投资评级和核心观点 - 维持"买入"评级[3] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为35.2、39.7、44.3亿元,对应EPS为0.88、0.99、1.10元,当前股价对应PE估值分别为4.0、3.5、3.2倍[4] - 公司已售未入账金额充足,业绩企稳回升可期[4] 公司经营情况 - 2024上半年实现营收353.4亿元,同比+10.1%;实现归母净利润18.3亿元,同比-15.9%;毛利率13.7%,同比下降4.1pct[4] - 中期每股派息0.189港元,派息比率维持核心净利润的40%[4] - 上半年实现合同销售金额554.0亿元,同比-33.8%,克而瑞销售排名上升至第9,全年销售目标维持1470亿元不变[4] - 上半年通过"6+1"多元化增储平台新增12幅土地,总建面172万方,其中一线城市新增6宗土地[4] - 截至上半年末,公司拥有总土储2503万方,其中大湾区和广州占比分别为41.2%、36.7%,一二线城市占比达94%[4] 业务发展 - 上半年直接持有的商业实现租赁收入2.97亿元,同比+41.3%;持股38.88%的越秀房产基金收入10.34亿元,同比-2.5%;持股66.95%的越秀服务收入和归母净利润同比分别+29.7%、+12.1%[4] - 上半年三道红线维持绿档,加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.57%,期末平均融资成本3.47%[4]