公司概况 - 公司前身为"中航善达",1985年成立,1994年于深交所上市,2016年战略聚焦物业管理业务 [1][2] - 2019年,招商蛇口收购中航善达,实现了招商物业和中航物业的强强联合,公司更名为"招商积余" [2] - 2020年以来,公司明确以"建设中国领先的物业资产管理运营商"为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务 [2] - 公司背靠招商局集团,股权结构稳定,招商蛇口为第一大股东,持股51% [31][32][33] - 公司组织架构持续优化,打造集约化、扁平化、经营型总部组织,管理团队经验丰富 [37][38][39][40] 物业管理业务 - 截至2023年末,公司进入全国156城,管理面积达3.45亿平米,同比+10.7% [44][47] - 2018-2023年,公司在管面积CAGR达23.1%,基础物管收入CAGR达27.5%,新签年度合同额CAGR达20.3% [44][49][50] - 公司住宅、非住宅管理面积占比分别为38%、62%,控股股东、第三方占比分别为35%、65% [54][58][65] - 公司物业费单价较高,2023年平均物业费单价为3.08元/平米*月,同比+8.7% [78][79] 增值服务业务 - 2020-2023年,专业增值服务CAGR达11%,毛利率达17.8%,高于基础物管的8.8% [83][87] - 2020-2023年,平台增值服务CAGR达136%,毛利率为8.5%,低于行业水平 [89][90][94] - 公司通过轻型化、规模化发展平台增值服务,有望推动量质双升 [89][90][91][92] 资产管理业务 - 2023年,资产管理业务实现收入7.0亿元,同比+50.1%,毛利率为50.7% [97][98] - 2023年末,公司旗下招商商管在管商业项目70个,管理面积397万平米,同比+35% [99] - 随着招商蛇口在商业地产的布局加大,公司资产运营业务有望获得更大支持 [99] 财务表现 - 2019-2023年,公司营收CAGR达26.6%,归母净利润CAGR达26.6% [104][105][106][107] - 2023年,公司毛利率为11.6%,低于行业平均水平,但管理效率提升,有望逐步修复 [116][117][119][150][151] - 2019年以来,公司三项费用率持续优化,2023年为4.9%,优于行业水平 [127][128][151] - 应收账款账龄结构健康,应收款减值比例优于行业 [133][134][135][138] 估值与投资评级 - 我们预计公司2024-2026年每股收益分别为0.80元、0.92元、1.04元,对应2024年PE为12.5倍 [160][161] - 综合公司背景、业务发展及估值水平,给予公司"买入"评级,目标价12.87元/股,较现价有28%上涨空间 [165] - 主要风险包括地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期 [167]