报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [12] 报告的核心观点 经营业绩基本保持平稳 - 2023年公司实现营业收入人民币802.2亿元,同比+10.8%;归母净利润人民币31.85亿元,同比-19.4% [7] - 公司毛利率和归母净利润分别为15.28%和3.97%,同比分别-5.17个百分点和-1.49个百分点 [7] - 董事会建议宣派2023年末期股息每股0.148港元,连同中期股息,23年全年派息每股0.380港元,派息总额约占核心净利润的40% [7] 合同销售稳健增长,持续巩固湾区领先地位 - 2023年公司录得合同销售金额人民币1420.3亿元,同比+13.6%,完成全年合同销售目标的107.6% [8] - 公司在大湾区、华东、中西部和北方区域分别实现合同销售金额人民币716.0亿元、人民币373.8亿元、人民币200.6亿元和人民币129.9亿元,同比分别+20.0%、-13.0%、+123.8%和+23.9% [8] - 公司在广州连续三年蝉联广州销售第一,市占率达到17.2%;深耕北京战略亦取得明显进展,全年实现合同销售额同比上升57.3倍 [8] 多元化增储模式精准投资,土储结构再优化 - 2023年公司通过"6+1"多元化增储模式于11座一、二线城市合计新增28幅土地,总建筑面积约为491万平方米 [9] - 截至2023年末,公司拥有总土地储备约2567万平方米,95%分布在一线城市和二线城市,TOD项目的总土地储备达到331万平方米,约占总土地储备的12.9% [9][10] "商住并举"战略深化推进,持续赋能商业发展 - 截至2023年末,公司直接持有的商业物业实现租赁收入人民币4.9亿元,同比+49.7% [10] - 持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入人民币20.9亿元,同比+11.4% [10] - 持股66.92%的越秀服务全年实现营收人民币32.2亿元,同比+29.7%,管理规模稳步提升,市场拓展首次突破1000万平方米 [10] 增厚财务安全垫,拓展多元融资渠道 - 截至2023年12月31日,公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0亿元,较年初上升31.3% [11] - 剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍,维持"绿档"达标 [11] - 公司全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%,期末平均借贷成本进一步下降至3.63% [11] - 公司完成供股筹资,获1.15倍超额认购,募资净额约83亿港元 [11]

业绩总结 - 公司在2023年实现营收802亿元，同比增长10.8%[1] - 公司2024年Q1实现全口径销售额217亿元，同比下滑50.1%[1] - 越秀地产2022年至2026年的净利润分别为39.53亿元、31.85亿元、35.64亿元、41.28亿元、45.20亿元[3] - 资产总计在2022年至2026年间分别为3463.52亿元、4011.79亿元、4326.52亿元、4736.74亿元、5169.90亿元[3] - 经营活动现金流在2022年至2026年间分别为37.19亿元、25.08亿元、43.07亿元、63.54亿元、107.32亿元[3] 财务状况 - 公司有息负债总额1044亿元，同比增长18.2%[1] - 公司下调24-25年基本EPS预测为0.89/1.03元，维持“买入”评级[1] 公司信息 - 公司23年调仓土储，新增土储建面491万平米，高度聚焦于华东、中西部核心城市[1] - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

公司业绩 - 2023年公司主营业务营业收入同比增长10.8%，达到802.2亿元[1] - 2023年公司归母净利润同比下降19.4%，为31.9亿元[1] - 公司2023年三费率为6.1%，同比下降0.4个百分点[3] - 公司2023年货币资金达到293亿元，同比增长34.0%[4] - 公司2023年成功发行公司债券69亿元，加权平均利率为3.37%[5] - 公司2023年销售额1420.3亿元，同比增长7.51%[7] - 公司2024年销售目标为1470亿元，预计同比增长3.5%[7] - 公司销售增速在行业内名列前茅，销售规模排名不断提升[9] - 越秀地产2023年销售同比增速超7成，销售增长26.2%[9] - 公司预测2024年主营业务收入将达86783.18百万人民币，同比增长8.18%[11] - 预测2024年归母净利润将达3429.23百万人民币，同比增长7.67%[11] 公司财务状况 - 公司2023年直接持有商业物业实现租赁收入4.9亿元，同比增长49.7%[9] - 公司2023年持有37.9%股权的越秀房产基金实现收入20.9亿元，同比增长11.4%[9] - 公司2023年融资成本为3.82%[13] - 越秀地产截至2023年末有息负债达1043.7亿元，同比增长14.2%[13] - 越秀地产货币资金截至2023年末达293亿元，同比增长34.0%[13] 公司展望与风险 - 公司预测2024年全面摊薄每股收益为0.85元人民币，同比增长7.67%[11] - 公司面临的主要风险包括销售与结算不及预期、房地产调控超预期收紧、融资收紧、多元业务发展不及预期[10] - 2026年预计公司的营业总收入将达到98267.41百万元，较2022年增长了35.5%[15] - 公司的净资产收益率在2022年至2026年间略有波动，但整体保持在5.73%至8.34%之间[15]

业绩总结 - 公司2023年营收为802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司2023年归母净利润为31.9亿元，同比下降19.4%[1] - 公司2024年销售目标为1470亿元，同比增长约3.5%[2] - 公司2024年城市更新项目预计总可售货值约255亿元[3] - 公司2023年至2026年毛利率逐年下降，ROE逐年增长[6] 未来展望 - 公司2023年新增土储491万平米，95%位于一线和重点二线城市[2] - 公司2023年加权平均借贷成本同比下降至3.82%[4] - 公司预计2024年核心净利润为32.46亿元，同比-7.0%[5] - 公司2026年预计营业收入为963.43亿元人民币，较2023年增长20.3%[7] - 公司2026年预计净利润为58.12亿元人民币，较2023年增长27.1%[7] - 公司2026年预计每股收益为1.01元，较2023年增长18.8%[7] - ROE在2026年预计达到6.5%[7] - 净资产负债率在2026年预计降至20.8%[7] 其他新策略 - 兴证国际证券有限公司及/或其关联公司与多家公司有财务权益及商务关系[11] - 海外公司跟踪报告中列举了多家公司的评级情况[12] - 兴业证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，报告仅供公司客户使用[13] - 报告中提到的信息仅供客户参考，不构成证券买卖的出价或征价邀请或要约[14] - 报告中的数据代表过往表现，不应作为日后回报的预示[14] - 公司对报告保留版权，未经授权不得以任何方式复制或再分发[14] - 公司可能持有报告中提及公司的证券头寸并进行交易，存在潜在利益冲突[14] - 投资者不应将报告视为投资或其他决策的唯一依据[14] - 公司的研究报告地址分别位于上海、北京、深圳和香港[15]

业绩总结 - 越秀地产2023年实现收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司债务结构持续优化，成功发行69亿元公司债券和34亿元自贸区债[1] - 公司累计合同销售额为1420.3亿元，同比增长13.6%[1] - 预计公司2024-2026年归母净利润增速分别为11%/5%/5%[2] - 公司销售逆势增长，2024-2026年房地产开发销售结算金额预计增速分别为8%/7%/6%[3] - 房地产开发收入2023A为75216万元，2024E预计为81234万元，毛利率为15.3%；其他业务收入2023A为5006万元，2024E预计为5756.5万元[4] 未来展望 - 越秀地产2023年营业总收入预计将从80,222百万元增长至99,421百万元[6] - 2023年净利润预计为4,575百万元，2026年预计将增长至5,749百万元[6] - 公司预计2023年至2026年的ROE将从5.73%增长至5.85%[6] 其他 - 上海销售团队包括总经理助理、销售总监、高级销售经理等多个职位[11] - 北京销售团队包括高级销售经理、销售经理等多个职位[11] - 广深销售团队包括销售经理、广深销售负责人等多个职位[12]

业绩总结 - 公司2023年全年销售金额为1420.3亿元，同比增长13.60%[2] - 公司2023年净利润同比下降17.5%[1] - 越秀地产2026年预计净利润为63.31亿元人民币，较2023年增长39.1%[5] - 公司2026年预计ROE为9.17%，较2023年增长3.44个百分点[5] - 营业收入2026年预计增长至93.23亿元人民币，较2023年增长16.2%[5] 用户数据 - 公司拥有2567万平方米土储，95%位于一线和二线城市[2] 未来展望 - 预测2024-2026年公司营收分别达897.56亿元/903.18亿元/932.28亿元，同比增长11.9%/0.6%/3.2%，PE倍数为3X/3X/2X[3] - 越秀地产2026年预计净利润为63.31亿元人民币，较2023年增长39.1%[5] - 公司2026年预计ROE为9.17%，较2023年增长3.44个百分点[5] - 营业收入2026年预计增长至93.23亿元人民币，较2023年增长16.2%[5] 新产品和新技术研发 - 公司通过多元化增储模式在11个城市新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，其中53%通过特色化渠道增储[2] 市场扩张和并购 - 公司2023年“三道红线”指标全部“绿档”，资产负债率为67.4%，净借贷比率为57.0%，现金短债比为2.01倍[2] - 公司完成83亿港元供股，发行境内人民币公司债69亿元，加权平均年利率3.37%[2] 其他新策略 - 公司融资渠道畅通，借贷成本同比下降34个基点至3.82%，期末平均借贷成本下降至3.63%[2] - 风险提示包括“保交楼”工作滞后、土地拓展不及预期、市场回暖速度不及预期[4] - 民生证券研究院提供的投资建议中性，相对基准指数涨幅在-5%至5%之间[7] - 民生证券研究院具备证券投资咨询业务资格，地址分别位于上海、北京和深圳[9]

业绩总结 - 公司2023年营业收入为802.2亿元，同比增长10.83%[1] - 公司2023年归母净利润为31.9亿元，同比下降19.43%[1] - 公司2023年销售目标完成率为107.6%，合同销售额为1420.3亿元，同比增长13.6%[2] - 公司2023年销售额排名第12位，同比上升3位，销售金额主要集中在大湾区和广州市场[2] 新增土地和融资情况 - 公司2023年新增土地28幅，总建面491万平方米，总土储2567万平方米，95%分布在一二线城市[2] - 公司2023年全年加权平均借贷年利率下降至3.8%，融资成本领先行业[2] 未来展望 - 公司下调2024年归母净利润预测至33.5亿元，维持“买入”评级[2] 预测数据 - 越秀地产2026年预计净利润为5,093.63百万元，较2023年增长11.3%[3] - 2026年ROIC预计为3.08%，ROE预计为5.46%[3] - 2026年每股净资产预计为28.84元，P/E（Non-GAAP）为4.49[3]

越秀地产财务数据 - 2023年实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司23年净利率为5.7%，同比下降2.8%[2] - 公司24年计划销售额同比增长4%，销售目标为1,470亿元[3] - 万科A的市净率为4.9，归母净利润为226.2亿元，增速为0.4%[8] - 招商蛇口的市净率为24.2，归母净利润为42.6亿元，增速为-58.9%[8] - 新城控股的市净率为16.4，归母净利润为13.9亿元，增速为-88.9%[8] - 越秀地产的EPS为1.3元，净利润为39.5亿元，增速为10.2%[8] 越秀地产未来展望 - 营业收入在2022年至2026年分别为72,416百万元、80,222百万元、91,854百万元、99,662百万元、106,738百万元[9] - 资产合计在2022年至2026年分别为346,352百万元、401,179百万元、447,118百万元、465,118百万元、487,756百万元[9] - 净利润在2022年至2026年分别为3,953百万元、3,185百万元、3,204百万元、3,542百万元、3,909百万元[10] 公司信息披露 - 公司承诺独立、客观地出具报告内容和观点，并对其负责[10] - 公司隶属于申万宏源证券有限公司，持有或交易本报告提到的投资标的，可能为这些标的提供投资银行服务[11] - 股票投资评级中，买入表示股价预计将上涨20%以上，卖出表示股价预计将下跌20%以上[12] - 本报告采用的基准指数为恒生中国企业指数[15] - 报告提醒客户应当自主作出投资决策并自行承担投资风险[17] - 未经公司事先书面授权，报告的任何部分不得以任何方式复制或再次分发[18]

业绩总结 - 公司2023年全年实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司2023年归母净利润为31.9亿元，同比下降19.4%[1] - 公司2023年毛利率为15.3%，较去年下降5.1个百分点，导致毛利润同比下滑17.2%[2] - 公司2023年合同销售金额达1420亿元，同比增长13.6%，其中广州市场表现稳定，销售金额达613亿元，同比增长15.3%[2] - 公司通过多元增储模式在多个城市新增28个项目，总建面491万方，新增可售货值约1300亿元[2] 未来展望 - 公司预计未来业绩能实现持续增长，调整2024/2025年归母净利润至35.7/39.3亿元，新增2026年归母净利润预测为43.1亿元[4] - 公司股票现价对应PE估值为4.6/4.1/3.8倍，维持“买入”评级[4] 财务数据 - 2026年主营业务收入预计为1083.15百万人民币，增长率为6.8%[5] - 2026年净利润预计为6531百万人民币，净利率为4.0%[5] - 2026年每股收益预计为1.07元[5] - 2026年每股净资产预计为14.65元[5] - 2026年每股股利预计为0.60元[5] - 2026年净资产收益率预计为7.31%[5] - 2026年总资产收益率预计为0.94%[5] - 2026年投入资本收益率预计为2.89%[5] - EBIT利息保障倍数2026年预计为16.9[5] - 资产负债率2026年预计为75.69%[5]

财务数据 - 公司2023年营业收入为802亿元，同比增长10.8%[1] - 公司归母净利润32亿元，同比下降19.4%[1] - 公司结算毛利率约为15.3%，较上年下降5.1pct[1] - 公司销售增长13.6%，实现销售金额1420亿元，同比增长13.6%[1] - 公司资产负债率为67.4%，净负债率为57.0%[2] - 公司总平均借贷成本为3.82%，下降34bp[2] 未来展望 - 公司预计2024-25年归母净利润分别为32/33亿元，每股收益分别为0.80/0.82元[3] - 公司预计2024-25年总营业收入为870/930亿元，营业成本/营业收入为85.4%[4] - 公司预计未来两年管理费用、销售费用比例与2023年持平[4] - 公司2024-25年的营收预测分别为870/930亿元，归母净利润分别为32/33亿元，每股收益分别为0.80/0.82元[12] - 乐观预测下，公司2025年营业收入预计达到100630万元，净利润为5360万元，每股收益为1.33元[13] - 中性预测条件下，公司2024年营业收入预计为87121万元，净利润为3202万元，每股收益为0.80元[13] 报告内容 - 报告中的投资评级分为买入、增持、中性、卖出和超配等级别[17] - 报告强调了信息的准确性和完整性，提醒投资者注意信息更新和修订[18] - 报告明确指出不构成出售或购买证券的要约或邀请，不构成个人投资建议[19]