报告公司投资评级 - 报告给予华润置地(1109)买入评级 [1] 报告的核心观点 - 公司大资管平台转型步伐加快,带动业绩平稳实现 [1] - 2024年上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4%,其中开发业务收入为200亿元,同比增长9.0% [1] - 公司开发业务销售额保持韧性,土储结构优质,一线城市占比提升 [1] - 经常性业务收益利润贡献提升至51.4%,成为公司业绩增长第二曲线 [1] - 公司债务结构持续优化,风险敞口行业低位,融资成本及汇率风险创历史新低 [1] - 公司资管规模较4491亿元,将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型 [1] - 预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259/275/286亿元 [1] 分类总结 公司经营情况 - 2024年上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4% [1] - 开发业务收入为200亿元,同比增长9.0% [1] - 公司开发业务销售额保持韧性,土储结构优质,一线城市占比提升 [1] - 经常性业务收益利润贡献提升至51.4%,成为公司业绩增长第二曲线 [1] 财务状况 - 公司债务结构持续优化,风险敞口行业低位,融资成本及汇率风险创历史新低 [1] - 公司资管规模较4491亿元,将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型 [1] - 预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259/275/286亿元 [1] 投资评级 - 报告给予华润置地(1109)买入评级 [1]

报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[4] 报告的核心观点 1. 毛利率承压影响经营业绩。2024年上半年,公司实现营业额人民币791.3亿元,同比+8.4%;归母净利润102.5亿元,同比-25.4%;综合毛利率22.3%,较23年同期下降3.4个百分点,主要是受开发销售型业务毛利率影响所致。[6] 2. 开发销售型业务签约稳居行业前四。截至2024年6月末,公司实现签约额人民币1247.0亿元,保持行业第四,20个城市的市占率排名前五。[13] 3. 经营性不动产业务巩固行业领先地位。公司2024年上半年购物中心租金收入达人民币94.8亿元,同比+9.7%;旗下82个在营购物中心实现零售额人民币916.2亿元,同比+21.9%,69个购物中心零售额排名当地前三。[14] 4. 轻资产管理业务积极向城市运营商转型。2024年上半年,公司旗下华润万象生活实现营业收入人民币79.6亿元,同比+17.1%,核心净利润人民币17.7亿元,同比+24.2%。[14] 5. 生态圈要素型业务质量和品牌影响力稳步提升。2024年上半年,公司城市代建业务实现营业额人民币3.9亿元,期末在管项目358个,新增政府代建签约面积排名行业第二;租赁住房业务实现营业额人民币3.8亿元,累计在管项目62个,管理规模行业排名第八。[14]

报告公司投资评级 公司评级为"买入"[4] 报告的核心观点 1. 开发利润率承压，经常业务是稳定基石[9][10][11][12] - 24年上半年公司实现营收791.3亿元，同比+8.4%，归母净利润102.5亿元，同比-25%，核心归母净利润107.4亿元，同比-5%[9] - 开发业务毛利率为12.4%，同比下降4.6个百分点，创2005年以来新低[10][11] - 经常性业务（非开发）对收入、毛利、核心净利润的贡献分别为25.3%、58.4%、51.4%，同比提升[12] 2. 签约结构改善，前十城市贡献超6成[16][17][18][19][20][21] - 24年上半年销售金额1247亿元，同比-27%，权益销售金额860亿元，同比-32%[16] - 一线城市销售贡献38%，TOP10城市销售贡献65%[19][20][21] 3. 投资聚焦高能级城市，新获取两个综合体项目[23][24][25][26] - 24年上半年拿地256亿元，拿地权益比例72%，拿地城市主要集中在一二线城市[23][24][25] - 新获取大连星海湾华润综合体、北京北神树华润综合体两个综合体项目[26] 4. 经营性不动产：经营效益稳中向好，资产结构优化[29][30][31][32][33] - 24年上半年三类资产收入114.7亿元，同比+7%[29] - 购物中心在营面积同比+29%，零售额同比+22%[29][30] - 公司放缓了部分项目的开店节奏[31][32][33] 盈利预测和投资建议 1. 预计24-26年公司归母净利润分别为312、316、337亿元，同比分别-0.5%、+1%、+7%[40][41][42] 2. 采用分部估值法，公司合理估值水平1934亿元，对应合理价值29.77港元/股，维持"买入"评级[42][43][44]

投资评级和报告核心观点 1) 报告给予公司"增持"评级 [1][2] 2) 2024年上半年公司开发销售型业务暂时承压,经常性收入业务稳健向好,增收不增利 [4] 3) 开发销售型业务的开展坚持量入为出,后续可售资源充裕、业绩支撑强劲 [4] 4) 经常性收入业务在核心净利润中的贡献占比提升至51.4% [4] 5) 公司维持财务稳健,融资成本将至历史新低 [4] 财务数据总结 1) 2024年上半年公司营收791.3亿元,同比上涨8.4%;归母净利润102.5亿元,同比下滑25.4% [4] 2) 毛利率同比下滑3.4个百分点至22.3%,其中开发销售型业务毛利率同比下降4.6个百分点至12.4%,经营性不动产业务毛利率同比提升0.2个百分点至71.5% [4] 3) 净利率同比下滑5.9个百分点至13% [4] 4) 维持2024~2026年EPS预测为4.42元、4.88元、5.39元 [4] 相关报告回顾 1) 《大资管模式转型进行时》(2024.4.26) [6] 2) 《销售放缓,租金改善》(2023.7.11) [6] 3) 《经营改善,利润率修复》(2023.3.30) [6] 4) 《销售持续改善,预计率先复苏》(2022.12.28) [6] 5) 《销售物业向好,投资物业维稳》(2022.10.19) [6]

华润置地（01109.HK） 做优经营性不动产业务，加速大资管转型步伐 1）不动产打造第二增长曲线，逆势中营收仍显亮色。2024H1 公司实现营 业额 791.3 亿元，同比增长 8.4%。其中，开发销售型业务营业额为 591.3 亿元，同比增长8.3%；经常性收入合计营业额200.0亿元，同比增长9.0%， 占比达 25.3%。经营性不动产业务方面，公司已然成为内资商业运营引领 者，以"万象系"购物中心为代表的投资物业为公司业绩增长贡献新动能， 既能有力支持主营业务获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳 定现金流，同时亦是公司估值差异化体现所在；2024H1 经营性不动产中 的购物中心/写字楼/酒店分别实现租金收入 95/9.5/10.4 亿元；其中购物 中心上半年如期开业 6 家，旗下在营购物中心已达 82 家，实现零售额（同 比+21.9%至 916 亿元）及出租率（较年底+0.8pct 至 97.3%）双增长。 2）开发毛利率承压，核心净利润稳健。上半年公司综合毛利率 22.3%； 其中开发业务毛利率受行业下行影响同比-4.6bp 至 12.4%，不动产业务 毛利率同比+0.2bp 达 71.5 ...

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 财务表现 - 2024上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4% [2] - 股东应占净利润及核心净利润分别为103亿元和107亿元,同比下降25.4%和4.7% [2] - 经常性收入同比增长9.0%至200亿元,占比提升至25.3% [2] - 开发销售业务结算收入591亿元,同比增长8.3% [2] - 融资渠道畅通,加权平均融资成本下降至3.24%,总有息负债率及净有息负债率维持行业低位 [2] 销售规模和土储情况 - 2024上半年签约销售额1247亿元,同比下降26.7%,仍保持行业第四 [2] - 新获取项目11个,新增土储面积202万平米,权益面积136万平米,一二线城市占比87% [2] - 期末总土储面积5699万平米,其中开发销售型业务土储面积4771万平米,一二线城市占比超7成 [2] - 下半年总可售货源3687亿元,其中85%位于一二线城市 [2] 资管和商业项目 - 2024上半年资管规模达4491亿元,较23年末增长5.1% [3] - 购物中心实现租金收入95亿元,同比增长9.7%,毛利率及经营利润率分别升至77.7%及64.7% [3] - 期末在营购物中心82个,下半年计划新开约10座,预计2027年末将增加至110个 [3] - 写字楼实现租金收入9.5亿元,同比下降4.9%,出租率75.0% [3] - 酒店业务经营收入同比下降3.8%,两费费率改善1.5个百分点至17.4% [3] 盈利预测和投资建议 - 预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为4% [3] - 考虑公司商业项目快速拓展、运营能力行业领先,以及住宅开发仍保持稳健增长,维持"买入"评级 [3]

交银国际研究 公司更新 | --- | |------------| | 收盘价 | | 港元 20.90 | 华润置地 (1109 HK) 经营性不动产业务稳定增长，维持派息水平 毛利率下滑导致利润下跌，仍维持派息水平。2024 年上半年，物业交付 增加带动物业开发收入同比增长 8.3%至 591 亿元（人民币，下同），整体 收入同比上升 8.4%至 791 亿元。但受物业开发毛利率下跌 4.6 个百分点至 12.4%影响，整体毛利率同比下跌 3.4 个百分点至 22.3%。毛利/净利润/核 心净利润同比下跌 5.9%/25.4%/4.7%至 176/103/107 亿元。但如进一步扣除 分拆房托带来的一次性重估收益，我们估算核心利润约为 75 亿元，同比 下跌约 33%。公司建议中期每股派息 0.2 元，同比上升 1.0%，派息率大致 维持在 13%。 杠杆维持低位，融资成本下降。2024 年 6 月底净有息负债率 33.6%（2023 年底：32.6%）。加权平均融资成本进一步下降 32 个基点至 3.24%，为行 业最低水平（2023 年底：3.56%），同时平均债务期限拉长至 6.5 年。另 外，非 ...

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [11] 报告核心观点 - 24H1 核心净利润同比-5%、归母净利润同比-25%、略低于预期,经常性业务贡献核心利润 [1] - 24H1 销售额 1,247 亿元、同比-27%,拿地谨慎、拿地/销售额比 21% [8] - 24H1 商场零售额同比+22%,经营性收入 115 亿元、同比+7% [9] - 三条红线稳居绿档,融资成本新低、资金优势明显,助力公司逆势扩张 [10] 分类总结 业绩情况 - 24H1 核心净利润同比-5%、归母净利润同比-25%,略低于预期 [1] - 24H1 销售额 1,247 亿元、同比-27%,拿地谨慎 [8] 经营情况 - 24H1 商场零售额同比+22%,经营性收入 115 亿元、同比+7% [9] - 三条红线稳居绿档,融资成本新低、资金优势明显 [10] 投资评级 - 报告维持"买入"评级 [11]

财务业绩 - 二零二四年上半年综合营业额为人民币791.3亿元，同比增长8.4% [3] - 二零二四年上半年综合毛利率为22.3% [4] - 二零二四年上半年股东应佔溢利为人民币102.5亿元，核心净利润为人民币107.4亿元 [5] - 二零二四年上半年每股股东应佔溢利为人民币1.44元，每股核心净利润为人民币1.51元 [6] - 公司营业额达到79,126,742千人民币，同比增长8.4% [26] - 除税前溢利达到20,649,781千人民币 [27] - 上半年实现营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4% [59] - 核心净利润人民币107.4亿元，微降4.7% [59] - 经常性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3% [59] - 经常性核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比提升至51.4% [80] - 实现综合营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4% [80] - 实现核心净利润人民币107.4亿元，同比下降4.7% [80] 业务表现 - 开发销售型业务营业额为人民币591.3亿元，同比增长8.2% [3] - 经营性不动产业务营业额为人民币114.7亿元，同比增长6.9% [3] - 物业管理业务营业额为人民币58.9亿元，同比增长17.6% [3] - 开发销售型业务分类业绩为5,659,214千人民币 [27] - 经营性不动产业务分类业绩为7,563,345千人民币 [27] - 生态圈要素型业务分类业绩为515,906千人民币 [27] - 购物中心租金收入达人民币94.8亿元，同比增长9.7% [60] - 旗下82个在营购物中心实现零售额人民币916.2亿元，同比增长21.9% [60] - 华夏华润商业资产REIT上半年实现运营净收益人民币1.96亿元，预算完成率107.4% [62] - 华润万象生活实现营业收入人民币79.6亿元，同比增长17.1% [63] - 华润万象生活实现核心净利润人民币17.7亿元，同比增长24.2% [63] - 城市代建业务实现营业额39亿元人民币，新增政府代建签约面积行业排名第二 [68] - 租赁住房业务实现营业额38亿元人民币，管理规模行业排名第八，华夏基金华润有巢REIT业绩稳中有增 [69] - 文体场馆运营业务实现营业额30亿元人民币，管理规模行业排名第一 [70] - 购物中心营业额人民币94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3% [90] - 写字楼营业额人民币9.5亿元，同比下降4.9%，出租率75.0% [91] - 酒店营业额为人民币10.4亿元，同比下降3.8% [92] - 轻资产管理业务营业额达人民币58.9亿元 [94] 销售及土地储备 - 二零二四年上半年物业签约销售额为人民币1,247.0亿元，实现签约面积521万平方米 [8] - 截至二零二四年六月三十日，已销售尚未结算的签约额约为人民币3,214.5亿元 [8] - 截至二零二四年六月三十日，本集团总土地储备约为5,699万平方米 [9] - 二零二四年上半年实现签约额人民币1,247.0亿元，同比下降26.7% [97] - 二零二四年上半年实现开发物业结算营业额人民币591.3亿元，同比增加8.3% [99] - 截至二零二四年六月三十日，集团锁定已签未结算开发物业营业额为人民币3,214.5亿元 [101] - 二零二四年上半年新增总计容建筑面积202万平方米 [103] - 截至二零二四年六月三十日，集团总土地储备面积为5,699万平方米 [104] 资产负债情况 - 公司总资产达到1.216万亿人民币，较上年末增长2.3% [15][16][17] - 流动资产净值达到2,158.30亿人民币，较上年末增长7.8% [15][16] - 非流动资产中投资物业达到2.637万亿人民币，较上年末增长0.3% [15] - 合约负债达到2.867万亿人民币，较上年末增长7.1% [16] - 银行及其他借款总额达到1.768万亿人民币，较上年末增长10.1% [16][17] - 本公司拥有人应占权益达到2.665万亿人民币，较上年末增长0.6% [17] - 非控股权益达到1.287万亿人民币，较上年末增加7.9% [17] - 截至2024年6月30日，公司投资物业总建筑面积为9,278,923平方米，权益建筑面积为6,508,058平方米 [106] - 截至2024年6月30日，公司物业开发土地储备面积为4,771万平方米，权益面积为3,298万平方米 [107] - 截至2024年6月30日，公司综合借贷额为人民币2,511.3亿元，现金及银行结存为人民币1,183.3亿元，净有息负债股东权益比率为33.6% [110] - 截至2024年6月30日，公司有息负债总额中约26%将于一年内到期，加权平均融资成本约为3.24% [111] 融资及税务 - 公司上半年企业所得税及预扣所得税支出为45.49亿元人民币 [34] - 公司上半年土地增值税支出为19.45亿元人民币 [37] - 公司上半年递延税项支出为22.19亿元人民币 [5] - 公司上半年总所得税支出为81.35亿元人民币 [5] - 2024年上半年，公

公司概况 - 公司是国内领先的综合地产开发商，构建了“3+1”业务模式[1] - 公司成立于1994年，是华润集团旗下的地产业务旗舰[8] - 公司实现了综合营业额2511.4亿元，同比增长21.3%[9] - 公司管理团队经验丰富，核心管理层人员平均从业经验超过20年[12][13] 业绩展望 - 公司预测2024、2025、2026年归母净利润分别为319.5、341.0、359.8亿元[1] - 公司房地产业务预计2024-2026年将保持稳健增长趋势[58] - 公司未来三年总营收预计分别为2570.3、2765.1、2944.4亿元[59] 资产管理业务 - 公司资产管理业务向大资管业务转型，首发首批消费REITs[1] - 公司资管规模4275亿元，购物中心占比63%，稳健增长[50] - 公司有息负债率在2023年12月为32.6%，呈现下降趋势[54] 购物中心业务 - 公司购物中心业务在营面积稳步提升，2023年出租率达96.5%[1] - 公司购物中心业态构建了三条差异化产品线[35] - 公司计划在2024-2027年新开业16、7、12、6个购物中心[39] 融资情况 - 公司融资成本低，债务结构健康，加权平均融资成本下降至3.56%[1] - 华润置地的融资成本为3.56%，同比下降19BP[58] - 公司中长期债券发行规模占比在2023年明显提升[54]