公司股权结构及管理团队变动 - 公司截至2024年6月30日的股权结构，华润(集团)有限公司持股59.55%[15] - 公司于2024年5月6日委任魏偉峰博士为公司秘書[4] - 公司於2024年1月29日委任王磊先生為副總裁[4] - 公司於2024年1月29日委任郭瑞鋒先生為副總裁兼首席戰略運營官，並於2024年6月19日辭任[4] - 公司於2024年1月15日魏小華女士退任副總裁[4] - 公司於2024年5月6日蘇堯鋒先生辭任公司秘書[4] 公司主要业务及运营情况 - 公司商业运营服务的购物中心合同项目数为170个，已开业项目数为108个[16] - 公司商业运营服务的写字楼合同项目数为31个，已开业项目数为25个[16] - 公司在管物业项目数为1,960个，在管面积为382.8万平方米，合同面积为426万平方米[16] - 新开业7座购物中心，位列行业第一，开业效果及品质俱佳[20] - 新签约7个商业轻资产外拓项目，均为一二线城市项目，数量及质量保持领先[20] - 物业管理业务新增合约面积2,433万平方米，在管面积3.98亿平方米，覆盖164个城市[20] - 新拓展57个城市公共空间项目，打造高品质样板项目[20] - 会员数量达5,220万人，较2023年底增长12.9%，积分发放与兑换总额8.4亿元人民币，同比增20.0%[20] 财务及经营指标 - 旗下在营购物中心实现零售额1,007.1亿元人民币，同比增长19.7%[22] - 业主端租金收入125.7亿元人民币，同比增长19.7%[22] - 客户满意度较2023年提升5.34分至93.66分[22] - 增值服务收入同比增长24.9%，收入占比提升1.4个百分点至15.3%[22] - 两费费率同比下降1.5个百分点至6.5%，营业现金比率同比提升4.9个百分点至19.9%[22] - 集团整体经营活动现金流覆盖核心净利润倍数（非香港财务报告准则计量）同比提升17.9个百分点至89.6%[23] - 收入同比增长17.1%，主要得益于管理规模持续增加[79] - 毛利同比增长20.0%，毛利率为34.0%，较去年同期增长0.8个百分点[80,81] - 净利润增长36.4%，权益股东应占利润增长36.0%[95] - 核心净利润(非公认会计准则)增长24.2%[97] 数字化转型及ESG - 集团通过数字化转型提升了一线员工工作效率，如物业管理业务无人值守试点项目工作效率提升40%[25] - 集团商业管理业务一点萬象平台日活用户数达123万，同比增长44%[25] - 集团连续两年入选"中国ESG上市公司先锋100"榜单，排名较去年提升12位[28] 未来发展规划 - 下半年将继续秉承"发展与创新"理念，实现"高品质、高效率、高质量、快增长"[29] - 商业航道将深化细分赛道专业化管理，强化核心资源整合及品质提升[29] - 物业管理业务将持续提升服务质量，增强客户信任与满意度[29] - 城市空间业务将通过落实服务标准化及样板项目全业态覆盖，推动向纵深发展[29] - 增值服务业务将聚焦全国性资源整合及重点项目，发展工程服务领域[29] - 会员业务将拓宽合作、增强积分使用价值和权益内容，沉淀更多维度消费者数据[29] - 将继续以高质量增长为核心，商业航道关注存量项目挖掘，物业航道推进市场化外拓与细分赛道收并购[30] - 加快数字化转型，提升全价值链组织能力，支撑业务管理进一步提质提效[30] 关联交易 - 本集团可不时自华润置地关連人士租賃物業作為辦公室和員工宿舍[136] - 華潤置地關連人士可不時自本集團租賃物業作為辦公室[136] - 華潤置地關連人士可按商業分租模式租賃本集團管理的零售空間[136] - 本集團可不時自華潤(集團)關連人士租賃物業作為辦公室[142] - 華潤(集團)關連人士可按商業分租模式租賃本集團管理的零售空間[142] - 本集團可不時訂立交易以購買由華潤置地關連人士所擁有的若干未售停車位的擁有權及/或使用權[147] - 本集團可不時自華潤(集團)關連人士採購若干種類的貨品與服務[148,149] - 本集團可不時向華潤(集團)關連人士的商業物業提供商業運營服務[150,151,152] - 本集團可不時就華潤(集團)關連人士開發及/或擁有的住宅物業及其他非商業物業向彼等提供增值服務[153,154] - 本集团可不时自华润置地关連人士采购若干种类的货品与服务[160] - 本集团可不时将现金存入华润银行，并使用华润银行的商业银行服务[161] - 本集团可根据二零二三年框架贷款协议向华润集团及其附属公司发放贷款[170,171] - 本集团可不时就华润置地关連人士开发及/或擁有的住宅及/或商业物业及其他非商业物业向彼等提供物业管理服务[175] - 本集团可不时向华润置地关連人士的商业物业(包括購物中心及寫字樓)提供商業運營服務[179] - 本集团可不时就华润置地

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司2024H1归母净利润同比增长36%,超预期,主要得益于: - 购物中心经营业绩亮眼,商管业务持续高增长 [1][2] - 住宅物管规模稳步扩张,关联方华润置地稳定交付优质项目 [1][2] - 公司在降本提质增效方面有明显提升 [1][2] 2) 公司是国内购物中心商管领域龙头,具有较强的壁垒 [1] 3) 关联方华润置地经营稳健,住宅物管项目交付保障性强 [1] 4) 公司现金流优秀,分红慷慨,美联储降息周期开启,投资价值凸显 [1] 公司投资评级及盈利预测 1) 公司2024-2026年归母净利润预测分别为35.3/39.4/43.5亿元,较前期预测分别上调5.4%/4.9%/4.2% [1] 2) 当前股价对应PE为15/14/12倍 [1]

报告公司投资评级 - 报告维持"优于大市"评级 [16] 报告的核心观点 收入利润稳增长，商业毛利率高位攀升 - 2024年上半年公司实现综合收入人民币79.57亿元,同比+17.1%;两费费率同比-1.5个百分点至6.5%,核心净利润同比+24.2%至17.66亿元;综合毛利率同比+0.8个百分点至34.0% [5] - 公司中期派息率稳定在36.0%水平,同步宣派特别股息大幅提振股东回报 [5] 商管业务版图持续扩张，毛利率水平高位攀升 - 2024年上半年公司新开业购物中心7座,位列行业第一,开业效果及品质俱佳,旗下在营购物中心增至108座 [5][13] - 公司购物中心业主端租金收入同比+19.7%至126亿元,NOI同比+20.7%至85亿元,NOI Margin同比+0.6个百分点至67.8%;商业航道收入同比+23.4%至28.50亿元,毛利率同比+2.4个百分点至60.9% [5][11][12] 物管规模实现有质增长，加速成为城市空间运营服务商 - 2024年上半年公司物业外拓新增合约面积2433万平方米,86%位于一二线城市;新增城市空间合约面积2144万平方米,占比88% [13] - 截至2024年6月末,公司在管面积3.98亿平方米,合约面积4.46亿平方米,覆盖全国164个城市;拓展城市公共空间项目57个 [13] 大会员体系稳步推进，商业模式创新初显成效 - 截至2024年6月30日,万象星会员总量达5220万人,较2023年底增长12.9%;万象星积分发放总额同比提升19%至5.0亿元,积分兑换总额同比提升21%至3.4亿元 [13]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司24H1业绩高于预期,实现营收79.6亿元,同比+17.1%;归母净利润19.1亿元,同比+36.0%;核心净利润17.7亿元,同比+24.2% [1] - 公司商管业务表现亮眼,精运营强化头部效应,市场份额稳步提升,在营购物中心零售额/租金收入/NOI同比分别增长19.7%/19.7%/20.7% [1] - 公司物管业务规模稳健增长,新增第三方合约面积2433万方,城市空间收入8.2亿元,同比增长24.9% [1] 分部门总结 商管业务 - 公司商管业务精运营强化头部效应,市场份额稳步提升,在营购物中心零售额/租金收入/NOI同比分别增长19.7%/19.7%/20.7% [1] - 重奢项目零售额同比增长9.6%,非奢项目同比增长26.7%,零售额排名当地TOP3项目数量占比高达78.7% [1] - 公司新开业7座购物中心,开业效果及品质俱佳,上半年签约7个第三方项目,均为一二线城市项目 [1] 物管业务 - 公司物管业务规模稳健增长,新增第三方合约面积2433万方,期末公司物管总合约/在管面积达4.5/4.0亿方 [1] - 城市公共空间占比达31.0%,城市空间收入8.2亿元,同比增长24.9%,带动城市空间增值服务同比增长9%至0.61亿元 [1]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 收入业绩高增 - 公司2024年上半年实现主营业务收入79.57亿元,同比增长17.1% [2] - 主要因管理规模持续增加,带来的商管运营服务和物业管理服务板块收入稳健增长 [2] 盈利能力持续提升 - 2024年上半年公司毛利率为34%,较去年同期提升0.8个百分点 [2] - 商业运营业务分部毛利率达到60.9%,较去年同期上升2.4个百分点,主要因为商业运营服务规模扩大,经营杠杆效应加强 [2] - 公司2024年上半年行政开支4.06亿,同比减少7.1%,降本提质增效显著 [2] 商业板块实现有质量的增长 - 截至2024上半年公司在营购物中心已达105座,总建筑面积11.5百万平方米 [2] - 在营购物中心实现零售额1007亿,同比+19.7%,业主端租金收入125.7亿元,同比+19.7% [2] - 业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至67.8% [2] - 公司写字楼业务实现收入9.60亿,同比+6.6% [2] 物业板块规模实现增长,增值服务结构优化 - 来自物业管理服务的收入为32.17亿,同比+13.1%,占总收入比例为40.4% [2] - 在管社区空间项目1335个,较去年同期增加177个,在管总建筑面积为2.60亿方,较去年同期增加0.31亿方 [2] - 针对开发商的增值服务收入3.37亿,同比-16.2%,主要因开发商整体获取及交付进度放缓影响 [2] - 社区增值服务收入7.23亿,同比+25.6%,主要因向社区住户提供管家服务,润物直选等业务快速增长 [2] 财务数据总结 - 2024年上半年公司实现主营业务收入79.57亿元,同比增长17.1% [2] - 2024年上半年公司股东应占核心净利润17.66亿元,同比增长24.2% [1] - 公司2024年上半年毛利率为34%,较去年同期提升0.8个百分点 [2] - 公司2024年上半年行政开支4.06亿元,同比减少7.1% [2]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [1] 报告的核心观点 - 公司是行业综合实力排名前列的商业运营服务商，并已跻身物管行业第一梯队 [1] - 公司凭借强大的经营能力和业绩韧性，在管规模保持有质量稳定增长 [1] - 依托华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势将不断巩固其龙头地位，并使公司得到长期稳步发展 [1] - 公司积极回馈股东，派息率逐年提升 [1] 公司投资评级 收入 - 2024年公司收入录得79.6亿元，同比增长17.1% [1] - 2024年-2026年收入分别预计为18,069,311千元、20,916,559千元和24,015,470千元，复合增长率为14.8% [3] 盈利 - 2024年上半年核心净利润同比增长24.2%至17.7亿元 [1] - 2024年-2026年归母净利润分别预计为37.8亿元、43.3亿元和49.3亿元，复合增长率为13.8% [3] 毛利率 - 2024年上半年整体毛利率为34.0%，同比提升0.8个百分点 [1] - 2024年-2026年综合毛利率分别预计为32.7%、32.6%和32.3% [3] 派息 - 2024年上半年拟派发中期股息每股0.279元，同比增长25.1%，派息率38.0% [1] - 同时派发特别股息每股0.575元，提升2023年派息率至100% [1] - 2024年-2026年每股股息分别预计为0.66元、0.76元和0.86元，派息率维持在40% [3] 业务表现 商管业务 - 2024年上半年商管航道收入为28.5亿元，同比增长23.4% [1] - 购物中心零售额同比增长19.7%至1007亿元，同店可比增长7.6%，零售额增速优于社会消费品零售总额增速 [1] - 期末在营购物中心108个，平均出租率维持在96.7%，较2023年底提升0.6个百分点 [1] - 2024年上半年租金收入同比增长19.7%至126亿元，NOI同比增长20.7%至85亿元，NOI Margin同比提升至67.8% [1] 物管业务 - 2024年上半年物业航道收入增长13.8%至51.0亿元 [1] - 期末总合约面积4.46亿平米，总在管面积3.98亿平米，较2023年底分别增长4.9%及7.5% [1] - 第三方合约面积及在管面积占比分别为60.0%和61.9%，较2023年底分别提升1.2及1.5个百分点 [1] - 城市空间在管面积增长18.2%至1.23亿平米 [1] - 增值服务收入同比增长24.9%至7.83亿元 [1]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 报告核心观点 - 公司作为商管龙头,购物中心业绩持续高增,运管能力已被反复印证 [2] - 公司在管购物中心业绩稳定性强,零售额、租金、租金坪效仍保持增长,随着下半年大量新项目开业,未来业绩还将持续增长 [2] - 公司提质增效,管理及销售费率持续下降,中期派息同比提升25.1%,特别派息提升2023年派息率至100%,高派息积极回馈股东 [2] 公司购物中心业务 - 公司上半年新开业7座购物中心,均定位中高端,新项目开业及强大的商管能力保障营收、毛利同比分别增长34.1%、35.4%,购物中心业务持续高增 [2] - 公司在管购物中心108个,46个项目零售额排名当地第一,85个排名当地市场前三,分别较23年增加6、3个 [2] - 公司在管购物中心零售额同比增长19.7%,可同比增长7.6%,重奢项目同比增长9.6%（可同比4%），非重奢项目同比增长26.7%（可同比10%） [2] - 公司下半年计划新开业14个购物中心,且下半年为传统旺季,24年业绩增长有保障 [2] 公司物业管理业务 - 物管收缴率微降,营收仍保持增长,24年H1物管毛利率下滑1.2pcts至18.9%,主因收缴率下滑以及品质提升投入成本增加,收缴率为81%,较去年同期下滑2pcts [2] - 公司在管面积持续增长使营收同比增长13.8%,合约面积、在管面积分别为3.98、4.46亿平,合约面积不断转化支撑物管营收增长 [2] 公司写字楼业务 - 受新项目入市影响及城市写字楼空置率提升,写字楼出租率下降6.8pcts至77.1%,可同比下降2.6pcts [2] 财务预测 - 预计2024-2026年公司EPS分别为1.58、1.88、2.25元,基于剩余收益模型,测算当前公司合理市值约为780亿港元,目标价调整为34.2港元（前值为37.5港元），对应2024年20倍PE [2]

公司投资评级 - 维持"买入"评级[6] 报告的核心观点 商管业务延续高增，购物中心业务彰显韧性 - 2024H1公司商业运营及物业管理服务实现营收28.50亿元，同比增长23.4%[6] - 购物中心营收为18.90亿元，同比增长34.1%[6] - 在营购物中心出租率达96.7%，较2023年末提升0.6pct[6] - 写字楼业态的营收为9.60亿元，同比增长6.6%[6] 物管业务稳健增长，城市空间项目带来新的增长极 - 2024H1公司物业管理服务实现营收51.02亿元，同比增长13.8%[6] - 社区空间和城市空间营收分别为42.77、8.24亿元，同比分别增长11.9%、24.9%[6] - 新增外拓合约面积2433万平方米，其中88%为城市空间项目[6] - 非业主增值服务营收为3.37亿元，同比下降16.2%；业主增值服务营收为7.23亿元，同比增长25.6%[6] 降本增效成果显著，资金充沛，分红积极 - 2024H1公司毛利率为34.0%，同比增长0.8pct[6] - 商管业务和物管业务的毛利率分别为60.9%、18.9%，同比分别+2.4、-1.2pct[6] - 2024H1销售和管理费用率为6.5%，同比降低1.5pct[6] - 经营性现金流净额为15.82亿元，同比增长55.2%[6] - 现金及短期银行存款达126.14亿元，中期派息共计19.49亿元[6] 财务预测 - 预计公司2024-2026年收入分别178.05/207.92/241.29亿元，同比分别+20.6%/+16.8%/+16.1%[7] - 预计2024-2026年归母净利润分别35.68/41.89/48.59亿元，同比分别+21.8%/+17.4%/+16.0%[7] - 预计2024-2026年EPS分别为1.56/1.84/2.13元/股，3年CAGR为18.4%[7]

报告评级 - 维持"买入"评级 [2][4] 核心观点 - 公司业绩高质量增长,归母净利润同比增长36.0% [3] - 商业航道毛利率同比提升2.4个百分点至60.9%,带动公司整体毛利率同比提升0.8个百分点至34.0% [3] - 公司在消费承压环境下,高效赋能购物中心,巩固行业领军地位,零售额和可租金坪效均实现增长 [3] - 物业航道规模稳健增长,新增第三方合约面积主要集中在一二线城市的城市公共空间 [3] - 公司派发特别股息,2023年派息率提升至100% [3] 盈利预测和估值 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为36.0亿元、42.1亿元、48.1亿元,同比增速分别为22.8%、17.1%、14.3% [4] - 公司股票现价对应2024-2026年PE估值分别为13.5x、11.5x和10.1x [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 业绩稳健增长 - 2024上半年公司实现收入79.6亿元，同比增长17.1%，归母净利润19.1亿元，同比增长36.0% [2] - 物业航道收入51.0亿元，同比增长13.8%，其中社区空间收入同比增长11.9%，城市空间收入同比增长24.9% [2] - 商业航道收入同比提升23.4%至28.50亿元，毛利率同比增加2.4个百分点至60.9% [2] 物管规模持续增长 - 截至期末，公司住宅及其他非商业物业合约面积达4.46亿平，总在管面积达3.98亿平，较23年末分别增长4.9%及7.5% [3] - 第三方合约面积及在管面积占比分别提升1.2和1.5个百分点至60.2%和61.9% [3] - 新增第三方合约面积2433万平方米，86%位于一二线城市，新增城市空间合约面积2144万平方米，占比88% [3] - 城市空间在管面积较23年末增长18.2%至1.23亿平方米，收入同比增长24.9%至8.2亿元 [3] - 增值服务实现收入7.83亿元，同比增长24.9%，"一呼管家"收入同比提升57.5%至1.74亿元、"润物直选"收入同比提升49.6%至1.06亿元 [3] 商管业务保持领先 - 在营项目108个，管理面积1185万平方米，其中在营第三方项目26个，面积214万平方米 [4] - 第三方项目收入贡献较23年底增长1.5个百分点至27.5%，税前利润贡献增长3.9个百分点至21.4% [4] - 在营购物中心平均出租率维持96.7%高位，较23年末提升0.6个百分点 [4] - 上半年累计零售额同比增长19.7%至1007亿元，46个项目零售额排名当地市场第一，85个排名当地市场前三 [4] 盈利预测与投资建议 - 预计公司2024-2026年净利润复合增速为20.2% [5] - 考虑公司管理规模稳步提升，且是上市商管公司稀缺标的，维持"买入"评级 [5]