报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 - 销售稳中有进，紧抓投资机会布局核心土储，经营性业务稳步增长 [1] 销售情况 - 2024年1-11月，公司实现销售额2291亿元，同比下降19.9%，较前十月同比降幅收窄2.5个百分点，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第三位，较2023年排名提升1位 [1] - 实现销售面积995万平米，同比下降17.5% [1] - 10月、11月公司分别实现销售额310亿元、258亿元，同比分别增长12.4%、7.0%，环比分别为+83.4%、-16.8%，销售额同比回升趋势明显 [1] - 2024年下半年，公司总可售货源3687亿元，其中85%位于一二线高能级城市，优质可售资源充足，年底销售旺季有望加大推货与营销力度，巩固销售回升趋势 [1] 土储投资 - 2024年上半年，公司稳健开展投资，新增土储建面202万平米，于一二线城市投资额占比87% [2] - 截至2024年6月末，公司拥有总土储建面5699万平米，其中开发业务土储建面4771万平米，一二线城市建面占比超7成 [2] - 2024年10-11月，公司于上海、广州、深圳、杭州四城新获取土储85万平米，总地价414亿元，其中于上海累计获取4宗土地，总地价192亿元，联合中国海外发展获取深圳南山区1宗土地，总地价185亿元，积极补充核心土储，为后续销售打下坚实基础 [2] 资管业务 - 截至2024年6月末，公司资管规模达4491亿元，较23年末增长5.1%，主要增长来自购物中心，其中在营购物中心数量达82座，总建面1045万平米，同比增长28.6%，整体出租率97.3%，保持高位 [3] - 2024年下半年，公司计划在北京、深圳等地新开约10座购物中心，购物中心稳健发展为公司逐步向大资管业务转型奠定基础 [3] - 目前公司旗下已搭建完成华润万象生活轻资产管理平台以及华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT两个公募REITs平台，打通资产价值释放通道 [3] - 2024年1-10月，公司经营性业务累计收入387亿元，同比增长13.1%，其中经营性不动产业务租金收入240亿元，同比增长14.8%，"大资管"第二增长曲线贡献突出 [3] 盈利预测与估值 - 考虑公司2024年前11月销售额同比降幅较大等因素，下调公司24-26年预测核心EPS为3.64/3.72/3.88元（原预测为3.94/4.09/4.47元），现价对应24-26年PE核心估值分别为6.0/5.9/5.6倍 [4] - 公司经营稳健，核心土储充裕，资管业务稳步发展，维持"买入"评级 [4] 财务数据 - 营业收入：2022年207,061百万元，2023年251,137百万元，2024E 258,377百万元，2025E 244,806百万元，2026E 215,402百万元 [5] - 营业收入增长率：2022年-2.4%，2023年21.3%，2024E 2.9%，2025E -5.3%，2026E -12.0% [5] - 归母净利润：2022年28,092百万元，2023年31,365百万元，2024E 28,255百万元，2025E 28,880百万元，2026E 29,957百万元 [5] - 归母净利润增长率：2022年-13.3%，2023年11.7%，2024E -9.9%，2025E 2.2%，2026E 3.7% [5] - 基本EPS：2022年3.94元，2023年4.40元，2024E 3.96元，2025E 4.05元，2026E 4.20元 [5] - 核心EPS：2022年3.79元，2023年3.89元，2024E 3.64元，2025E 3.72元，2026E 3.88元 [5] - P/E(基本)：2022年5.5倍，2023年5.0倍，2024E 5.5倍，2025E 5.4倍，2026E 5.2倍 [5] - P/E(核心)：2022年5.8倍，2023年5.6倍，2024E 6.0倍，2025E 5.9倍，2026E 5.6倍 [5]