 - 业务拓展不及预期，消费修复不及预期 [10]

财务表现 - 截至2024年6月30日止六个月，本集团录得收入人民币79.57亿元，较去年同期增长17.1%[2] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团毛利润为人民币27.03亿元，较去年同期增长20.0%，毛利率从33.2%提高至34.0%[3] - 截至2024年6月30日止六个月，本公司股东应占利润为人民币19.08亿元，同比增长36.0%。本公司股东应占核心净利润达到人民币17.66亿元，同比增长24.2%[4] - 截至2024年6月30日止六个月，本公司股东应占每股盈利为人民币0.836元，本公司股东应占每股核心净利润为人民币0.774元[6] - 董事会决议宣派中期股息每股人民币0.279元及特别股息每股人民币0.575元[7] 资产负债情况 - 公司于2024年6月30日的非流动资产总值为115.60亿人民币，较2023年12月31日的82.65亿人民币增加32.95亿人民币[11] - 公司于2024年6月30日的流动资产总值为182.43亿人民币，较2023年12月31日的195.18亿人民币减少12.75亿人民币[11] - 公司于2024年6月30日的流动负债总额为94.69亿人民币，较2023年12月31日的83.40亿人民币增加11.29亿人民币[11] - 公司于2024年6月30日的非流动负债总额为34.63亿人民币，较2023年12月31日的34.08亿人民币增加0.55亿人民币[13] - 公司于2024年6月30日的权益总额为168.70亿人民币，较2023年12月31日的160.36亿人民币增加8.34亿人民币[14] - 公司于2024年6月30日的本公司权益股东应占权益为167.58亿人民币，较2023年12月31日的159.48亿人民币增加8.10亿人民币[14] - 公司于2024年6月30日的非控股权益为1.12亿人民币，较2023年12月31日的0.88亿人民币增加0.24亿人民币[14] 公司概况 - 公司主要在中国内地从事商业航道业务、物业航道业务及生态圈业务[15] - 公司的直接控股公司为华润置地有限公司，最终控股公司为中国华润有限公司[15] - 公司已于2020年12月9日在香港联交所主板上市[15] - 公司业务分为商业航道、物业航道和生态圈三大板块[26][27][28] - 商业航道业务包括为购物中心和写字楼提供物业管理、商业运营和商业分租服务[26] - 物业航道业务包括为社区和城市空间提供物业管理、非业主增值和业主增值服务[27] - 生态圈业务包括化妆品自营、文化运营等服务[28] 税务情况 - 公司于中国内地的部分附属公司可按15%的优惠税率缴纳企业所得税[41] - 公司须就在中国内地产生的应课税溢利按25%的税率缴纳企业所得税[41] - 公司须就在香港产生的估计应课税溢利按16.5%的税率缴纳利得税[40] - 公司于开曼群岛及英属处女群岛注册的实体无需缴纳任何所得税[39] - 公司于中国内地成立的外商投资企业向外国投资者宣派的股息须按10%的税率缴纳预扣税[42] - 公司须就期内于中国内地产生的溢利缴纳土地增值税[43] 经营情况 - 公司总收入为79.57亿元人民币,其中商业航道收入28.50亿元、物业航道收入51.02亿元、生态圈收入0.57亿元[30][32] - 公司总利润为25.61亿元人民币,其中商业航道利润17.94亿元、物业航道利润10.28亿元、生态圈利润0.23亿元[30] - 公司来自最终控股公司及同系附属公司的收入为24.30亿元人民币[36] - 公司利息收入为2.32亿元人民币,政府补助为0.21亿元人民币[37] - 公司于报告期末的贸易应收款项及应收票据余额为24.96亿元人民币[48] - 公司于报告期末的贸易应付款项余额为17.62亿元人民币[53] - 公司的其他应收款项主要为无抵押、免息及须按要求偿还[50] 业务发展 - 本集团商业航道保持战略定力，聚焦核心城市深耕布局，业务版图持续扩张[60] - 新开业购物中心7座，位列行业第一，开业效果及品质俱佳，旗下在营购物中心增至108座[61] - 新签约商业轻资产外拓项目7个，均为一二线城市项目，数量及质量保持领先[61] - 采用利润分成模式拓展商管服务一体化能力[61] - 物业航道保持行业第一梯队，市场化拓展稳中有进，加速成为城市空间运营服务商[61] - 物业外拓新增合约面积2,433万平方米，在管面积3.98亿平方米，合约面积4.46亿平方米，覆盖全国164个城市[62] - 大会员体系稳步推进，会员总量达5,220万人，较2023年底增长12.9%，积分发放与兑换总额共8.4亿元，同比提升20.0%[62] - 商业航道购物中心业务实现销售额1,007.1亿元，同比增长19.7%；业主端租金收入125.7亿元，同比增长19.7%[63] - 物业航道客户满意度较2023年提升5.34分至93.66分，增值服务收入同比增长24.9%[63] - 集团两费费率同比下降1.5个百分点至6.5%，营业现金比率同比提升4.9个百分点至19.9%[63] - 通过

公司业务概况 - 公司是中国领先的住宅物管及商写运营企业，2023年营业务收入为147.7亿元，同比增长22.9%[1] - 公司购物中心运营能力行业领先，租金坪效整体处于较高水平，出租率96.1%[6] - 公司具有30年住宅物管和20年商业运营服务经验[9] 财务表现 - 公司盈利预测显示2024-2026年归母净利润分别为34.7 / 39.2 / 44.9亿元，对应每股收益分别为1.52 / 1.72 / 1.97元[7] - 公司2023年毛利率为31.8%，2022年为30.1%[9] - 公司2023年购物中心毛利润占比77.2%，写字楼毛利润占比22.8%[10] 业务拓展与发展 - 公司主营业务收入维持高增长，2023年达到147.7亿元，同比增长22.9%[25] - 公司社区增值服务收入同比增长21.5%至15.26亿元，其中“懒人装修”收入同比增长71.0%至3.45亿元[40] - 公司在营的重奢购物中心数量增至13个，租金收入占比高达37.9%，租金水平极高[55] 未来展望 - 华润万象生活2024-2026年预计营业收入分别为175.6/195.6/213.9亿元，同比增速分别为18.9%/11.4%/9.3%[72] - 预计2024-2026年归母净利润分别为34.7亿元、39.2亿元、44.9亿元，同比增速分别为18.4%、13.0%、14.6%[98] - 公司2024年末合理市值约为860亿港元，对应每股价值约为37.7港元[105]

公司概况 - 華潤萬象生活有限公司是中国领先的物业管理及商业运营服务商[8] - 公司以“城市品质生活服务平台”为战略定位，致力于打造全业态、全客户、全产品、全服务一体化生态系统[8] - 股份代号为01209.HK，于2020年12月9日在港交所上市，2022年11月18日被纳入香港恒生指数成份股[8] 业务发展 - 華潤萬象生活全国在营购物中心101座，零售额达1,812亿元，会员人数突破4,600万[12] - 華潤萬象生活在2023年获得多项荣誉，包括2023年物业服务上市企业资本市场卓越表现NO.1[10] - 2023年，華潤萬象生活的住宅物业管理服务合同建筑面积增长15.9%，在管建筑面积增长24.6%[13] - 華潤萬象生活的写字楼物业管理服务合同建筑面积增长23.7%，毛利增长30.0%[15] - 2023年，华润万象生活商管航道在營购物中心达到101座，实现零售额人民币1,812亿元，同比增长43.3%[20] - 物管航道在管建筑面积达3.70亿平方米，合同建筑面积达4.25亿平方米，覆盖全国171个城市[20] - 物管航道年内拓展城市空间项目1281个，客户满意度达88.32分[20] 财务表现 - 公司在2023年实现了綜合收入147.67億元，同比增长22.9%[30] - 核心淨利潤达到29.2億元，同比增长31.2%[30] - 每股盈利为1.279元，同比增长31.2%[30] - 2023年，物业管理服务收入为72.45亿元人民币，同比增长30.0%，占总收入的49.1%[43] - 购物中心商业运营及物业管理服务收入为32.38亿元人民币，同比增长30.5%，占总收入的21.9%[49] 未来发展战略 - 2024年是华润万象生活有限公司实现“十四五”战略目标的关键之年[32] - 公司将坚持“发展与创新”，以“高品质、高效率、高质量、快增长”为整体经营基调[32] - 公司将全力实现业绩稳健增长与股东价值提升[32] - 公司将持续提升万象城、万象汇、万象天地三大产品线的竞争力[32] - 公司将加快数字化转型，支持业务管理进一步系统性提效[32] - 公司将强化标杆管理，全面提升航道全价值链组织能力[32] - 公司将深化组织与薪酬激励变革，保障航道资源配置，激发经营活力[32] - 公司将加快发展商业生态圈，赋能航道高质量发展[32] - 公司将持续创造更大的空间价值与客户价值，实现规模领先、质量领先、可持续发展[33] - 公司将加速成为中国最具行业影响力的轻资产管理公司和世界一流企业[33] 高管团队 - 喻先生具有丰富的酒店管理和投资管理经验[98][99] - 郭瑞锋先生拥有丰富的房地产开发管理和商业地产运营管理经验[103][104] - 王海民先生在地产和企业管理方面有丰富经验[107]

公司业绩 - 公司23年实现营收147.7亿元，同比增长22.9%[5] - 公司23年归母净利润29.3亿元，同比增长32.8%[5] - 公司23年年度派息16.1亿元，派息率55%[5] - 公司23年住宅物管收入96.0亿元，占营收比重65%，同比增长23.1%[5] - 公司23年整体毛利率为31.8%，较22年末提升1.7个百分点[8] - 公司23年商管业务毛利率为58.4%，较22年末提升50.7%[8] - 公司23年商业运营及服务收入增幅达到139.3%[11] - 公司23年归母净利润达到29.3亿元，同比增长36.5%[11] - 公司23年核心净利润达到29.2亿元，同比增长26.4%[11] - 公司23年股息达到11.0亿元，股息/归母净利润比率为71.9%[11] 未来展望 - 公司24-26年住宅物业收入预计分别为112.10/127.22/142.24亿元，同比增速分别为+17%、+13%、+12%[47] - 公司24-26年购物中心总收入分别为39.85亿元、49.67亿元、58.39亿元，同比增速分别为+23%、+25%、+18%[48] - 预期24-26年写字楼整体收入22.96/25.47/27.53亿元，增速分别为+19%、+11%、+8%[50] - 预期24-26年华润万象生活整体营业收入分别为174.91亿元、202.37亿元、228.17亿元，同比分别为+18%、+16%、+13%[52] - 公司24年PE=20X，对应合理价值721亿元人民币，汇率0.91，对应港币合理价值792亿港元，每股合理价值34.71港元[53] - 华润万象生活2026年预计营业收入增长率为12.7%至22.9%之间[59] - 2026年预计ROE为23.2%，ROIC为18.6%[59] 风险提示 - 公司存在应收款减值风险，可能导致贸易应收款项减值[55] - 公司收并购项目整合存在不确定性风险，可能对经营产生不利影响[56] - 公司购物中心的运营可能受到主力店或其他租户影响的风险[57]

业绩总结 - 公司2023年实现营业收入147.7亿元，同比增长22.9%[1] - 公司毛利润46.9亿元，同比增长30%，毛利率31.8%，同比提升1.7个百分点[1] - 公司分红比例提升至55%，每股派息0.704元，派息率为3%[2] - 公司预计2024-2026年EPS分别为1.58、1.88、2.25元，目标价调整为37.46港元[2] - 公司2023A至2026E年营业总收入分别为147.98亿、173.99亿、205.19亿、236.70亿，同比增速逐年递减[3] 用户数据 - 公司购物中心毛利率提升至71.9%，贡献49.6%的毛利润，23年购物中心零售额同比提升43.3%[1] 未来展望 - 华润万象生活2023年预计营业总收入将从14,798百万元增长至23,670百万元，增长率为60%[4] - 预计2023年至2026年，归属普通股东净利润将从2,929百万元增长至5,128百万元，增长率为75%[4] - 预计2023年至2026年，每股收益将从1.28元增长至2.25元，增长率为76%[4] - 预计2023年至2026年，ROE将从19.4%增长至21.1%[4] - 预计2023年至2026年，资产负债率将从42.3%下降至34.2%[4] 其他新策略 - 公司投资评级分为强推、推荐、中性和回避四个等级，对应不同预期超越基准指数的幅度[10] - 行业投资评级分为推荐、中性和回避三个等级，对应不同预期行业指数相对基准指数的涨跌幅度[11] - 报告中提到的资料、意见和推测仅反映公司在发布当日的判断，不构成具体证券买卖的出价或询价，客户应自主作出投资决策并承担风险[14]

业绩总结 - 华润万象生活2023年核心净利润同比增长31.2%，达到29.2亿元，核心净利润率提升至19.8%[1] - 商管毛利率大幅提升至58.4%，零售额同比增长43.3%至1812亿元，租金收入同比增长38.8%至220亿元[1] - 公司的毛利率在2022年至2026年间分别为27.9%、32.8%、25.2%、18.6%和15.1%[5] - 公司的净利润率在2024年预计为19.5%，并且在未来几年将保持在19%至20%之间[5] - 公司的ROE在2022年至2026年间分别为16%、19%、22%、24%和24%[5] 公司展望 - 公司目标价为43.2港元，预计2024年-2026年的归母净利润分别为36.6亿元、43.4亿元及50.0亿元，给予公司物管业务及商管业务20倍及30倍市盈率[3] - 2026年预计公司收入将达到25,130,845千元，同比增长14.3%[4] - 2025年每股盈利预计为1.90元，同比增长18.6%[4] - 2024年预计归母净利润为3,665,550千元，同比增长25.2%[4] - 公司的派息率在2022年至2026年间分别为81%、55%、55%、55%和55%[5] 公司风险提示 - 公司提醒投资者本报告仅供机构投资者一般审阅，不构成投资建议[6] - 公司声明本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性不可作出依赖[7] - 公司提醒投资者，公司可能发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点[8] - 公司声明不提供给美国人任何经纪及投资顾问服务，包括本报告内容[9] - 本报告可能违反当地法律，不适用于加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士[10]

业绩总结 - 公司2023年实现营业收入147.67亿元，同比增加22.9%[1] - 公司2023年归母净利润为29.29亿元，同比增加32.8%[1] - 公司2023年住宅物业管理服务实现营收96.01亿元，同比增长23.1%[1] - 公司2023年商业运营及物业管理服务实现营收51.66亿元，同比增长22.6%[1] - 公司2023年零售额达1812亿元，同比增长43.3%[1] - 公司2023年写字楼业务实现营收19.28亿元，同比增长11.3%[1] - 公司会员总量达4625万人，同比增长36.0%[1] - 公司预计2024-2026年营业收入分别为178.05、207.92、241.29亿元，同比增速分别为20.6%、16.8%、16.1%[1] - 公司预计2024年归母净利润为35.68亿元，同比增速为21.8%[1] - 公司给予2024年20倍PE的目标价为34.42港元，维持“买入”评级[1] 未来展望 - 公告业绩尚未经过审计，存在收并购整合风险和市场修复不及预期的风险[2] - 预计2026年公司营业收入将达到24129百万元，同比增长16.1%[2] - 预计2026年公司归母净利润将达到4863百万元，同比增长16.0%[2] - 2026年预计公司的营业额将达到207.92亿元，较2022年增长133.17%[3] - 2026年预计公司的税后利润为42.05亿元，较2022年增长144.02%[3] - 2026年预计公司的ROIC为63.45%，较2022年大幅增长[3] - 2026年预计公司的P/E比为11.61，较2022年下降54.7%[3] - 2026年预计公司的P/S比为2.34，较2022年下降50.43%[3] 其他新策略 - EV/NOPLAT在过去几年中呈现下降趋势，分别为-6.36，-3.93，-5.49，-5.92，-6.29[1] - 投资建议评级分为买入、增持、持有、卖出、强于大市、中性、弱于大市等级别[5] - 报告中的所有材料版权归国联证券股份有限公司所有，未经授权不得修改、发送或复制[6] - 报告中的信息仅供客户参考，不构成证券买卖的出价或征价邀请或要约，客户应独立评估并考虑自身投资目的和财务状况[8]

业绩总结 - 公司2023年实现营收147.7亿，归母净利润29.3亿，同比增长分别为22.9%和32.8%[3] - 公司2023年派息率达到55.0%，同比增长10.0pct，每股分红0.704元，同比增长60.4%[3] - 公司购物中心零售额同比增长43.3%，月均坪效提升27.0%，业主端租金收入增长38.8%[4] - 公司购物中心商业运营/分租业务营收同比增长33%、65%，毛利率分别为76.4%和67.7%[5] - 公司物管航道在管面积达3.7亿方，第三方在管面积占比高达60.4%[7] - 2023年住宅物管营收同比增长23.1%至96亿，其中基础物管/社增业务分别同比增长30.0%、21.5%[7] - 预计2024-2026年公司归母净利分别为36.7/43.9/51.4亿，对应P/E为14/12/10X，维持“买入”评级[8]

财务数据 - 公司2023年营业收入为147.7亿元，同比增长22.9%[1] - 公司2023年归母核心净利润为29.2亿元，同比增长31.2%[1] - 公司2023年派息率由45%提升至55%，每股派息0.704元[1] - 公司2023年毛利率为31.8%，同比提升1.7个百分点[2] - 公司2023年归母核心净利率为19.8%，同比提升1.3个百分点[2] 业务拓展 - 公司2023年住宅物业管理和商业运营管理的占比分别为65%和35%[3] - 公司2023年商业运营管理的毛利贡献进一步提升至64%[3] - 公司2023年全年实现零售额1812亿元，同比增长43.3%[4] - 公司2023年购物中心储备项目达到83个，预计未来3-5年将实现开业[4] 未来展望 - 公司2024/2025年预计营业收入分别为175.6/207.7亿元，同比增长18.9%/18.3%[15] - 公司2024/2025年预计核心净利润分别为35.5/42.5亿元，同比增长21.7%/19.7%[15] - 公司2026年预计营业收入将达到242.16亿元人民币，较2023年增长64.1%[17] - 公司2026年预计核心净利润为65.3亿元人民币，较2023年增长77.6%[17] 风险提示 - 风险提示包括商场出租率、商场开业进展、轻资产业务推进和物业管理收缴率不及预期[16]