报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 - 越秀地产前两大股东均为国资背景,广州地铁战略入股后,公司实现"轨交+物业"新战略发展,资源禀赋优势明显 [4] - 大股东拟增持公司股份不超2%,进一步表明大股东坚定看好公司内在价值 [4] - 公司六位一体、多元投资,TOD、城市运营拿地已崭露头角 [4] 公司销售情况 - 2024年1-4月公司实现销售金额300.1亿元,同比-47.5%;销售面积102.3万方,同比-38.7%,已完成全年1,470亿元销售目标的20.4% [2] - 根据克而瑞数据,2024年1-4月公司累计销售额排名行业第10位,较23年全年提升2名 [2] 公司拿地情况 - 1-4月累计获取5幅地块,布局在上海、广州、合肥三个城市,拿地金额74.2亿元,同比-48%;拿地面积35.6万方,同比-65% [2] - 拿地销售金额比25%、拿地销售面积比35%,公司拿地持续布局在核心城市 [2] 公司土储情况 - 23年末土储规模2,567万方,布局在29个城市;土储中一线、二线、三四线占比分别为44%、51%、5% [2] - TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为13%、12%、16%、8% [2] 公司财务状况 - 2023年有息负债1,044亿元,同比增长18%;剔除预收后资产负债率67.4%、净负债率57.0%,现金短债比2.0倍,稳居三道红线绿档 [3] - 23年完成供股融资,募资净额83亿港元,发行境内公司债69亿元、人民币自贸区债34亿元;整体平均融资成本3.82%,同比下降34bps [3] 盈利预测 - 维持2024-26年归母净利润预测为32.0、35.4、39.1亿元 [4] - 当前价格对应24/25PE为6.1/5.5X [4]