报告投资评级 - 维持“买入”评级[3][7] 报告核心观点 - 报告考虑到公司完成24年销售目标具有压力以及结算毛利率下滑等因素下调公司24 - 26年基本EPS预测但仍看好公司发展潜力因其积极加强核心城市布局且财务资金状况稳健[3] 销售情况 - 2024年1 - 10月公司实现销售额910亿元同比减少24.8%约完成2024年销售目标1470亿元的61.9%销售面积309.8万平米同比减少16.8%销售均价29372元/平米同比下降9.7%其中10月份公司实现销售额133.6亿元同比增长46.8%环比增长85.3%[1] 土储与资产盘活情况 - 2024年1 - 10月公司于广州北京上海等核心城市新增土储总建面195万平米其中广州北京上海新增土储建面占比62%于杭州成都新增土储建面占比21%聚焦核心一二线城市整体拿地质量较高2024年8 - 11月公司拟将三宗土地交由广州市土地开发中心等收储三宗土地皆由公司的附属子公司于2021年期间收购此次收储土地总用地面积约23万平米总代价约135亿元其中以应付票据支付的代价约120亿元以现金支付的代价约15亿元三宗土地收储预计对公司带来总体盈亏约 - 68万元税前公司作为广州市属国企或将率先受益于广州土地收储政策通过闲置土地收储可增加公司营运资金有利于加速资产盘活调整存货结构及低毛利项目出清[2] 财务状况 - 2024年上半年公司实现营收353.4亿元同比增长10.1%综合毛利率13.7%同比降低4.0pct归母净利润18.3亿元同比下降15.9%其中核心归母净利润17.4亿元同比下降18.8%业绩下滑主要因毛利率下降等因素截至24年上半年末公司已售未入账销售额约1909亿元其中表内合同负债888亿元待结算资源较充足截至24年上半年末公司剔除预收款的资产负债率为68.3%净负债率为58.6%现金短债比为1.53倍财务保持稳健24年上半年公司加权平均借贷年利率约3.57%同比下降41bp信用优势明显[2] 盈利预测 - 考虑到公司完成24年销售目标具有压力以及结算毛利率下滑等因素下调公司24 - 26年基本EPS预测分别为0.76/0.91/0.95元原预测为0.89/1.03/1.12元当前股价对应24 - 26年PE基本估值为7.4/6.2/5.9倍[3] 历史业绩与预测 - 给出2022 - 2026E的营业收入归母净利润基本EPS核心EPS等指标的数值以及增长率等情况[5][9] 资产负债表情况 - 给出2022 - 2026E的现金及银行结存应收预付账款及票据合计存货发展中及持有待出售物业等多项资产负债表项目的数值[10] 现金流量表情况 - 给出2022 - 2026E的经营活动现金流投资活动现金流融资活动现金流净现金流的数值[10]

文章核心观点 - 港股公司三季度业绩表现较好，如百胜中国收入和利润同比增长[1] - 部分房地产公司前10月合同销售同比下降，如越秀地产、融信中国、雅居乐集团[1] - 部分公司进行了股份回购，如汇丰控股、友邦保险、阿里巴巴、中国石油化工[2] 公司业绩 百胜中国 - 三季度总收入同比增长5%至30.7亿美元，创历史新高[1] - 净利润同比增长22%至2.97亿美元[1] - 外卖销售同比增长18%，同店交易量同比增长1%，连续第七个季度实现增长[1] - 前9月经营利润约10.11亿美元，同比增长1%；净利润约7.96亿美元，同比增长9%[1] 房地产公司 - 越秀地产前10月累计合同销售910.03亿元，同比下降约24.8%；10月销售133.61亿元，同比上升约46.8%[1] - 融信中国前10月累计合同销售61.43亿元，同比减少57.56%；10月销售额6.59亿元，同比减少61.12%[1] - 雅居乐集团前10月累计合同销售135.6亿元，同比减少65.84%；10月合同销售13.9亿元，同比减少约60%[1] - 碧桂园10月合同销售43.3亿元[1] 其他公司 - 金川国际前9月采矿业务生产铜47,183吨，同比减少约2%；生产钴735吨，同比减少约56%[2] - 远大医药全球创新眼科药物GPN00833完成国内III期临床研究并达到了临床终点[2] - OSL集团拟收购日本持牌加密资产交易平台81.38%股权[2] - ESR未与任何一方就实施更新收购建议达成最终协议[2] 股份回购 - 汇丰控股斥资1.97亿港元回购股份274.84万股[2] - 友邦保险斥资6202.56万港元回购100万股[2] - 阿里巴巴-W斥资1997.28万美元回购163.32万股股份[2] - 中国石油化工股份斥资1112.53万港元回购254.6万股股份[2]

报告行业投资评级 报告给予越秀地产"超配"评级。[1] 报告的核心观点 1) 越秀地产在一二线城市的土地储备丰富,支撑了其高于同行的销售增长。公司目前拥有价值人民币3,300亿元的未售可售资源,其中95%以上位于粤港澳大湾区、长三角等富裕地区的一线和二线城市。[1][5] 2) 越秀地产拥有国企背景,土地储备渠道多样化,包括铁路交通导向开发、城市运营、与国企合作、并购以及产业驱动的收购等,这些独特的渠道有助于公司更好地控制土地成本,从而在中期内实现高于行业的毛利率。[5][6] 3) 越秀地产财务状况稳健,杠杆率控制良好,信用评级为投资级,拥有良好的境内外资本渠道,流动性风险较低。[6] 4) 越秀地产管理层受到高度激励,有望推动公司继续保持优异的销售和盈利增长,同时维持高于同业的40%的派息率,在2024-26年间实现7-9%的股息收益率。[6]

经营业绩 - 上半年实现营业收入约为人民币353.4亿元，同比上升10.1%[9] - 毛利率约为13.7%，同比下降4.1个百分点[9] - 权益持有人应佔盈利约为人民幣18.3亿元，同比下降15.9%[9] - 核心净利润约为人民幣17.4亿元，同比下降18.8%[9] - 已售未入账销售金额为人民幣1,909.1亿元，较年初下降4.2%[9] - 董事会决议宣派中期股息每股0.189港元[9] 销售情况 - 上半年合同销售金额约为人民幣554.0亿元，同比下降33.8%[10] - 在行业合约销售额排名上升至第9位[10] - 继续保持在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位[10] 区域经营情况 - 本集團在大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區聚焦深耕一線城市和重點二線城市[11] - 上半年本集團在大灣區、廣州、華東地區、中西部地區和北方地區實現合同銷售金額分別約為261.1億元、230.5億元、128.8億元、89.4億元和74.7億元[11] 土地储备 - 本集團通過「6+1」多元化增儲模式在北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地,總建築面積約172萬平方米[12] - 截至六月三十日,本集團擁有總土地儲備約2,503萬平方米,94%分佈在一線城市和二線城市[12] - 本集團在大灣區和廣州分別擁有土地儲備1,032萬平方米和919萬平方米,約佔本集團總土地儲備的41.2%和36.7%[12] 商业物业 - 本集團直接持有的商業物業上半年實現租賃收入約2.97億元,同比上升41.3%[13] - 本集團於二○二四年六月三十日持有38.88%單位權益的越秀房產基金實現營業收入約10.34億元,同比下降2.5%[13] 其他业务 - 本集團於二○二四年六月三十日持股66.95%的越秀服務集團有限公司上半年實現營收約19.6億元,同比上升29.7%[14] - 本集團的康養業務可經營床位數7,705張,入住率保持基本穩定[14] 财务状况 - 本集團的現金及現金等價物、定期存款、監控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約481.4億元,較年初上升4.4%[16] ESG管理 - 公司ESG管理架构和运行机制持续优化提升，发布ESG报告连续14年，首次聘请第三方机构出具独立鉴证报告[17] - 公司双碳目标和双碳行动方案正式实施，公建项目2030年碳排放强度降低44%，住宅项目降低23%[17] - 公司成功发行首笔绿色点心债券,募集16.9亿元人民币,期限3年,票面利率4.10%[17] - 公司ESG管理系统新增"个人碳足迹"、"ESG信息动态"和"低碳项目管理"等功能[17] 未来展望 - 预计下半年房地产市场将在波动中进一步企稳,政府将推出支持房地产市场健康发展的"组合拳"[18] - 公司将聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险,全力完成全年销售及各项经营目标[19] - 公司将继续坚持"精准投资"和"以销定投"的稳健投资策略,优化资源配置,聚焦一线城市和优质二线城市[20] - 公司将继续推进"商住并举"发展战略,提升商业项目的招商和运营能力,打造新的业绩增长极[21] - 公司将贯彻精益管理理念,全面推进"四好"企业建设,加快构建产品力和服务力为目标的系统能力[22] - 公司将继续保持"三道红线"和投资级指标要求,加强资金流动性风险管理,有效控制有息负债规模[23]

报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[4] 报告的核心观点 1. 合同销售同比下降,但持续巩固大湾区领先地位。2024年上半年,公司录得合同销售金额约为人民币554.0亿元,同比-33.8%,但在大湾区、华东、中西部和北方地区分别实现合同销售金额约为人民261.1亿元、人民币128.8亿元、人民币89.4亿元和人民币74.7亿元,分别占公司合同销售金额的47.1%、23.2%、16.2%和13.5%。[2] 2. "商住并举"战略深化,加强地产房托双平台互动。2024年上半年,公司商业物业总经营收入为人民币13.31亿元,同比+4.8%;租金收入为人民币2.97亿元,同比+41.3%;越秀房托实现经营收入人民币10.34亿元,同比-2.5%;越秀服务实现经营收入人民币19.6亿元,同比+29.7%,在管面积6667万平方米,管理规模稳步提升。[2] 3. 公司财务状况稳健,资产负债率、净借贷比率和现金短债比率等指标维持"绿档"。2024年上半年,公司剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍。[1] 财务数据分析 1. 2024年上半年,公司实现营业收入人民币353.4亿元,同比+10.1%;归母净利润人民币18.3亿元,同比-15.9%;毛利率为13.7%,同比-4.1个百分点。[1] 2. 2024年上半年,公司加权平均借贷利率为3.57%,同比下降41个基点,期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。[1] 3. 公司2024年EPS预测为人民币0.81元,给予公司24年8-10倍PE估值,对应市值区间为285-357亿港元,对应合理价值区间为每股7.09-8.86港元。[4]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 - 净利润受市场影响下降,但已售未结金额充足 [1] - 公司销售金额同比下滑,但在大湾区持续深耕 [1] - 公司通过多元化增储模式在一二线城市获取优质土储 [1] - 公司财务健康稳健,借贷成本进一步下降 [1] 营收及盈利预测 - 预测2024-2026年营收分别为839.70亿元/868.38亿元/920.75亿元,同比增长4.7%/3.4%/6.0% [1] - 预测2024-2026年归属母公司股东净利润分别为35.24亿元/41.03亿元/50.30亿元,同比增长10.6%/16.4%/22.6% [2] - 预测2024-2026年每股收益分别为0.88元/1.02元/1.25元,PE倍数为4X/4X/3X [2] 财务指标分析 - 公司2024年上半年"三道红线"指标保持全部"绿档",财务健康稳健 [1] - 公司2024年上半年平均借贷利率为3.57%,同比下降41个基点,融资成本进一步下降 [1] - 公司2024年上半年毛利率为13.7%,同比下降4.1个百分点,可能系销售和营销成本同比上升所致 [1] - 公司2024年上半年资产负债率为68.3%,净负债比率为58.6%,偿债能力较强 [5] 土储及销售情况 - 公司2024年上半年在大湾区实现合同销售金额约261.1亿元,占比47.1% [1] - 公司2024年上半年新增土储172万平方米,其中66%通过多元化增储模式获取 [1] - 公司截至2024年上半年总土储面积2503万平方米,94%分布在一二线城市 [1]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 公司业绩分析 - 2024H1公司业绩受结转结构及减值计提有所下滑,主营业务收入353.4亿元(+10.1%),归母净利润18.3亿元(-15.9%),核心净利润17.4亿元(-18.8%),毛利率13.7%(-4.0pct),归母净利率5.2%(-1.6pct) [1] - 公司业绩下滑主要是低毛利率项目结转,以及继续计提资产减值10.7亿元 [1] - 公司已售未结金额1909亿元,充足的资源带动营收继续增长,同时也将一定程度对冲毛利率下行对业绩的影响,且随着低毛利率项目的逐步出清,公司业绩有望逐步企稳 [1] 公司财务状况 - 公司债券融资渠道畅通,财务稳健流动性无忧,有息负债规模1102.4亿元(+10.4%),加权平均融资成本3.57%(-0.41pct),资产负债率68.3%,净负债率58.6%,现金短债比1.53倍,三道红线维持绿档达标 [1] 公司销售情况 - 上半年销售有所承压,公司维持全年销售同比增长3.5%目标不变,下半年或加大推盘力度 [1] - 公司2024H1实现合同销售金额554.0亿元(-33.7%),全口径销售排名克而瑞百强房企第9位,同比前进3位,销售同比降幅略小于行业 [1] - 公司期末总土储2503万方,一二线城市占比约94%,在手可售资源约2700亿元,土储布局优异且可售充足是公司坚定目标的底气 [1] 公司拿地情况 - 上半年保持适度投资强度,通过"6+1"多元化增储模式新增12幅土地,总建筑面积172.2万方,其中通过多元化方式获取项目面积占比达66% [1] - 投拓继续聚焦核心城市,主要于上海、北京、广州、杭州、成都、合肥等高能级城市拿地 [1] 财务预测 - 预计公司2024/2025/2026年营收分别为867.8/927.0/992.7亿元,归母净利润分别为30.4/31.0/32.1亿元,对应EPS为0.76/0.77/0.80元/股,对应PE为4.9/4.8/4.7倍 [2]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [13] 报告的核心观点 - 业绩下滑低于市场预期,利润率有所下降,但未来结算确定性强 [10] - 销售规模有所下滑,但公司投资积极,多元拿地聚焦核心一二线城市 [11] - 公司现金充沛、绿档国企,融资成本新低 [12] 公司概况 - 公司为国资背景,广州地铁战略入股后实现"轨交+物业"新战略发展,资源禀赋优势明显 [13] - 公司六位一体、多元投资,TOD、城市运营拿地已崭露头角,深耕湾区核心城市,销售已破千亿规模 [13] 财务分析 - 2024H1公司实现营业收入353.4亿元,同比+10.1%;毛利48.5亿元,同比-15.0%;归母净利润18.3亿元,同比-15.9% [10] - 公司已售未入账销售金额1,909亿元,较23年末-4.2%,是23年地产结算收入的2.5倍,未来结算确定性强 [10] - 公司货币资金481.4亿元,较23年末+4.4%;总借贷1,102亿元,较23年末增长6%;资产负债率68.3%、净负债率58.6%,现金短债比1.53倍,稳居三道红线绿档 [12] - 公司整体平均融资成本3.57%,同比-41bps [12] 风险提示 - 房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期 [13]

报告评级 - 报告给予越秀地产"买入"评级 [7] 报告核心观点 - 2024年上半年业绩符合预期,收入同比增长10.1%至353.4亿元人民币,其中房地产开发/房地产管理收入同比增长10.2%/45.2%至328.0/14.3亿元 [2] - 毛利率下滑4.1个百分点至13.7%,主要受开发毛利下降拖累,核心净利润同比下降18.8%至17.4亿元 [2] - 公司上半年合同销售同比下跌33.8%至554亿元,为全年销售目标1,470亿元的37.7%,但管理层表示8-10月销售有望明显改善 [4] - 公司财务状况稳健,现金水平环比上升约20亿元至481.4亿元,净负债比例维持稳定在约58.6% [5] - 公司平均融资成本同比下降41个基点至3.57%,预计下半年还有进一步下降空间 [5] 公司概况 - 越秀地产是一家专注于内地房地产开发的公司,主要业务包括房地产开发、房地产管理和房地产投资 [2][4] - 公司拥有2,503万平方米的土储,约40%布局于大湾区,44%/50%分布在一/二线城市 [4] - 公司上半年经营性现金流入61亿元,带动现金水平环比上升约20亿元至481.4亿元 [5] - 公司人民币贷款占比上升至82%,平均融资成本同比下降41个基点至3.57% [5]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [4] 报告核心观点 - 公司上半年业绩承压,营业收入增长10.1%,归母净利润下降15.9%,核心净利润下降18.8% [5] - 公司毛利率下滑4.1个百分点,但中期每股派息人民币0.173元,派息比例保持稳定 [5] - 公司深耕大湾区,上半年销售面积和销售金额分别下降24.0%和33.8%,但完成全年销售目标的37.7% [8] - 公司通过"6+1"多元化增储模式,新增12幅土地,总建筑面积约172万平方米,其中88%位于一线和重点二线城市 [8] - 公司财务稳健,资产负债率68.3%,净负债率58.6%,融资渠道畅通,上半年发行境内外债券共计38.9亿元 [9] 财务预测与估值 - 预计公司2024-2025年归母净利润分别为32/33亿元,每股收益0.79/0.82元,对应当前股价PE为4.2/4.0倍 [9] - 公司2022-2026年营业收入、净利润及每股收益预测 [10] - 公司2022-2026年主要财务指标预测,包括资产负债率、ROE、毛利率等 [10]