报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [12] 报告的核心观点 经营业绩基本保持平稳 - 2023年公司实现营业收入人民币802.2亿元,同比+10.8%;归母净利润人民币31.85亿元,同比-19.4% [7] - 公司毛利率和归母净利润分别为15.28%和3.97%,同比分别-5.17个百分点和-1.49个百分点 [7] - 董事会建议宣派2023年末期股息每股0.148港元,连同中期股息,23年全年派息每股0.380港元,派息总额约占核心净利润的40% [7] 合同销售稳健增长,持续巩固湾区领先地位 - 2023年公司录得合同销售金额人民币1420.3亿元,同比+13.6%,完成全年合同销售目标的107.6% [8] - 公司在大湾区、华东、中西部和北方区域分别实现合同销售金额人民币716.0亿元、人民币373.8亿元、人民币200.6亿元和人民币129.9亿元,同比分别+20.0%、-13.0%、+123.8%和+23.9% [8] - 公司在广州连续三年蝉联广州销售第一,市占率达到17.2%;深耕北京战略亦取得明显进展,全年实现合同销售额同比上升57.3倍 [8] 多元化增储模式精准投资,土储结构再优化 - 2023年公司通过"6+1"多元化增储模式于11座一、二线城市合计新增28幅土地,总建筑面积约为491万平方米 [9] - 截至2023年末,公司拥有总土地储备约2567万平方米,95%分布在一线城市和二线城市,TOD项目的总土地储备达到331万平方米,约占总土地储备的12.9% [9][10] "商住并举"战略深化推进,持续赋能商业发展 - 截至2023年末,公司直接持有的商业物业实现租赁收入人民币4.9亿元,同比+49.7% [10] - 持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入人民币20.9亿元,同比+11.4% [10] - 持股66.92%的越秀服务全年实现营收人民币32.2亿元,同比+29.7%,管理规模稳步提升,市场拓展首次突破1000万平方米 [10] 增厚财务安全垫,拓展多元融资渠道 - 截至2023年12月31日,公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0亿元,较年初上升31.3% [11] - 剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍,维持"绿档"达标 [11] - 公司全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%,期末平均借贷成本进一步下降至3.63% [11] - 公司完成供股筹资,获1.15倍超额认购,募资净额约83亿港元 [11]