报告投资评级 - 维持“买入”评级[3][7] 报告核心观点 - 报告考虑到公司完成24年销售目标具有压力以及结算毛利率下滑等因素下调公司24 - 26年基本EPS预测但仍看好公司发展潜力因其积极加强核心城市布局且财务资金状况稳健[3] 销售情况 - 2024年1 - 10月公司实现销售额910亿元同比减少24.8%约完成2024年销售目标1470亿元的61.9%销售面积309.8万平米同比减少16.8%销售均价29372元/平米同比下降9.7%其中10月份公司实现销售额133.6亿元同比增长46.8%环比增长85.3%[1] 土储与资产盘活情况 - 2024年1 - 10月公司于广州北京上海等核心城市新增土储总建面195万平米其中广州北京上海新增土储建面占比62%于杭州成都新增土储建面占比21%聚焦核心一二线城市整体拿地质量较高2024年8 - 11月公司拟将三宗土地交由广州市土地开发中心等收储三宗土地皆由公司的附属子公司于2021年期间收购此次收储土地总用地面积约23万平米总代价约135亿元其中以应付票据支付的代价约120亿元以现金支付的代价约15亿元三宗土地收储预计对公司带来总体盈亏约 - 68万元税前公司作为广州市属国企或将率先受益于广州土地收储政策通过闲置土地收储可增加公司营运资金有利于加速资产盘活调整存货结构及低毛利项目出清[2] 财务状况 - 2024年上半年公司实现营收353.4亿元同比增长10.1%综合毛利率13.7%同比降低4.0pct归母净利润18.3亿元同比下降15.9%其中核心归母净利润17.4亿元同比下降18.8%业绩下滑主要因毛利率下降等因素截至24年上半年末公司已售未入账销售额约1909亿元其中表内合同负债888亿元待结算资源较充足截至24年上半年末公司剔除预收款的资产负债率为68.3%净负债率为58.6%现金短债比为1.53倍财务保持稳健24年上半年公司加权平均借贷年利率约3.57%同比下降41bp信用优势明显[2] 盈利预测 - 考虑到公司完成24年销售目标具有压力以及结算毛利率下滑等因素下调公司24 - 26年基本EPS预测分别为0.76/0.91/0.95元原预测为0.89/1.03/1.12元当前股价对应24 - 26年PE基本估值为7.4/6.2/5.9倍[3] 历史业绩与预测 - 给出2022 - 2026E的营业收入归母净利润基本EPS核心EPS等指标的数值以及增长率等情况[5][9] 资产负债表情况 - 给出2022 - 2026E的现金及银行结存应收预付账款及票据合计存货发展中及持有待出售物业等多项资产负债表项目的数值[10] 现金流量表情况 - 给出2022 - 2026E的经营活动现金流投资活动现金流融资活动现金流净现金流的数值[10]