公司投资评级 - 报告维持对越秀地产的买入评级 [7][8] 报告的核心观点 - 越秀地产2024年上半年业绩预览：毛利率受压，下调目标价 [2] 根据相关目录分别进行总结 2024上半年业绩预测 - 预计2024上半年毛利率将降至13-14%，与全年预测的13.5%相若 [3] - 预计2024上半年合同销售额为554亿元，同比下降33.8%，仅占全年销售目标1,470亿元的37.7%，并可能下调全年销售目标 [4] 物管业务收入预测 - 预计物管业务收入同比增长超过20%，受益于销售增长和交付稳定 [5] 财务预测调整 - 下调2024和2025年的收入和盈利预测，主要反映开发利润率下降和销售放缓的影响 [6] - 分别下调2024/25全年核心利润预测34%/35%，由于开发利润率下降和销售成本提高 [6] 目标价调整 - 目标价下调至6.60港元，对应2024年预测资产净值目标折让50% [7]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 - 广州资产计划增持越秀地产不超过2% [1][2] - 加强股东联系,深化合作共赢 [2] - 越秀地产经营稳健,能力突出 [2] 盈利预测与投资建议 - 预计24-25年归母净利润35亿元/40亿元,同比+10%/+14%,对应PE为6.5x/5.7x [3] - 维持合理估值对应23年末归母净资产0.6倍PB,对应合理价值9.12港元/股 [3]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 - 越秀地产前两大股东均为国资背景,广州地铁战略入股后,公司实现"轨交+物业"新战略发展,资源禀赋优势明显 [4] - 大股东拟增持公司股份不超2%,进一步表明大股东坚定看好公司内在价值 [4] - 公司六位一体、多元投资,TOD、城市运营拿地已崭露头角 [4] 公司销售情况 - 2024年1-4月公司实现销售金额300.1亿元,同比-47.5%;销售面积102.3万方,同比-38.7%,已完成全年1,470亿元销售目标的20.4% [2] - 根据克而瑞数据,2024年1-4月公司累计销售额排名行业第10位,较23年全年提升2名 [2] 公司拿地情况 - 1-4月累计获取5幅地块,布局在上海、广州、合肥三个城市,拿地金额74.2亿元,同比-48%;拿地面积35.6万方,同比-65% [2] - 拿地销售金额比25%、拿地销售面积比35%,公司拿地持续布局在核心城市 [2] 公司土储情况 - 23年末土储规模2,567万方,布局在29个城市;土储中一线、二线、三四线占比分别为44%、51%、5% [2] - TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为13%、12%、16%、8% [2] 公司财务状况 - 2023年有息负债1,044亿元,同比增长18%;剔除预收后资产负债率67.4%、净负债率57.0%,现金短债比2.0倍,稳居三道红线绿档 [3] - 23年完成供股融资,募资净额83亿港元,发行境内公司债69亿元、人民币自贸区债34亿元;整体平均融资成本3.82%,同比下降34bps [3] 盈利预测 - 维持2024-26年归母净利润预测为32.0、35.4、39.1亿元 [4] - 当前价格对应24/25PE为6.1/5.5X [4]

公司业绩 - 2023年度營業收入为80,222,011千元，较2022年增长10.8%[4] - 2023年度每股基本盈利为0.8542元，较2022年下降28.5%[4] - 2023年度总资产为401,178,728千元，较2022年增长15.8%[5] - 2023年实现营业收入约为人民币802.2亿元，同比增长10.8%[23] - 2023年全年实现营收约32.2亿元，同比增长29.7%[31] - 2023年持有投资物业年内重估淨跌值约为15.02亿人民币[82] - 入账物业收入约为人民币757.2亿元，同比上升9.7%[69] 可持续发展 - 公司2023年ESG表现获得多项认证和奖项[6] - 公司设立2030年可持续发展目标，包括碳排放强度下降和绿色建筑项目增加[7] - 公司推出ESG管理系统，加强可持续发展管治架构[7] - 公司实际支付捐赠金额达2.0亿人民币，用于教育和青少年发展[7] - 公司绿色金融比例持续提升，约25%融资来自绿色金融[7] - 公司2030年可持续发展规划包括环境与产品生命周期管理、人力资本和职业健康安全管理[8] 土地储备和项目发展 - 公司截至二○二三年底拥有总土地储备约2,567万平方米，95%分布在一线城市和二线城市，土地储备质量和结构不断优化[28] - 本集团城市更新取得突破进展，年内累计合同销售额为人民币1,420.3亿元，同比上升13.6%[10] - 本集团年内通过「6+1」多元化增储模式于11个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米[12] - 本集团在深圳录得合同销售金额约为人民币49.5亿元，同比上升约10.8倍[63] - 本集团在上述四个城市的合同销售金额约为人民币53.3亿元，同比下降12.3%[64] 财务状况 - 公司董事会成员持有的票据及债券包括美元和港元票据，到期利率在4.50%至6.10%之间[3] - 公司主要往来银行包括中国银行、恒生银行、香港上海汇丰银行等[3] - 公司2023年共招聘超130名本科及以上学历的应届毕业生及超150名大中专院校毕业生[8] - 本集团的債務結構和資金成本持續優化，全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%[11] - 本年完成供股，募资净额约83亿港元，加强资本基础和核心竞争能力[93] - 二○二三年加权平均借贷利率为3.82%，较二○二二年下降34个基点[94][99] - 本集团总借款中约46%为以人民币计值的浮息银行贷款[98]

报告公司投资评级 - 报告给予越秀地产"买入"评级 [1] 报告的核心观点 营收增长分红稳定，利润率及减值影响业绩下行 - 23年越秀地产实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%，归母净利润31.9亿元，同比下降19.4%，核心归母净利润34.9亿元，同比下降17.5%[5][6] - 公司计划全年分红14.0亿元，连续多年维持对应核心净利40%的股息分派[5] - 结算利润率下降叠加减值拨备的计提使得公司在收入规模增长的情况下利润规模有所下行[5] 销售连续两年正增长，高力度投资持续聚集核心 - 23年公司实现全口径销售金额1420亿元，同比增长14%，目标完成率为108%[12][13] - 一线城市销售金额占比达到62%，较22年提升10pct[13] - 23年公司拿地总金额700亿元，对应拿地力度49%，投资城市收缩至11个核心一二线城市[15][16] 有息负债高增杠杆水平高稳定，融资成本显著改善 - 23年末公司有息负债1044亿元，同比增长18%[17] - 受益于年内供股融资83亿港元，股东权益大幅增厚，整体杠杆乘数维持稳定[17][18] - 23年公司加权平均融资成本3.82%，首次降至4.0%以下[22] 盈利预测与投资建议 - 预计公司24-25年归母净利润34.97亿元、39.72亿元，同比分别+10%、+14%，对应PE为4.6x、4.0x[24] - 考虑到房价带来的资产减值，给予公司合理估值对应23年末归母净资产0.6倍PB，对应合理价值9.14港元/股，维持"买入"评级[24]

公司业绩 - 公司2021年第四季度实现了10亿美元的净利润[5] - 2022年上半年净利润同比增长了20%[12] - 2023年第一季度营收达到了15亿美元，创下历史新高[18] 市场趋势 - 行业竞争加剧，公司市场份额下降[8] - 消费者对可持续发展产品的需求增加，公司应加大研发投入[22] - 电子商务渗透率提升，公司线下销售额下滑[25] 财务状况 - 公司现金流状况良好，资产负债表稳健[15] - 财务报表显示公司资产总额增长了10%[32] - 公司财务费用降低，盈利能力提升[36]

业绩总结 - 越秀地产2023年主营业务收入为802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 归母净利润为31.9亿元，同比下降19.4%[1] - 公司毛利率为15.3%，同比下降5.2个百分点[1] - 公司2023年合同销售金额为1420亿元，同比增长13.6%[1] - 公司预计2024年营收将达到867.8亿元，归母净利润为32.9亿元[1] - 报告显示，2024年预计公司营业收入将达到86776百万元，较2023年增长8.2%[2] - 公司预计2024年净利润为4949百万元，净利率为3.8%[2] 融资情况 - 公司成功发行境内债合计69亿元，加权平均利率为3.37%[1] 拓展计划 - 公司通过多元拿地模式新增28幅土地，新增可售资源为1300亿元[1] - 公司总土储为2567万方，其中95%位于一二线城市[1] 预测展望 - 预计公司2024年营收将达到867.8亿元，归母净利润为32.9亿元[1] - 资产负债率预计将从2022年的75.5%下降至2026年的72.3%[2] - 公司的ROE预计将从2022年的7.2%下降至2026年的5.1%[2]

报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [12] 报告的核心观点 经营业绩基本保持平稳 - 2023年公司实现营业收入人民币802.2亿元,同比+10.8%;归母净利润人民币31.85亿元,同比-19.4% [7] - 公司毛利率和归母净利润分别为15.28%和3.97%,同比分别-5.17个百分点和-1.49个百分点 [7] - 董事会建议宣派2023年末期股息每股0.148港元,连同中期股息,23年全年派息每股0.380港元,派息总额约占核心净利润的40% [7] 合同销售稳健增长,持续巩固湾区领先地位 - 2023年公司录得合同销售金额人民币1420.3亿元,同比+13.6%,完成全年合同销售目标的107.6% [8] - 公司在大湾区、华东、中西部和北方区域分别实现合同销售金额人民币716.0亿元、人民币373.8亿元、人民币200.6亿元和人民币129.9亿元,同比分别+20.0%、-13.0%、+123.8%和+23.9% [8] - 公司在广州连续三年蝉联广州销售第一,市占率达到17.2%;深耕北京战略亦取得明显进展,全年实现合同销售额同比上升57.3倍 [8] 多元化增储模式精准投资,土储结构再优化 - 2023年公司通过"6+1"多元化增储模式于11座一、二线城市合计新增28幅土地,总建筑面积约为491万平方米 [9] - 截至2023年末,公司拥有总土地储备约2567万平方米,95%分布在一线城市和二线城市,TOD项目的总土地储备达到331万平方米,约占总土地储备的12.9% [9][10] "商住并举"战略深化推进,持续赋能商业发展 - 截至2023年末,公司直接持有的商业物业实现租赁收入人民币4.9亿元,同比+49.7% [10] - 持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入人民币20.9亿元,同比+11.4% [10] - 持股66.92%的越秀服务全年实现营收人民币32.2亿元,同比+29.7%,管理规模稳步提升,市场拓展首次突破1000万平方米 [10] 增厚财务安全垫,拓展多元融资渠道 - 截至2023年12月31日,公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0亿元,较年初上升31.3% [11] - 剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍,维持"绿档"达标 [11] - 公司全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%,期末平均借贷成本进一步下降至3.63% [11] - 公司完成供股筹资,获1.15倍超额认购,募资净额约83亿港元 [11]

业绩总结 - 公司在2023年实现营收802亿元，同比增长10.8%[1] - 公司2024年Q1实现全口径销售额217亿元，同比下滑50.1%[1] - 越秀地产2022年至2026年的净利润分别为39.53亿元、31.85亿元、35.64亿元、41.28亿元、45.20亿元[3] - 资产总计在2022年至2026年间分别为3463.52亿元、4011.79亿元、4326.52亿元、4736.74亿元、5169.90亿元[3] - 经营活动现金流在2022年至2026年间分别为37.19亿元、25.08亿元、43.07亿元、63.54亿元、107.32亿元[3] 财务状况 - 公司有息负债总额1044亿元，同比增长18.2%[1] - 公司下调24-25年基本EPS预测为0.89/1.03元，维持“买入”评级[1] 公司信息 - 公司23年调仓土储，新增土储建面491万平米，高度聚焦于华东、中西部核心城市[1] - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

公司业绩 - 2023年公司主营业务营业收入同比增长10.8%，达到802.2亿元[1] - 2023年公司归母净利润同比下降19.4%，为31.9亿元[1] - 公司2023年三费率为6.1%，同比下降0.4个百分点[3] - 公司2023年货币资金达到293亿元，同比增长34.0%[4] - 公司2023年成功发行公司债券69亿元，加权平均利率为3.37%[5] - 公司2023年销售额1420.3亿元，同比增长7.51%[7] - 公司2024年销售目标为1470亿元，预计同比增长3.5%[7] - 公司销售增速在行业内名列前茅，销售规模排名不断提升[9] - 越秀地产2023年销售同比增速超7成，销售增长26.2%[9] - 公司预测2024年主营业务收入将达86783.18百万人民币，同比增长8.18%[11] - 预测2024年归母净利润将达3429.23百万人民币，同比增长7.67%[11] 公司财务状况 - 公司2023年直接持有商业物业实现租赁收入4.9亿元，同比增长49.7%[9] - 公司2023年持有37.9%股权的越秀房产基金实现收入20.9亿元，同比增长11.4%[9] - 公司2023年融资成本为3.82%[13] - 越秀地产截至2023年末有息负债达1043.7亿元，同比增长14.2%[13] - 越秀地产货币资金截至2023年末达293亿元，同比增长34.0%[13] 公司展望与风险 - 公司预测2024年全面摊薄每股收益为0.85元人民币，同比增长7.67%[11] - 公司面临的主要风险包括销售与结算不及预期、房地产调控超预期收紧、融资收紧、多元业务发展不及预期[10] - 2026年预计公司的营业总收入将达到98267.41百万元，较2022年增长了35.5%[15] - 公司的净资产收益率在2022年至2026年间略有波动，但整体保持在5.73%至8.34%之间[15]