报告公司投资评级 - 报告给予越秀地产"买入"评级 [1] 报告的核心观点 营收增长分红稳定，利润率及减值影响业绩下行 - 23年越秀地产实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%，归母净利润31.9亿元，同比下降19.4%，核心归母净利润34.9亿元，同比下降17.5%[5][6] - 公司计划全年分红14.0亿元，连续多年维持对应核心净利40%的股息分派[5] - 结算利润率下降叠加减值拨备的计提使得公司在收入规模增长的情况下利润规模有所下行[5] 销售连续两年正增长，高力度投资持续聚集核心 - 23年公司实现全口径销售金额1420亿元，同比增长14%，目标完成率为108%[12][13] - 一线城市销售金额占比达到62%，较22年提升10pct[13] - 23年公司拿地总金额700亿元，对应拿地力度49%，投资城市收缩至11个核心一二线城市[15][16] 有息负债高增杠杆水平高稳定，融资成本显著改善 - 23年末公司有息负债1044亿元，同比增长18%[17] - 受益于年内供股融资83亿港元，股东权益大幅增厚，整体杠杆乘数维持稳定[17][18] - 23年公司加权平均融资成本3.82%，首次降至4.0%以下[22] 盈利预测与投资建议 - 预计公司24-25年归母净利润34.97亿元、39.72亿元，同比分别+10%、+14%，对应PE为4.6x、4.0x[24] - 考虑到房价带来的资产减值，给予公司合理估值对应23年末归母净资产0.6倍PB，对应合理价值9.14港元/股，维持"买入"评级[24]