港股公司报告 | 公司点评 营收稳中有升，利润、现金流承压 事件：公司发布 2024 年中期业绩公告，公司上半年实现营业收入 210.5 亿元，同比增 长 1.5%；实现股东应占核心净利润约 18.40 亿元，同比减少约 31.7%；实现基本每股收 益 0.43 元/股，同比- 38.2%。 收入稳定，利润、经营现金流承压下行 公司 24H1 年实现营收 210.5 亿元，同比+1.5%；实现归母核心净利润 18.40 亿元，同比 -31.7%。公司 24H1 整体毛利率 21.16%，较 23 年同期下降 3.72pct，公司毛利率下降主 要因 1）出于谨慎性原则，公司自 23 年 8 月起对于信用风险客户确认收入规则有所调 整；2）外部不利因素影响，企业经营管理因素导致部分业务毛利率下降等。24H1 物管 / 社 区 增 值 / 非 业 主 增 值 / 三 供 一 业 / 城 市 / 商 业 运 营 服 务 毛 利 率 分 别 为 22.9%/39.0%/-6.5%/9.7%/16%/31%，较 23 年同期分别-3.1/-9.7/-19.7/+2.5/-5.1/-7.4pct。 24H1 公司经营活动所 ...

碧桂园服务（6098.HK）/物 业服务行业 证券研究报告/公司点评 2024 年 9 月 11 日 [Table_Industry] 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 碧桂园服务发布 2024 年中期业绩公告；公司 2024 年上半年实现主营业务收入 210.46 亿，同比+1.5%，归母净利润 14.40 亿，同比-38.7%；归母核心净利润 18.40 亿，同比 -31.7%。 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn [基Ta本ble状_P况rofit] 总股本(百万股) 3,343 流通股本(百万股) 3,343 市价(港元) 4.30 市值(百万港元) 14,375 流通市值(百万港元) 14,375 [股Ta价ble与_Q行uo业te-P市ic]场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |-- ...

报告公司投资评级 - 维持增持评级,下调目标价至4.73港元 [3] 报告的核心观点 基础服务平稳发展 - 基础物业服务继续发挥基石作用,2024H1收入127.5亿元,同比+4.6%,是公司整体业务收入增长的主要动力之一,占总收入比例较去年同期提升1.8pct至60.6% [2] - 2024H1公司基础物业服务毛利率下降3.1pct至22.9%,主要由于1)针对风险客户,需要完成履约且收到对价后才确认收入 2)为提升品质而增加的清洁、绿化等成本 [2] - 截至2024H1,公司收费管理面积较2024年初增加约49百万方至1006百万方,合同管理面积共计1635百万方,待转化储备面积充足,管理规模仍有望继续保持有质量的稳健增长 [2] 增值业务收入上升,毛利率下滑 - 2024H1公司社区增值服务实现收入20.0亿元,同比+6.0% [2] - 本地生活服务收入显著增长,房地产经纪服务、社区传媒服务等业务收入下滑明显 [2] - 社区增值收入上升主要是因为公司大力发展经销商为基础的购销模式,但由于其前期投入成本较高,叠加毛利率较高的社区传媒业务签约合同单价及数量均同比下降,该业务的毛利率同比-9.7pct至约39.0% [2] - 三供一业/非业主增值/城市服务收入同比分别+23.7%/-63.4%/-9.4% [2] 应收账款减值风险仍拖累业绩 - 2024H1末,公司贸易应收款原值219.6亿元,较年初增长24亿元,其中关联方应收账款原值29.0亿元,较年初-3%,第三方原值190.6亿元,较年初+15% [2] - 2024H1公司计提贸易及其他应收款减值共计约3.3亿元,也是拖累公司净利润的因素之一 [2] 未来发展方向 - 未来公司将以住宅管理业务为核心,发展数字化、AIoT及物业机器人以赋能业务,推动内生增长,同时积极孵化零售、充电桩、机器人等战略性业务,希望带来新的增长曲线 [2]

报告公司投资评级 - 报告维持碧桂园服务(06098.HK)的"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司2024年中期收入略有增长,但归母净利润大幅下滑38.7%,主要受到应收账款减值拨备增加、毛利率下降等因素的拖累 [2][3] - 基础物业管理业务保持稳健增长,收入占比进一步提升,发挥了业绩压舱石作用 [4] - 公司在管规模持续扩大,储备面积充足,但经营性现金流净额大幅下滑87.7% [5] - 面对当前困境,公司正积极谋求转型,以住宅物管为核心,发展数字化、AIoT及物业机器人等赋能业务,同时孵化战略型业务,优化商业模式 [6] 财务数据总结 - 2024年中期公司实现收入210.5亿元,同比增长1.5%;归母净利润14.4亿元,同比下降38.7%;核心归母净利润18.4亿元,同比下降31.7% [2] - 2024-2026年公司归母净利润预测分别为14.6亿元、18.9亿元、20.3亿元,同比增速为400.3%、29.5%、7.0% [7] - 公司股票现价对应2024-2026年PE分别为8.7x、6.7x、6.3x [7]

财务数据 - 收入同比增长1.5%至210.46亿元人民币[4] - 毛利同比下降13.7%至44.53亿元人民币[4] - 净利润同比下降37.9%至15.46亿元人民币[6] - 本公司股东应佔利润同比下降38.7%至14.40亿元人民币[6] - 本公司股东应佔核心净利润同比下降31.7%至18.40亿元人民币[6] - 每股基本盈利同比下降38.2%至0.4309元人民币[6] - 经营活动所得现金净额同比下降87.7%至2.70亿元人民币[6] 业务数据 - 除"三供一业"业务外的物业服务收费管理面积同比增加48.7万平方米至10.056亿平方米[6] - 除"三供一业"业务外的物业服务合同管理面积同比增加1.9万平方米至16.349亿平方米[6] - 来自「三供一业」业务以外的物业管理及相关服务业务收入为15.2亿元人民币[57] - 来自「三供一业」业务的收入为3.3亿元人民币[59] - 来自城市服务业务的收入为2.2亿元人民币[60] - 来自商业运营服务业务的收入为3.3亿元人民币[60] - 物业管理服务收入约为人民币12,751.9百万元，同比增长约4.6%[164] - 合同管理面积约为1,634.9百万平方米，收费管理面积约为1,005.6百万平方米[165] - "三供一业"业务的合同管理面积及收费管理面积分别约95.4百万平方米及90.6百万平方米[165] - 位于一二线城市的收费管理面积占比约为40.7%[165] - 社区增值服务收入达19.98亿元，占总收入9.5%[169][170] - 城市服务实现收入约为人民币2,170.0百万元[176] - 商业运营管理业务分部实现总收入约为人民币331.6百万元[177] 成本费用 - 行政开支率为8.5%，同比下降0.3个百分点[5] - 员工福利费用为75.89亿元[87] - 清洁费用为33.64亿元[87] - 金融资产减值损失净额为4.04亿元[87] 资产负债情况 - 本公司股东应占权益包括股本及股份溢价为270.67亿元、其他储备为9.27亿元、留存收益为86.20亿元[31] - 非控制性权益为26.91亿元，总权益为393.05亿元[32] - 非流动负债包括银行及其他借款7.69亿元、租赁负债19.01亿元、递延所得税负债17.22亿元[33,34] - 流动负债包括合同负债73.59亿元、贸易及其他应付款项186.86亿元、即期所得税负债6.29亿元、银行及其他借款4.37亿元、租赁负债2.03亿元[35,36] - 总负债为317.06亿元，权益及负债总额为710.11亿元[36] - 公司分部资产总额为645.63亿元人民币[66] - 公司分部负债总额为270.99亿元人民币[78] 其他财务信息 - 已变现及未变现损失为30,741万元[84] - 匹兌损失净额为24,281万元[84] - 转租合同变更收益为84,393万元[84] - 提前终止租赁合同损失为4,856万元[84] - 出售物业、厂房及设备损失为10,280万元[84] - 处置附属公司损失为38,844万元[84] - 公司应付股息为10.49亿人民币[145] - 公司应付薪酬为22.59亿人民币[145] - 公司业务合并的或有代价为2.15亿人民币[145] - 公司其他应付税项为8.79亿人民币[145] 商誉减值 - 商誉减值测试中生活服务集团的商誉为63.93亿元[111] - 公司已识别现金产生单位因将嘉宝服务整合至生活服务的业务而出现变动，以提高营运效率[113] - 管理层预期嘉宝服务业务的预期协同效应将在其整合至本集团于生活服务的现有业务时实现[113] - 公司于2024年6月30日并无跡象表明现金产生单位已减值[114] 投资情况 - 公司主要投资于若干物业管理公司的权益投资，公允价值主要基于直接比较法确定[117] - 公司向第三方提供短期贷款，以相应方持有中国物业管理及物业代理服务公司的股权质押[132] - 公司投资多种理财产品，期限为3至5年，预期收益率从2.2%至4.7%不等[136] 其他 - 公司近乎100%的收入来自中国大陆市场[62] - 公司近乎100%的非流动资产位于中国大陆[62] - 公司在物业管理行业获得多项行业权威奖项，如"中国物业服务百强满意度领先企业"等[162] - 公司在收购子公司财信服务时发现其存在财务担保责任，目前正在采取法律手段维护权益[159,160,161] - 公司已就财务担保计提预期信用损失准备人民币23,301,000元[161] - 公司持续以客户满意度为驱动,完成102万单巡检保养工单及312万单报事报修工单,提升客户体验[166] - 公司推进数字化及人工智能物联网应用,提升管理效率及客户体验[167] - 公司聚焦战略及重点城市,新增当年签约及入场年化收入中住宅业态占比达48.7%,战略及重点城市项目占比超65%[168] - 公司社区增值服务延伸至充电业务和近场零售,充电服务已覆盖230个城市,近场零售发展市场化经销商超千人[171] - 公司积极拓展石油石化企业新业务,新签合同项

报告公司投资评级 - 增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 碧桂园服务2023年营收同比+3%，核心归母净利润同比-22%。[1] - 聚焦核心业务，规模优势明显；关联应收减值充分，商誉减值仍需观察。[2] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩 - 2023年实现收入426亿元，同比增长3.0%，毛利87亿元，同比减少14.9%，归母净利润2.9亿元，同比减少85.0%。[2] - 剔除商誉减值、收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润39亿元，同比减少21.6%。[2] - 经营活动产生现金流净额46亿元，同比增长38.9%，合计分红金额约9.8亿元。[2] 业务分析 - 物业管理/三供一业稳健增长，同比+8.1%/+17.4%，收入占比合计为73%，基本盘依旧稳固。[2] - 非业主增值收入占比降低至4%，未来房地产市场直接影响较为有限。[2] - 社区增值业务收入同比下降6.6%，主要由于新房交付下降，公司家装中介业务缩减，社区传媒业务签约量和客单价也有所下降。[2] - 社区增值板块毛利占比17%，是公司未来利润增长的重要发力点，仍有待进一步复苏。[2] 规模与增长潜力 - 在管面积9.6亿平（除三供一业外），较2022年末增加8780万平，合约面积约16.3亿平，仍有大量储备项目待转化。[3] - 三供一业作为公司特色业务，与合作方多年深度合作，已形成较好的口碑和较高的品牌美誉度，管理项目覆盖全国107个城市。[3] 财务与风险管理 - 2023年公司对关联方贸易应收款计提22亿元减值拨备（关联方贸易应收款总额约30亿元），减值计提较为充分。[4] - 2023年公司计提商誉减值约15亿元，商誉账面净值约164亿元，收并购公司的经营业绩、合约项目交付等仍需要进一步跟踪，商誉减值存在不确定性。[4] 盈利预测与估值 - 调整公司2024-2025年归母净利润预测至22/25亿元（原预测33/39亿元），新增2026年预测为27亿元，对应2024-2026年EPS分别为0.67/0.76/0.81元，PE为8/7/7倍，行业龙头估值具备吸引力，维持“增持”评级。[4]

公司概况 - 碧桂園服務控股有限公司是中國領先的覆蓋多元化業態的綜合服務運營商[3] - 公司主要業務包括物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、三供一業業務、城市服務和商業運營服務[5] - 公司合同管理面積約為1,633.0百萬平方米，收費管理面積約為956.9百萬平方米[5] - 公司管理共7,345個物業項目，管理範圍覆蓋中國31個省、市、自治區及香港特別行政區及海外[5] - 公司致力於成為中國領先的城市治理公共服務集成商，以城市公共服務、城市資源經營、城市數字治理三大核心業務助力城市高質量發展[10] 公司业务 - 公司为购物中心、社区商业、商业街区、专业市场等项目提供商业策划咨询、招商、运营及企划服务等全链条服务[11] - 公司主要业务包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业业务、城市服务和商业运营服务[45] - 公司社区增值服务已形成六大业务，包括到家服务、家装中介服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务和园区空间服务[52] 公司财务表现 - 公司2022年全年业绩约为人民币88.6亿元，股东应占核心净利润约为50.2亿元，建议每股宣派末期股息14.40分及特别股息22.81分[15] - 公司实现2023年上半年营业收入207.33亿元人民币，毛利约为51.58亿元人民币，股东应占核心净利润约为26.15亿元人民币[21] - 公司截至2023年12月31日止年度实现收入约为42,611.5百万人民币，毛利约为8,731.9百万人民币，净利润约为516.7百万人民币[28] 公司战略合作与荣誉 - 公司与国台酒业集团战略合作，启动“健康饮酒进家庭”项目[24] - 公司获得多项荣誉，包括2023中国物业服务百强企业、2023中国物业科技领先企业等[26] - 公司持续获得行业认可，入选恒生指数成份股，获得国际ESG评级和可持续发展评分[44] 公司财务状况 - 公司整体毛利由约1025.75亿元降至约873.19亿元，降幅约14.9%[88] - 公司整体毛利率由约24.8%下降至约20.5%[89] - 公司实现经营性净现金流与核心净利润的比例为1.17倍，较去年底提升51个百分点[34] 公司风险管理 - 公司关联方客户碧桂园集团面临流动性压力，导致公司服务的碧桂园集团销售额承压，可动用资金减少，贸易应收款项周转天数显著增加[152] - 公司服务的碧桂园集团宣布无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务[153] - 公司在2023年12月31日认为来自碧桂园集团的贸易应收款的信用风险显著增加，根据不同情景评估预期现金流的分布[154]

业绩总结 - 碧桂园服务2023年主营业务收入同比增长3.0%[1] - 公司2023年收入保持增长，但业绩大幅下滑，主要是因为关联方应收款及无形资产大幅减值[5] 用户数据 - 公司合同管理面积达到16.33亿方，拓展实力强劲，新增品牌拓展项目1556个[4] 未来展望 - 公司来自房地产关联业务占比持续降低，正逐步走出困境，2024-2025年EPS预测调整至0.58、0.67元/股[5] 新产品和新技术研发 - 公司综合毛利率下降至20.5%，主要因资产减值导致净利润大幅下降[2] 市场扩张和并购 - 风险提示包括房地产行业下行超预期、收并购项目资产减值预期、未来物业费收缴率低于预期[6]

业绩总结 - 公司实现营业收入426.1亿元，同比增长3.0%[1] - 归母净利润有所下滑，2023年为2.9亿元，同比下滑85.0%[1] - 公司2023年营业收入达到426.1亿元，同比增长3.0%[10] - 公司2023年净利润为5.2亿元，同比下滑77.2%[10] - 公司2026年预计营业收入将达到53947亿元人民币，增长率为8.4%[27] - 公司2026年预计净利润为2074亿元人民币，占销售收入的比例为3.8%[27] 用户数据 - 资产管理能力方面，公司的应收款项周转天数在过去四个季度中呈现波动，分别为140.3、135.2、136.9、137.4天[1] - 公司的偿债能力方面，资产负债率在过去四个季度中逐渐增加，分别为44.0%、44.4%、45.2%、45.9%[1] - 公司的流动比率和速动比率在过去四个季度中均呈现逐步增长的趋势，分别为1.36、1.38、1.41、1.46和1.33、1.35、1.39、1.43[1] 新产品和新技术研发 - 公司2024年预测EPS约为0.38元每股，动态PE估值为12-14倍[24] - 可比公司估值表显示保利物业、绿城服务和华润万象生活的PE均值为13.78[25] 市场扩张和并购 - 碧桂园服务2026年预计营业收入将达到53947亿元人民币，增长率为8.4%[27] - 公司2026年预计总资产将达到81797亿元人民币，增长率为6.3%[27]

公司变革 - 公司在经营性现金流改善、加强市场化运作及内部优化工作支持下，将通过变革来应对行业挑战[1] - 公司组织架构调整，徐彬淮去年10月获委任为碧桂园服务总裁，新的管理团队带领下订立“稳中求进”的发展方向[2] 公司业绩 - 花旗发布研究报告维持碧桂园服务“买入”评级，目标价从7.7港元降至7.6港元[1] - 碧桂园服务今年利润实现低单位数升幅，利润率保持稳定，公司目标是专注于提升服务水平、健康现金流、加强ESG发展[2]