报告公司投资评级 - 增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 碧桂园服务2023年营收同比+3%，核心归母净利润同比-22%。[1] - 聚焦核心业务，规模优势明显；关联应收减值充分，商誉减值仍需观察。[2] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩 - 2023年实现收入426亿元，同比增长3.0%，毛利87亿元，同比减少14.9%，归母净利润2.9亿元，同比减少85.0%。[2] - 剔除商誉减值、收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润39亿元，同比减少21.6%。[2] - 经营活动产生现金流净额46亿元，同比增长38.9%，合计分红金额约9.8亿元。[2] 业务分析 - 物业管理/三供一业稳健增长，同比+8.1%/+17.4%，收入占比合计为73%，基本盘依旧稳固。[2] - 非业主增值收入占比降低至4%，未来房地产市场直接影响较为有限。[2] - 社区增值业务收入同比下降6.6%，主要由于新房交付下降，公司家装中介业务缩减，社区传媒业务签约量和客单价也有所下降。[2] - 社区增值板块毛利占比17%，是公司未来利润增长的重要发力点，仍有待进一步复苏。[2] 规模与增长潜力 - 在管面积9.6亿平（除三供一业外），较2022年末增加8780万平，合约面积约16.3亿平，仍有大量储备项目待转化。[3] - 三供一业作为公司特色业务，与合作方多年深度合作，已形成较好的口碑和较高的品牌美誉度，管理项目覆盖全国107个城市。[3] 财务与风险管理 - 2023年公司对关联方贸易应收款计提22亿元减值拨备（关联方贸易应收款总额约30亿元），减值计提较为充分。[4] - 2023年公司计提商誉减值约15亿元，商誉账面净值约164亿元，收并购公司的经营业绩、合约项目交付等仍需要进一步跟踪，商誉减值存在不确定性。[4] 盈利预测与估值 - 调整公司2024-2025年归母净利润预测至22/25亿元（原预测33/39亿元），新增2026年预测为27亿元，对应2024-2026年EPS分别为0.67/0.76/0.81元，PE为8/7/7倍，行业龙头估值具备吸引力，维持“增持”评级。[4]