公司概况 - 公司前身为"中航善达",1985年成立,1994年于深交所上市,2016年战略聚焦物业管理业务 [1][2] - 2019年,招商蛇口收购中航善达,实现了招商物业和中航物业的强强联合,公司更名为"招商积余" [2] - 2020年以来,公司明确以"建设中国领先的物业资产管理运营商"为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务 [2] - 公司背靠招商局集团,股权结构稳定,招商蛇口为第一大股东,持股51% [31][32][33] - 公司组织架构持续优化,打造集约化、扁平化、经营型总部组织,管理团队经验丰富 [37][38][39][40] 物业管理业务 - 截至2023年末,公司进入全国156城,管理面积达3.45亿平米,同比+10.7% [44][47] - 2018-2023年,公司在管面积CAGR达23.1%,基础物管收入CAGR达27.5%,新签年度合同额CAGR达20.3% [44][49][50] - 公司住宅、非住宅管理面积占比分别为38%、62%,控股股东、第三方占比分别为35%、65% [54][58][65] - 公司物业费单价较高,2023年平均物业费单价为3.08元/平米*月,同比+8.7% [78][79] 增值服务业务 - 2020-2023年,专业增值服务CAGR达11%,毛利率达17.8%,高于基础物管的8.8% [83][87] - 2020-2023年,平台增值服务CAGR达136%,毛利率为8.5%,低于行业水平 [89][90][94] - 公司通过轻型化、规模化发展平台增值服务,有望推动量质双升 [89][90][91][92] 资产管理业务 - 2023年,资产管理业务实现收入7.0亿元,同比+50.1%,毛利率为50.7% [97][98] - 2023年末,公司旗下招商商管在管商业项目70个,管理面积397万平米,同比+35% [99] - 随着招商蛇口在商业地产的布局加大,公司资产运营业务有望获得更大支持 [99] 财务表现 - 2019-2023年,公司营收CAGR达26.6%,归母净利润CAGR达26.6% [104][105][106][107] - 2023年,公司毛利率为11.6%,低于行业平均水平,但管理效率提升,有望逐步修复 [116][117][119][150][151] - 2019年以来,公司三项费用率持续优化,2023年为4.9%,优于行业水平 [127][128][151] - 应收账款账龄结构健康,应收款减值比例优于行业 [133][134][135][138] 估值与投资评级 - 我们预计公司2024-2026年每股收益分别为0.80元、0.92元、1.04元,对应2024年PE为12.5倍 [160][161] - 综合公司背景、业务发展及估值水平,给予公司"买入"评级,目标价12.87元/股,较现价有28%上涨空间 [165] - 主要风险包括地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期 [167]

会议主要讨论的核心内容 - 公司是招商局集团从事物业资产管理和运营服务的主要平台企业,主要业务包括物业管理和资产管理 [1][2] - 物业管理业务占公司营收的95%,包括基础物业管理、平台增值业务和专业增值业务 [2] - 公司目前管理项目2155个,覆盖32个省市,管理面积3.74亿平方米,商业项目70个,管理面积397万平方米 [2] - 公司今年一季度新增合同额超7亿元,但收入增速有所放缓至12%左右,主要受市场竞争激烈和成本上升压力的影响 [3][4] - 公司将采取一系列措施应对,包括聚焦优质项目、加强成本管控、拓展新业务等 [4][7][8] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **提问** 公司如何看待第三方外拓市场的竞争格局及未来发展策略 [5] **回答** - 新竞争对手不断增加,报价压力加大,部分地区政府倾向于最低价中标 [5][6] - 公司将更加注重服务品质和应收账款管控,集中资源发展重点区域和优质客户 [6][7] - 鼓励城市公司与当地政府背景企业合资合作,拓展城市服务等新业务 [7][8] 问题2 **提问** 公司今年中期的应收账款周转情况和经营性现金流情况如何 [12][13] **回答** - 应收账款回收情况较去年同期有所下降,部分客户延迟付款,尤其是住宅业主 [12][13] - 公司将加大催收力度,确保应收账款增幅不超过收入增速 [13] - 经营性现金流情况预计会略弱于去年同期,但公司仍有较好的现金流状况 [13] 问题3 **提问** 公司今年是否有分红计划 [14][15] **回答** - 公司分红率相对较低,主要受限于历史负债和稳健发展的经营策略 [15] - 未来在经营和分红之间有一定平衡空间,2024年分红有望有所提升 [15][16] - 具体分红方案需要经过内部决策程序,目前无法明确给出 [16]

业绩总结 - 公司2024年1-3月营业收入为37.25亿元，同比增长12.67%[1] - 公司2024年1-3月归母净利润为1.91亿元，同比增长3.34%[1] - 公司2024年一季度净利润为199.84百万元，同比增长4.09%[6] - 公司2024年一季度商业销售额同比提升27.6%，客流同比提升44.3%[3] - 公司2024年一季度净资产为10111.93百万元，同比增长6.41%[6] 费用率 - 公司2024年1-3月期间费用率为4.25%，较去年同期下降0.71个百分点[1] 毛利率 - 公司2024年1-3月毛利率为11.68%，较去年同期下降0.57个百分点[1] - 公司2024年一季度毛利率为11.68%，较去年同期下降0.57个百分点[6] 预期收益 - 保利物业（6049.HK）2024年预期每股收益为2.89港元，对应PE为10.3倍，2024PEG为0.67[7] - 华润万象生活（1209.HK）2024年预期每股收益为1.57港元，对应PE为16.8倍，2024PEG为0.82[7] - 招商积余（001914）2024年预期每股收益为0.85元，P/E为12.60倍，2024年预期每股净资产为9.81元[8]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [4] 报告核心观点 - 公司积极市拓，非住优势持续强化，物管主业有望稳健增长 [3] - 公司有息负债仍有望进一步下降，持续提振盈利预期 [3] - 公司重视现金流管控与回报股东，2024-2026年现金分红比例均不低于25% [3] - 物管利润率修复与轻重分离预期更是公司盈利与估值修复的潜在隐性期权 [4] 公司经营业绩 - 2024Q1实现营收37.2亿元(+12.7%)，归母净利润1.9亿元(+3.3%) [3] - 毛利率略有承压，但费率控制得力，对冲了毛利率下行影响 [3] - 内生外拓双轮驱动下公司管理规模与营收有望稳健提升 [3] 非住业态发展 - 非住业态规模占比达61.9%，优势地位继续强化 [3] - 成功中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目 [3] - 在金融、医院、轨道交通等领域持续拓展 [3] 增值服务发展 - 平台增值服务加快业务转型，多维度寻求盈利新增点 [3] - 自有直播平台"招小播"直播总销售额较去年同期增长5倍 [3] - 到家服务新增的收纳整理服务一季度销售额同比+41% [3] - 充电桩接入数已逾2.5万台，持续推进湛江等片区城市级充电桩市场拓展 [3] 资管业务表现 - 2024Q1在管集中商业销售额同比+27.6%，同店同比+7.2%，维持良好的营运态势 [3] - 持有物业租赁业务以稳定经营为主导，稳定现有客源同时关注潜在需求 [3]

中标多个重点项目，增值业务实现突破 招商积余（001914.SZ）/房地 证券研究报告/公司点评 2024年4月30日 产行业 [Table_Industry] [评Ta级ble：_T买itle入] （维持） [公Ta司ble盈_F利in预anc测e1及] 估值 市场价格：10.79元 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 13,024 15,627 18,752 21,940 25,231 分析师：由子沛 增长率yoy% 23% 20% 20% 17% 15% 执业证书编号：S0740523020005 净利润（百万元） 594 736 897 1,084 1,259 Email：youzp@zts.com.cn 增长率yoy% 16% 24% 22% 21% 16% 每股收益（元） 0.56 0.69 0.85 1.02 1.19 每股现金流量 0.94 1.71 1.28 0.97 1.34 分析师：李垚 净资产收益率 6% 7% 8% 9% 10% 执业证书编号：S0740520110003 P/E 19.3 15.6 12.8 10.6 9.1 P/B ...

报告公司投资评级 - 公司维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 收入稳步增长 - 2024年Q1实现营业收入37.25亿元,同比增长12.67% [1] - 归母净利润1.91亿元,同比增长3.34% [1] - 毛利率下滑,2024年Q1毛利率为11.68%,较上年同期下降0.57pct [1] - 税金及附加、研发费用、信用减值损失等费用增加 [1] - 销售费用率和管理费用率分别较去年下降0.07pct、0.68pct,费用管控取得成效 [1] 物管业务规模扩大 - 截至2024年3月31日,公司在管项目数量2155个,管理面积3.74亿方,较2023年末增加8.41% [1] - 2024年Q1新签约7.91亿元,是2023年全年新签约合同额的19.56% [1] - 中标多个大型办公、园区、政府、金融、医院、轨道交通等项目 [1] - 加快平台增值服务业务转型,盈利能力有所提升 [1] - 专业增值服务中标多个大型项目 [1] 商业运营业态丰富 - 截至2024年3月末,公司商业运营在管商业项目70个,管理面积397万方 [2] - 自持项目3个,第三方品牌输出项目9个,受托管理控股股东项目58个 [2] - 持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等,总可出租面积46.92万方,出租率95% [2] 投资建议 - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为8.75亿元、9.97亿元、10.85亿元 [1] - EPS预测为0.82元/股、0.94元/股、1.02元/股 [1] - 对应PE为12.27X、10.76X、9.89X,维持"推荐"评级 [1]

财务数据 - 公司2024年一季度实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%[1] - 归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%[1] - 公司管理费用率小幅改善，同比下降0.7个百分点至2.9%[2] - 公司管理面积升至3.74亿平米，新签年度合同额7.9亿元[2] - 一季度集中商业销售额同比提升27.6%，客流同比提升44.3%[3] - 公司2024-2026年EPS分别为0.79元、0.89元、1.00元[4] 未来展望 - 招商积余公司2026年预计营业收入为223.86亿元，营业利润为12.81亿元[7] - 营业收入增长率分别为20.0%、14.0%、12.5%、11.7%；营业利润增长率分别为11.0%、9.9%、13.2%、12.5%[7] - 归属母公司净利润占比分别为24.0%、13.2%、13.1%、12.5%；ROE分别为7.5%、7.9%、8.3%、8.7%[7]

业绩总结 - 公司2023年实现营收156.3亿，归母净利润7.4亿，扣非归母净利润6.6亿，分别同比增长20.0%、24.0%、32.1%[3] - 公司2026年预计营业总收入将达到24150百万元，营业利润为1448百万元[9] - 公司2026年预计每股收益为1.10元，市盈率为9.71[9] 财务状况 - 公司物管主业稳健增长，但毛利率略有承压，整体基础物管毛利率同比下降1.0pct至8.8%[3] - 公司现金流明显改善，经营性现金流净流入18.2亿，应收账款同比下降，在手现金同比增长37.3%至43.5亿[3] 未来展望 - 公司预计2024-2026年归母净利为8.7/10.1/11.7亿元，对应估值为13.0/11.2/9.7X，维持“买入”评级[4] 投资评级 - 公司投资评级标准包括看好、中性和看淡三种，公司评级标准包括买入、增持、中性和减持四种[10] 法律声明 - 分析师声明中指出本报告独立客观，作者报酬与推荐意见无直接或间接联系[13] - 法律主体声明中指出本报告由长江证券股份有限公司制作，具有中国证监会许可的投资咨询业务资格[14] - 本报告并非针对或意图发送给在当地法律或监管规则下不允许的人员[15] - 报告内容不构成投资建议，投资者应独立评估信息并承担投资风险[15] - 本报告所含信息仅反映发布当日的判断，不应作为日后表现依据[15] - 报告中的观点和建议不适用于所有投资者，不应取代独立判断[15] - 未经授权刊载或转发本报告的，本公司将保留追究法律责任的权利[16]

业绩总结 - 公司2023年实现营业收入156.27亿，同比增长19.99%[3] - 公司2023年实现归母净利润7.36亿，同比增长23.96%[2] - 公司2024年预计净利润将达到8.97亿，2025年将达到10.84亿，2026年预计净利润为12.59亿[8] - 公司2023年新签合同金额为40.44亿，其中第三方项目合同金额为35.39亿，同比增长27.44%[6] - 公司2024-2026年预计每股收益分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持“买入”评级[8] 主营业务 - 公司主营业务基础物业管理业务收入保持20%以上的高增速，未受到行业周期影响[4] 外拓能力和平台服务 - 公司在外拓能力方面表现优异，与多家重点公司深度合作，拓展了广交会展馆、中芯国际等项目[6] - 公司在平台增值服务方面持续创新，销售额超过5.6亿元，推出新业务平台“招小播”和“招小充”[6] 市场表现和展望 - 公司在行业下行期依然完成20%的收入增长，外拓增速充分证明了市场化能力[7] - 公司2023年业绩基数影响，调整2024-2025年净利润预测至8.97亿、10.84亿，引入2026年净利润预测12.59亿[8] - 公司预测2026年营业收入将达到252.31亿元，较2023年增长约61.2%[9] - ROE预计在2026年将达到10.0%，较2023年增长2.6个百分点[9] 股票评级和风险提示 - 公司股票评级中，买入评级表示预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上[10] - 公司声明投资有风险，投资需谨慎，不对使用报告中的内容引起的损失负责[14]

业绩总结 - 公司在2023年实现营业收入156.3亿元，同比增长20.0%[1] - 归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%[1] - 物管业务营收为147.6亿元，同比增长18%[2] - 资管业务营收为7.0亿元，同比增长50%[2] 非住宅业态 - 在管面积和收入占比分别为61.9%和71.9%[3] - 新签年度合同额同比增长28.7%至34.6亿元[3] 关联方支持 - 约35%在管面积来自控股股东招商蛇口[4] - 第三方项目新签年度合同金额为35.4亿元[4] 评级和目标价 - 维持买入评级，调整目标价至11.31元[4] - 预计25年业绩增速高于可比公司，给予10%估值溢价[4] 未来展望 - 公司预计2026年营业收入将达到293.74亿元，较2022年增长约124.6%[6] - 预计2026年归属于母公司净利润将达到16.54亿元，较2022年增长约178.1%[6] - 营业利润率预计在2026年达到35.0%，较2022年增长约22.2%[6] - 净利率预计在2026年达到5.6%，较2022年增长约21.7%[6] - ROE预计在2026年达到13.3%，较2022年增长约98.5%[6]