业绩表现 - 上半年实现营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4%[1] - 核心净利润人民币107.4亿元，微降4.7%[1] - 经常性收入同比增长9.0%，占总收入25.3%，提升0.2个百分点[1] - 核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比51.4%，提升8.6个百分点[1] - 中期股息每股人民币0.2元，同比增长1.0%[1] - 公司市值保持内房股第一[1] - 整体业绩跑赢大势[1] 宏观经济环境 - 国内生产总值达人民币61.7万亿元，同比增长5.0%[2] - 全国新房销售规模为人民币4.7万亿元，同比下降25.0%[2] - 全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，线上消费占比进一步提升[2] 商业运营 - 上半年购物中心租金收入达94.8亿元人民币，同比增长9.7%[8] - 旗下82个营运购物中心实现零售额916.2亿元人民币，同比增长21.9%[8] - 6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%[8] - 在北京、大连新获取两个购物中心地块，继续深耕核心城市商业[8] - 写字楼整体出租率为75.0%，主要租户来自金融保险、商务服务、互联网软件信息技术行业[8] - 华夏华润商业REIT基金自二月七日设立以来，实现EBITDA1.52亿元人民币，预算完成率110.4%[8] - 华夏华润商业REIT基金首批消费REITs中率先实现季度分红，一季度年化分派率5.03%[8] - 公司已构建商业、有巢双REITs平台，不动产「投融建管退」资本循环更加畅通[8] 生态圈要素型业务 - 生态圈要素型业务发展质量和品牌影响力稳步提升[11] - 城市代建业务实现营业额人民币3.9亿元，在管项目358个，新增签约面积排名行业第二[11] - 租赁住房业务实现营业额人民币3.8亿元，管理规模行业排名第八[11] - 华润有巢REIT业绩稳中有增，实现基金营业额人民币3,931万元，同比增长1.5%[11] - 文体场馆运营业务实现营业额人民币3.0亿元，在管项目17个，管理规模行业排名第一[11] - 木棉花酒店与凯悦酒店集团开展深度合作，6家酒店上线凯悦官网[11] 开发销售业务 - 签约额保持行业第四，20个城市市占率排名前五[14] - 堅持戰略引領投資，獲取北京、三亞等戰略型項目[14] - 強化生產運營精益化管理，提升開發效率[14] - 持續提升產品力，打造全維實景示範區[14] 财务表现 - 上半年实现综合营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4%[26] - 核心净利润达人民币107.4亿元，同比下降4.7%[26] - 经常性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3%，同比提升0.2个百分点[26] - 经常性核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比同比提升8.6个百分点至51.4%[26] - 开发销售型业务营业额占比74.7%，同比增长8.3%[27] - 经常性收入业务营业额占比25.3%，同比增长9.0%[27] - 经营性不动产业务营业额占比14.5%，同比增长7.0%[27] - 轻资产管理业务营业额占比7.5%，同比增长17.6%[27] - 集团上半年实现毛利润人民币176.3亿元，综合毛利率22.3%，同比下降3.4个百分点[30] - 开发销售型业务毛利率同比下降4.6个百分点至12.4%，经营性不动产业务毛利率同比提升0.2个百分点至71.5%[30] - 销售及市场推广支出占营业额比重同比下降0.1个百分点至3.5%，一般及行政支出占营业额比重同比下降0.8个百分点至2.3%[30] - 应占联营及合营公司投资利润合计人民币14.2亿元，同比减少人民币5.3亿元[30] - 所得税支出人民币81.4亿元，同比增加16.3%，其中企业所得税费用增加10.3%，土地增值税增加41.0%[30] 经营性不动产业务 - 经营性不动产业务营业额达人民币114.7亿元，同比增长7.0%[31] - 购物中心营业额人民币94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3%，同比提升1.1个百分点[31] - 写字楼营业额人民币9.5亿元，同比下降4.9%，出租率75.0%，同比下降6.8个百分点[31] - 酒店营业额人民币10.4亿元，同比下降3.8%，平均入住率62.5%，同比下降1.4个百分点[32] 开发销售业绩 - 本集团上半年实现签约额人民币1,247.0亿元，同比下降26.7%，签约面积521万平方米，同比减少25.7%[40] - 本集团上半年实现开发物业结算营业额人民币591.3亿元，同比增加8.3%，结算面积345万平方米，同比减少9.6%[42] - 本集团在华东、华南、中西部等区域实现较高的签约和结算业绩[41][43] - 本集团香港区域上半年实现签约额46.78亿元[41] 轻资产业务 - 华润万象生活的商业管理和物业管理业务在激烈市场竞争中实现稳定增长[38] -

报告公司投资评级 - 报告给予华润置地(1109)买入评级 [1] 报告的核心观点 - 公司大资管平台转型步伐加快,带动业绩平稳实现 [1] - 2024年上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4%,其中开发业务收入为200亿元,同比增长9.0% [1] - 公司开发业务销售额保持韧性,土储结构优质,一线城市占比提升 [1] - 经常性业务收益利润贡献提升至51.4%,成为公司业绩增长第二曲线 [1] - 公司债务结构持续优化,风险敞口行业低位,融资成本及汇率风险创历史新低 [1] - 公司资管规模较4491亿元,将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型 [1] - 预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259/275/286亿元 [1] 分类总结 公司经营情况 - 2024年上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4% [1] - 开发业务收入为200亿元,同比增长9.0% [1] - 公司开发业务销售额保持韧性,土储结构优质,一线城市占比提升 [1] - 经常性业务收益利润贡献提升至51.4%,成为公司业绩增长第二曲线 [1] 财务状况 - 公司债务结构持续优化,风险敞口行业低位,融资成本及汇率风险创历史新低 [1] - 公司资管规模较4491亿元,将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型 [1] - 预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259/275/286亿元 [1] 投资评级 - 报告给予华润置地(1109)买入评级 [1]

报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[4] 报告的核心观点 1. 毛利率承压影响经营业绩。2024年上半年,公司实现营业额人民币791.3亿元,同比+8.4%;归母净利润102.5亿元,同比-25.4%;综合毛利率22.3%,较23年同期下降3.4个百分点,主要是受开发销售型业务毛利率影响所致。[6] 2. 开发销售型业务签约稳居行业前四。截至2024年6月末,公司实现签约额人民币1247.0亿元,保持行业第四,20个城市的市占率排名前五。[13] 3. 经营性不动产业务巩固行业领先地位。公司2024年上半年购物中心租金收入达人民币94.8亿元,同比+9.7%;旗下82个在营购物中心实现零售额人民币916.2亿元,同比+21.9%,69个购物中心零售额排名当地前三。[14] 4. 轻资产管理业务积极向城市运营商转型。2024年上半年,公司旗下华润万象生活实现营业收入人民币79.6亿元,同比+17.1%,核心净利润人民币17.7亿元,同比+24.2%。[14] 5. 生态圈要素型业务质量和品牌影响力稳步提升。2024年上半年,公司城市代建业务实现营业额人民币3.9亿元,期末在管项目358个,新增政府代建签约面积排名行业第二;租赁住房业务实现营业额人民币3.8亿元,累计在管项目62个,管理规模行业排名第八。[14]

报告公司投资评级 公司评级为"买入"[4] 报告的核心观点 1. 开发利润率承压，经常业务是稳定基石[9][10][11][12] - 24年上半年公司实现营收791.3亿元，同比+8.4%，归母净利润102.5亿元，同比-25%，核心归母净利润107.4亿元，同比-5%[9] - 开发业务毛利率为12.4%，同比下降4.6个百分点，创2005年以来新低[10][11] - 经常性业务（非开发）对收入、毛利、核心净利润的贡献分别为25.3%、58.4%、51.4%，同比提升[12] 2. 签约结构改善，前十城市贡献超6成[16][17][18][19][20][21] - 24年上半年销售金额1247亿元，同比-27%，权益销售金额860亿元，同比-32%[16] - 一线城市销售贡献38%，TOP10城市销售贡献65%[19][20][21] 3. 投资聚焦高能级城市，新获取两个综合体项目[23][24][25][26] - 24年上半年拿地256亿元，拿地权益比例72%，拿地城市主要集中在一二线城市[23][24][25] - 新获取大连星海湾华润综合体、北京北神树华润综合体两个综合体项目[26] 4. 经营性不动产：经营效益稳中向好，资产结构优化[29][30][31][32][33] - 24年上半年三类资产收入114.7亿元，同比+7%[29] - 购物中心在营面积同比+29%，零售额同比+22%[29][30] - 公司放缓了部分项目的开店节奏[31][32][33] 盈利预测和投资建议 1. 预计24-26年公司归母净利润分别为312、316、337亿元，同比分别-0.5%、+1%、+7%[40][41][42] 2. 采用分部估值法，公司合理估值水平1934亿元，对应合理价值29.77港元/股，维持"买入"评级[42][43][44]

投资评级和报告核心观点 1) 报告给予公司"增持"评级 [1][2] 2) 2024年上半年公司开发销售型业务暂时承压,经常性收入业务稳健向好,增收不增利 [4] 3) 开发销售型业务的开展坚持量入为出,后续可售资源充裕、业绩支撑强劲 [4] 4) 经常性收入业务在核心净利润中的贡献占比提升至51.4% [4] 5) 公司维持财务稳健,融资成本将至历史新低 [4] 财务数据总结 1) 2024年上半年公司营收791.3亿元,同比上涨8.4%;归母净利润102.5亿元,同比下滑25.4% [4] 2) 毛利率同比下滑3.4个百分点至22.3%,其中开发销售型业务毛利率同比下降4.6个百分点至12.4%,经营性不动产业务毛利率同比提升0.2个百分点至71.5% [4] 3) 净利率同比下滑5.9个百分点至13% [4] 4) 维持2024~2026年EPS预测为4.42元、4.88元、5.39元 [4] 相关报告回顾 1) 《大资管模式转型进行时》(2024.4.26) [6] 2) 《销售放缓,租金改善》(2023.7.11) [6] 3) 《经营改善,利润率修复》(2023.3.30) [6] 4) 《销售持续改善,预计率先复苏》(2022.12.28) [6] 5) 《销售物业向好,投资物业维稳》(2022.10.19) [6]

报告公司投资评级 华润置地（01109.HK）维持买入评级[5] 报告的核心观点 1) 不动产业务打造第二增长曲线,逆势中营收仍显亮色[1] - 2024H1公司实现营业额791.3亿元,同比增长8.4% - 经常性收入合计营业额200.0亿元,同比增长9.0%,占比达25.3% - 经营性不动产业务方面,公司已成为内资商业运营引领者,购物中心等投资物业为公司业绩增长贡献新动能[1] 2) 开发毛利率承压,核心净利润稳健[2] - 上半年公司综合毛利率22.3%,其中开发业务毛利率受行业下行影响同比-4.6bp至12.4% - 公司归母及核心净利润分别为103亿元(-25.4%)和107亿元(-4.7%),经常性收入对核心净利润贡献占比持续加大[2] 3) 销售排名稳居前列,坚持高质量投资策略[1][2] - 2024H1公司实现签约额1247亿元,同比下降26.7%,降幅低于行业 - 上半年公司量入为出,以256亿元聚焦核心城市核心地段获取项目11个,一二线投资占比87%[1][2] 4) 财务管理稳健,融资成本维持优势[2][4] - 截至2024H1,公司总有息负债率38.9%,现金储备1183亿元,净有息负债率33.6%,三道红线指标维持绿档 - 融资成本仅3.24%,较2023年末下降32bp,维持行业最低梯队[2][4] 5) 双REITs助力构建大资管运作平台[2] - 公司已完成长租公寓+商业双REITs平台的初步搭建,为公司多元扩展提供独立的集资平台[2] - 截至2024H1,公司资管规模达4491亿元,后续或可通过REITs平台实现资产"管理"价值持续释放[2]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 财务表现 - 2024上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4% [2] - 股东应占净利润及核心净利润分别为103亿元和107亿元,同比下降25.4%和4.7% [2] - 经常性收入同比增长9.0%至200亿元,占比提升至25.3% [2] - 开发销售业务结算收入591亿元,同比增长8.3% [2] - 融资渠道畅通,加权平均融资成本下降至3.24%,总有息负债率及净有息负债率维持行业低位 [2] 销售规模和土储情况 - 2024上半年签约销售额1247亿元,同比下降26.7%,仍保持行业第四 [2] - 新获取项目11个,新增土储面积202万平米,权益面积136万平米,一二线城市占比87% [2] - 期末总土储面积5699万平米,其中开发销售型业务土储面积4771万平米,一二线城市占比超7成 [2] - 下半年总可售货源3687亿元,其中85%位于一二线城市 [2] 资管和商业项目 - 2024上半年资管规模达4491亿元,较23年末增长5.1% [3] - 购物中心实现租金收入95亿元,同比增长9.7%,毛利率及经营利润率分别升至77.7%及64.7% [3] - 期末在营购物中心82个,下半年计划新开约10座,预计2027年末将增加至110个 [3] - 写字楼实现租金收入9.5亿元,同比下降4.9%,出租率75.0% [3] - 酒店业务经营收入同比下降3.8%,两费费率改善1.5个百分点至17.4% [3] 盈利预测和投资建议 - 预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为4% [3] - 考虑公司商业项目快速拓展、运营能力行业领先,以及住宅开发仍保持稳健增长,维持"买入"评级 [3]

报告公司投资评级 - 报告维持买入评级 [2] 报告的核心观点 - 华润置地负债率维持在行业低位,较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响 [2] - 上半年并表口径已售未结合同销售额为3,214亿元,当中1,661亿元将于2024结算,已充分锁定全年的收入预测 [2] - 投资物业组合稳定的表现可抵消行业毛利率下行的影响 [2] 收入及利润情况 - 2024年上半年,物业交付增加带动物业开发收入同比增长8.3%至591亿元,整体收入同比上升8.4%至791亿元 [6] - 但受物业开发毛利率下跌4.6个百分点至12.4%影响,整体毛利率同比下跌3.4个百分点至22.3% [6] - 毛利/净利润/核心净利润同比下跌5.9%/25.4%/4.7%至176/103/107亿元 [6] - 如进一步扣除分拆房托带来的一次性重估收益,估算核心利润约为75亿元,同比下跌约33% [6] 财务状况 - 2024年6月底净有息负债率33.6%,加权平均融资成本进一步下降32个基点至3.24%,为行业最低水平 [6] - 非人民币净负债敞口占比下降至只有2.0% [6] 其他业务表现 - 上半年合同销售额为1,247亿元,同比下跌26.7%,销售均价同比下跌1.4%至23,930元 [6] - 资产管理规模较2023年末上升5.1%至4,491亿元,购物中心/写字楼/酒店经营收入约为95/9.5/10.4亿元,同比+9.7%/-4.9%/-3.8% [6] - 截至6月底在营购物中心82个,公司预计到2027年末在营购物中心增加至110个,并预计未来三年经营性不动产业务收入可维持10%以上年增长 [6]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [11] 报告核心观点 - 24H1 核心净利润同比-5%、归母净利润同比-25%、略低于预期,经常性业务贡献核心利润 [1] - 24H1 销售额 1,247 亿元、同比-27%,拿地谨慎、拿地/销售额比 21% [8] - 24H1 商场零售额同比+22%,经营性收入 115 亿元、同比+7% [9] - 三条红线稳居绿档,融资成本新低、资金优势明显,助力公司逆势扩张 [10] 分类总结 业绩情况 - 24H1 核心净利润同比-5%、归母净利润同比-25%,略低于预期 [1] - 24H1 销售额 1,247 亿元、同比-27%,拿地谨慎 [8] 经营情况 - 24H1 商场零售额同比+22%,经营性收入 115 亿元、同比+7% [9] - 三条红线稳居绿档,融资成本新低、资金优势明显 [10] 投资评级 - 报告维持"买入"评级 [11]

财务业绩 - 二零二四年上半年综合营业额为人民币791.3亿元，同比增长8.4% [3] - 二零二四年上半年综合毛利率为22.3% [4] - 二零二四年上半年股东应佔溢利为人民币102.5亿元，核心净利润为人民币107.4亿元 [5] - 二零二四年上半年每股股东应佔溢利为人民币1.44元，每股核心净利润为人民币1.51元 [6] - 公司营业额达到79,126,742千人民币，同比增长8.4% [26] - 除税前溢利达到20,649,781千人民币 [27] - 上半年实现营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4% [59] - 核心净利润人民币107.4亿元，微降4.7% [59] - 经常性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3% [59] - 经常性核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比提升至51.4% [80] - 实现综合营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4% [80] - 实现核心净利润人民币107.4亿元，同比下降4.7% [80] 业务表现 - 开发销售型业务营业额为人民币591.3亿元，同比增长8.2% [3] - 经营性不动产业务营业额为人民币114.7亿元，同比增长6.9% [3] - 物业管理业务营业额为人民币58.9亿元，同比增长17.6% [3] - 开发销售型业务分类业绩为5,659,214千人民币 [27] - 经营性不动产业务分类业绩为7,563,345千人民币 [27] - 生态圈要素型业务分类业绩为515,906千人民币 [27] - 购物中心租金收入达人民币94.8亿元，同比增长9.7% [60] - 旗下82个在营购物中心实现零售额人民币916.2亿元，同比增长21.9% [60] - 华夏华润商业资产REIT上半年实现运营净收益人民币1.96亿元，预算完成率107.4% [62] - 华润万象生活实现营业收入人民币79.6亿元，同比增长17.1% [63] - 华润万象生活实现核心净利润人民币17.7亿元，同比增长24.2% [63] - 城市代建业务实现营业额39亿元人民币，新增政府代建签约面积行业排名第二 [68] - 租赁住房业务实现营业额38亿元人民币，管理规模行业排名第八，华夏基金华润有巢REIT业绩稳中有增 [69] - 文体场馆运营业务实现营业额30亿元人民币，管理规模行业排名第一 [70] - 购物中心营业额人民币94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3% [90] - 写字楼营业额人民币9.5亿元，同比下降4.9%，出租率75.0% [91] - 酒店营业额为人民币10.4亿元，同比下降3.8% [92] - 轻资产管理业务营业额达人民币58.9亿元 [94] 销售及土地储备 - 二零二四年上半年物业签约销售额为人民币1,247.0亿元，实现签约面积521万平方米 [8] - 截至二零二四年六月三十日，已销售尚未结算的签约额约为人民币3,214.5亿元 [8] - 截至二零二四年六月三十日，本集团总土地储备约为5,699万平方米 [9] - 二零二四年上半年实现签约额人民币1,247.0亿元，同比下降26.7% [97] - 二零二四年上半年实现开发物业结算营业额人民币591.3亿元，同比增加8.3% [99] - 截至二零二四年六月三十日，集团锁定已签未结算开发物业营业额为人民币3,214.5亿元 [101] - 二零二四年上半年新增总计容建筑面积202万平方米 [103] - 截至二零二四年六月三十日，集团总土地储备面积为5,699万平方米 [104] 资产负债情况 - 公司总资产达到1.216万亿人民币，较上年末增长2.3% [15][16][17] - 流动资产净值达到2,158.30亿人民币，较上年末增长7.8% [15][16] - 非流动资产中投资物业达到2.637万亿人民币，较上年末增长0.3% [15] - 合约负债达到2.867万亿人民币，较上年末增长7.1% [16] - 银行及其他借款总额达到1.768万亿人民币，较上年末增长10.1% [16][17] - 本公司拥有人应占权益达到2.665万亿人民币，较上年末增长0.6% [17] - 非控股权益达到1.287万亿人民币，较上年末增加7.9% [17] - 截至2024年6月30日，公司投资物业总建筑面积为9,278,923平方米，权益建筑面积为6,508,058平方米 [106] - 截至2024年6月30日，公司物业开发土地储备面积为4,771万平方米，权益面积为3,298万平方米 [107] - 截至2024年6月30日，公司综合借贷额为人民币2,511.3亿元，现金及银行结存为人民币1,183.3亿元，净有息负债股东权益比率为33.6% [110] - 截至2024年6月30日，公司有息负债总额中约26%将于一年内到期，加权平均融资成本约为3.24% [111] 融资及税务 - 公司上半年企业所得税及预扣所得税支出为45.49亿元人民币 [34] - 公司上半年土地增值税支出为19.45亿元人民币 [37] - 公司上半年递延税项支出为22.19亿元人民币 [5] - 公司上半年总所得税支出为81.35亿元人民币 [5] - 2024年上半年，公