公司投资评级 - 保利物业的投资评级为“买入”，维持评级[4] 报告的核心观点 - 保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期[7] 根据相关目录分别进行总结 物业管理规模质量效模升，多业态齐头并进共发展 - 公司近年未物业管理規模不断操升，截至 2023 年末，公司物管合同面积积在管面积分别为 922.2 称 719.6 百万方，同比分别增长 19.5% 称 24.9%，在營面积增達自 2019 年以未均超 20%[8] - 公司第三方项目占比呈现逐年授升趋势，截至 2023 年末公司合同面积积在管面积中 第三方项目占比分别为 62.9%构 64.7%，处于行业中济水子[50] 社区增值模质增效，非业主增值多维精益管理 - 2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至 28.16 亿元，同比下降 8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率同比禄升 6.4pct 圣 38.4%[9] - 2023 年公司非业主增值服务收入达 20.93 亿元，同比下降 4.6%，主委由于案场协销服务项目救量减少及写字楼租赁业务下滑[10] 利润增长盈利改善，分红比例稳步拨升 - 公司归导净利润自 2019 年以未增速超 20%，2023 年实现归导净利润 13.8 亿元，同比增长 24.0%，领售毛利率提升 0.8pct 至 19.6%，管理费率同比下降 0.7pct 至 8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润 1.73 倍，淡息比例提升至 40%，现金流稳使，持续加强殷东回报[10] 盈利预测与技资建设 - 预计公司 2024-2026 年归寻寻利润为 15.6、17.6、19.8 亿元，对应 EPS 为 2.82、3.18、3.58 元，当前殷价对应 PE 为 8.6、7.7、6.8 倍，维持"买入"详级[7] - 公司物业管理收入未源主要为关联方保利发展带未的住宅物业收入和第三方拓展带未的业务管理收入，2021 年以未近三年公司合同面积增速超 16%，在管面积增速超 22%，预计未未关联方交付面积受行业影响有所下降, 但公司第三方合同称在答函积逐年提升，2023 年分别达 62.9%称 64.7%，同时公司开启存量佳艺业务拓展，预计 2024-2026 年公司物业管理妆入增速分别为 20%、18%、15%[149] - 社区增值服务收入主委未源于向业主授供的小区增值服务收入，2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入同比下降 8.1%，预计在地产销售不及预期的拾况下, 2024 年公司业务调整伪将继续, 后续伴随增值产品的打造不断完善, 妆入有望实现增长，预计 2024-2026 年公司社区增值服务收入增速分别为-3%、1%、3%[150] - 非业主增值服务收入主要未源于向勃业开发商提供增值服务，受房地产销售不亲气影响秦场协销收入下降,2023 年公司非业主培值服务收入同比下降4.6%,2024年预计案场协销收入伪将受影响，后续伴随公司工程维修业务成为全新增长点，业务妆入有望培长, 预计 2024-2026 年公司非业主培值服务妆入增速分别为-3%、-1%、2%[151]

大股东实力强劲，股权激励充分 - 保利物业是保利发展控股集团旗下控股子公司,大股东股权占比较高且稳定,有利于公司经营的持续性和稳定性[15][17] - 公司股权激励充分,有利于公司业绩提升和长期稳定发展,第一批限制性股票已解锁[19][20] - 公司收入来源主要分成物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块,收入保持稳健增长[21][23][24][25] 物业管理规模质量双提升，多业态齐头并进共发展 - 公司物业管理规模不断提升,在管面积增速行业领先,第三方在管占比逐年提升[27][28][29][30][31] - 公司大股东保利发展发展稳健,为公司提供稳定的在管面积来源[32][33][34][35][36][37][38] - 公司打造多个优质服务品牌,覆盖住宅、商业写字楼、公共服务等多种业态[73][74][75][76][77][78][79][82][85] 社区增值提质增效，非业主增值多维精益管理 - 公司社区增值服务业务结构调整优化后,整体毛利率有所提升[87][88][89][92][93][94][96][97] - 公司非业主增值服务收入有所下滑,主要受地产销售不景气影响,但通过拓展工程维修等新业务来打造全新增长点[99][100][105][106][107][108][109][110] 利润增长盈利改善，分红比例稳步提升 - 公司归母净利润保持增长,毛利率和净利率均有所提升,管理费用下降明显[111][112][113][114][115][116][117][118][119] - 公司现金流稳健,经营性净现金流可覆盖除税前净利润,分红比例稳步提升[121][122][123][125][126][127] - 公司估值水平低于可比公司,维持"买入"评级[130][131][132][133][135][136]

会议主要讨论的核心内容 - 新交付面积对公司业务的影响较小 [1][2] - 保利发展新交付项目的单价持续上升 [1][2] - 公司未来收入增长的主要驱动因素包括基础物管收入、非业主增值收入和社区增值收入 [2] - 公司计划维持较高的分红比例 [3] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资人提问** 新签约的第三方合同从签约到落地的平均时间 [3][4] **公司回答** - 住宅新房项目从签约到落地的周期约3年 [4] - 存量房项目从签约到进场的周期较短,通常几个月 [4] - 非住宅项目从中标到签约约3-4个月,从签约到进场约2-3个月 [4] 问题2 **投资人提问** 保利发展竣工面积与公司接管面积存在差距的原因 [5][6] **公司回答** - 部分项目由合资方的物管公司管理 [5] - 从竣工到公司接管存在时间差 [5] - 部分商业物业由其他内部物管公司管理 [5] 问题3 **投资人提问** 公司关联交易中写字楼租赁业务的收入和利润情况 [6][7] **公司回答** - 4座写字楼的收入接近4亿元 [6] - 净利率高于公司平均水平,在10%以上 [6] - 过去几年出租率维持在90%以上 [7]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年的经营情况,包括收入、毛利、净利润等财务指标的稳健增长 [1][2] - 公司2023年的经营性现金流和应收账款情况良好 [2] - 公司2023年分红比例提高至40%,大幅提升投资者回报 [2] - 公司2024年的业绩指引,收入和利润预计不低于10%增长 [3] - 公司2024年第三方外拓业务的目标,合同金额增长不低于10% [3] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 第三方外拓业务目标压力的主要原因,是否来自于市场竞争加剧和竣工面积下降 [6] **公司回答** 市场竞争确实加剧,体现在客户对价格更加敏感,竞争对手也更积极参与投标。但公司仍有信心完成10%增长目标,主要通过优化项目选择和加强回款管理来应对 [7][8] 问题2 **投资者提问** 公司未来的增长主要来自哪些方面,以及分红的持续性 [6] **公司回答** 未来增长主要来自基础物业管理业务,预计收入增速超15%。分红比例在24年预计将维持在40%左右,未来会根据市场情况和股东诉求适当调整 [9][10][11] 问题3 **投资者提问** 公司是否有并购计划,以及对现金储备的使用考虑 [20][21] **公司回答** 公司一直关注并购机会,但目前还未有具体项目落地。未来会继续保持开放积极的态度,但会非常谨慎审慎。同时也会考虑投资者的分红诉求,在没有大额支出的情况下,24年分红比例不会下调 [21][22][23][24]

公司业务发展 - 公司在2023年度报告中提出了成为大物业生态平台首席运营商的企业愿景[3] - 公司在2023年度报告中公布了收入为15061.9百万人民币，毛利为2953.1百万人民币，毛利率为19.61%，净利率为9.3%的财务数据[7] - 公司在2023年度报告中披露了资产总值为14877.3百万人民币，现金及现金等价物为11011.5百万人民币，资产负债率为40.3%的财务概要[8] - 2023年度全年业绩：保利物业实现收入约1506.19亿元，较去年同期增长约10.0%，毛利约295.31亿元，较去年同期增长约14.7%，实现净利约139.72亿元，较去年同期增长约23.3%[19] - 市场拓展策略：保利物业积极拓展市场规模和质量，新拓展第三方项目合同金额达297.00亿元，新签约项目合同金额达277.11亿元，加速实施区域布局深耕策略，聚焦深耕50个核心城市，业务布局更加优质[22] - 品牌荣誉：保利物业获得多项行业奖项，包括2023中国物业服务百强企业（TOP3）、2023中国物业服务企业综合实力10强等[17] 产品与服务升级 - 公司加速核心产品迭代升级，推动服务品质与效率实现新的飞跃[23] - 公司成功举办第四届「镇长论坛」，共同研讨城市基层治理发展蓝图，推出「一芯四法九场景」公共服务产品体系[23] - 公司在通讯、金融、税务、交通、能源等行业领域加速深耕，实现从PM基础物管服务到IFM综合设施设备服务的产业布局[23] - 公司首创I-TRUST客户体验感知评价体系，为项目一线提供精准的服务品质评估抓手，助力公司把握服务提升的关键点[25] 财务表现 - 公司总收入约为15,061.9百万人民币，同比增长约10.0%，主要由于管理规模持续扩大带来收入提升[66] - 2023年度毛利率总体上升至19.61%，较2022年同期的18.81%提高约0.8个百分点[69] - 公司年内溢利增加至139.72亿元，较2022年同期的113.33亿元增加约23.3%[75] - 公司现金及现金等价物增至110.115亿元，较2022年同期的89.563亿元增加约22.9%[76] - 公司资产负债率略微增加至40.3%，较2022年同期的40.2%增加约0.1个百分点[76] 物业管理服务 - 保利物业服务股份有限公司在2023年度报告中表明，物业管理服务收入占总收入约67.4%[36] - 保利物业服务股份有限公司在2023年度报告中指出，来自第三方项目的合同管理面积约为580.4百万平方米，占总合同管理面积约62.9%[41] - 2023年保利物业住宅社区的物业管理服务收入约为人民币5,923.8百万元，同比增长约16.5%[45] - 2023年保利物业商业及写字楼的物业管理服务收入约为人民币1,610.0百万元，同比增长约25.8%[50] - 2023年保利物业公共及其他物业的收入约为人民币2,618.4百万元，同比增长约27.0%[51] - 2023年保利物业的平均物业管理费单价为2.31元/平方米/月，较上年增加0.03元[54]

业绩总结 - 公司2023年全年业绩表现优异，营业收入达150.6亿元，同比增长10.0%[1] - 公司23年业绩表现稳健，毛利率稳中有升，精益管理成效显著，净利率同比提升至9.2%[2] - 保利物业2025年预计营业收入将达到198.77亿元，较2021年增长84.6%[6] - 2025年预计净利润为16.86亿元，较2021年增长93.4%[6] - 2025年每股收益预计为3.01元，较2021年增长96.7%[6] - 2025年预计ROE为15.7%，较2021年提升2.6个百分点[6] - 2025年预计净利率为8.4%，较2021年提升0.6个百分点[6] 市场扩张和并购 - 公司外拓业务稳步发展，城市和业态深耕，第三方物管收入同比提升27.6%至41.7亿元[3] 其他新策略 - 报告内容仅供公司客户使用，不得转发给他人[15] - 公司力求但不保证信息准确性和完整性，观点可能发生变化[16] - 报告中的信息不构成投资建议，投资者需自行承担风险[17] - 过去表现不代表未来表现，投资者可能损失本金[18] - 公司不对使用报告内容导致的损失负责，投资者自主决策[19] - 报告版权归公司所有，未经授权不得复制或传播[20] - 授权机构需承担相关责任，不得修改报告内容[21] - 投资者应慎重使用未经授权的公司证券研究报告[22] - 公司可能存在与报告分析企业的业务关系，投资者应考虑利益冲突[24]

财务数据 - 公司2023年实现营收150.62亿元，同比增长10.0%[1] - 公司2023年归母净利润为13.80亿元，同比增长24.0%[1] - 公司2023年每股派息0.998元，同比增长98.4%[1] - 公司2023年现金流净流入24.16亿元，盈利质量高[1] - 公司2023年在管面积和合约面积分别为7.2和9.2亿平米，同比增长24.9%和19.5%[2] - 公司2023年新拓单年合同金额为29.70亿元，同比增长7.4%[2] 业绩展望 - 公司2023年归母净利润预计分别为15.83/18.05/20.33亿元，同比增长14.7%/14.0%/12.7%[4] - 公司2023年营业收入预计分别为17,038/19,400/21,720百万元，同比增长13.1%/13.9%/12.0%[6] - 公司2023年每股股息预计分别为1.00/1.15/1.31元[6] 财务指标 - 流动资产和营业收入在2023A至2026E年度呈现逐年增长趋势[7] - 营业利润和净利润增长率分别为21.7%和24.0%[7] - ROE在2023A至2026E年度稳步增长，分别为16.8%至17.9%[7] - 资产负债率在40.3%至39.7%之间波动[7] - 每股收益和每股净资产逐年增长，分别为2.51至3.69元和15.8至21.7元[7] - PE和PB分别为9.6至6.6倍和1.5至1.1倍[7] 投资建议 - 投资建议评级标准包括买入、增持、中性、减持、无评级和推荐[9] 公司信息披露 - 公司履行信息披露义务，客户可查询静默期安排和关联公司持股情况[10] - 兴证国际证券有限公司及/或其关联公司与多家公司有财务权益及商务关系[11] - 海外公司跟踪报告中涉及多家公司的评级情况[12] - 兴业证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，报告仅供公司客户使用[13] - 报告中提到的信息和意见仅供客户参考，不构成证券买卖的出价或征价邀请或要约[14] - 报告中的数据和建议并未考虑到投资者的具体投资目的、财务状况和特定需求，客户应独立评估并考虑自身情况[14] - 过往业绩表现不应作为未来回报的预示，回报预测可能基于假设，任何假设变化都可能影响预测回报[14] - 公司不保证报告中的信息保持最新状态，投资者应关注更新或修改，过往业绩表现不预示未来回报[14] - 报告中的资料、意见及推测仅反映公司发布报告当日的判断，公司可能发出与报告不一致的信息，投资者应自行关注更新[14] - 公司不对使用报告材料导致的任何损失承担责任，报告中引用的业绩数据代表过往表现，不预示未来回报[14] - 公司可能持有报告中提及公司发行的证券头寸并进行交易，投资者应考虑潜在利益冲突，不应将报告作为唯一决策依据[15]

业绩总结 - 公司2023年营业收入为150.6亿元，同比增长10.0%[1] - 公司2023年归母净利润为13.8亿元，同比增长24.0%[1] - 公司2023年股息为每股0.998元，同比增长98.4%[2] - 公司2023年经营性净现金流为24.2亿元，同比增长63.9%[2] 新签约项目 - 公司2023年新签约第三方商业及写字楼项目单年合同额为8.8亿元，同比增长109.9%[3] 公司估值 - 绿城服务、碧桂园服务、中海物业和招商积余的2024年PE分别为12、7、8和12倍[10] - 保利物业2024年预期EPS为2.82元，2024年PE为9倍，2024年PEG为0.5[12] 其他信息 - 分析师声明独立客观，数据来源于市场公开信息，不保证信息准确性[13] - 分析师负责的股票研究范围包括保利物业、碧桂园、万科A等公司[14] - 投资评级标准中，优于大市表示预期个股相对基准指数涨幅在10%以上[14] - 市场基准指数的比较标准中，A股市场以海通综指为基准[15] - 本报告不构成对任何人的投资建议，不对使用报告内容引起的损失负责[16]

业绩总结 - 公司2023年度业绩表现符合预期，收入同比增长10.0%[2] - 归母净利润同比增长24.0%[2] - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为16.0/17.9/19.6亿元，维持“买入”评级[3] - 保利物业2026年预计净利润为19.8亿元，同比增长3.6%[4] - 2025年公司的EPS预计为3.24元人民币，同比增长12.5%[4] - 公司2026年的现金流净额预计为13.81亿元[4] 业务拓展 - 公司深耕非住宅业态，物管收入持续高增，基础物管收入占比同比提升5.8%[2] - 平均物业费单价稳步提升，2023年各业态物业费平均单价均较2022年有所提升[2] 公司展望 - 公司盈利能力和经营效率提升，基础物管/社区增值/非业主增值毛利率同比提升，管理费用率降低[3] 其他信息 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

业绩总结 - 公司2023年实现主营业务收入150.62亿，同比增长10.0%[1] - 公司综合毛利率由18.81%上升至19.61%，毛利率分别为14.59%、18.69%、38.37%[2] - 公司行政开支占总收入比例由8.8%降至8.1%[3] - 公司净利润增长超过20%，分红率大幅提高[4] 投资评级 - 公司的投资评级说明包括买入、增持、持有、减持等不同评级，根据预期未来6~12个月内相对同期基准指数的涨跌幅来确定评级[18] 报告内容 - 报告中包含了盈利预测表，数据来源于Wind和中泰证券研究所[8] - 分析师承诺报告中的观点仅代表个人对港股、美股等海外市场及证券的个人理解[20] - 公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格[24] - 报告内容及研究观点均恪守独立、客观原则[22] 风险提示 - 市场有风险，投资需谨慎[26]