投资者关系管理的基本原则 - 合规性原则：公司投资者关系管理应当在依法履行信息披露义务的基础上开展，符合法律法规、规章及规范性文件、行业规范和自律规则、公司内部规章制度，以及行业普遍遵守的道德规范和行为准则 [14] - 平等性原则：公司开展投资者关系管理活动，应当平等对待所有投资者，尤其为中小投资者参与活动创造机会、提供便利 [14] - 主动性原则：公司应当主动开展投资者关系管理活动，听取投资者意见建议，及时回应投资者诉求 [14] - 诚实守信原则：公司在投资者关系管理活动中应当注重诚信、坚守底线、规范运作、担当责任，营造健康良好的市场生态 [14] 投资者关系管理的对象与工作内容 - 工作对象：投资者（包括在册投资者和潜在投资者）、证券分析师及行业分析师、财经媒体及行业媒体等传播媒介、其他相关机构 [15] - 沟通内容：公司的发展战略、法定信息披露内容、公司的经营管理信息、公司的环境、社会和治理信息、公司的文化建设、股东权利行使的方式、途径和程序等、投资者诉求处理信息、公司正在或者可能面临的风险和挑战、公司的其他相关信息 [2][16] - 沟通方式：公司可以通过路演、分析师会议等方式，沟通交流公司情况，回答问题并听取相关意见建议 [7] 投资者关系管理的部门设置与职责 - 部门设置：董事会秘书负责组织和协调投资者关系管理工作，财务管理部为投资者关系管理工作日常执行部门 [19] - 主要职责：拟定投资者关系管理制度，建立工作机制；组织与投资者沟通联络的投资者关系管理活动；组织及时妥善处理投资者咨询、投诉和建议等诉求，定期反馈给公司董事会以及管理层；管理、运行和维护投资者关系管理的相关渠道和平台；保障投资者依法行使股东权利；配合支持投资者保护机构开展维护投资者合法权益的相关工作；统计分析公司投资者的数量、构成以及变动等情况；开展有利于改善投资者关系的其他活动 [27] 投资者关系管理的具体措施 - 设立投资者联系电话和电子邮箱等渠道，由熟悉情况的专人负责，认真友好接听接收，通过有效形式向投资者反馈 [18] - 积极利用中国投资者网、证券交易所投资者关系互动平台等公益性网络基础设施开展投资者关系管理活动 [19] - 加强投资者网络沟通渠道的建设和运维，在公司官网开设投资者关系专栏，及时发布和更新投资者关系管理相关信息 [34] - 安排投资者、基金经理、分析师等到公司现场参观、座谈沟通，合理、妥善地安排活动，避免让来访人员有机会得到内幕信息和未公开的重大事件信息 [35] 投资者关系管理的特殊情况处理 - 公司在年度报告披露后应当按照中国证监会、证券交易所的规定，及时召开业绩说明会，对公司所处行业状况、发展战略、生产经营、财务状况、分红情况、风险与困难等投资者关心的内容进行说明 [38] - 投资者与公司发生纠纷的，双方可以向调解组织申请调解，投资者提出调解请求的，公司应当积极配合 [24] - 公司应当明确区分宣传广告与媒体报道，不应以宣传广告材料以及有偿手段影响媒体的客观独立报道 [25] 投资者关系管理的培训与禁止行为 - 公司可以以适当方式对公司全体员工特别是董事、监事、高级管理人员、部门负责人、公司控股子公司负责人进行投资者关系管理相关知识的培训 [22] - 公司及公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员和工作人员不得在投资者关系管理活动中透露或者发布尚未公开的重大事件信息，或者与依法披露的信息相冲突的信息；透露或者发布含有误导性、虚假性或者夸大性的信息；选择性透露或者发布信息，或者存在重大遗漏；对公司证券价格作出预测或承诺；未得到明确授权的情况下代表公司发言；歧视、轻视等不公平对待中小股东或者造成不公平披露的行为；违反公序良俗，损害社会公共利益；其他违反信息披露规定，或者影响公司证券及其衍生品种正常交易的违法违规行为 [42] 投资者关系管理的制度实施与修订 - 本制度由公司董事会负责解释和修订 [25] - 本制度自公司董事会审议通过之日起实施 [43]

行业或公司 * 物业管理行业 * 公司：基于 核心观点和论据 * **业务结构稳定**：物业管理业务占比95%，资管业务占比4%多，其他业务占比很少。[1] * **增长稳定**：前三季度营业收入121.60亿，同比增长12%；规模净利润16.2亿，同比增长4.19%。[1] * **新签合同领先**：前三季度新签29.09亿元的新签合同，市场领先。[2] * **自持项目出租率稳定**：自持项目出租率95%，非常稳定。[2] * **市场拓展稳健**：中标多个新项目，包括广州医科大学第五医院、成都太行实验室、贵州潜能电力等。[2] * **市场化业务占比高**：市场化业务量占比约4/3，母公司业务量占比1/4。[5] * **竞争有序化**：预计行业竞争将有序化，外部经营环境将改善。[6] * **内部降本增效**：通过组织变革、压降人工成本、行政费用、采购成本等降低成本。[6] * **亏损项目治理**：对亏损项目进行扭亏减亏工作。[7] * **项目拓展**：新拓展项目约40多亿，主要拓展住宅二手盘。[9] * **股东支持**：集团支持物业业务委托管理，并实施微潮计划。[10] * **考核指标变化**：考核指标从规模和营收转向服务力和利润率。[22] 其他重要内容 * **股份回购**：公司进行首次回购，金额989万，买入90万股，占总股本0.08%。[3] * **成本控制**：通过外包、组织变革、压降人工成本、行政费用、采购成本等降低成本。[6] * **项目退出**：对亏损项目进行退出，新接项目要求6%以上毛利率。[7] * **利润率提升**：通过降本增效、项目拓展、股东支持等措施提升利润率。[6][7][9] * **市值管理**：重视市值管理，通过回购、提升利润率、做好公司等方式支撑股价。[25] * **众资产处置**：积极推动众资产处置，寻找合适的价格。[27]

行业或公司 * 招商蛇口 核心观点和论据 1. **物管行业分类**：基础物管、业主增值服务、非业主增值服务[2] 2. **招商蛇口股东背景**：控股股东招商蛇口，实控人招商局集团，股东实力强劲[3] 3. **业务模式**：沃土云林模式，物业管理和资产管理为核心业务[3] 4. **收入增速**：近四年收入增速超过20%，2023年收入156亿，前三季度收入121.6亿，同比增速12%[4] 5. **利润增长**：前三季度规模经济论6.2亿，同比增长4.2%，扣非规模经济论5.9亿，同比增长10.2%[4] 6. **业务构成**：物业管理占比81%，核心主业；平台增值占12%，专业增值占7%[5] 7. **毛利率**：物业管理毛利率10.9%，较去年提升0.9个百分点；资产管理毛利率52.7%，较去年提升2个百分点[5] 8. **物管业务**：提供基础服务、细分业态特色保障服务[6] 9. **债管面积**：债管面积2.57亿平，同比增长17%，占比67%[7] 10. **新签合同**：2023年新签合同面积40.44亿元，同比增长22%[8] 11. **物管业务收入**：保持增长态势，增速15%，2023年上半年收入63.6亿，同比增长16%[9] 12. **增值业务**：平台增值业务实现营收2.56亿，同比增长4%，毛利率9.9%；专业增值业务收入9.23亿元，同比下降3.4%，毛利率11.1%[12] 13. **资产管理业务**：收入同比增长2.6%，毛利率提升2个百分点至52.7%[14] 14. **财务数据**：资产负债率逐年下降，现金及现金等价物保持增长，经营性现金流入18.16亿元，同比增长83%[17] 15. **盈利预测**：预计未来三年物业管理收入增速10%左右，毛利率24-25年持平，26年提升；资产管理收入保持稳定增长，毛利率先下降后增长[18-19] 16. **规模预测**：预计2024-2026年规模金额分别为8044亿、9.2亿和10.83亿元，EPS分别为0.8、0.87和1.02亿元[20] 其他重要内容 * 物管行业竞争激烈，非业主增值服务领域竞争更加激烈[2] * 公司物管毛利率有望持续改善，主要原因是物业费价格上升空间和人工成本压降[10] * 公司拿地金额超过千亿，拿地权益比和均价提升[11] * 公司竣工面积稳定在一千万方以上，为在管面积高速增长提供基石[11] * 公司运用多种降本增效措施提升盈利水平[16] * 公司现金流充裕，经营性现金流入超过规模经济润的2.5倍[17] * 公司预计未来盈利能力持续回升，业绩有望持续释放[20]

报告公司投资评级 - 招商积余（001914.SZ）的投资评级为“买入（维持）” [3] 报告的核心观点 - 招商积余背靠招商局集团，关联方市占率和布局能级提升，非住赛道拓展稳健，坚持“大物管”、“大资管”战略。伴随资产结构调整及一系列降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放 [3] 根据相关目录分别进行总结 1、央企物管旗舰，物业服务与资产管理并重 - 招商积余是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，发展物业管理及资产管理两项核心业务 [16] - 公司打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式，发展物业管理及资产管理两项核心业务，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案 [25] - 2024年前三季度公司实现营业收入121.6亿元，同比增长12.0%；实现归母净利润6.2亿元，同比增长4.2%；实现扣非归母净利润5.9亿元，同比增长10.2% [28] 2、物管业态多元化，非住地位市场领先 - 公司在管规模稳步增长，截至2024年上半年末，公司在管项目2209个，覆盖全国156个城市，在管面积3.85亿平，同比增长16.5% [41] - 公司在管面积中第三方在管面积2.57亿平，同比增长17.1%，占比67%，在行业中维持较高水平 [42] - 公司物业管理业务收入自2019年以来保持增长，且增速不低于15%，2023年实现收入121.1亿元，同比增长20.4%；2024H1实现收入63.6亿元，同比增长15.9% [61] 3、增值业务不断壮大，商业运营规模提升 - 公司平台增值业务紧密围绕客户生活和办公需求，企业服务、零售服务、到家服务、公区资源、到家宜居“五线”齐发 [77] - 公司专业增值业务依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务 [77] - 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。截至2024上半年末，在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万方 [93] 4、降本提效成果显著，有息负债持续压降 - 公司通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等8大举措着力，期间费率和管理费率不断压降，2024H1公司期间费率4.1%，管理费率1.9% [107] - 公司负债结构不断优化，截至2024上半年末，公司资产负债率45.3%，有息负债总额14.3亿元，均为近五年最低值 [115] - 公司坚持有现金流保障的收入和利润，2021-2023年现金及现金等价物保持增长，截至2024上半年末，公司在手现金22.3亿元，同比下降9.4% [122] 5、盈利预测与投资建议 - 预计2024-2026年归母净利润分别为8.44、9.20、10.83亿元，EPS分别为0.80、0.87、1.02元，当前股价对应PE为13.6、12.5、10.6倍，维持“买入”评级 [3]

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 招商积余（001914）公司季报点评 2024 年 11 月 13 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 | --- | --- | --- | |-------------------------------------------------------------|-------------|-------| | 股票数据 | | | | 11 [ Table_StockInfo 月 12 日收盘价（元） ] | | 11.47 | | 52 周股价波动（元） | 8.16-14.05 | | | 总股本 / 流通 A 股（百万股） | 1060/1060 | | | 总市值 / 流通市值（百万元） | 12162/12162 | | | 相关研究 | | | | [Table_ReportInfo] 《经营业绩平稳发展，压降负债费用下行》 | | | | 2024.09.03 | | | | 《收入利润稳健增长，业务条线有序发展》 | | | | 2024.05.09 | | | | 《经营规模稳步 ...

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [6] 报告核心观点 - 公司2024Q1-3实现营收121.6亿元(+12.0%)、归母净利润6.2亿元(+4.2%)、扣非归母净利润5.9亿元(+10.2%)，整体业绩稳健增长 [2] - 公司管理面积达到4.01亿平(+20.4%)，助力物管分部营收稳健增长 [2][3] - 公司综合毛利率有所承压,2024Q1-3下降1.4pct至11.3%,但费率控制得力对毛利率下行形成一定对冲 [2] - 公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道,同时加大住宅业态外拓力度,2024Q1-3住宅业态市场化新签年度合同额同比+79% [3] - 公司资管业务持续发力,在管商业项目71个,管理面积402万平,成为重要现金流与盈利来源 [3] - 公司主动回购股份,彰显央企龙头担当,有望享受估值溢价 [4] 风险提示 无

招商积余（001914.SZ） 房地产服务 证券研究报告/公司点评报告 2024 年 11 月 01 日 费用优化显著，外拓彰显功力 | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |--------------------------------------------------------|-----------|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ...

报告公司投资评级 - 公司维持"推荐"评级 [9] 报告的核心观点 营收利润提升 - 公司2024年前三季度实现营业收入121.6亿元,同比增长12.01%;归母净利润6.20亿元,同比增长4.19% [3] - 公司毛利率略有下滑,2024年前三季度为11.31%,较去年同期下滑1.35个百分点 [3] - 公司费用管控效果明显,2024年前三季度销售费用率和管理费用率分别较去年同期下降0.12个百分点和0.58个百分点 [3] 物管业务稳定增长 - 公司2024年前三季度物管业务稳定经营,在管物业项目2252个,管理面积4.01亿方,较2024年上半年末提升4.16% [3] - 第三季度新签年度合同29.09亿元,市拓保持稳健增长,其中住宅业态新签年度合同额同比增长79% [3] - 非住业态持续拓展,深耕办公、园区、政府等优势赛道,中标多个千万级项目 [3] 资管业务强运营能力 - 公司截至2024年9月末在管商业项目71个,管理面积402万方,其中自持项目3个,受托管理58个,第三方品牌输出10个 [3] - 持有物业的运营方面,截至2024年三季度末出租率为95%,较上半年末提升1个百分点 [3] 增值服务稳步推进 - 到家服务和租售业务持续拓展,服务覆盖率显著提升 [3] - 充电桩业务多渠道接入,充电桩数和充电量大幅提升 [3] - 社区康爷业务积极探索"物业+康养"创新模式,落地试点项目 [3] 股份回购彰显信心 - 公司拟以自有资金或自筹资金以集合竞价的方式回购股份,彰显对于公司未来发展的信心 [3]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [5][8] 报告的核心观点 - 公司业绩稳定增长,24Q1-Q3归母净利润同比增长4.2%,符合预期 [5] - 公司费用率持续改善,三项费用率同比下降1.0个百分点 [5] - 公司近期宣布回购股票,彰显对公司未来发展的信心和长期价值认可 [5] - 公司在管物业面积达4.01亿平米,同比增长20%,新签年度合同额同比增长4.3%,市场拓展保持稳健 [6] - 公司商业运营业务收入同比增长17.3%,毛利率同比提升5.3个百分点,商管在管面积同比增长7.5% [7] 财务数据总结 - 24年预计营业总收入171.5亿元,同比增长10.2%;归母净利润81.0亿元,同比增长10.1% [9] - 24年预计每股收益0.76元,对应PE为15倍 [9] - 公司毛利率、ROE等指标保持稳定,预计未来将继续保持良好的盈利能力 [9][10]

公 司 报 告 公 司 季 报 点 评 证 券 研 究 报 告 2024年10月31日 房地产 招商积余(001914.SZ) 业绩稳健增长，规模再上台阶 推荐 ( 维持) 事项： 股价:11.21元 主要数据 | --- | --- | |------------------------|--------------------------------| | 行业 | 房地产 | | 公司网址 | www.cmpo1914.com | | 大股东 / 持股 | 招商局蛇口工业区控股股份有限公 | | | 司 /47.45% | | 实际控制人 | 国务院国有资产监督管理委员会 | | 总股本 ( 百万股 ) | 1,060 | | 流通 A 股 ( 百万股 ) | 1,060 | | 流通 B/H 股 ( 百万股 ) | | | 总市值 ( 亿元 ) | 119 | | 流通 A 股市值 ( 亿元 ) | 119 | | 每股净资产 ( 元 ) | 9.63 | | 资产负债率 (%) | 45.6 | | 行情走势图 | | | | | 相关研究报告 【平安证券】招商积余（001914.SZ）*半年报点评 ...