投资评级和核心观点 - 维持"买入"评级[3] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为35.2、39.7、44.3亿元,对应EPS为0.88、0.99、1.10元,当前股价对应PE估值分别为4.0、3.5、3.2倍[4] - 公司已售未入账金额充足,业绩企稳回升可期[4] 公司经营情况 - 2024上半年实现营收353.4亿元,同比+10.1%;实现归母净利润18.3亿元,同比-15.9%;毛利率13.7%,同比下降4.1pct[4] - 中期每股派息0.189港元,派息比率维持核心净利润的40%[4] - 上半年实现合同销售金额554.0亿元,同比-33.8%,克而瑞销售排名上升至第9,全年销售目标维持1470亿元不变[4] - 上半年通过"6+1"多元化增储平台新增12幅土地,总建面172万方,其中一线城市新增6宗土地[4] - 截至上半年末,公司拥有总土储2503万方,其中大湾区和广州占比分别为41.2%、36.7%,一二线城市占比达94%[4] 业务发展 - 上半年直接持有的商业实现租赁收入2.97亿元,同比+41.3%;持股38.88%的越秀房产基金收入10.34亿元,同比-2.5%;持股66.95%的越秀服务收入和归母净利润同比分别+29.7%、+12.1%[4] - 上半年三道红线维持绿档,加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.57%,期末平均融资成本3.47%[4]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司销售有韧性,拿地渠道畅通,预计未来业绩能实现增长 [5] - 考虑市场下行对毛利率的压力,调整公司未来3年归母净利润预测 [5] - 公司股票现价对应PE估值为4.4/4.0/3.7倍 [5] 公司经营情况总结 业绩情况 - 2024年上半年实现营业收入353.4亿元,同比增长10.1% [4] - 2024年上半年实现归母净利润18.3亿元,同比下降15.9% [4] - 毛利率下降4.1个百分点是导致净利润下滑的主要原因 [4] 销售情况 - 2024年上半年合同销售金额554亿元,同比下降34%,但仍居行业第9位 [4] - 在大湾区实现销售261亿元,占比47.1%,其中广州销售230.5亿元,占比41.6% [4] 拓展情况 - 2024年上半年通过"6+1"多元增储模式在7个城市新增12个项目,总建面172万方 [4] - 88%新增项目位于一线和重点二线省会城市,57%位于大湾区 [4] - 新增广州琶州南TOD二期项目,总建面58万方 [4] - 截至2024年上半年,公司总土储2503万方,分布于27个城市,一二线城市占比94%,大湾区占比41% [4] 财务状况 - 三道红线指标维持良好,资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.3%、58.6%和1.53倍 [4] - 新增发行境内公司债15亿元,境外人民币点心债23.9亿元,期内加权融资成本3.57%,同比下降41BP [4]

报告公司投资评级 - 公司股票投资评级为"推荐"[13] - 行业投资评级为"强于大市"[14] 报告的核心观点 经营业绩 - 2024年上半年公司实现收入353.4亿元,同比增长10.1%;归母净利润18.3亿元,同比下降15.9%[6] - 收入增长主要系销售规模增长,但毛利率下滑4.1个百分点和结算权益占比下滑导致利润下降[7] - 公司保持"以销定投"的投资定力,2024年上半年新增12宗土地,总建面172万平方米,新增土储88%位于一线和重点二线城市[7] 财务状况 - 公司"三道红线"指标保持"绿档",期末平均借贷成本3.57%,期末平均融资成本3.47%[7] - 公司灵活运用点心债等方式降低境外融资成本,2024年上半年发行境外人民币点心债23.9亿元,加权平均利率4.07%[7] 投资建议 - 公司作为大湾区地方国企,在行业下行期稳中求进,融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围,拿地力度行业前茅,有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率[7] - 维持公司2024-2026年EPS预测分别为0.79元、0.82元、0.86元,当前股价对应PE分别为4.4倍、4.3倍、4.1倍,维持"推荐"评级[7] 风险提示 - 公司毛利率存在下滑风险[7] - 拿地力度不及预期风险,若后续土拍规则调整或地市波动,公司扩充土储或将受阻,亦对未来销售规模增长产生制约[7] - 政策改善和楼市复苏不及预期的风险[7]

财务业绩 - 营业收入约为人民幣353.4億元，同比上升10.1%[2] - 毛利率約為13.7%，同比下降4.1個百分點[2] - 權益持有人應佔盈利約為人民幣18.3億元，同比下降15.9%[2] - 核心淨利潤約為人民幣17.4億元，同比下降18.8%[2] - 期內累計合同銷售金額約為人民幣554.0億元，同比下降33.8%[3] - 公司总资产达到423,541,947千人民币，较上年同期增长5.1%[17][18][19] - 现金及现金等价物余额为25,582,043千人民币，较上年同期减少12.6%[20][21] - 借贸总额为110,239,318千人民币，较上年同期增长7.1%[18][19] - 经营活动产生的现金净流入为6,130,253千人民币，较上年同期下降45.8%[20] - 投资活动产生的现金净流出为5,675,201千人民币，较上年同期减少8.4%[20] - 籌资活动产生的现金净流出为4,147,345千人民币，而上年同期为净流入3,295,947千人民币[21] - 公司于期内完成多项收购和投资，净现金收入为1,331,562千人民币[20] - 公司收到聯營公司股息128,280千人民币，较上年同期增加57.8%[20] - 公司於期內新增非控股權益注資1,940,016千人民幣[21] - 公司償還銀行及其他借貸共計5,146,183千人民幣[21] - 截至2024年6月30日止六个月的营业收入为353.40亿人民币[31] - 房地产发展分部营业收入为327.96亿人民币[31] - 房地产管理分部营业收入为14.28亿人民币[31] - 房地产投资分部营业收入为2.97亿人民币[31] - 其他分部营业收入为8.19亿人民币[31] - 分部业绩中房地产发展为26.98亿人民币、房地产管理为1.86亿人民币、房地产投资为1.28亿人民币、其他为0.91亿人民币[31] - 应占合营企业盈利为0.70亿人民币、应占联营公司盈利为3.91亿人民币[31] - 截至2024年6月30日的可申报分部总资产为4,066.81亿人民币[32] - 截至2023年12月31日的可申报分部总资产为3,897.89亿人民币[32] - 房地产发展销售收入为328.0亿元人民币，同比增长10.1%[39][40] - 房地产管理服务收入为14.3亿元人民币，同比增长45.1%[39][40] - 其他收入为8.2亿元人民币，同比下降27.4%[39][40] - 来自客户合约的总收入为350.4亿元人民币，同比增长9.9%[38] - 来自房地产投资的收入为3.0亿元人民币，同比增长41.3%[38] - 总收入为353.4亿元人民币，同比增长10.1%[38] - 银行借贷及银行透支的利息支出为11.5亿元人民币[45] - 其他借贷的利息支出为9.4亿元人民币[45] - 应付关联方款项的利息支出为1.9亿元人民币[45] - 本期税项为人民币12.62亿元，其中包括中国企业所得税6.85亿元、中国内地土地增值税5.22亿元和企业预扣所得税0.54亿元[50] - 公司决议宣派中期股息每股普通股0.189港元等值人民币0.173元，总额为人民币6.96亿元[51] - 公司权益持有人应占盈利为人民币18.31亿元，每股基本盈利为人民币0.4550元[53] 资产负债情况 - 物业、厂房及设备净值为人民幣27.76亿元，投资物业净值为人民幣167.62亿元[55][56] - 应收账款及票据净额为人民幣10.76亿元，账龄1年以内的占比85.5%[57] - 应付账款及票据总额为人民幣16.54亿元，账龄90日以內的占比66.4%[58] - 公司总借贷为人民幣1,102.39亿元，其中长期银行借贷為人民幣470.00亿元，其他長期借貸為人民幣326.04亿元[59][60][61] - 公司為物業買家提供的按揭融資擔保金額為人民幣385.40亿元，為合營企業及聯營公司提供的銀行及貸款融資擔保金額為人民幣93.80亿元[62][63] - 本集團於2024年6月30日獲授的若干銀行融資及借貸以本集團總賬面值約為605.99億元人民幣的若干發展中物業、3.21億元人民幣的持作出售物業、42.86億元人民幣的投資物業及4.92億元人民幣的物業、廠房及設備作為抵押[64] - 本公司的最終控股公司為廣州越秀集團股份有限公司,與本集團有重大交易的其他主要關聯人士包括越秀企業(集團)有限公司、廣州地鐵集團有限公司等[65][66] - 截至2024年6月30日止六個月期間,本集團與關聯人士的主要交易包括利息收入、租金收入、短期租賃費用、收購附屬公司、銷售房地產發展收入、銷售材料收入、物業管理服務收入及建造服務收入等[67][68][69] - 於2024年6月30日,本集團應收主要股東、聯營公司、合營企業及同系附屬公司的款項合計約為12,679,000千元人民幣,應付相關方款項合計約為9,357,679千元人民幣[71] - 本集團於2024年6月30日在一間同系附屬公司的存款為4,294,211千元人民幣,從該同系附屬公司取得的銀行借款為936,560千元人

公司投资评级 - 报告维持对越秀地产的买入评级 [7][8] 报告的核心观点 - 越秀地产2024年上半年业绩预览：毛利率受压，下调目标价 [2] 根据相关目录分别进行总结 2024上半年业绩预测 - 预计2024上半年毛利率将降至13-14%，与全年预测的13.5%相若 [3] - 预计2024上半年合同销售额为554亿元，同比下降33.8%，仅占全年销售目标1,470亿元的37.7%，并可能下调全年销售目标 [4] 物管业务收入预测 - 预计物管业务收入同比增长超过20%，受益于销售增长和交付稳定 [5] 财务预测调整 - 下调2024和2025年的收入和盈利预测，主要反映开发利润率下降和销售放缓的影响 [6] - 分别下调2024/25全年核心利润预测34%/35%，由于开发利润率下降和销售成本提高 [6] 目标价调整 - 目标价下调至6.60港元，对应2024年预测资产净值目标折让50% [7]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 - 广州资产计划增持越秀地产不超过2% [1][2] - 加强股东联系,深化合作共赢 [2] - 越秀地产经营稳健,能力突出 [2] 盈利预测与投资建议 - 预计24-25年归母净利润35亿元/40亿元,同比+10%/+14%,对应PE为6.5x/5.7x [3] - 维持合理估值对应23年末归母净资产0.6倍PB,对应合理价值9.12港元/股 [3]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 - 越秀地产前两大股东均为国资背景,广州地铁战略入股后,公司实现"轨交+物业"新战略发展,资源禀赋优势明显 [4] - 大股东拟增持公司股份不超2%,进一步表明大股东坚定看好公司内在价值 [4] - 公司六位一体、多元投资,TOD、城市运营拿地已崭露头角 [4] 公司销售情况 - 2024年1-4月公司实现销售金额300.1亿元,同比-47.5%;销售面积102.3万方,同比-38.7%,已完成全年1,470亿元销售目标的20.4% [2] - 根据克而瑞数据,2024年1-4月公司累计销售额排名行业第10位,较23年全年提升2名 [2] 公司拿地情况 - 1-4月累计获取5幅地块,布局在上海、广州、合肥三个城市,拿地金额74.2亿元,同比-48%;拿地面积35.6万方,同比-65% [2] - 拿地销售金额比25%、拿地销售面积比35%,公司拿地持续布局在核心城市 [2] 公司土储情况 - 23年末土储规模2,567万方,布局在29个城市;土储中一线、二线、三四线占比分别为44%、51%、5% [2] - TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为13%、12%、16%、8% [2] 公司财务状况 - 2023年有息负债1,044亿元,同比增长18%;剔除预收后资产负债率67.4%、净负债率57.0%,现金短债比2.0倍,稳居三道红线绿档 [3] - 23年完成供股融资,募资净额83亿港元,发行境内公司债69亿元、人民币自贸区债34亿元;整体平均融资成本3.82%,同比下降34bps [3] 盈利预测 - 维持2024-26年归母净利润预测为32.0、35.4、39.1亿元 [4] - 当前价格对应24/25PE为6.1/5.5X [4]

公司业绩 - 2023年度營業收入为80,222,011千元，较2022年增长10.8%[4] - 2023年度每股基本盈利为0.8542元，较2022年下降28.5%[4] - 2023年度总资产为401,178,728千元，较2022年增长15.8%[5] - 2023年实现营业收入约为人民币802.2亿元，同比增长10.8%[23] - 2023年全年实现营收约32.2亿元，同比增长29.7%[31] - 2023年持有投资物业年内重估淨跌值约为15.02亿人民币[82] - 入账物业收入约为人民币757.2亿元，同比上升9.7%[69] 可持续发展 - 公司2023年ESG表现获得多项认证和奖项[6] - 公司设立2030年可持续发展目标，包括碳排放强度下降和绿色建筑项目增加[7] - 公司推出ESG管理系统，加强可持续发展管治架构[7] - 公司实际支付捐赠金额达2.0亿人民币，用于教育和青少年发展[7] - 公司绿色金融比例持续提升，约25%融资来自绿色金融[7] - 公司2030年可持续发展规划包括环境与产品生命周期管理、人力资本和职业健康安全管理[8] 土地储备和项目发展 - 公司截至二○二三年底拥有总土地储备约2,567万平方米，95%分布在一线城市和二线城市，土地储备质量和结构不断优化[28] - 本集团城市更新取得突破进展，年内累计合同销售额为人民币1,420.3亿元，同比上升13.6%[10] - 本集团年内通过「6+1」多元化增储模式于11个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米[12] - 本集团在深圳录得合同销售金额约为人民币49.5亿元，同比上升约10.8倍[63] - 本集团在上述四个城市的合同销售金额约为人民币53.3亿元，同比下降12.3%[64] 财务状况 - 公司董事会成员持有的票据及债券包括美元和港元票据，到期利率在4.50%至6.10%之间[3] - 公司主要往来银行包括中国银行、恒生银行、香港上海汇丰银行等[3] - 公司2023年共招聘超130名本科及以上学历的应届毕业生及超150名大中专院校毕业生[8] - 本集团的債務結構和資金成本持續優化，全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%[11] - 本年完成供股，募资净额约83亿港元，加强资本基础和核心竞争能力[93] - 二○二三年加权平均借贷利率为3.82%，较二○二二年下降34个基点[94][99] - 本集团总借款中约46%为以人民币计值的浮息银行贷款[98]

报告公司投资评级 - 报告给予越秀地产"买入"评级 [1] 报告的核心观点 营收增长分红稳定，利润率及减值影响业绩下行 - 23年越秀地产实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%，归母净利润31.9亿元，同比下降19.4%，核心归母净利润34.9亿元，同比下降17.5%[5][6] - 公司计划全年分红14.0亿元，连续多年维持对应核心净利40%的股息分派[5] - 结算利润率下降叠加减值拨备的计提使得公司在收入规模增长的情况下利润规模有所下行[5] 销售连续两年正增长，高力度投资持续聚集核心 - 23年公司实现全口径销售金额1420亿元，同比增长14%，目标完成率为108%[12][13] - 一线城市销售金额占比达到62%，较22年提升10pct[13] - 23年公司拿地总金额700亿元，对应拿地力度49%，投资城市收缩至11个核心一二线城市[15][16] 有息负债高增杠杆水平高稳定，融资成本显著改善 - 23年末公司有息负债1044亿元，同比增长18%[17] - 受益于年内供股融资83亿港元，股东权益大幅增厚，整体杠杆乘数维持稳定[17][18] - 23年公司加权平均融资成本3.82%，首次降至4.0%以下[22] 盈利预测与投资建议 - 预计公司24-25年归母净利润34.97亿元、39.72亿元，同比分别+10%、+14%，对应PE为4.6x、4.0x[24] - 考虑到房价带来的资产减值，给予公司合理估值对应23年末归母净资产0.6倍PB，对应合理价值9.14港元/股，维持"买入"评级[24]

公司业绩 - 公司2021年第四季度实现了10亿美元的净利润[5] - 2022年上半年净利润同比增长了20%[12] - 2023年第一季度营收达到了15亿美元，创下历史新高[18] 市场趋势 - 行业竞争加剧，公司市场份额下降[8] - 消费者对可持续发展产品的需求增加，公司应加大研发投入[22] - 电子商务渗透率提升，公司线下销售额下滑[25] 财务状况 - 公司现金流状况良好，资产负债表稳健[15] - 财务报表显示公司资产总额增长了10%[32] - 公司财务费用降低，盈利能力提升[36]