报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 1) 收入增长符合预期,业务结构优化 [4] 2) 住宅项目新交付资源充沛,非住宅外拓富有竞争力 [4] 3) 贸易应收款增长较快,销售、管理费用率明显优化 [4] 公司基本情况 1) 2024年上半年,公司实现收入78.7亿元,同比增长10.2%;归母净利润8.5亿元,同比增长10.8% [3] 2) 截至2024年6月30日,公司在管面积7.6亿平方米,其中第三方占比64.9%;合约面积9.5亿平方米,其中3.5亿平方米来自保利发展 [4] 3) 2024年上半年,公司新拓展第三方项目单年合同金额12.0亿元,其中商写项目新拓展合同4.3亿元,同比增长27.0% [4] 4) 截至2024年6月30日,公司贸易应收款总额37.3亿元,较2023年末增加12.9亿元(+52.6%) [4] 5) 上半年公司销售、管理费用率合计6.3%,同比降低1.0个百分点 [4]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [8] 报告的核心观点 业绩平稳增长 - 公司2024年上半年实现营业收入78.71亿元，同比增长10.2%；实现归母净利润8.46亿元，同比增长10.8% [2] - 公司整体毛利率20.46%，较上年同期下降0.71个百分点；费用管控方面，销管费率较上年同期降1.07个百分点至6.27% [3] 践行"高质拓展" - 截至2024年上半年末，公司合约面积和在管面积分别同比增长12.8%和16.4% [4] - 第三方项目占比提升，新拓第三方单年合同金额超千万元的项目占比约64.3%，同比提升约5.7个百分点 [4] - 非住宅物业在管面积占比提升2个百分点至60.5%，其中商业及写字楼、公共及其他物管面积占比提升 [4] 社区增值服务保持韧性 - 社区增值服务收入12.50亿元，同比下降1.8%，但业务规模与盈利规模企稳 [4] - 非业主增值服务收入10.28亿元，同比下降2.1%，但保持在相对稳定水平 [4] - 物管单价平稳提升，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为2.44元/平方米/月和1.82元/平方米/月 [4]

港股公司报告 | 公司点评 业绩平稳增长，践行"高质拓展"——保利物业 2024 年中报点评 事件：公司发布 2024 年中期业绩公告，公司 24 年上半年实现营业收入 78.71 亿元，同 比+10.2%；实现归母净利润 8.46 亿元，同比+10.8%；实现基本每股收益 1.54 元/股， 同比+ 11.4%。 业绩双位数增长，毛利率稳步提升 收入端，公司 24H1 年实现 78.71 亿元，同比+10.2%；其中，物业管理、非业主增值、 社区增值服务收入分别为 55.93、10.28、12.50 亿元，分别同比+16.1%、-2.1%、-1.8%。 利润端，公司 24H1 实现归母净利润 8.46 亿元，同比+10.8%。管理规模扩大支撑业绩稳 步增长。公司 24H1 整体毛利率 20.46%，较 23 年同期下降 0.71pct；物管、非业主、社 区增值服务毛利率分别为 16.79%、18.05%、38.85%，较 23 年同期分别-0.24、-1.53、 +0.73pct。公司 24H1 净利率 10.86%，较 23 年同期下降 0.02pct。费用管控方面，公司 24H1 销管费率较 23 年同 ...

[Table_StockInfo] 2024 年 08 月 20 日 证券研究报告•2024 年中报点评 买入 （维持） 当前价：25.25 港元 保利物业（6049.HK）房地产 目标价：——港元 业绩稳健增长，外拓量质同步提升 [Table_Summary 业绩稳健增长，盈利能力保持稳定。 ] 2024上半年保利物业实现收入 78.7亿元， 同比增长 10.2%；归母净利润 8.5 亿元，同比增长 10.8%。毛利率约 20.5%， 同比下降 0.71pp，其中物业管理服务毛利率 16.8%，同比下降 0.24pp；非业主 增值服务毛利率 18.1%，同比下降 1.53pp；社区增值服务毛利率 38.9%，同比 上升 0.73pp；净利率 10.9%与去年同期持平。 业务布局优化，外拓量质同步提升。2024上半年公司物业管理服务板块实现收 入 55.9亿元，同比增长 16.1%；其中来自第三方收入约 23.2亿元，占比 41.4%， 同比增加 0.5pp。公司合同管理面积与在管面积分别为 9.5亿平与 7.6亿平，其 中第三方项目占比分别为 63.2%和 64.9%。期内新拓展第三方项目的单年合同 金额约 ...

证券研究报告 | 2024年08月21日 保利物业（06049.HK） 优于大市 业绩保持稳增，结构持续优化 归母净利同增 11%，管理费用率下降。2024 上半年公司实现营业收入 78.7 亿元，同比增长 10%；实现归母净利润 8.5 亿元，同比增长 11%。分业务板 块看，公司物业管理服务收入 55.9 亿元，同比增长 16.1%；社区增值服务收 入 12.5 亿元，同比下降 1.8%。2024 上半年公司整体毛利率为 20.5%，同比 下降 0.7pct；净利率为 10.9%，同比持平；管理费用率为 6.2%，同比下降 1.0pct。 优化拓展结构，聚焦核心城市。截至 2024 上半年末，公司共进驻 205 个 城市，在管项目数量 2667 个，合同项目数量 3168 个，拥有合同面积 9.5 亿 平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 36.8%和 63.2%，拥有在管 7.6 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 35.1%和 64.9%。公司 深耕核心城市与业态，优化拓展结构，新拓展单年合同金额 12.0 亿元，新 签约单年合同金额 10.7 亿元。公司加强城市筛选，聚焦核心经济带， ...

报告公司投资评级 保利物业维持"推荐"评级 [14] 报告的核心观点 业绩延续双位数增长，业务改革持续优化 - 在上游地产行业深度调整、公共财政支出趋紧、居民消费意愿波动等背景下，公司2024H1营收利润仍维持双位数增长，保持韧性 [6] - 规模优势持续强化，在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为64.9%、60.5%，业态组合优化，市场化进程加速推进 [6][7] - 管理提质增效效果初显，管理费用率同比下滑1pct，社区增值服务加快转型调整，毛利率同比增长0.7pct，带动净利润率水平保持稳定 [6] - 关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好，新增周庄古镇等标杆项目 [7] - 社区增值服务由传统流量与资源转化驱动步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段，毛利率、毛利分别同比提升0.7pct、0.2% [8] - 向地产开发全流程延伸，提升全链条承接能力，构建工程专业能力 [8] 投资建议 - 公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，物业基础服务基本盘仍较为稳固 [14] - 随着公司第三方外拓、社区增值服务、非业主增值服务持续改革优化，预计公司仍将维持行业领先地位 [14] - 但考虑上游地产持续调整，公共财政支出收紧、居民支付能力波动等，公开招投标市场竞争加剧，小幅下调公司2024-2026年EPS预测 [14] - 维持"推荐"评级 [14] 风险提示 1) 个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块 [15] 2) 若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响 [15] 3) 增值服务培育及发展不及预期 [15] 4) 人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险 [15]

房地产 2024 年 08 月 20 日 라用》/ 笔記用> 报告原因：有业绩公布需要点评 市场数据：2024 年 08 月 19 日 收盘价 (港币)27.20 恒生中国企业指数6225.86 52 周最高/最低（港币）41.80/23.30 H 股市值（亿港币）150.51 流通Ｈ股（百万股）153.33 汇率 (人民币/港币)1.0914 -年内股价与基准指致对比走势 : 资料来源：Bloomberg 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 双力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 申万宏源研究微信服务 -业绩稳增，费用改善、单价提升 投资要点： o 24H1 营收同比+10%，归母净利润同比+11%、符合市场预期，行政开支改善。2024H1， 公司实现营收 78.7 亿元，同比+10.2%；毛利润 16.1 亿元，同比+6.5%；归母净利润 8.5 亿元，同比+10.8%，符合市场预期；基本每股收益 1.54 元，同 ...

房地产/房地产服务 公 司 研 究 保利物业（06049.HK） 2024 年 08 月 20 日 收入利润稳健增长，增值服务结构持续优化 ——公司信息更新报告 投资评级：买入（维持） 收入利润稳健增长，增值服务结构持续优化，维持"买入"评级 保利物业发布 2024 年中期业绩。公司上半年收入利润双位数增长，关联方交付 资源充足，且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，物管收入利润有望持续 增长；增值业务提质增效，优化业务结构，盈利能力改善可期。我们维持盈利预 测，预计公司 2024-2026 年归母净利润为 15.6、17.6、19.8 亿元，对应 EPS 为 2.82、 3.18、3.58 元，当前股价对应 PE 为 8.8、7.8、7.0 倍，维持"买入"评级。 收入利润保持增长，管理费用率明显压降 公司 2024H1 实现营收 78.71 亿元，同比增长 10.2%；实现归母净利润 8.46 亿元， 同比增长 10.8%；经营性净现金流 4.27 亿元，毛利率同比下降 0.71pct 至 20.46%， 净利率 10.9%，同比基本持平。公司营收增长主要系物管收入增长，毛利率下降 主要由于物业管理和非 ...

财务表现 - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入约为人民币7,871.4百万元，较2023年同期增加约10.2%[6] - 截至2024年6月30日止六个月，公司毛利约为人民币1,610.1百万元，较2023年同期增加约6.5%，毛利率约为20.46%，较2023年同期减少约0.71个百分点[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司期内溢利约为人民币854.6百万元，较2023年同期增加约10.0%，净利率约为10.9%，与2023年同期持平[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司本公司擁有人應佔期內溢利約為人民幣846.0百萬元，較2023年同期增加約10.8%[7] - 截至2024年6月30日止六个月，公司每股基本盈利約為人民幣1.5415元[7] - 本集團收入約為人民幣7,871.4百萬元，較2023年同期增加約10.2%[163] - 本集團物業管理服務收入佔比約71.0%，較2023年同期增加約16.1%[161] - 本集團毛利約為人民幣1,610.1百萬元，較2023年同期增加約6.5%[168] - 本集團物業管理服務毛利率約為16.79%，較2023年同期下降約0.24個百分點[169] - 本集團非業主增值服務毛利率約為18.05%，較2023年同期下降約1.53個百分點[170] - 本集團社區增值服務毛利率約為38.85%，較2023年同期上升約0.73個百分點[171] - 本集團行政開支約為人民幣489.9百萬元，較2023年同期減少約5.1%[173] - 期内溢利同比增加约10.0%，达到人民币854.6百万元[174] 资产负债情况 - 流动资产较2023年12月31日增长约6.2%，达到人民币15,116.9百万元[175] - 现金及现金等价物较2023年12月31日减少约3.7%，达到人民币10,604.6百万元[175] - 资产负债率较2023年12月31日增加约3.42个百分点，达到43.75%[175] - 权益总额较2023年12月31日增加约4.0%，达到人民币9,228.4百万元[176] - 物业、厂房及设备较2023年12月31日减少约人民币4.4百万元[177] - 租赁资产及投资物业较2023年12月31日增加约人民币641.2百万元[178] - 无形资产较2023年12月31日减少约人民币5.0百万元[179] - 贸易应收款项及应收票据较2023年12月31日增加约人民币1,239.6百万元[180] - 预付款项、按金及其他应收款项较2023年12月31日增加约人民币59.7百万元[182] 业务构成 - 本公司的主要业务为在中国从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务[43] - 本公司的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务[45,47] - 物业管理服务收入为55.93亿元人民币，占总收入的71.1%[47] - 非业主增值服务收入为8.56亿元人民币，占总收入的10.9%[47] - 社区增值服务收入为12.50亿元人民币，占总收入的15.9%[47] - 公司2024年上半年物业管理服务收入约为人民币5,593.3百万元,同比增长16.1%[123] - 非业主增值服务收入约为人民幣1,028.2百萬元，較2023年同期下降約2.1%[151] - 社区增值服务收入约為人民幣1,249.9百萬元，較2023年同期下降約1.8%[153] 股权激励 - 本公司於2022年2月18日採納了為期10年的限制性股票激勵計劃[105] - 根據該計劃,授予的股票有24個月的鎖定期,之後分三批解鎖[106] - 公司根据该计划实施了首次授予和预留授予共计5,053,200股限制性股票[107][108] - 截至2024年6月30日止六个月期间,有1,363,098股限制性股票归属于159名承授人,76,000股已失效[109] - 截至2023年12月31日止年度,受托人以总现金代价人民幣120,097,000元購買了3,878,200股H股[115] 项目拓展 - 公司来自保利发展控股集团的在管面积约为265.6百万平方米,占比35.1%,收入占比58.6%[133][134] - 公司新拓展第三方项目的单年合同金额约为人民幣1,200.2百萬元,新签约第三方项目的单年合同金额約為人民幣1,067.0百萬元[130] - 公司在新拓展第三方项目中,聚焦四大核心经济带的占比达77.0%,大型项目拓展占比达64.3%[130][131] - 公司来自第三方项目的合同管理面积約為599.9百萬平方米,占比63.2%[126] - 市场拓展为本集团业绩增长注入强劲动力，第三方项目在管面积达到约491.2百万平方米，较2023年底增长约25.9百万平方米[135] - 来自第三方的物业管理服务收入約為人民幣2,317.8百萬元，較2023年同期增長約17.7%[136] - 住宅社区的在管面积約為299.0百萬平方米，源自住宅社區的物業管理服務收入約為人民幣3,273.0百萬元，較2023年同期增長約15.4%[139] - 商業及寫字樓的在管面積約為35.8百萬平方米，新拓展第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達到約人民幣429.6百萬元，同比增長約27.0%[141] - 公共及其他物業的收入約為人民幣1,435.4百萬元，較2023年同期增長約

公司投资评级 - 保利物业的投资评级为“买入”，维持评级[4] 报告的核心观点 - 保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期[7] 根据相关目录分别进行总结 物业管理规模质量效模升，多业态齐头并进共发展 - 公司近年未物业管理規模不断操升，截至 2023 年末，公司物管合同面积积在管面积分别为 922.2 称 719.6 百万方，同比分别增长 19.5% 称 24.9%，在營面积增達自 2019 年以未均超 20%[8] - 公司第三方项目占比呈现逐年授升趋势，截至 2023 年末公司合同面积积在管面积中 第三方项目占比分别为 62.9%构 64.7%，处于行业中济水子[50] 社区增值模质增效，非业主增值多维精益管理 - 2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至 28.16 亿元，同比下降 8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率同比禄升 6.4pct 圣 38.4%[9] - 2023 年公司非业主增值服务收入达 20.93 亿元，同比下降 4.6%，主委由于案场协销服务项目救量减少及写字楼租赁业务下滑[10] 利润增长盈利改善，分红比例稳步拨升 - 公司归导净利润自 2019 年以未增速超 20%，2023 年实现归导净利润 13.8 亿元，同比增长 24.0%，领售毛利率提升 0.8pct 至 19.6%，管理费率同比下降 0.7pct 至 8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润 1.73 倍，淡息比例提升至 40%，现金流稳使，持续加强殷东回报[10] 盈利预测与技资建设 - 预计公司 2024-2026 年归寻寻利润为 15.6、17.6、19.8 亿元，对应 EPS 为 2.82、3.18、3.58 元，当前殷价对应 PE 为 8.6、7.7、6.8 倍，维持"买入"详级[7] - 公司物业管理收入未源主要为关联方保利发展带未的住宅物业收入和第三方拓展带未的业务管理收入，2021 年以未近三年公司合同面积增速超 16%，在管面积增速超 22%，预计未未关联方交付面积受行业影响有所下降, 但公司第三方合同称在答函积逐年提升，2023 年分别达 62.9%称 64.7%，同时公司开启存量佳艺业务拓展，预计 2024-2026 年公司物业管理妆入增速分别为 20%、18%、15%[149] - 社区增值服务收入主委未源于向业主授供的小区增值服务收入，2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入同比下降 8.1%，预计在地产销售不及预期的拾况下, 2024 年公司业务调整伪将继续, 后续伴随增值产品的打造不断完善, 妆入有望实现增长，预计 2024-2026 年公司社区增值服务收入增速分别为-3%、1%、3%[150] - 非业主增值服务收入主要未源于向勃业开发商提供增值服务，受房地产销售不亲气影响秦场协销收入下降,2023 年公司非业主培值服务收入同比下降4.6%,2024年预计案场协销收入伪将受影响，后续伴随公司工程维修业务成为全新增长点，业务妆入有望培长, 预计 2024-2026 年公司非业主培值服务妆入增速分别为-3%、-1%、2%[151]