报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[4] 报告的核心观点 1. 合同销售同比下降,但持续巩固大湾区领先地位。2024年上半年,公司录得合同销售金额约为人民币554.0亿元,同比-33.8%,但在大湾区、华东、中西部和北方地区分别实现合同销售金额约为人民261.1亿元、人民币128.8亿元、人民币89.4亿元和人民币74.7亿元,分别占公司合同销售金额的47.1%、23.2%、16.2%和13.5%。[2] 2. "商住并举"战略深化,加强地产房托双平台互动。2024年上半年,公司商业物业总经营收入为人民币13.31亿元,同比+4.8%;租金收入为人民币2.97亿元,同比+41.3%;越秀房托实现经营收入人民币10.34亿元,同比-2.5%;越秀服务实现经营收入人民币19.6亿元,同比+29.7%,在管面积6667万平方米,管理规模稳步提升。[2] 3. 公司财务状况稳健,资产负债率、净借贷比率和现金短债比率等指标维持"绿档"。2024年上半年,公司剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍。[1] 财务数据分析 1. 2024年上半年,公司实现营业收入人民币353.4亿元,同比+10.1%;归母净利润人民币18.3亿元,同比-15.9%;毛利率为13.7%,同比-4.1个百分点。[1] 2. 2024年上半年,公司加权平均借贷利率为3.57%,同比下降41个基点,期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。[1] 3. 公司2024年EPS预测为人民币0.81元,给予公司24年8-10倍PE估值,对应市值区间为285-357亿港元,对应合理价值区间为每股7.09-8.86港元。[4]