交银国际研究 | --- | --- | --- | --- | --- | |------------|----------------------|-----------------------|-----------------|-----------------------------| | 公司更新 | | | | | | | | | | | | 内地房地产 | 收盘价 港元 4.77 | 目标价 港元 6.30↓ | 潜在涨幅 +32.1% | 2024 年 9 月 5 日 | | 中海物业 | (2669 HK) | | | | | | | | | | | | | | | | 下调目标价，预期规模及盈利增长放缓 2024 年上半年增长放缓，下调收入及利润预测：2024 年上半年收入同比 增长 9.0%至 68.38 亿元（人民币，下同），四个业务分部当中除非住户增 值服务外，三个录得同比正增长，我们相信在市场整体仍处调整的情况 下，全年收入增速将放缓至约 10%。另外，上半年毛利率同比回升 0.8 个 百分点至 16.8%，优于同行今年上半年的普遍下跌 1-3 个百分点。在下半 年开支普遍高于上 ...

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 收入持续增长，盈利能力逆势上升 - 公司 2024 年上半年实现主营业务收入 68.38 亿元，同比增长 9.0%，归母净利润 7.38 亿元，同比增长 16.0% [1][2] - 公司综合毛利率由 2023 年同期的 16.0% 提升至 16.8%，主要因公司实行成本管控措施 [2] - 物理管理业务毛利率上升至 15.4%，主要因包干制项目毛利率提升 [2] - 非住户增值服务毛利率上升至 14.1%，主要因低毛利率的工程服务占比下降 [2] - 住户增值服务毛利率小幅上升至 30.2%，主要因社区资产经营服务和居民生活服务及商业服务运营均实现增长 [2] 第三方及非住宅项目占比提高 - 2024 年上半年公司新增在管面积 21.2 百万平方米，其中来自独立第三方的有 9.21 亿元 [2] - 公司管理的总建筑面积增加至 4.23 亿平方米，其中来自独立第三方的在管面积比例增加至 40.8% [2] - 来自非住宅项目的占比增加至 30.4% [2] 增值服务结构进一步优化 - 非住户增值服务收入 9.11 亿元，较去年同期减少 13.7%，占总收入比例由 16.8% 降至 13.3%，主要因地产行业调整和销售组合结构调整 [2] - 住户增值服务收入 6.87 亿元，同比增长 10.3%，占总收入比例由 9.9% 提升至 10.1%，主要因零售消费和社区团购需求增加 [2]

公司财务基本情况分析 - 公司收益与毛利齐升,盈利能力持续增强。2024 年 1H,公司整体收益同比上升 9.0%至人民币 68.38 亿元;整体毛利同比上升 14.2%至人民币 11.48 亿元;毛利率为 16.8%,较 2023 年同期上升 0.8 个百分点;公司股东应占溢利同比上升 16%,达人民币 7.38 亿元。每股基本及摊薄后盈利为人民币 22.45 仙,同比增长 16%;股东权益平均回报率为 33.8%,较 2023 年同期下滑 3.8 个百分点。[7][8][9] - 公司营收增长主要是由于:i)物业管理服务的包干制在管理面积增长;及 ii)住户增值服务业务上升,但涨幅受非住户增值服务下降而部分抵消。[7] - 毛利率上升主要是由于:严格的成本控制使直接经营成本控制在本期的人民币 56.90 亿元,主要通过节省物资成本、降低杂费及加大分包力度等措施。[7] 公司业务分析 - 公司坚持贯彻独立性道路,不断拓宽业务领域。截至 2024 年 1H 底,公司在管面积较 2023 年年底上升 5.3%至 422.7 百万平。其中,新增项目的 46.7%来自独立第三方,相关合约额为人民币 9.21 亿元。而住宅项目及非住宅项目的新增在管面积分别占 65.1%及 34.9%,相关合约额分别达人民币 9.27 亿元及人民币 7.09 亿元。截至 2024 年 1H 底,来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别增加至 40.8%及 30.4%。[10][11][12] - 物业管理服务收入占据主导,增值服务收入有所下滑。截止 2024 年 1H 底,公司在管卖场项目数达 403 个,在管物业项目 2118 个,服务面积接近 422.7 百万平方米。2024 年 1H 公司总收入为 68.4 亿人民币,同比增长 9.0%。分项收入来看:1)物业管理服务收入 51.7 亿人民币,同比增长 14.2%,占总收入 75.5%。2)增值服务收入 16.0 亿人民币,同比下降 4.8%,占总收入 23.4%。3)停车位买卖业务收入 0.7 亿人民币,同比增加 1.1%,占总收入 1.1%。[13][14] - 物业管理服务稳健发展,包干制与酬金制共筑盈利新高。截至 2024 年 1H 底,来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的收益分别占分部收益的 97.8%及 2.2%。截至 2024 年 1H 底,包干制和酬金制管理的在管面积比率为 83.6%对 16.4%。2024 年 1H,来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的毛利率分别为 13.5%及 100.0%。综合而言,加权平均物业管理服务分部毛利率上升至 15.4%,较 2023年提高 0.7 个百分点。[15][16] - 增值服务收入有所下滑。2024 年 1H,公司非住户子分部收益占总收益的 13.3%,并减少 13.7%至人民币 9.12 亿元,主要由于:i)处于调整特型之中的房地产行业抑制了对新入伙项目之设备安装、专项及智能化工程业务量,以及减少了物业开发商对交付前服务的需求;ii)调整销售组合结构以强化核心业务,但同时减少了毛利率较低的硬件产品销售。[15] 公司分红分析 - 中期公司派息 8.5 港仙。2024 年 1H,公司每股基本及摊薄盈利为人民币 22.45 仙。在考虑公司股息政策、中期业绩表现及未来业务发展后,董事会宣布就截至 2024 年 1H 止期间派发中期股息每股人民币 8.5 仙。[20] 投资建议 - 投资建议:"优于大市"评级。我们预计公司 2024 年 EPS 为 0.47 元每股,考虑公司成长能力和国资背景,我们给予公司估值适度溢价,给予公司 2024 年 12-15 倍动态 PE 估值,对应合理价值区间为每股 5.68-7.10 元,即每股 6.17-7.71 港元,给予公司"优于大市"评级。[20] - 风险提示:外拓竞争加剧,行业面临下行和政策不及预期风险。[22]

交银国际研究 消息快报 内地房地产 2024 年 8 月 28 日 中海物业 (2669 HK) 毛利率回升，上调中期分红比例；维持买入 2024 上半年增长放缓，上调中期分红比例：收入同比增长 9.0%至 68.38 亿 元（人民币，下同），稍低于市场预测（为市场预测全年收入 154.3 亿元 的 44.3%）。四个业务分部当中三个录得同比正增长，其中受惠于管理规 模提升，物管服务收入增速最快。毛利率同比回升0.8个百分点至16.8%， 优于同行今年上半年普遍下跌 1-3 个百分点。降本增效进展显著，净利润 同比增长 16.0%至 7.38 亿元，与市场预测基本一致（为市场预测全年净利 润 15.5 亿元的 47.6%），净利润率上升 0.7 个百分点至 10.8%。公司上调中 期股息分派比例至 35%（2023 上半年为 25%），每股派息 0.085 港元（同 比+54.5%）。 物业管理外拓进展亮眼，维持内生外拓 1:1 的目标：上半年在管面积同比 增长 16.4%至 422.7 亿平方米，其中非住宅项目的面积占比由去年底 28.2% 提升至 30.1%。凭借强大的外拓能力，上半年新增 21.2 百万 ...

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [7] 报告核心观点 - 2024H1 营收同比+9%，归母净利润同比+16%，符合市场预期 [1] - 2024H1 在管面积同比+16.4%，新增合同额第三方占比56% [5] - 物管和住户收入稳步增长，各业态毛利率持续提升 [6] 公司概况 - 中海物业背靠中海地产，至23年末在管面积达4.0亿平米，同比+25% [7] - 中海项目布局三大都市圈、一二线核心城市，物业费提价能力相对较强 [7] - 中长期利润率更加稳定，增值服务潜力较大 [7] 财务数据 - 2024-2026年归母净利润预测分别为15.7、18.3、21.3亿元 [7] - 2024年预计PE为8.9X [7] 风险提示 - 增值服务拓展不及预期 [7] - 人工成本超预期上升致利润率下行 [7] - 外拓不及预期 [7]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级[2] 报告的核心观点 收入利润稳健增长，毛利率小幅改善 - 2024年上半年公司实现收益68.4亿元，较2023年同期重新表述后增长9%[7] - 其中物业管理服务实现收益51.7亿元，同比增长14.2%[7] - 归母净利润7.4亿元，较2023年同期重新表述后增长16%，归母净利润增速高于收益主要因毛利率同比增长0.8个百分点至16.8%[7] 市场拓展稳步推进，经营规模持续扩张 - 2024年上半年公司新增外拓年合约额10.3亿元，同比增长9.3%[7] - 新增外拓合约面积4096万平米，其中新增外拓千万级项目年合约额6.8亿元，同比增长111.5%[7] - 上半年公司新增在管面积21.2百万平米，新增项目46.7%来自独立第三方，住宅、非住宅新增占比65.1%、34.9%[7] - 上半年末公司在管面积升至4.2亿平米，独立第三方占比40.8%，非住宅占比30.4%[7] - 住户增值服务方面，社区资产经营服务实现收益3.1亿元，同比增长7.7%，居家生活服务及商业服务运营实现收益3.8亿元，同比增长12.5%[7] 财务数据总结 - 预计公司2024-2026年EPS分别为0.47元、0.55元、0.63元[7] - 当前股价对应PE分别为8.9倍、7.7倍、6.7倍[7] - 2024年上半年营业收入68.4亿元，较2023年同期增长9%[7] - 2024年上半年归母净利润7.4亿元，较2023年同期增长16%[7] - 2024年上半年毛利率16.8%，较2023年同期增长0.8个百分点[7]

业务概况 - 公司主要从事物业管理服务、增值服务和停车位买卖业务[123][124][125] - 物业管理服务包括为住宅社区、商用物业、政府物业和建筑工地提供保安、维修保养、清洁绿化等服务[124] - 增值服务包括为物业发展商和其他物业管理公司提供工程、审查建筑图纸、设备选型、交付前服务等[124]，以及为住户提供社区资产经营、居家生活服务和商业服务运营[125] - 停车位买卖业务[125] - 公司主要营运决策者分别监控各经营分部的业绩，以便进行资源分配和表现评估[126] 财务概况 - 截至2024年6月30日止6个月，公司总收入为68.38亿人民币，其中物业管理服务收入为51.66亿人民币、增值服务收入为15.99亿人民币、停车位买卖业务收入为0.74亿人民币[130][146] - 截至2023年6月30日止6个月，公司总收入为62.75亿人民币，其中物业管理服务收入为45.23亿人民币、增值服务收入为16.79亿人民币、停车位买卖业务收入为0.73亿人民币[136][151] - 公司除税前溢利为9.97亿人民币[133]，较上年同期的8.64亿人民币增长15.3%[139] - 公司员工福利开支和分包成本分别为22.45亿人民币和25.58亿人民币[153] - 本集团于中国内地、香港和澳门的适用所得税税率分别为25%、16.5%和12%[157] - 中国预扣税率为5%，就中国附属公司向本公司分派或预期分派的股息征收[159] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团的所得税开支为2.53亿人民币[155] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团的贸易应收款余额为34.9亿人民币[169] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团的应收关联方余额为7.58亿人民币[181] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团的贸易应付款余额为23.05亿人民币[187] - 本集团于2023年12月31日止年度派发股息为2.57亿人民币，2024年7月已支付[161] - 董事会宣布向股东派发中期股息每股0.85港元，合共约2.55亿人民币[162] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团的每股基本盈利为7.37亿人民币[163] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团的存货余额为6.89亿人民币，主要为停车位[166] - 应付关联方的结余总额为61,902人民币千元[190] - 银行借款为59,538人民币千元,按浮动利率中国贷款市场报价利率减指定利率计算,加权平均实际利率为每年3.1%[192] - 截至2024年6月30日,公司已从联交所回购并注销2,900,000股上市股份,总代价为11,482,000人民币千元[196] - 公司宣布派发截至2024年6月30日止六个月的中期股息每股港币8.5仙[198] - 公司将于2024年9月27日除淨,并于2024年9月30日下午4时30分前收取股份过户文件以作登记[200] 业务发展 - 在管面积较去年年底上升21.2百万平方米或5.3%至422.7百万平方米[4] - 新增项目中46.7%来自独立第三方，相关合约额为人民币920.5百万元[4] - 住宅项目及非住宅项目的新增订单分别占65.1%及34.9%，相关合约额分别约达人民币926.5百万元及人民币708.9百万元[4] - 来自独立第三方及非住宅项目的在管面积占比分别为40.8%及30.4%[4] - 公司将发展城市空间综合运营服务，成为城市建筑物的管理者、城市基础服务的运营者和城市升级服务的深度参与者[12] - 公司提出"好时节、好物业、好社区"的品牌主张，以回应客户、行业和社会的关切[13] - 本集团业务覆盖住宅、非住宅、城市服务等多个业态，持续深耕基础服务质效[14] - 本集团在管物业项目达2,118个，服务面积接近422.7百万平方米[15] - 本集团在香港及澳门地区持续中标多个政府及公共项目，稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业地位[15] - 本集团持续打造高质量标杆项目，展示领先管理模式、优秀产品服务力、持续创新力和城市竞争力[16] - 本集团为100多家世界500强企业客户提供服务，获得社会各界高度认可[17] - 本集团在环境、社会及治理方面表现出色，获得多项ESG领先企业奖项[18] - 国家将物业服务业务从"其他服务业"调整至"商务服务业"，体现了对行业的重视和支持[19] - 本集团将推动传统物业向现代化服务转型，以科技创新、跨界合作实现"中海式物业管理现代化"[19] - 集团透过丰富市场业态获得更多来自第三方的项目，将尽力扩大经营规模[21] 经营业绩 - 整体收益上升9.0%至人民币6,838.4百万元，整体毛利较去年同期上升14.2%至人民币1,148.3百万元[5] - 本公司普通股权持有人应佔溢利较去年同期上升16.0%，达人民币737.5百万元，每股基本及攤薄後盈利为人民幣22.45仙[6] - 董事会宣布派发中期股息每股港幣8.5仙，较去年同期上升54.5%[7] - 物业管理服务收益占比75.5%，同比增长14.2%[32] -

公司概况 - 中海物业是央企物管领先者，规模稳健扩张，2015-2023年营业收入、归母净利润复合增速分别为25.4%、38.7%[1] - 中国建筑集团是中国专业化发展最久、市场化经营最早、全球规模最大的投资建设集团之一，2023年营收2.3万亿元、归母净利润543亿元[12] 业务构成 - 中海物业主要业务包括物业管理服务、住户增值服务、非住户增值服务、停车位买卖，其中物业管理服务占比最高，为72.1%[14] - 中海物业2023年营业收入达130.5亿元、归母净利润达13.4亿元，复合增速分别为25.4%、38.7%[20] 费用管控与盈利能力 - 公司费用管控优势明显，2023年综合毛利率15.9%，销管费用率3%[3] - 公司的ROE在2026年预计为25.7%，ROA为10.9%，ROIC为115.7%[46] 未来展望 - 预计公司2024-2026年营业收入分别为154.0亿元、181.3亿元、210.6亿元，同比增长18.0%、17.8%、16.1%[42] - 公司2026年预计EPS为0.63元，对应PE为7.5倍，首次覆盖给予“推荐”评级[44] 投资评级与风险提示 - 平安证券研究所对公司股票投资评级为“推荐”，行业投资评级为“强于大市”[47] - 公司报告中提到市场存在风险，投资需谨慎，需要对证券交易有清醒的认识[49]

公司治理 - 公司董事会成员包括主席张贵清、行政总裁肖俊强等[2] - 董事会已建立清晰的管治架构，在四个董事会委员会的支持下，履行核心企业管治职能[126] - 董事会已将日常领导和管理的权力转授予行政总裁[127] - 董事会保留对公司所有重大事宜的决策权，包括企业管治政策、整体策略和预算、内部控制与风险管理系统等[129] - 董事会成员之间无任何关系（包括财务、业务、家族或其他重大相关关系）[132] - 董事会一直维持对公司所需的必要技能和经验，独立非执行董事为董事会带来不同的业务和财务专长、经验和独立判断[133] - 董事会已采纳《董事会成员多元化政策》，根据多元化因素为基准，包括教育背景、专业经验和知识，提名委员会将定期检讨该政策[134] - 董事会年龄分布广泛，从46岁到66岁，具备均衡的专业知识和经验，所有董事均具备硕士或以上学历[137] - 提名委员会确认董事会成员多元化政策仍有效，计划不迟于2024年12月31日委任至少一名女性董事[138] - 公司董事会已知悉其以下责任：(a)评估及釐定本公司达成策略目标时所愿意接受的风险性质及程度；(b)确保本公司设立及维持合适及有效的风险管理及内部控制系统；及(c)监督管理层对风险管理及内部监控系统的设计、实施及监察[191] 财务表现 - 2023年公司收益达到13051.3百万人民币，同比增长19.7%[5] - 2023年中海物业集团全年营业额为130.51亿元人民币，同比增长19.7%[41] - 2023年中海物业集团股东应占溢利增长22.8%，达134.25亿元人民币[41] - 每股基本及稀释盈利为40.84仙人民币，同比增长22.5%[41] - 公司在截至2023年12月31日的年度内，整体收益增长19.7%至人民币13,051.3百万元，主要因为在管面积上升和非住户及住户增值服务业务增长[71] - 本集团截至2023年12月31日止年度内，住宅项目收益为402.3亿元人民币，占比47.8%，非住宅项目收益为299.9亿元人民币，占比52.2%[72] - 毛利率保持稳定在15.9%[72] - 毛利增长19.3%，达到20.7亿元人民币[73] - 其他净收入为1.697亿元人民币，主要来自利息收入和政府补贴[74] - 经营利润增长24.4%，达到18.03亿元人民币[76] - 扣除销售及行政费用后的经营利润上升24.4%[76] - 所得税费用增加32.3%，达到4.519亿元人民币[77] - 公司股东应占利润增长22.8%，达到13.425亿元人民币[78] - 物业管理服务收益占总收益的72.1%，达到94.149亿元人民币[81] 业务拓展 - 公司要把握城市空间综合服务运营市场机会，推动物业管理现代化[7] - 公司持续推进伸延房地产开发的全生命周期服务，为发展商提供全程物业咨询管理服务，上下游供应链整合能力显著提升[51] - 公司在智慧城市建设、数字化、双碳、绿色等领域持续探索，提升核心竞争力，实施科技领先战略[55] - 公司在非住宅资产运营服务领域持续耕耘，打造提升基础服务能力、大型项目综合管理能力、社区资源协调能力及智慧化建设能力[56] - 公司积极探索社区增值服务领域，提供房屋租售、家居装修、优质商品、旅游休闲、到家服务等多元化增值服务，致力成为最懂客户的社区增值服务运营商[57] - 公司打造酒饮类产品，挖掘新的产品增长点；文旅业务以多样化、个性化、品质化为宗旨，打造“优你旅行”品牌化服务，搭建优质、优惠、全面的旅游服务平台[58]

业绩总结 - 公司2023年营收同比增长20%[1] - 公司2026年预计净利润为20.94亿元[4] - 新签订单金额快速增长，年内新增在管面积8120万平方米[2] - 基础物管/住户增值/非住户增值收入分别为94/13/21亿元，同比增长16%/71%/17%[2] - 公司优化人员结构，人均创收30万元，人均创利3.1万元，人均在管面积9335㎡[3] 现金流量 - 2025年经营活动现金流为15.06亿元，投资活动现金流为-11.5亿元，融资活动现金流为-5.06亿元[4] 评级信息 - 公司评级体系中，买入评级表示未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上[6] 其他信息 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[10] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[10] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[10]